Directives de priseur d'immobilières - partie MODÈLES ARCHITECTURAUX ET UTILITÉ FONCTIONNELLE Il est essentiel que un priseur ait une connaissance fonctionnante de conception et de construction de bâtiment. La bonne conception fondamentale de l'intérieur et de l'extérieur a un effet décidé sur la vendabilité des immobilières. Il n'y a aucun produit de remplacement pour les matériaux appropriés et les proportions appropriées et l'échelle. Le priseur devrait se rendre compte des imitations et des nouveaux remontages en plastique.
Pour réaliser la valeur maximum, le modèle architectural et la conception devraient être liés à l'emplacement. Un voisinage stable typique devrait être amélioré avec des maisons approximativement des mêmes tailles, de l'âge et du modèle. Une maison qui a un modèle architectural extrêmement étranger à ses environnements tend à rencontrer la difficulté une fois offerte en vente.
Ou une maison rencontre la résistance sur le marché en raison de son modèle, qui le place dans une catégorie d'âge définie. Ainsi, si un certain modèle d'architecture a perdu son appel parce que le goût public a changé, cette tendance aura un effet nuisible sur la valeur. Les courtiers et les priseurs d'immobilières doivent être au courant des modèles à la maison et savoir l'effet sur la valeur des modèles mal placés. Le priseur doit également être alerte à la réapparition des propriétés plus anciennes dans l'acceptation publique.
Ce chapitre : contient de courtes descriptions de divers modèles architecturaux dans les maisons unifamiliales ; explique comment déterminer la qualité de la construction ; et définit l'utilité fonctionnelle et son effet sur la vendabilité.
Modèles architecturaux
> Colonial. Les modèles de morue de cap et d'Ann de cap sont : généralement tout à fait petit dans la taille - minimum avec le bon goût ; les symétrique-fenêtres ont équilibré des deux côtés d'entrée principale ; un ou un et moitié d'histoires avec la petite pièce principale en haut ; pignon ou toit de gambrel assez raide couvert de bardeaux en bois ; et extérieur de la voie de garage en bois.
> Colonial de la Nouvelle Angleterre. Une place ou une structure rectangulaire et genre boîte ayant : l'espace utilisable maximum ; les fenêtres symétriques ont équilibré des deux côtés de porte avant ; deux ou deux et moitié d'histoires ; toit de pignon couvert de bardeaux en bois ; extérieur de bois généralement peint blanc ; et entrée avant impressionnante habituellement avec le ventilateur de traverse de la glace au-dessus de la porte.
> Colonial hollandais. Une maison modéré-classée généralement pas plus de 50 pieds de large, avec un avant symétrique ayant : une entrée au centre, équilibré par les fenêtres ; toit de gambrel bas-rapide ; extérieur généralement de pierre ; et une et moitié histoire avec des fenêtres de dormer ou deux et moitié d'histoires avec des fenêtres de dormer.
> Colonial géorgien et méridional. Ces modèles ont les entrées avant raffinées avec la plaine ou les colonnes cannelées ; être généralement de brique ou de bois ; avoir les toits à pignon en avant, souvent déhanchés ; être très symétrique ; exiger les grandes parcelles de terrain de la terre ; large échelle, non appropriée à une petite maison ; et deux, deux et moitié ou trois histoires.
> Élisabéthain anglais. Ce modèle a les lignes de raffinage gothiques avec la pierre moulée autour des fenêtres et des portes ; généralement de la brique, du stuc, ou de la pierre ; tremper le toit lancé, couvert d'ardoise ou de bardeau ; fenêtres habituellement plombées de tissu pour rideaux en métal ; et exige un grand chantier.
> Half-Timber anglais. Ce modèle a les visages saillants de bois de construction avec le stuc entre les visages ; abaisser l'histoire de la maçonnerie lourde ; tremper le toit lancé ; généralement deux histoires ; et exige une grande zone de sort.
