Directives de priseur d'immobilières - partie 3e - 9/17/2005 - conseil expert d'immobilières

Directives de priseur d'immobilières - partie

TENDANCES ÉCONOMIQUES AFFECTANT LA VALEUR D'IMMOBILIÈRES 

Sciences économiques régionales, nationales et mondiales 
Les valeurs d'une propriété augmentent, diminuent, ou demeurent stables basées sur l'interaction des quatre forces influençant la valeur. Les priseurs doivent examiner et évaluer ces forces. 
 
Les tendances économiques et les forces à des niveaux plus élevés (régional, national et international) affectent des valeurs d'une propriété au niveau local. Le priseur d'immobilières doit identifier que le modèle général de l'analyse statistique qui guide dans l'interprétation de la valeur influence sur un niveau national devrait être utilisé dans l'analyse générale de la condition et des forces régionales qui influencent à leur tour des valeurs de propriété locales. 
 
Un priseur devrait suivre des tendances économiques nationales et régionales, des changements des niveaux de revenu national, des développements internationaux et des politiques de financement de gouvernement parce que plus la sévérité et la durée de toute oscillation économique est grandes, le plus large et plus profond sont son influence. Les conditions à observer comprennent : produit national brut ; balance de paiements à d'autres pays ; niveaux de revenu national ; emploi ; index de niveau des prix ; taux d'intérêt ; politiques monétaires budgétaires et ; débuts de établissement ; et disponibilité de crédit. 
 
Facteurs influençant l'évolution et le développement de ville 
Un priseur est constamment concerné par les conditions et les espérances de l'économie locale parce que la valeur des immobilières locales est en grande partie déterminée par la santé de la communauté, comme mesuré par pouvoir d'achat de famille, changements de population, diversification et stabilité d'emploi, salaire et niveaux des prix, et potentiel d'évolution de zone, y compris des conditions environnementales. 
 
Des villes sont classifiées généralement par les fonctionnements qui stimulent et déterminent leur potentiel et évolution. Ces analyses sont : 

> Commercial. La source des produits primaire provient des entreprises commerciales. Celles-ci cultivent habituellement des villes, villes situées aux bornes de chemin de fer ou sur des ports d'océan. 
 
> Industriel. La source des produits primaire est dérivée de la fabrication et du traitement des produits. 
 
> Industrie extractive. La source des produits primaire vient des ressources naturelles, par exemple, extraction, pêche et bois de charpente. 
 
> Politique. La source des produits primaire est emploi de gouvernement. 
 
> Récréation et santé. La source des produits primaire vient des ressources du commerce de touristes, de vacances et de santé. 
 
> Éducation. Le point d'attache de ces villes est une université ou une université. 
 
Tendances de population 
En raison du rapport direct existant entre la valeur de la propriété immobilière et la croissance démographique, le priseur devrait être concerné par des tendances de population et d'autres facteurs démographiques affectant la population locale, comme : opportunités pour l'emploi ; qualité de gouvernement local ; conditions civiques et sociales ; demande des biens et des services ; états de transport et de vie ; et, opportunités pour l'éducation et amélioration personnelle. 
 
Analyse de voisinage 
Un voisinage peut être défini comme groupe d'utilisations de la terre semblables qui sont pareillement affectées par le fonctionnement des quatre forces influençant la valeur : utilité, pénurie, demande (désir) et pouvoir d'achat effectif. Une définition comparatrice pour un voisinage est un groupement ensemble des individus au sein du communauté pour les buts et les intérêts semblables, si les raisons soient commerciales, industrielles, résidentielles, culturelles ou civiques. Le cycle de vie d'un voisinage comprend l'évolution des charmes, les charmes maximaux, stabilité pendant un certain temps, puis détérioration. Le cycle tend alors à tourner de nouveau pendant que le voisinage devient dû plus souhaitable au changement en service ou au renouvellement. 
 
L'analyse de voisinage est importante parce que le voisinage est le réglage pour que la propriété soit évaluée et la propriété a la valeur, en grande partie, car elle cotise à ou amoindrit le voisinage. 

