Directives de priseur d'immobilières - partie 8 MULTIPLICATEUR BRUT DE LOYER La valeur est la valeur actuelle de toutes les droites à de futures indemnités. Les droites étant obtenues par le paiement des loyers sont l'utilisation de la structure physique aussi bien que les choses intangibles (des agréments ou des satisfactions). Des immeubles à revenu tels que de grands appartements et magasins commerciaux sont achetés pour le jet de produits qu'ils produisent, attendu que des maisons unifamiliales sont achetées pour l'abri plus la satisfaction (agréments du propriétaire de logement).
Les techniques standard de capitalisation utilisées pour des produits produisant des propriétés ne mesurent pas des choses intangibles telles que la fierté de la propriété et d'autres agréments trouvés dans le propriétaire de logement.
Cette méthode indirecte de capitalisation, le multiplicateur de location brut, mesurera les cours en bourse de la combinaison des choses intangibles et des valeurs matérielles trouvées dans les immeubles à revenu unifamiliaux et petits.
Le multiplicateur brut de loyer est trouvé en divisant le prix de ventes d'une maison ou tout autre petit immeuble à revenu par son loyer mensuel. Par exemple : un prix de $90.000 ventes s'est divisé par un loyer mensuel de $600 résultats dans un multiplicateur brut de loyer de 150. Si les maisons dans la zone se vendaient aux prix équivalents à 150 fois la location mensuelle, alors le multiplicateur 150 s'appliquerait à d'autres maisons comparables dans la zone.
Méthode d'approche en utilisant le multiplicateur brut de loyer
1. Déterminer le loyer économique juste ou de la propriété évalué par comparaison avec les propriétés locatives semblables.
2. Les multiplicateurs bruts de loyer des ventes une étudie sont calculés en divisant les prix de ventes par les loyers mensuels.
3. Les multiplicateurs de loyer peuvent alors être apparence sous forme de tableaux comment ces propriétés ont varié de la propriété soumise : c.-à-d., meilleur ou plus pauvre.
4. Les multiplicateurs bruts de loyer ne sont pas ramenés à une moyenne pour arriver à un multiplicateur final. En revanche,
a. chaque propriété et son multiplicateur est comparée à la propriété soumise quant au loyer juste procurable, à l'emplacement, à la taille, à la condition, à l'utilité, et aux agréments ; et
b. après analyse appropriée, un jugement est fait quant au multiplicateur brut approprié de loyer.
5. Le priseur multiplie le multiplicateur brut sélectionné de loyer par la location juste de la propriété soumise. Le produit est l'évaluation de valeur.
6. L'analyse escomptée d'écoulement d'argent (DCF) est une technique de l'analyse de produits qui a devenu soit une méthode en avant ces dernières années. Elle est définie comme : « La procédure dont un taux d'escompte est appliqué à un ensemble de jets projetés de produits et d'un retour. L'analyste spécifie la quantité, la variabilité, la synchronisation, et la durée des jets de produits aussi bien que la quantité et la synchronisation du retour et escompte chacun à sa valeur actuelle à un taux de rendement spécifique. L'analyse de DCF peut être appliquée avec n'importe quelle technique de capitalisation de rendement et peut être exécutée sur louer-par-louent ou la base de total. » (Dictionnaire d'évaluation d'immobilières, de 3ème édition, par l'institut d'évaluation) pour davantage d'étude de cette méthode, le lecteur est conseillé de chercher l'éducation additionnelle, comme c'est sujet un procédé plutôt technique à l'abus et à l'abus sinon correctement enseignés. RÉSUMÉ
Il peut dire que chacune des trois approches d'évaluation à la valeur (coût, comparaison de ventes, et capitalisation de produits) devrait être considéré et utilisé si appropriées au type de propriété. Les résultats sont réconciliés dans une évaluation finale de valeur. En tant qu'approches indépendantes, la méthode de comparaison de ventes est la plus employée couramment. La propriété d'investissement est fréquemment évaluée par la méthode de capitalisation de produits, alors que le meilleur de méthode de coût de remontage se prête aux propriétés de but spécial ou aux plus nouvelles propriétés.
