Directives de priseur d'immobilières - partie 5i - 7/28/2007 - conseil expert d'immobilières

Directives de priseur d'immobilières - partie

LE PROCÉDÉ ET LES MÉTHODES D'ÉVALUATION 

Avec le temps, des règles de base bien définies ont été développées par les priseurs professionnels pour arriver à une évaluation de valeur. Cette procédure ordonnée et systématique est connue comme procédé d'évaluation. Non chaque phase est utilisée chaque fois ou nécessairement dans la même commande. Cependant, cette liste de test complète pour le procédé d'évaluation devrait servir à donner une meilleure compréhension d'importance d'évaluer correctement les divers éléments qui influencent des cours en bourse et le prix du marché. 
 
Synthèse du procédé d'évaluation 
Comme régi par le niveau 1 d'USPAP, les phases de planton et les considérations du procédé d'évaluation sont conçues pour répondre à deux questions : 

> Quelle est l'utilisation la plus élevée et meilleure ?
et 
> Quelle est cette valeur d'utilisation ? 
 
Pour tirer une conclusion légitime : 

A. Définir le problème. 
1. Identification de la propriété à évaluer. 
a. Adresse complète de publipostage (ville y compris et condition). 
description légale complète de b (par numéro de sort, de bloc et de région, y compris le comté où enregistré ; par distribue et des descriptions de limites ; ou par le système d'enquête de gouvernement). 
2. Description d'utilisation de propriété d'être évalué. 
a. Sort vide. 
b. Résidentiel unifamilial. 
c. Résidentiel multifamilial. 
d. But spécial (film publicitaire, etc.) 
3. Intérêts d'être évalué. 
a. Lequel du paquet de droites doit être évalué ? Valeur d'affect de droites parce qu'elles fixent les limites dans lesquelles la propriété peut être utilisée. 
b. Une évaluation estime la valeur des droites de la propriété, pas simplement la terre physique et ses améliorations. 
c. L'ampleur de la recherche et de l'opinion d'évaluation variera selon lesquelles des droites suivantes sont impliquées : 
(1) simple de droit (propriété complète). (2) servitude en travers de propriété. (3) l'intérêt du bailleur ou du locataire. (4) droites minérales. (5) intérêts divers.
4. Le but et l'utilisation destinée de l'évaluation déterminent les types d'information à recueillir et être traitée, comme : 
a. Juste valeur à vendre d'une maison. 
b. Valeur pour le prêt hypothécaire.
c. Valeur pour l'assurance. 
d. Valeur pour des démarches de condamnation.
e. Buts et fonctionnements divers. 
5. La date de la valeur est généralement la date de la dernière inspection de la propriété, bien qu'elle puisse avoir lieu n'importe quand dans le passé. Des valeurs estimatives peuvent être rendues, comme pour des développements proposés où des « futures ventes » sont projetées et escomptées à la valeur actuelle. 
 
B. Faire une étude préliminaire du voisinage, de l'emplacement et eus besoin pour l'évaluation. 
1. Faire une évaluation préliminaire de l'utilisation la plus élevée et meilleure de la propriété soumise. 
a. Analyse de l'emplacement et des améliorations. Est-ce une amélioration appropriée ? L'amélioration rencontre-t-elle l'essai ? Prendre les stocks des dispositifs importants d'utilités d'emplacement et de construction de bâtiments. 
b. Analyse du voisinage. Quelles sont les frontières et les quels services sont disponibles ? 
2. Le type de propriété détermine la variété de données spécifiques requises. 
a. Pour une maison unifamiliale, l'accent sera mis sur des données au sujet des sorts et des améliorations semblables. 
b. Pour un four-plex, l'accent sera mis sur des données au sujet de petits ensembles multifamiliaux. 
3. Un régime défini facilite le rassemblement des données nécessaires comme indiqué de l'étude préliminaire. 
 