> Régence. Un modèle généralement symétrique avec l'entrée avant au centre ; extérieur de brique ou de pierre ; obturateurs de chaque côté des fenêtres ; toit déhanché bas ; deux histoires de hauteur ; et fenêtre octogonale sur le deuxième étage au-dessus de la porte avant.
> Provincial français. Habituellement une grande maison sur une parcelle de terrain considérable, murs extérieurs de maçonnerie avec les toits très élevés ; grandes fenêtres élevées avec de longs obturateurs ; et un et moitié ou deux et moitié d'histoires.
> La Normandie française. A généralement des tourelles à l'entrée ; murs de brique ou de pierre ; asymétrique ; et tremper le toit lancé de bardeau.
> Rectifier les Espagnols. Patios ci-joints ; la mission rouge a couvert de tuiles le toit ; décorations de fer travaillé ; et murs de stuc (habituellement blanc).
> Petit Espagnol. Extérieur de stuc ; toit plat de composition avec le panneau de tuile de mission dans l'avant ; approprié à de petits sorts ; aucun patio ; et une histoire seulement.
> Espagnol de Monterey. Deux histoires ; stuc (généralement blanc) ; la mission rouge a couvert de tuiles le toit ; deuxièmes balcons d'histoire ; et balustrades décoratives de fer.
> Moderne et contemporain. Généralement une histoire ; toit habituellement plat ou grave ; souvent sur la dalle en de béton ; grand nombre de glace ; et vie d'intérieur/extérieure.
> Chambre de pavillon ou de ranch. Une histoire ; stuc avec le panneau en bois ; souvent sur la dalle en de béton ; bardeau ou toit de secousse ; bas et rampant ; garage généralement ci-joint ; et vie d'intérieur/extérieure.
Qualité de bâtiment
Un des motifs les plus importants d'inspecter une propriété est de déterminer sa qualité de construction et de condition. Le priseur doit être bien informé quant aux détails structuraux des bâtiments. Toutes les parties exposées d'un bâtiment devraient être étroitement inspectées pour s'assurer les matières employées, l'état actuel, et le type et la qualité de construction, qui peut être classifiée comme suit :
A. Qualité.
1. Maison concurrentielle de coût bas qui ne dépasse pas codes du bâtiment minimum.
B. Qualité juste.
1. Plaine et finitions peu coûteuses sur l'intérieur et l'extérieur.
2. Visserie de finition de qualité, appareils d'éclairage, et chauffage bon marché.
3. Généralement érigé dans les zones du pouvoir d'achat bas.
4. Typiquement, stucco l'extérieur, sol dalle en de béton, toit de composition.
C. Qualité moyenne.
1. Rassemblements VA et normes de FHA.
2. Habituellement acheté par des personnes des produits modérés.
3. Niveau moyen de construction avec quelques améliorations de coût bas.
4. Habituellement de l'extérieur de stuc, du plancher de bois dur, du toit de composition ou du bardeau.
5. Finir la visserie, les appareils d'éclairage et le chauffage de la qualité moyenne.
6. Loger trouvé dans de grands développements de région.
D. Bonne qualité.
1. Bons conception architecturale, exécution et matériaux.
2. Stucco les murs avec le panneau en bois et de maçonnerie, sols de bois dur, toits de bardeau.
3. Contient habituellement deux salles de bains, four à air forcé ou chauffage, appareils d'éclairage de bonne qualité et visserie égaux de finition.
4. A habituellement l'équipement inhérent supplémentaire dans la cuisine.
E. Qualité très bonne.
1. Généralement, conçu en fonction du client par l'architecte.
2. La maison contient beaucoup de dispositifs supplémentaires.
3. Stucco les murs avec le panneau étendu en bois ou de maçonnerie, plancher de bois dur, toits de secousse.
4. Deux salles de bains ou plus, chauffage à air forcé, visserie de finition de qualité très bonne et appareils d'éclairage.
5. Cheminées faites sur commande.
F. Excellente qualité.
1. Conçu en fonction du client par l'architecte.
2. Les dispositifs supplémentaires sont du plus de haute qualité et de la conception.
3. Stucco les murs avec des séquoias ou des cèdres ou d'autres bois fins, planchers en pierre de panneau, de bois dur, de marbre et de tapis de coutume, tuile d'argile, toits d'ardoise, gouttières de cuivre et ainsi de suite.
