Directives de priseur d'immobilières - partie 9 CONTOUR TYPIQUE POUR RÉDIGER À LA RÉSIDENCE UNIFAMILIALE LE RAPPORT NARRATIF D'ÉVALUATION A. Page titre :
1. « Une évaluation de cours en bourse de la résidence unifamiliale connue sous le nom de (adresse). »
2. Nom d'usager.
3. Le nommé et l'adresse du priseur B. Table des matières :
1. Préface.
2. Corps de rapport.
3. Chapitre d'addenda. C. Lettre de fiche d'envoi :
1. Date.
2. Nommé et adresse de destinataire.
3. Salutation.
4. Autorisation.
5. Description ou référence légale à cela.
6. But d'évaluation, y compris le type de valeur prévu.
7. Date d'évaluation.
8. Référence au rapport suivant des pages, y compris des documents comme des conditions limite, factorise considéré et des motifs utilisé dans l'arrivée à la conclusion finale des cours en bourse justes.
9. Évaluation de la valeur (écrite et numérotée).
10. Certification de priseur.
11.Signature. D. Résumé des faits et des conclusions saillants :
1. Récapitulation d'information convenable telle que l'évaluation de valeur, la date de la valeur, le but de l'évaluation, etc. E. Chapitre de lieux :
1. Rapport de l'utilisation destinée du rapport d'évaluation.
2. Rapport des conditions limite sur lesquelles l'évaluation est basée, y compris la définition complète de la valeur comme prévu dans le rapport. F. Analyse régionale, de ville et de voisinage :
1. Dispositifs convenables.
2. Facteurs économiques.
3. Tendances significatives. G.L'information générale de propriété :
1. Propriétaire record ou juridique.
2. Description légale.
3. Adresse légale.
4. Emplacement. H. Analyse d'emplacement :
1. Description de colis :
a. Taille et forme.
b. Drainage de topographie et de surface.
c. Sols comprenant le sous-sol (fondamental).
d. Accès.
e. Aménagement, etc.
2. Améliorations et utilités de rue.
3. Restrictions d'acte de propriété et répartition en zones.
4. L'information évaluée d'évaluation et d'impôts.
5. Adaptabilité courante d'utiliser-et.
6. L'utilisation la plus élevée et meilleure.
I. Analyse d'amélioration :
1. Description fondamentale :
a. Type et date de construction.
b. Forme architecturale.
c. Numéro des salles.
2. Résumé des zones de pied carré :
a. Résidence.
b. Garage.
c. D'autres structures, promenades et entraînements.
3. Description extérieure :
a. Fondation et sous-structure.
b. Traitement extérieur.
c. Conception et couverture de toit.
d. Porches.
4. Description intérieure :
a. Descriptions de pièce (allotissement d'espace ; sol, murs et finition de plafond ; établir-Institut central des statistiques et montages).
5. Équipement mécanique :
a. Chauffage et climatisation.
b. Élém. élect.
c. Divers - enlèvement des ordures, etc.
6. Améliorations diverses :
a. Annexes.
b. Patios et promenades.
c. Aménagement. J. Analyse et évaluation :
1. Données de problème.
2. Méthodes d'évaluation.
3. Recherche. K. Évaluation de valeur de terre :
1. Par approche de données du marché.
2. Par abstraction de ventes.
3. Approches économiques :
a. Comme pourcentage d'analyse de produits annuels.
b. Comme pourcentage des valeurs d'une propriété totales.
4. Réconciliation de diverses approches.
5. Évaluation finale de valeur de terre. L. L'approche de coût :
1. Estimation des coûts de reproduction :
a. Justification.
2. Évaluation de moins-value accumulée :
a. Détérioration physique avec la justification : durcissable et incurable.
b. Obsolescence fonctionnelle avec la justification : durcissable et incurable.
3. Obsolescence économique avec la justification.
4. Valeur comptable nette d'immobilisations de reproduction.
5. Addition de valeur de terre prévue.
6. Valeur indiquée par approche de coût. M. L'approche de données du marché :
1. Présentation de données du marché comprenant le rapport de la source et de la vérification : a. Résumé des données convenables (ventes et listes).
2. Analyse des données du marché :
a. Facteurs de réglage.
3. Application des facteurs réglés de données du marché :
a. Comparaison par de divers dénominateurs comparateurs : par exemple, rapport de prix de ventes à la zone vivante ; prix de ventes de rapport au numéro des salles.
b. Comparaison directe de propriété.
