Réalité d'objet immobilier : La malédiction de la première offre par Bob Hunt
Parfois, quand tout va bien nous avons l'ennui l'accepter. Est peut-être nulle part ce phénomène plus clair illustré que dans le cas où un vendeur reçoit une bonne offre tout de suite. Les annales des immobilières sont bien stockées avec des histoires des vendeurs qui ont refusé de prendre un bon, mais de l'offre non parfaite et première, et qui ont alors attendu un long, long temps avant d'accepter finalement autre chose à un prix considérablement inférieur. Et la plupart des agents qui ont été autour pendant un moment savent pour frissonner quand une bonne proposition forte est faite presque au départ d'une liste ; pour le vendeur les réservations sont presque inévitables. « Avons fait nous l'énumérons si basse ? » « Si quelqu'un offrira à ceci beaucoup tellement bientôt, peut-être nous devrions attendre un moment et voir si nous pouvons obtenir plus. » Etant donné les dernières années de la plus-value dramatique des prix, et après être venu juste au cours d'une période quand multiple-offrir les situations étaient banales, il est compréhensible que de telles pensées viennent à l'esprit. Néanmoins, elles sont généralement non fondées, particulièrement si le marché est n'importe où près de « normale, » car nôtres est aujourd'hui. Comme antidote aux mauvais effects de la « malédiction de la première offre, » deux ou trois observations pourraient être maintenues dans l'esprit. D'abord, le fait qu'une offre est reçue en avance dans la période de liste -- même en jours premiers -- ne signifie pas que la propriété a été si basse énuméré. Il est facile de donner sur comment très efficace le marché résidentiel d'immobilières a été. Les systèmes modernes d'inscription multiple (MLS) fournissent à des agents, et ainsi à leurs usagers d'acheteur, l'accès pratiquement instantané aux informations sur des stocks existants et au sujet de ce qui est nouvellement venu sur le marché. Ce n'était pas qu'il y a de nombreuses années cela l'agent d'un acheteur ne s'est pas rendu compte de nouvelles listes jusqu'à ce que « le livre » (c.-à-d. la compilation des listes de MLS) ait été édité. Il pourrait y avoir eu un temps de latence de dix jours ou plus du temps où la liste a été prise. Aujourd'hui, d'un bon l'agent acheteur aura électroniquement écrit un « profil » des besoins de son usager et d'échelle de prix dans le système. Puis, chaque fois qu'il ouvre une session aux MLS, on l'annoncera si on est entré une liste qui allumette ce profil. Sur un marché de bas-stocks, tel que nous avons eu récemment, les agents des acheteurs ouvrirons une session une demi-douzaine périodes par jour, ou plus, de voir si une nouvelle liste appropriée a été entrée. La remarque est que les acheteurs potentiels apprennent rapidement de l'existence d'une nouvelle liste appropriée. Ainsi une bourrasque d'activité au départ de la liste n'implique pas nécessairement un prix si bas ; en revanche, elle réfléchit l'efficience du système. Deuxièmement, une première offre tôt n'implique pas que le vendeur devrait préconiser le prix fort. Nous tous savons qu'il y a typiquement un peu d'une danse dans l'évaluation et la négociation pour une propriété. Les vendeurs, avec l'accord de leurs agents, énuméreront habituellement leur propriété pour une quantité qui est plus haut que ce qui pour être ils pensent sa valeur et plus haut que ce qu'elles seraient répondues pour recevoir. Pourquoi ? Puisqu'ils savent que les acheteurs veulent presque toujours et comptent payer moins que le prix courant. Cependant, quand une offre autrement acceptable vient dans près du début d'une période de liste, des vendeurs sont fréquemment tentés pour préconiser le prix fort, ou beaucoup plus près de lui que normalement être prévu. L'attention devrait être exercée à cet égard. Pour une chose, comme nous avons noté, l'exposition de la propriété aux acheteurs se produit assez rapidement de nos jours, et les vendeurs ne devraient pas supposer qu'il y aura plus, beaucoup moins plus élevé, des offres pendant que la période de énumération progresse. Deuxièmement, il souvent peut y a une indemnité transactionnelle « laissant quelque chose sur la table. » Une transaction d'immobilières est un procédé. De nos jours, avec des inspections et des révélations, il y a presque toujours les « deuxièmes négociations » pendant l'engagement. Il peut bien être plus difficile traiter un acheteur qui sent la masse vers le bas dans la négociation d'achat pendant que d'autres émissions surgissent. | 