Le but de l'évaluation aura une incidence définie en déterminant la méthode d'évaluation. Par exemple, si le but est vente, achat, échange ou condamnation, le concept de valeur cherché est des cours en bourse courants.
La réconciliation des trois indications de la valeur a dérivé par les données du marché, le coût et les produits s'approche mène à l'évaluation finale de la valeur ou de la conclusion finale de valeur, qui est la phase finale dans le procédé d'évaluation. La réconciliation est une méthode d'interpréter les données qui ont été recueillies dans tout le procédé entier d'évaluation dans une conclusion finale de valeur. Les faits primaires qui sont analysés et rassemblés sont les évaluations de la valeur sont arrivés à en raison des trois approches pour évaluer.
Chaque approche pour évaluer des résultats en seulement évaluation préliminaire ou valeur indiquée de la propriété. Les indications résultant de chacune des approches donnent une gamme en dessous dont la conclusion finale de valeur se trouve. Le résultat obtenu par chacune des méthodes d'évaluation ne sera pas identique dû aux nombreuses variables qui sont produites, mais elles sont généralement dans la marge de l'un l'autre.
Un examen complet de chacune des approches est fait afin de rétrécir la gamme des réponses préliminaires. Si les résultats d'une approche particulière semblent être à une grande divergence des autres deux, chaque phase de cette approche devrait être reconsidérée pour représenter la différence.
Un plus grand grammage, cependant, est généralement indiqué à une des approches au-dessus des autres deux, basé sur la qualité des données dans chacun.
La conclusion finale de la valeur n'est pas une moyenne des trois approches à évaluer. Après avoir donné la pleine considération à chaque approche, le priseur utilise le jugement et des motifs pour arriver à une conclusion. La plus grande confiance est placée dans l'approche qui semble produire la solution la plus fiable au problème spécifique d'évaluation, se rendant compte qu'elle doit être raisonnable et capable de l'soutien d'une façon convaincante.
La conclusion finale de valeur ne devrait pas être rapportée en dollars et cents impairs. Si la réponse finale rapproche $1.000, la réponse pourrait être arrondie aux $100 les plus proches ; si $10.000, aux $500 les plus proches ; si $50.000, aux $1.000 les plus proches ou à plus.
ÉVALUATION DES MAISONS MANUFACTURÉES (CARAVANES RÉSIDENTIELLES)
L'évaluation des caravanes résidentielles attachées aux fondations sur différents sorts se fonde sur les approches décrites pour d'autres propriétés résidentielles. Le priseur a besoin d'une compréhension technique de construction de caravane résidentielle pour des différences dans des études de coût. Les données du marché approchent des travaux mieux dans cet effort d'évaluation.
Les autocars de caravane résidentielle en parcs sont sur les espaces de location ou les espaces droit-possédés dans une subdivision de parking de caravanes. De nouveau, les principes généraux de l'évaluation de propriété immobilière s'appliquent, à moins que le priseur ait besoin de la formation technique dans l'entraîneur que la construction au meilleur évaluent la qualité et les dispositifs.
À bien des égards, l'évaluation d'une maison mobile sur un espace droit-possédé est semblable à l'évaluation résidentielle de condominium. Ceci comprend la considération des services à la maison et des droits d'association de propriétaires aussi bien que le fonctionnement de bâche de CC&Rs des conditions d'amélioration de parc et d'espace.
L'évaluation de caravane résidentielle devient une autre opportunité spécialisée dans la profession d'évaluation. C'est particulièrement vrai sur le marché augmenté pour des caravanes résidentielles en tant que capot de produits bas et modérés.
ÉVALUATION DE LA RÉSIDENCE UNIFAMILIALE ET DES PETITS LOGEMENTS MULTIFAMILIAUX UNIQUES
Ce chapitre décrit les lieux fondamentaux qui doivent être considérés dans la fabrication d'une évaluation d'une résidence unifamiliale et souligne quelques facteurs importants à peser. Il précise les différences qui seront produites entre évaluer les maisons nouvelles et utilisées, et indique des différences d'évaluation entre un petit logement multifamilial et une maison unifamiliale.
Nouvelle résidence
Analyse de voisinage.