Un voisinage tend à être une communauté légèrement d'un seul bloc, fréquemment définie par des frontières physiques telles que des collines, des autoroutes, ou des rues importantes et habituellement avec un certain sens de communauté. Dans les zones urbaines, le voisinage tend à devenir dû légèrement tremblé au transport moderne et aux services culturels, éducatifs, récréationnels, et commerciaux area-wide. En analysant le « voisinage » du colis à évaluer, un bon point de départ est de s'assurer l'identité et les frontières de communauté.  

Après définition, même en termes vagues, de cette identité de communauté, un priseur regardera aux services comparateurs et comporte, comme des achats locaux, des modèles de rue, des frontières de répartition en zones, et des services culturels, religieux, éducatifs et récréationnels. En bref, un priseur recherche le local par observation et par la recherche de gouvernement et de service public pour trouver les facteurs la plupart des modèles touchant de valeur d'utiliser-et dans la zone. 
 
L'analyse de voisinage tend également à définir la meilleure zone de recherche pour des données comparables du marché. Pendant que l'évaluation progresse, le priseur peut prolonger ou contracter cette zone de recherche. 
 
Quelques sources de données de voisinage : 

> LES États-Unis Cartes et données de région de recensement (bibliothèque ou fournisseurs locaux). 
> Démographie de population de ville et de comté (services de planification). 
> Ville, comté, et systèmes de rue de condition et de route (route de ville, de comté et de condition/technologie/départements de route). 
> Répartition en zones locale et vue d'ensemble, y compris des régimes de communauté (services de planification). 
> Emplacements d'école, capacités, politiques (secteurs scolaires locaux). 
> Services de service public : l'eau, égout, gaz naturel, courant électrique, téléphone (compagnies de service public et agences locales de gouvernement). 
> Statistiques économiques de ville et de comté (chambres de commerce locales). 
> L'information d'impôt local (répartiteur d'impôts du comté). 
> Si convenable, puits privés et lois septiques (départements locaux de santé) ; lois de forêt nationale/parc (service local de sylviculture et de parc), etc. 
 
ANALYSE ET ÉVALUATION D'EMPLACEMENT 
Bien que l'emplacement du voisinage et de la ville doive être pesé dans l'analyse et l'évaluation d'un emplacement particulier, l'emplacement de l'emplacement lui-même, par rapport au voisinage, est un facteur très important. 
 
Puisque les emplacements dans un voisinage ne sont pas habituellement uniformes dans la taille, la forme et d'autres caractéristiques physiques et économiques, certains sont supérieurs à d'autres. Il est important que l'emplacement soit analysé séparé et évalué conformément au principe d'une utilité la plus élevée et meilleure. 
 
D'autres raisons de séparer la terre de la valeur d'une propriété entière, avec des facteurs importants cotisant à la valeur d'emplacement, sont discutées aux pages suivantes. 
 
Données légales d'analyse d'emplacement 
Description légale. 
> Un priseur doit déterminer la description légale de propriété comme déterminé par un contrat ou un archive de fonctionnaire. 
> La description légale appropriée localise la propriété physiquement dans le voisinage. 
 
Impôts. 
> Une comparaison est faite entre les propriétés soumises et semblables pour établir si la propriété étant évaluée a été assez évaluée (valeur évaluée, taux d'imposition fiscal et imposer le total). Cette comparaison des propriétés n'est pas comme utile depuis l'adoption de la proposition 13. 
> L'ampleur de la charge fiscale concernera les charmes de la propriété, en particulier quand les impôts sont hors de la proportion avec des produits. 
 
Répartition en zones et vue d'ensemble. 
> Des copies des dernières ordonnances et de la vue d'ensemble de répartition en zones devraient être étudiées pour aviser le priseur quant aux utilisations actuelles auxquelles la terre peut être développée. L'utilisation de la terre parfois la plus élevée et meilleure est limitée par des restrictions de répartition en zones. 
> Les changements proposés ou contemplés des ordonnances existantes devraient être déterminés, puisque ceci pourrait concerner l'évaluation de la propriété. Cependant, la répartition en zones par elle-même ne crée pas la valeur à moins qu'il y ait une demande en terre ainsi répartie en zones. 
 