4. Un bain avec chaque chambre à coucher, cabinets de plain-pied, chauffage réparti en zones, bois spécial finit comme le teck, la cerise, la noix, etc., éclairage de concepteur comprenant l'éclairage enfoncé d'art.
5. Les cheminées faites sur commande, les bibliothèques en bois faites sur commande, les barres, les offices du maître d'hôtel, le granit ou le marbre pare dans les bains et la cuisine, appareils gastronomes.
UTILITÉ FONCTIONNELLE La bonne architecture est concernée par la disposition de pièce et l'utilité fonctionnelle aussi bien que le modèle extérieur. Une analyse fonctionnelle d'une propriété mesure les convenances et l'économie dans l'utilisation de la propriété. Les facteurs combinés de l'utilité et des charmes ont un effet sur la vendabilité d'une propriété. Le degré de son utilité fonctionnelle est important dans n'importe quelle considération de sa vendabilité. Ainsi, la vendabilité est l'essai final de l'utilité fonctionnelle. Liste de contrôle de service fonctionnelle
A. Bâtiment.
1. Salle de séjour.
a. Adéquation de l'espace de sol et de mur pour le placement approprié des meubles.
b. Circulation - ne devrait pas devoir passer par la longue salle de séjour pour atteindre d'autres parties de la maison.
c. La cheminée devrait être à partir de la circulation.
d. Les espaces de mur - adéquats pour des dispositions de meubles. 2. Salle à manger ou zone.
a. Facilité de l'accès à la cuisine.
b. La taille de la pièce ou de la zone a régi par taille générale de maison.
c. Le meilleur si la pièce est presque à angle droit. 3. Chambres à coucher.
a. La chambre à coucher principale devrait être de taille adéquate (minimum 10 ' x12').
b. D'autres chambres à coucher (minimum 9 ' x 10 ').
c. La ventilation en travers devrait être fournie.
d. Situé à partir des zones et de la cuisine de famille pour l'intimité.
e. Ne devrait pas devoir passer par une chambre à coucher pour entrer dans des autres.
f. L'espace de cabinet devrait être adéquat (profondeur minimum 2 pieds ; zone minimum 6 pieds carrés).
g. Proche à de pleins équipements de bain. 4. Cuisine.
a. La zone de travail devrait être suffisante et efficace dans le régime.
b. L'équipement devrait être centralement localisé pour éliminer la course inutile de pied.
c. Les murs, les plafonds et les sols devraient être des matériaux facilement maintenus.
d. La disposition adéquate devrait être prise pour l'éclairage et la ventilation appropriés.
e. La cuisine devrait être commodément située par rapport aux zones dinantes et à la pièce de famille.
f. La cuisine devrait avoir une entrée extérieure.
g. Les équipements de blanchisserie devraient être à côté de cuisine. 5. Salles de bains.
a. Emplacement approprié en ce qui concerne d'autres salles.
b. Si seulement une salle de bains existe, elle devrait être située outre du hall central.
c. La salle de bains ne devrait pas s'ouvrir directement dans la cuisine ou la salle de séjour.
d. Ventilation adéquate - la fenêtre extérieure ou le ventilateur d'extraction automatique est nécessaire.
e. Sols, murs, et plafonds facilement nettoyés et maintenus. 6. Cabinets et stockage.
a. Au moins un cabinet de vêtements selon la chambre à coucher.
b. L'espace de toile adéquat de cabinet.
c. Des cabinets de stockage devraient être centralement localisés.
d. Une zone de stockage devrait être fournie près de l'équipement de blanchisserie.
e. Stockage extérieur nécessaire s'il y a seulement un parking.
B. Emplacement.
l. La construction devrait être liée à la taille du chantier.
2. La maison devrait être ainsi situé sur la terre qu'elle rapporte au chantier ou « appartient. » 3. Les cours avant, arrière et latérales adéquates sont nécessaires pour la lumière et l'intimité. Des yards peuvent être groupés dans des développements prévus d'ensemble.