A. Les facteurs qui composent le voisinage doivent être déterminés et ont analysé. 1. Type d'occupants.
a. Niveau de produits.
b. Groupes d'âge et tailles de la famille représentatifs. 2. Type d'amélioration.
a. Y a-t-il un mélange des utilisations (par exemple, unifamilial, appartements, etc.) ?
b. Quelle est la classe d'âge des améliorations ?
c. Quelle est l'échelle de prix des maisons typiques dans la zone ? 3. Tendance de voisinage.
a. Y a-t-il les facteurs nuisibles actuels qui pourraient tendre à diminuer le marché ?
b. La tendance à partir des maisons unifamiliales est-elle aux utilisations multifamiliales, commerciales ou industrielles ?
c. Le voisinage à une étape transitoire des maisons occupées par le propriétaire est-il à l'occupation de locataire ?
d. Y a-t-il les facteurs avantageux qui indiquent une demande du marché ou un niveau des prix croissante ? 4. Changements d'utilisation de la terre.
a. Répartition en zones et restrictions.
b. Modèle de rue et de route.
c. Transport.
d. Des empiétements ?
e. L'utilité est-elle augmentée ? Diminué ? 5. Services à la communauté.
a. Commercial.
b. Récréationnel.
c. Éducatif.
d. Culturel.
e. Gouvernemental.
Inspection de propriété.
A. Relation des améliorations à l'emplacement.
1. La maison, y compris des annexes, devrait avoir un aspect harmonieux sur l'emplacement.
a. La maison est-elle trop grande pour l'emplacement ?
b. La maison est-elle correctement orientée sur le sort pour tirer profit des conditions climatiques ?
c. Over-built ? Sous-établi ? B. Extérieur de maison.
1. Déterminer la qualité de la construction. Inspecter :
a. Fondation.
b. Murs.
c. Toit. 2. Déterminer la résistance à l'usure et à la larme et l'action des éléments.
a. Y a-t-il les gouttières adéquates et les drainspouts pour prendre l'eau à partir des bâtiments ?
b. Y a-t-il des porte-à-faux satisfaisants de toit pour protéger les fenêtres et les murs ? 3. Mesurer les cotes extérieures des bâtiments afin d'obtenir leurs zones. 4. Examiner et décrire les améliorations de yard aux fins d'estimer leur valeur. C. Intérieur de maison.
1. Déterminer la qualité du bâtiment.
a. Longévité du bâtiment.
b. Disposition de plan d'étage et disposition de l'espace.
c. Attraction de conception.
d. Qualité et qualité des matières employées.
e. Adéquation du chauffage, de la cuisson, électrique, et de mettre d'aplomb l'équipement. 2. Mesurer ou noter des tailles de pièce et le placement des fenêtres pour la lumière et la ventilation adéquates. 3. Déterminer si le modèle de trafic est fonctionellement approprié. 4. La maison a-t-elle toutes les convenances modernes nécessaires pour une nouvelle maison dans sa classe des prix ?
Vérification par les archives publics.
A. Des archives publics devraient être vérifiés pour vérifier le suivant au sujet de la propriété étant évaluée :
1. Description légale appropriée.
2. Adresse de rue correcte.
3. Taille/cotes du sort.
4. Emplacement du sort en ce qui concerne la rue en travers la plus proche.
5. Toutes servitudes, restrictions ou d'autres réservations ou intérêts affectant la propriété.
6. La valeur et les impôts évalués de la propriété.
7. En change dans le modèle de répartition en zones ou de rue. B. Transfert du titre des propriétés semblables.
1. Des ventes des sorts vides unifamiliaux devraient être obtenues et vérifiées.
2. Des ventes des résidences unifamiliales améliorées dans le même voisinage devraient être enregistrées.
Inspection des ventes comparables.
A. Des sorts vides ou les propriétés semblables améliorées devraient être inspectés.
B. Des dispositifs semblables ou différents par rapport à la propriété soumise sont enregistrés et le prix, les conditions et les raisons de vente à vendre ou l'achat doivent être vérifiés par le vendeur ou l'acheteur.
Application des approches à la valeur.