Restrictions et servitudes. 
> Des restrictions publiques et privées et les servitudes affectant la terre doivent être découvertes. 
> Les restrictions et les types de servitudes sur la propriété ont une incidence directe sur la valeur d'utiliser-et de l'emplacement étant évalué. 
 
Détermination de l'existence d'autres intérêts dans la propriété. 
> Patrimoines de vie. 
> Baux. 
> Ces intérêts partiels divisent des valeurs d'une propriété parmi les parties concernées. Ceci ne signifie pas une division mathématique, mais plutôt une division du paquet de droites. 
 
Facteurs physiques impliquant l'emplacement 
Les dispositifs physiques de l'emplacement devraient être comparés aux sorts typiques dans le voisinage. 

Les valeurs de sort tendront généralement à grouper autour d'une « valeur d'emplacement, »… le prix ont généralement accordé une parcelle terrain unique, utilisable, typique-classée dans la zone. Les sorts plus grands ou plus petits tendront à augmenter ou diminuer une fois comparés à cette « valeur habituelle d'emplacement. » Une bonne vue tendra également à augmenter la valeur de sort. L'effet de la topographie (drainage, taches basses, roche, etc.) peut fréquemment être mesuré par le coût pour traiter le problème pour rendre l'emplacement utilisable.  

Forme de beaucoup. 
> L'utilité du sort est le facteur constitutif dans les sorts irréguliers ou impair-shaped. 
> La surface totale du sort n'est pas le facteur le plus important. 50 un sort de' x 150' contenant 7.500 pieds carrés est plus valable que 25 un sort de' x 300' (aussi 7.500 pi carrés) en raison de l'utilité. 
> Des sorts de forme irrégulière sont fréquemment évalués en termes de valeur totale d'emplacement exprimée en dollars plutôt qu'en termes de valeurs unitaires de prix par pied carré ou pied de façade. 
 
États de topographie et de sol. 
> La topographie et le type de sol peuvent avoir un effet nuisible sur la valeur d'emplacement si elle rend des coûts de bâtiment plus élevés. 
 
Influence faisante le coin. 
> Sur le marché d'aujourd'hui, on l'a généralement constaté que des sorts unifamiliaux de coin ne sont pas évalués sensiblement plus que des sorts d'intérieur. 
> Les sorts faisants le coin fournissent une meilleure lumière et un accès plus commode. 
> D'une part, les sorts faisants le coin ont comme conséquence plus de bruit du trafic et d'infraction et, si c'est approprié, de plus grandes cotisations spéciales pour des rues et d'allumage. 
 
Rapport d'emplacement aux environnements. 
> L'emplacement doit être étudié dans son rapport avec des rues, des ruelles, le transport, et des magasins. 
> Le maison-emplacement aboute-t-il des utilisations commerciales ou multi-résidentielles ? 
> Est-ce un sort principal considérant d'autres arrière cours ? 
> Si un sort faisant le coin, fait une ligne d'autobus s'arrêtent à l'arrivant ? 
 
Disponibilité des services publics. 
 
Obligations hypothécaires et empiétements de titre. 
 
Aménagement et utilités souterraines. 
 