C. Rassembler d'autres données générales et spécifiques. La valeur d'une propriété est affectée par la demande et par le pouvoir d'achat disponible. Des données devraient être obtenues sur des tendances de population, des niveaux de produits, et des offres d'emploi. Un certain nombre de sources devraient être étudiées. 
1. Des données générales sont obtenues à partir des publications, des journaux et des magazines de gouvernement. 
2. Des données régionales (zone métropolitaine) sont obtenues à partir des résumés mensuels de banque, des commissions d'aménagement du territoire, et des agences de gouvernement. 
3. Des données de la Communauté (ville) sont obtenues à partir de la chambre de commerce, commission de planification, gouvernement de ville, banques et sociétés d'investissement et de crédit immobilier, et cartes d'immobilières. 
4. Les données de voisinage, obtenues à partir de l'inspection personnelle, des praticiens d'immobilières et des constructeurs actifs dans la zone, comprennent : 
a. Âge et aspect du voisinage. 
b. Risques et influences défavorables. 
c. Le pourcentage établissent-à l'extérieur. 
d. Développement contemplé. 
e. Proximité aux écoles, aux affaires, à la récréation, etc. 
5. Obtenir les données comparables du marché, telles que des ventes et des prix courants, de : 
a. Les archives de l'assesseur et le bureau de l'enregistreur du comté.
b. Sociétés de fiducie fiduciaires d'assurance de titres et. 
c. Cartes d'immobilières et bureaux locaux d'immobilières. 
d. Propriétaires de propriété dans le voisinage. 
e. Bases de données du priseur/d'autres priseurs les'.
6. Rassembler et analyser les données concernant les améliorations de propriété soumises de : 
a. Le bureau de l'assesseur pour l'âge et toute autre information non confidentielle.
b. Département de bâtiment de ville. 
c. Entrepreneurs dans la zone. 
d. Inspection personnelle des améliorations. 
 
D. Analyser les données pour conclure ce qui est utiliser-et le plus élevé et meilleur la valeur prévue de cette utilisation. Comme discuté plus tard en ce chapitre, ce qui suit sont les trois approches à évaluer qui seront utilisées : 
1. Approche de comparaison de ventes, ancien connue sous le nom de les données du marché s'approchent. Étude de valeur comme indiqué par les prix des ventes récentes et les listes fiables des propriétés semblables à la propriété évaluée. 
2. Approche de coût. Étude de valeur en ajoutant la valeur de la terre, si vide, au coût nouveau, moins de moins-value accumulée, des améliorations 
3. Approche de produits. Étude de la valeur de la propriété comme jet de produits car il serait vendu sur le marché libre. 
 
E. Faire l'évaluation finale de la valeur définie et rédiger le rapport. La forme et l'ampleur du rapport dépendront du but, du type de propriété, et de la demande de l'usager. 
 
La disposition de départ 
La disposition de départ a déterminé les parties des normes d'USPAP qui peuvent être omises ou écartées de dans le procédé d'évaluation. Le soin doit toujours être donné en s'écartant du plein procédé d'évaluation, puisque l'analyse non entreprise peut avoir un impact matériel sur la conclusion finale de valeur. En plus de la norme 1 et de la disposition de départ, il y a le rapport 7 et les avis consultatifs 11, 12, 13 et 15 qui fournissent des conseils valables additionnels en développant un procédé approprié d'évaluation. Ceux-ci peuvent tout être trouvés dans l'édition courante d'USPAP. 
 
MÉTHODES D'ÉVALUER DES PROPRIÉTÉS 
Il y a trois approches à considérer en faisant une évaluation de cours en bourse. Ces approches sont : 

> Approche de comparaison de ventes. Des ventes récentes et les listes du type semblable propriétés dans la zone sont analysées pour former une opinion de valeur. 
 
> Approche de coût. Cette approche considère la valeur de la terre, vide assumé, supplémentaire à la valeur comptable nette d'immobilisations nouvelle des améliorations. Ceci est considéré un produit de remplacement ou une alternative à acheter une maison existante. 
 
> Approche de produits. Le revenu net potentiel prévu de la propriété immobilière est capitalisé dans la valeur par cette approche. 
 
Non seulement chaque colis des immobilières diffère-t-il à certains égards de toutes autres propriétés, mais il y a beaucoup de différents buts pour lesquels une évaluation peut être faite. Chaque variation de but a pu avoir comme conséquence un considérable, pourtant logique, variation de valeur prévue. Par exemple la nature de la propriété, si non investissement, investissement ou service ; le but de l'achat, si à l'utilisation, à l'investissement ou à la spéculation ; et tout le but de l'évaluation, comme en la vente, emprunt, imposition, assurance et semblable, constituent les sujets qui influenceront les méthodes appropriées d'approche d'évaluation et du résultat final atteint par l'évaluation. 
 