4. Une cour privée de service pour les vêtements de séchage et le stockage des ordures devrait être commode à la cuisine.
5. L'entrée au garage devrait être commode et promptement accessible.
6. Aménagement approprié.
7. Équipements récréationnels et de jardin.
8. Améliorations de yard adéquates.
Directives pour considérer des caractéristiques physiques de propriété immobilière pour l'assurance de FHA A. Aspect visuel de propriété. À quel point la propriété maintiendra-t-elle dans son ensemble son attrait commercial ?
1. Conception extérieure des structures.
a. Aspect visuel basé sur la probabilité de l'acceptation sur le marché continue.
b. Certains modèles architecturaux sont de courte durée dans leur acceptation et deviennent désuets. 2. Réglage.
a. Mesure l'appel de la propriété sur le marché en raison du terrain, bâtiments accessoires, promenades, aménageant en parc.
b. Le logement et les environnements devraient présenter une composition agréable et unifiée. 3. Conception intérieure du logement.
a. La conception intérieure devrait montrer la simplicité du traitement, l'harmonie dans les proportions et l'amélioration dans la conception.
b. Les dispositifs permanents intérieurs devraient être à jour et de construction adéquate.
B. Livability de propriété. Le degré d'utilité, de convenance et de confort que la propriété a les moyens est déterminé par :
1. Utilisation d'emplacement.
a. Considère tous les aspects de l'emplacement et de ses dispositions pendant que ceux-ci affectent le livability de la propriété entière.
b. Les caractéristiques de sort comprenant la taille, la forme, la topographie, l'orientation et les avantages normaux sont considérées.
2. Utilisation de l'espace de logement. L'attention à la taille et à la distribution efficace de l'espace dans la structure.
3. Caractéristiques de pièce. L'attention à la taille et à la proportion des salles dans le rapport avec la zone générale du logement. Les facteurs suivants sont considérés :
a. Orientation de pièce.
b. Circulation.
c. Intimité.
d. Cabinet et espace mémoire.
e. Efficience de cuisine.
f. Entretenir les équipements.
g. Isolant.
C. Lumière normale et ventilation. L'effet de la lumière normale et de la ventilation normale sur les charmes, le livability et le healthfulness est considéré.
1. La quantité ou le rapport appropriée de la lumière normale à la zone de pièce devrait être maintenue.
2. La ventilation de toutes les salles est étudiée pour mesurer son effet sur des charmes du logement.
3. Ventilation en travers souhaitable dans toutes les chambres à coucher.
D. Qualité structurale. La qualité de la conception structurale, des matériaux, et de l'exécution est
déterminé pour le logement. Les éléments composants à considérer sont comme suit :
1. Fondations.
2. Construction de mur.
3. Cloisons.
4. Construction de sol.
5. Construction de plafond.
6. Construction de toit.
E. Résistance aux éléments et à l'utilisation. Une détermination est faite quant à la résistance du logement aux effets du temps, de l'affaiblissement, de la corrosion, du feu, et de la détérioration. L'attention à trois catégories :
1. Améliorations de sort.
a. Comment le sol est-il protégé contre l'érosion ?
b. La terre est-elle correctement évaluée de sorte que la structure ne soit pas endommagée par l'eau ?
c. Les améliorations de yard telles que des promenades et des murs devraient être des matériaux adéquats.
2. L'extérieur de bâtiment. L'analyse est faite concernant la résistance de l'extérieur du bâtiment aux effets des éléments.
3. Intérieur de établissement. L'attention à la résistance des surfaces et les matériaux intérieurs pour déterminer l'usure et la larme et la détérioration.
F. Convenance d'équipement mécanique. Mesure l'ampleur que l'équipement cotise aux charmes et à l'appel du logement par la convenance, l'économie, et le confort. L'attention à :
1. Système de tuyauterie.
2. Système de chauffage.
3. Système électrique.
4. Équipement supplémentaire. |