A. Approche de coût à la valeur.
1. À partir des informations recueillies dans l'inspection et l'analyse de taille, de qualité et de coût, une évaluation de coût est faite de toutes les améliorations sur la terre.
2. La valeur de terre est estimée à partir des informations recueillies dans la recherche record des colis vides.
3. Dans la majorité d'exemples, si les améliorations sont nouvelles et l'utilisation la plus élevée et meilleure de la terre, l'évaluation de la valeur au moyen de l'approche de coût est égale à la valeur de terre plus les nouveaux coûts d'amélioration. B. Comparaison de ventes ou approche du marché à la valeur.
1. Les ventes du type semblable maisons sont comparées au sujet quant au temps, à l'emplacement et aux caractéristiques physiques.
2. Le réglage nécessaire doit être fait entre les ventes et le sujet.
3. Une évaluation préliminaire de valeur au moyen de l'approche comparative est obtenue. C. Approche de produits à la valeur.
1. Le loyer économique du sujet est estimé au moyen d'expérience et comparaison.
2. Des multiplicateurs mensuels bruts du type semblable propriétés sont recueillis et analysés afin d'arriver à un multiplicateur pour s'appliquer au sujet.
3. DCF peut être appliqué pour des propriétés telles que de nouveaux projets de condominium, subdivisions ou n'importe quelle propriété avec un type variable produits au cours de la période de stockage de l'investissement.
4. Une évaluation préliminaire de valeur au moyen de l'approche de produits est obtenue. D. Réconciliation des approches.
1. Chaque approche est pesée et comparée.
2. Avec une nouvelle propriété on le constatera généralement que l'approche de coût transportera le plus grand grammage dans la corrélation.
3. Si la nouvelle propriété soumise étaient situées dans une région de type semblable maisons, la comparaison du marché serait donnée la plupart de grammage dans la réconciliation.
4. Après pesage de tous les facteurs impliqués, une réconciliation finale de valeur pour la propriété est déterminée.
Une résidence plus ancienne
Analyse de voisinage. En plus des remarques couvertes sous la nouvelle résidence, ce qui suit devrait être soigneusement considéré en traitant une propriété plus ancienne dans un voisinage constitué : A. Tendance de voisinage.
1. Un test devrait être fait pour déterminer si proposé de répartir en zones des changements sont considérés par le gouvernement local.
2. Les changements contemplés pourraient indiquer que la meilleure utilisation du sujet n'est plus vraisemblablement pour le capot unifamilial. B. Inspection de propriété. En plus des postes couverts sous la nouvelle résidence, l'attention devrait être accordée à ce qui suit :
1. Une inspection plus soigneuse est procédée des lieux.
a. Noter les effets de la putréfaction sèche et des termites.
b. Rechercher l'entretien différé.
c. Inspecter le toit et le grenier pour assurer les signes des fuites de l'eau.
d. Examiner la fondation pour assurer l'arrangement. 2. Disposition de pièce et utilité fonctionnelle.
a. Une maison plus ancienne est pour avoir un plan d'étage démodé.
b. Le livability ou l'utilité est souvent désuète par rapport à une structure nouvellement conçue. 3. Cablage et tuyauterie.
a. La maison sous-est-elle câblée pour les appareils électriques d'aujourd'hui ? Une attention particulière devrait être donnée à la cuisine. b. Les lignes de tuyauterie sont-elles affectées par l'encrustation ? Devront-elles être changées sous peu ?
c. Les montages de tuyauterie dans la cuisine et les salles de bains sont-ils adéquats et en bonne condition de travail ? 4. Dispositif climatique de centrale thermique et/ou.
a. L'ensemble est-il suffisant pour la taille et la qualité de la maison ?
b. Que serait nécessité pour monter un nouveau ou plus efficace ensemble ? Serait-il faisable ? C. Application des approches. Chaque approche peut être utilisée en évaluant une propriété plus ancienne. La différence primaire entre évaluer une nouvelle et vieille maison est dans la détermination de la moins-value en tant qu'élément de l'approche de coût.
1. L'attention doit être accordée à l'inspection de la maison afin d'aider le priseur à atteindre une opinion quant à l'âge effectif à attribuer.