En conséquence, la première phase de n'importe quelle procédure d'évaluation est d'avoir une compréhension dégagée des buts pour faire l'évaluation et la valeur à chercher. L'adéquation et la fiabilité des données disponibles sont également des facteurs de détermination dans le choix des approches à utiliser. Un manque de certaine information convenable ou à jour peut bien éliminer une approche autrement possible. Quand c'est le cas, on ne le considère pas un départ à USPAP, puisque l'approche a été considérée mais non réalisable. 
 
Dans d'autres exemples, les procédures appropriées peuvent seulement réclamer un escompte approprié des conclusions tirées de telles données. Ainsi, basé sur son adaptabilité au problème spécifique, une méthode est plus tard le centre de l'analyse et les autres méthodes d'approche ne peuvent être utilisées. Ceci est considéré une évaluation limitée et une dérogation à la norme 1. d'USPAP. 
Dans la plupart des évaluations, chacune des trois méthodes d'approche aura d'habitude quelque chose cotiser. Chaque méthode d'approche est employée indépendamment pour atteindre une valeur prévue. Puis, comme phase finale, en s'appliquant à chacun la valeur séparée par grammage proportionné à ses mérites dans cet exemple particulier, conclusions sont atteints quant à une valeur appropriée. Cette procédure est connue comme réconciliation. 
 
L'APPROCHE DE COMPARAISON DE VENTES 
Cette approche, ancien connue sous le nom de l'approche de comparaison de données du marché, est le plus généralement adaptable à l'usage des courtiers et des vendeurs d'immobilières. Elle se prête bien à l'évaluation de la terre, des résidences et d'autres types d'améliorations qui montrent un niveau important de similitude, et pour ce qui un marché disponible existe. Le principe du remplacement est la base de cette approche. L'acheteur ne devrait pas payer plus une propriété que le coût d'acquérir une propriété de remplacement comparable. Une analyse des données du marché est nécessaire dans chacune des trois approches pour évaluer. 
 
Les mécanismes de l'approche de comparaison du marché comportent l'utilisation des ventes et lancent des données sur le marché de toutes les sortes afin de comparer étroitement la propriété étant évaluée à d'autres propriétés semblables qui ont été récemment vendues ou sont offertes pour la vente quant à la période des ventes, à l'emplacement des ventes et aux caractéristiques physiques des améliorations. Les sources utilisées pour déterminer la valeur comprennent des prix de ventes réels, listes, offres, loyers et baux, aussi bien qu'une analyse des facteurs économiques affectant la vendabilité. 
 
Sources de données 
Des ventes ou les données du marché sont obtenues à partir de beaucoup de sources comprenant : 

> Les propres dossiers du priseur. Les informations recueillies sur des tâches précédentes pourraient fournir des informations pour l'évaluation actuelle.  
> Archives de public. Le bureau de l'assesseur du comté maintient un archive de toutes les transactions de ventes enregistrées dans le comté. Cette information est maintenue confidentielle pour l'usage personnel de l'assesseur, mais un propriétaire peut obtenir des informations nécessaires sur la propriété du propriétaire du bureau de l'assesseur. La date de l'enregistrement de n'importe quel contrat peut être obtenue à partir du bureau de l'enregistreur. La description légale exacte comme le vendeur et l'acheteur juridiques peut être obtenue à partir d'une inspection du contrat (ou de fac-similé). L'impôt de transfert documentaire s'applique sur tous les transferts de propriété immobilière situés dans le comté. La notification du paiement est entrée sur le visage du contrat ou sur un papier séparé limé avec le contrat. L'impôt est calculé au taux de 55 cents pour chaque $500 de la considération ou de la fraction en. Si une partie de tout le prix payé la propriété est exempte parce qu'un privilège ou une obligation hypothécaire reste allumé la propriété, ce fait doit être énoncé sur le contrat ou sur un papier séparé limé avec le contrat.  
> Bureaux d'inscription multiple, priseurs semblables ou courtiers. L'information sur des listes, des offres, et des ventes peut fréquemment être obtenue à partir des équipements d'inscription multiple d'immobilières, bureaux d'immobilières ou par des priseurs au courant de la zone. 
> Propriétaire, vendeurs ou acheteurs juridiques de propriété. En regardant des ventes comparables et d'autres données convenables dans une zone, des informations supplémentaires sont sollicitées en interviewant des propriétaires de propriété vivant dans le voisinage. Le priseur devrait essayer de confirmer le prix de ventes et les circonstances de la vente avec l'acheteur, le vendeur et/ou le courtier. Si avisé du but du priseur, les parties habituellement vérifieront et expliqueront la vente.  
> Annonces classifiées et listes. Les annonces sont une source d'information sur des propriétés actuellement étant offertes en vente. Si possible, le nom du priseur devrait être sur la liste d'adresses des banques, d'épargne et de prêt, et d'autres institutions vendant des propriétés. > les prix courants peuvent souvent indiquer les premiers cours en bourse probables d'une propriété spécifique tandis que les prix de soumission offerts peuvent normalement indiquer la plus basse valeur probable. Tous les deux sont sujets à la variation basée sur la motivation, mais un numéro raisonnable des propriétés se rangeant dans cette catégorie fournira un support dans lequel une juste valeur courante peut être trouvée. Les offres sont susceptibles d'approcher des cours en bourse plus étroitement que sont les listes. Cependant, une offre à acheter n'est pas habituellement une question de notoriété publique. 
 