4. Réconciliation des indications using des coefficients de fiabilité.
5. Valeur indiquée par approche de données du marché. N. L'approche de produits :
1. Rarement utilisé dans l'analyse de la propriété résidentielle unifamiliale.
2. Multiplicateur brut justifié de loyer de voisinage.
3. Évaluation de location juste justifiée pour le sujet.
4. Valeur indiquée par approche de produits. O. Réconciliation et examen des évaluations de valeur :
1. Valeurs de condition prévues par trois approches séparées.
2. Analyse :
a. Commandant, mais pas exclusivité, grammage pour approcher cela :
>> Le plus étroitement est lié au but de l'évaluation ;
>> Est le plus approprié pour l'analyse de propriété concernée ;
>> A la plus grande quantité de données de soutien ;
>> Réfléchit le plus exactement l'attitude de l'acheteur typique ; et
>> Est le plus sensible aux tendances courantes.
3. Conclusions finales de valeur de condition :
a. Séparation arbitraire suggérée :
>> Terre ; et
>> Améliorations. P. Chapitre d'addenda :
1. Données du marché.
2. Configuration de données du marché.
3. Données de parcelles de terrain, de cartes, d'images, de diagrammes, statistiques et effectives ayant trait à l'évaluation de valeur et nécessaire en tant que preuves à l'appui non comprises dans le corps du rapport. Q. Les qualifications du priseur. CONCLUSION
En concluant cette information sur des concepts, l'évaluation et les techniques d'évaluation, nous ont laissés onduler trois drapeaux d'avertissement. Il doit être noté qu'il y ait des différences subtiles entre l'évaluation et évaluer. Le premier est plus large, tend à être économique d'origine et souligne la théorie ; ce dernier se reporte davantage à la pratique, aux méthodes et aux techniques. Après, n'importe qui peut faire une évaluation, même une personne de configuration, mais la valeur d'un rapport d'évaluation est déterminée par l'expérience, la connaissance, les qualifications, et les motifs de la personne derrière elle. En conclusion, ne soyons pas trompés par n'importe quel large rapport qu'évaluer est une science exacte. C'est une science de même que l'unes des d'autres sciences sociales, mais les gens et la propriété ne peuvent pas être évalués avec la précision et l'exactitude atteintes par les sciences mathématiques et physiques.
PROBLÈMES ADDITIONNELS DE PRATIQUE
Ce qui suit sont quelques problèmes additionnels de pratique avec les solutions suggérées.
Application de l'approche de produits (capitalisation)
1. Un immeuble et un sort de 50 ensembles sont évalués. Les 30 ensembles à deux chambres louent pour $600 et les 20 ensembles à une chambre louent pour $475 mensuels, qui le loyer est comparable au loyer du marché dans la zone. On estime à que des pertes de vacance et de collection 5% de produits bruts potentiels. Le service de structure et de blanchisserie de stationnement cotisent des produits $1.200 prévus additionnels par mois. Quels sont les produits bruts effectifs annuels prévus par total de la propriété (les terrains et la construction) ? Solution | | 30 x $600 = $18.000 X12 = | $216.000 | | 20 x $475 = $9.500 X12 = | 114.000 | | Revenu locatif d'appartement | $330.000 | | Plus autres produits : $1200 X12 = | 14.400 | | Produits annuels bruts potentiels | $344.400 | | Moins la vacance de 5%/perte de collection | -17.220 | | Produits bruts effectifs annuels totaux | $327.180 |
2. L'état des résultats du propriétaire indique les charges annuelles suivantes : | CHARGES FIXES | | | | | Impôts de propriété immobilière | $7.200 | | | | Assurance | 2.200 | | | | Permis | 200 | | | | Améliorations de capital | 22.000 | | | | Moins-value | 10.000 | | | | | $41.600 | | FRAIS DE GESTION | | | | | L'eau | $9.000 | | | | Gaz et électricité | 6.000 | | | | Service de syndicat de prix ferme | 4.800 | | | | Entretien de jardinage | 1.200 | | | | Charges de divertissement | 750 | | | | Entretien de bâtiment | 10.000 | | | | Salaire résident de directeur | 12.000 | | | | Service d'ordures | 1.200 | | | | | $44.950 | | RÉSERVATIONS POUR DES REMONTAGES | | | | | Les appareils, tapisse, drape | $6.000 | | | | Composants de bâtiment | 4.000 | | | | | $10.000 | | | | | | CHARGES TOTALES | | $96.550 |
Après la reconstruction du rapport du propriétaire (déterminant les postes permis appropriés de charges), quel est le revenu net prévu annuel de la propriété ? Solution | | Déduire $32.000 (des améliorations de capital et moins-value) des charges fixes et $750 (des charges de divertissement) des frais de gestion, en tant qu'en étant des réductions inexactes. | | Du problème #1, les produits bruts annuels effectifs sont… | $327.180 | | CHARGES | | | | | Fixe | $9.600 | | | | Opération | 44.200 | | | | Réservations de rechange | 10.000 | | | Charges totales | | - 63.800 | | | | | | Revenus immobiliers nets annuels prévus | | $263.380 |
3. Le priseur a déterminé un taux de capitalisation approprié pour la propriété ci-dessus a 9.5% ans. Quelles sont les valeurs d'une propriété prévues ?