Méthodes d'évaluation d'emplacement 

A. Ventes ou comparaison de données du marché. 
1. Des ventes et les listes (données) des emplacements vides sont obtenues et comparées à la propriété étant évaluée. 
2. Les données devraient être des propriétés comparables, y compris la même répartition en zones et dans la même chose ou le voisinage semblable. Puisque les gens font la valeur, les données recueillies devraient être des zones où le pouvoir d'achat ou les niveaux de produits sont identique que la propriété soumise. 
3. Les prix de ventes devraient être étudiés pour déterminer si le prix payé était le résultat d'une véritable transaction de marché libre réfléchissant des cours en bourse justes. Des listes peuvent également être considérées. 
4. Quelques sources de données comparables du marché sont : 
a. Archives de compagnie d'assurance de titres. 
b. Les archives du répartiteur d'impôts. 
c. Le bureau de l'enregistreur. 
d. Dossiers d'inscription multiple. 
e. Nouvelles financières. 
f. Les dossiers personnels du priseur. 
5. Les transactions vérifiées du marché devraient être comparées au colis soumis quant à : 
a. Temps. 
(1) déterminent si les prix sont descendus vers le haut, ou sont demeurés stables dès chaque vente à la date de la valeur. 
(2) un facteur de pourcentage ou une quantité du dollar peut être appliqué aux ventes comparables afin d'arriver à un prix réglé dû au facteur temps. 
b. Emplacement. 
(l) Déterminer si l'emplacement de chaque propriété comparable est supérieur, égale ou subordonné à celui de la propriété soumise. 
(2) une quantité de facteur ou de dollar de pourcentage peut être appliquée aux données afin de régler à la différence dans l'emplacement. 
c. Caractéristiques des sorts. 
(1) la taille, la profondeur, et la topographie des autres propriétés sont comparées à la propriété étant évaluée. 
(2) une quantité de facteur ou de dollar de pourcentage est déterminée pour ces caractéristiques et appliquée aux propriétés comparables pour régler leurs prix vers la propriété étant évaluée. 
d. Les prix réglés des propriétés comparables sont alors comparés et analysés afin d'arriver à une évaluation de valeur pour la propriété à l'étude.

Par la recherche, on l'a constaté que les prix avaient augmenté approximativement 1% par mois pendant la dernière année. Le numéro 1 de vente est censé pour être situé dans un subordonné de zone au sujet. Ce sort se vendrait pour environ $500 davantage si situé dans le bloc du sujet. Le numéro 2 de vente est situé dans une zone pensée pour être environ $250 meilleurs que le sujet. Le numéro 3 de vente est également dans un emplacement supérieur, par le même réglage $250. La forme et la topographie du numéro 1 de ventes et du numéro 2 sont meilleures que le sujet par une quantité estimée à $500 et $100 respectivement. La topographie et l'utilité du numéro 3 de vente apparaissent plus ou moins comme le sujet.

Le prix réglé moyen par pied carré des ventes comparables est $.90. Par conséquent, la propriété soumise a une valeur indiquée comme suit : 

7.500 pieds carrés X $.90 par pied carré = $6.750 

Dans la pratique réelle, l'utilisation de plus de données de ventes est recommandée afin d'arriver à un prix réglé bien-soutenu par pied carré.
 
e. Si tous les facteurs convenables sont considérés, les prix réglés seront probablement dans assez un à bout portant. S'il y a toujours une divergence large, le priseur : 

(l) réanalysent le travail pour trouver des facteurs convenables non révélés ; 
(2) réexaminent des données en tant qu'étant des exemples vrais des transactions justes du marché ;
(3) réglages de re-compute pour assurer l'exactitude ; et
(4) en conclusion, jettent les données ou expliquent les contradictions apparentes. 
 
B. Abstraction. 
1. La méthode d'abstraction est employée pour obtenir la valeur de terre où il n'y a aucune vente vide de terre. 
a. Des ventes des maisons dans le même voisinage sur des sorts avec les caractéristiques semblables sont obtenues. 
b. Une évaluation du coût nouveau des améliorations est faite. 
c. Une quantité est déduite du coût nouveau pour la moins-value. 
d. La valeur comptable nette d'immobilisations des améliorations est déduite du prix de vente de la propriété. 
e. La différence représente une approximation de valeur de terre. 

Exemple : La taille de sort évaluée est 65 propriété carrée de vente de' X 100' = 6.500 pi est sort carré de 6.000 pi avec une résidence unifamiliale et vendu pour $83.000. Le bâtiment de vente a un coût estimatif nouveau de $61.000 et une moins-value accumulée prévue à $20.000. Valeur de terre par abstraction :  

C. Régime de parcelle de terrain. Pour un meilleur reportage d'évaluation, un régime de parcelle de terrain peut être préparé, avec des cotes de sort et des améliorations entraînées à l'échelle. Il devrait indiquer des promenades, des allées et d'autres améliorations de sort et régimes de toit des diverses structures sur l'emplacement. La parcelle de terrain, avec des images de l'emplacement, rue voisine et améliorations de sort sont essentielle pour une analyse effective d'emplacement.