La procédure 
La procédure utilisée dans la méthode d'approche de comparaison de ventes est de compiler systématiquement des données au sujet des propriétés comparables en vue de lesquelles être comme « comme-aimable » avec le sujet comme possible : emplacement de voisinage ; taille (un numéro comparable des chambres à coucher et des bains) ; âge ; modèle architectural ; conditions de financement et échelle de prix générale. Plus le nombre de bonnes données comparables utilisées est grand, plus le résultat est meilleur, si une analyse appropriée est faite. L'approche est fondée sur l'hypothèse que la propriété vaut ce qu'elle se vendra pour en l'absence de l'effort anormal, et si l'heure raisonnable est indiquée de trouver un acheteur. Pour cette raison, le priseur devrait regarder derrière des ventes et des transferts pour s'assurer quelles influences ont pu avoir affecté des prix de ventes, en particulier si seulement quelques comparaisons sont disponibles.  

Des comparaisons appropriées entre comme des propriétés sont idéalement basées sur une inspection réelle. Les inspections devraient déterminer : la condition des améliorations au temps de la vente, pas en date de la date de l'inspection ; disposition de pièce et compte de pièce de sorte que l'utilité des données puisse être comparée à la propriété soumise ; améliorations de yard et leur influence sur le prix de ventes ; le prix de ventes (de l'acheteur, du vendeur ou du courtier), pour déterminer si la vente était la transaction de la longueur d'un bras ou du marché libre ; taille et topographie du sort. Pour les propriétés presque comparables, des réglages (de haut en bas) négatifs devraient être imposés pour le dépannage pauvre du sujet, la conception capricieuse, les ennuis existants, etc. réciproquement, des réglages positifs devraient être faits pour la conception supérieure du sujet, vue, usages spéciaux, une meilleure condition, plus de haute qualité des matériaux, aménageant en parc, et semblable.  

À moins que les ventes étant comparées aient lieu de date récente, l'attention doit également être accordée à régler des valeurs en accord avec la tendance économique du district et la valeur du dollar. Les conditions de financement reçoivent des considérations de correction de valeur, par exemple, pour le financement assumable existant favorable, ou peut-être le financement vendeur-aidé. 
 
Ensembles et éléments de comparaison. Les ensembles comparateurs de la comparaison employés par des priseurs dans l'approche de comparaison de ventes sont des composants de propriété qui peuvent promptement être utilisés pour la comparaison : longueur carrée ; numéro des salles ; et numéro des ensembles. Les éléments de la comparaison sont des caractéristiques dans la propriété ou la transaction elle-même qui font varier des prix. Ces principaux éléments de comparaison sont des conditions de financement, le temps (les conditions de marché à l'heure de la vente), des états de vente (aucunes pressions/longueur du bras), l'emplacement, des caractéristiques physiques, et des produits (le cas échéant) de la propriété.  

Using les ensembles et les éléments appropriés de la comparaison pour le sujet et chacun comparables, le priseur attribue une quantité réglée prévue (dollar ou pourcentage) pour chaque différence trouvée dans les postes de la comparaison (numéro des salles de bains, de la vue, de la longueur carrée, du financement, de la vente obligatoire). Un prix réglé est ainsi établi pour chaque propriété comparable qui devrait normalement réfléchir ce que le sujet vendrait pour sur le marché courant. Les propriétés moins comparables sont alors éliminées de la considération et le plus grand grammage est indiqué aux ventes comparables les plus semblables à la propriété étant évaluée. Par ce jugement ou processus de réconciliation, le priseur arrive à l'évaluation finale de la valeur pour la propriété soumise. 
 