2. La détérioration durcissable physique doit être calculée avec soin.
3. L'étude doit être effectuée pour déterminer si un poste fonctionnel peut être traité comme durcissable ou incurable.
4. Les postes de la moins-value économique seront plus répandus dans un voisinage plus ancien que plus nouvel.
Définition du petit logement multifamilial.
A. Dans la plupart des exemples, un petit logement multifamilial se rapporte à une propriété qui contient plus d'un mais à plus moins de six ensembles vivants. Ces ensembles peuvent être l'un de ce qui suit :
1. Double pavillon ou duplex.
2. Pavillon ou triple triple.
3. Petites cours ou nombreuses maisons dessus beaucoup.
4. Appartements ou petits appartements.
Raisons d'acheter les propriétés résidentielles.
A. Il y a trois catégories des propriétés résidentielles.
1. Maisons unifamiliales.
2. Petits logements multifamiliaux.
3. Produits produisant les logements multifamiliaux. B. Maisons unifamiliales.
1. Le souci primaire est donné aux agréments du propriétaire de logement.
2. Le coût de la propriété est d'importance secondaire.
3. La fierté de l'emplacement et de l'appel architectural est donnée la considération avant l'achat. C. De petits logements multifamiliaux sont achetés pour une combinaison du propriétaire de logement et des produits.
1. L'emplacement, l'attraction architecturale, et les agréments de la propriété sont donnés la beaucoup de considération par un acheteur.
2. Les produits sont d'importance secondaire.
3. Typiquement, un acheteur espère pouvoir ramener le coût de la vie en obtenant un certain revenu locatif aux charges de diminution.
4. Les produits reçus tendent à compenser des impôts d'immobilières, l'assurance, et des coûts d'entretien.
5. Parfois, le revenu locatif couvrira également des paiements d'hypothèque sur la propriété.
6. Habituellement, le propriétaire d'un petit logement multifamilial doit effectuer tout le travail de management. D. Produits produisant le logement multifamilial.
1. De grands logements multifamiliaux (au-dessus de 10 à 15 ensembles) sont achetés principalement pour que le jet de produits soit produit.
2. Le revenu net ou les produits spendable est le poste le plus important considéré par l'acheteur.
3. Les agréments de la propriété font influencer peu dans la décision de achat. E. D'autres raisons d'achat.
1. Haie contre l'inflation.
2. Moyens de l'épargne obligatoire.
3. Chance pour la plus-value en valeur due à une demande croissante dans la zone.
Procédure d'évaluation.
A. De petits ensembles multifamiliaux sont évalués approximativement les mêmes que les maisons unifamiliales. B. Des facteurs, la moins-value et les évaluations de coût de la valeur de terre sont calculés de la même manière comme avec les maisons unifamiliales. C. De petits ensembles ne peuvent pas être considérés en tant que produits vrais produisant des ensembles. Par conséquent, dans la plupart des exemples, des multiplicateurs bruts mensuels sont employés au lieu d'une approche de produits pour évaluer. D. L'approche de comparaison du marché diffère dans une certaine mesure de l'approche comparative comme utilisée avec des maisons.
1. Moins d'accent est mis sur essayer de mesurer la fierté de la propriété et des agréments.
2. L'approche de comparaison peut être raffinée à un plus grand degré.
a. Des comparaisons peuvent être faites sur a selon la base d'ensemble.
b. La comparaison peut être faite sur a selon la base de pièce.
3. L'appel des ensembles du point de vue d'un locataire doit être considéré.
4. Le facteur d'emplacement pendant qu'il se rapporte au transport et aux achats peut être donné une plus grande considération qu'avec une maison unifamiliale.
Agréments des logements multifamiliaux.
A. Les facteurs et les agréments ont considéré important par des locataires des logements multifamiliaux.
1. Distance des centres d'emploi.
2. Transport public.
3. Distance à de bons achats.
4. Distance aux parcs et à la récréation.
5. Distance des ennuis.
6. Niveaux de loyer.
7. Fierté de propriété.
8. Adéquation du stationnement hors de la voie publique. B. Les facteurs ont considéré important par le propriétaire.
1. Police et protection contre les incendies, collection de déchets.
2. Taux de vacance dans la zone.
3. Quantité d'impôts. | 