Solution : $263.380 le taux de bouchon du ÷ .095 de revenu net = $2.772.421 a estimé des valeurs d'une propriété.
4. Supposer que le revenu net de la propriété est seulement $189.000 et des propriétés semblables sont évaluées à $1.929.000. Quel est le taux général indiqué de bouchon ?
Solution : $189.000 taux général du bouchon du ÷ $1.925.000 (valeur) (de produits) = 9.8%. 5. Donné, basé sur la technique comparative de ventes : | Prix de vente d'un immeuble à revenu | $230.000 | | Valeur de bâtiment | $170.000 | | Vie prévue demeurante du bâtiment | 40 ans | | Revenu net annuel de propriété | $23.500 |
Quel est le taux d'intérêt indiqué pour la propriété ? Solution | | (Les propriétés améliorées ont un taux d'intérêt et un taux de reprise compris dans le taux de capitalisation. Le taux de reprise s'applique seulement aux améliorations, alors que le taux d'intérêt s'applique à la terre et aux améliorations.) | | Le revenu net prévu avant reprennent | $23.500 | | Reprendre pour le bâtiment : | | | ÷ 100% 40 années. = 2.5% x $170.000 | $4.250 | | Le revenu net après le bâtiment reprennent | $19.250 | | Taux d'intérêt = $19.250 ÷ $230.000 = 8.3% | |
6A. Problème résiduel de établissement de technique (valeur de terre connue ; inconnu de valeur de bâtiment.) Assumer ce qui suit : | | Revenu net annuel de la propriété entière | $14.000 | | Valeur de terre | $42.000 | | Reprendre le taux pour le bâtiment (25 années de vie économique restante) | 4% | | Taux d'intérêt | 8% |
Que (1) est-elle la valeur de bâtiment et (2) les valeurs d'une propriété ?
Solution | | Revenu net de propriété | $14.000 | | Produits attribuables à la terre : $42.000 x .08 = | $3.360 | | Produits attribuables au bâtiment | $10.640 | | | | | Taux de capitalisation : 12% (8% + 4%) Formule : Valeur actuelle = taux de capitalisation de ÷ de revenu net | | Par conséquent, valeur indiquée du bâtiment = $10.640 ÷ .12 = | $88.667 | | Valeur de terre positive | $42.000 | | | | | Valeurs d'une propriété indiquées par technique résiduelle de établissement | $130.667 | | | ($130.700 arrondis) |
6B. Problème résiduel de technique de terre (valeur de bâtiment connue ; inconnu de valeur de terre.) Assumer les mêmes figures comme ci-dessus dans le problème résiduel de technique de bâtiment, à moins que la valeur de établissement soit $88.700 et valeur de terre est inconnue. Quelle est (1) valeur et (2) valeurs d'une propriété de terre ? Solution | | Revenu net | $14.000 | | Moins de produits attribuables aux améliorations ($88.700 x .12) | - $10.644 | | Produits attribuables à la terre | $3.356 | | | | | Valeur indiquée de terre = $3.356 ÷ .08 = $41.950 (arrondi) | $42.000 | | Ajoutent la valeur d'amélioration | $88.700 | | | | | Technique par voie de terre résiduelle indiquée de valeurs d'une propriété | $130.700 |
7A. Supposer que les comparaisons indiquent les maisons unifamiliales comparables dans un loyer de voisinage pour environ $380 par mois et vendre pour une moyenne de $45.600. Quel est le multiplicateur brut indiqué de loyer pour une propriété soumise dans ce voisinage ?
Solution : Formule : loyer mensuel brut de ÷ des prix de ventes = multiplicateur brut de loyer Par conséquent, $45.600 ÷ $380 = 120 Le multiplicateur brut de loyer est 120
7B. Supposer que, une fois comparée à d'autres locations, la propriété ci-dessus a perdu $24 par revenu locatif de mois dû à l'emplacement pauvre de cuisine. Quelle est la moins-value prévue attribuable à l'obsolescence fonctionnelle incurable ?
Solution : 120 x $24 = $2.880 | 