Avantages. Quelques avantages d'utiliser l'approche de comparaison de ventes sont : 

> C'est la méthode la plus facilement compréhensible d'évaluation et dans la plupart de pratique courante parmi des courtiers et des vendeurs d'immobilières. 
> Il s'applique particulièrement pour l'évaluation impliquant la vente des résidences unifamiliales et des dispositions d'emprunt en conséquence. Celles-ci composent la grande partie de transactions d'immobilières. 
 
Inconvénients. Quelques inconvénients de la méthode d'approche de comparaison sont : 

> Localisant assez « presque de même » de propriétés qui se sont récemment vendues ou ont énuméré. > réglant des agréments pour les rendre comparables à la propriété soumise. Plus la quantité de réglage ou numéro des réglages sont grande, moins le comparable devient fiable. 
> Des ventes plus anciennes deviennent moins fiables sur un marché changeant. 
> Détails de confirmation de transaction de difficulté occasionnelle. 
> Limitations dans des conditions économiques et des périodes en pleine mutation des taux d'inflation élevée et d'intérêt, quand les taux de plus-value de propriété peuvent causer des conclusions dangereuses de valeur. 
 
Application de la procédure - ventes résidentielles 
Des propriétés similaires sont toujours comparées. Plus les données le meilleur sont plus courantes. La commande suggérée pour faire des comparaisons d'ensemble et d'élément est dans cette séquence : 

> conditions de financement 
> temps (conditions de marché) 
> états de vente 
> emplacement 
> caractéristiques physiques 
> autre (par exemple, considérations spéciales pour l'immeuble à revenu) 
 
Les phases. 
> Rechercher le marché pour de véritables données récentes « comme-aimables » du marché. Sélectionner les données. Vérifier. > sélectionner les ensembles et les éléments appropriés de la comparaison. Régler le prix de ventes de chacun comparable (ou l'éliminer de la considération). Le réglage est toujours fait à la propriété comparable et pas soumise. 
> Chacun comparable aura sa propre indication de valeur. Éliminer les propriétés moins comparables. Viser les résultats de comparaison sous la forme de diagramme ou de réseau. Using le jugement et l'expérience, réconcilier ou corréler les prix de ventes réglés des comparables et, en donnant le plus grand grammage à la vente qui est la plus compatible à la propriété soumise, attribuer une valeur prévue au sujet. Ne pas faire la moyenne des prix de ventes réglés des comparables. La réconciliation est un procédé de jugement. Elle n'est pas mécanique. 
 
Exemple. Supposer que la maison à évaluer est des 2.400 pieds carrés, vieille, unifamiliale maison de cinq ans de région a localisé deux blocs de la plage, avec une vue juste, stuc, 10 salles, 4 chambres à coucher, 3 bains, garage de 3 voitures. Il est in good condition. 
Les prix avaient augmenté à 1% par mois. Le priseur a choisi parmi les comparables de voisinage qui sont égaux dans la plupart de leur financement et caractéristiques physiques, à moins que comme indiqué sur le diagramme de notation. La valeur ou le prix de ventes de la propriété soumise est déterminée comme indiqué sur le diagramme ci-dessous. 
 
Régler les prix de ventes pour indiquer la valeur évaluée de colis en soustrayant le réglage si le colis évalué (sujet) est inférieur au comparable et en ajoutant le réglage si le sujet est supérieur au comparable. 

* Le subordonné signifie que la propriété soumise est inférieure au comparable à cet égard. Le supérieur veut dire l'opposé. Soustraire le réglage si la propriété soumise est inférieure à la propriété comparable. Ajouter le réglage si la propriété soumise est supérieure à la propriété comparable. 
 
Réconciliation : 
Les données 2 sont proches de la propriété soumise dans la taille, l'emplacement, et la vue bien que pas aussi bon que le sujet. 
Les données 3 sont la dernière vente, mais ont la plus grande différence en vue et l'emplacement. 
Les données 1 sont la vente la plus ancienne mais sont les plus utiles pour confirmer l'indication de la valeur. 

Valeur indiquée : $185.000.