Demander les temps d'objet immobilier - 1er juillet 2005 par Peter G. Miller
Question : I posséder un condominium en valeur $180.000 (hypothèque libre). En raison de ma santé de parents de personnes âgées que j'envisage de me déplacer dedans avec eux à l'entretenir eux. (Ils vivent dans le même complexe.) Je me trouve avec deux options : vendre mon condominium tout à fait et investir l'argent dans un CD sûr ou louer l'ensemble. Le premier régime pourrait apporter $5.500 dans l'intérêt. La location apporterait $8.500 après des impôts et des droits d'association. Au cas où je considérer d'autres facteurs près des figures numériques ? Je co-own également mon condominium de parents avec elles. Réponse : D'abord, voir s'il est correct de louer votre ensemble selon des règles de condominium. En second lieu, considérer que les ensembles de condominium peuvent produire du loyer et apprécier -- bien que ni l'un ni l'autre ne soit garanti. Troisièmement, vous pourrez surveiller facilement la propriété si vous louez. C'est un énorme plus. Question : J'ai un ami qui essaye de me convaincre pour entrer en tant qu'associé avec lui sur une propriété locative (maison de deux familles), il ai dit que nous devrions acheter maintenant parce que les taux de l'emprunt-logement sont si bas, cette maison est sur un marché ce qui est à sa toute la haute de temps en ce moment. Nous ne regardons pas pour rester dans ce long terme d'investissement. Mon avis est que ce serait un mauvais investissement étant donné que si la propriété est achetée aujourd'hui pour $500.000, alors en années d'un couple les taux d'intérêt sont en hausse et les valeurs d'une propriété descendent nous devraient réellement se vendre pour moins puis ce que nous avons payé la propriété. Est-ce que je suis correct en pensant ceci serais un mauvais investissement ? Réponse : Vous êtes certainement correct en pensant que des taux d'intérêt plus élevés amortissent la demande d'immobilières. Si cette propriété particulière est ou n'est pas un bon investissement, cela exige un regard à une série de facteurs. Par exemple : La population locale augmente-t-elle ? La nouvelle construction à la maison suit-elle la demande ? La base économique locale se développe-t-elle ? La location produira-t-elle un flux de liquidités positif ? La propriété dans le circuit est-elle de croissance future ? Etc. Question : En ce qui concerne des immobilières de la Californie, la question que j'ai est comme suit : S'attend-on à ce que les prix domestiques de la Californie descendent dans un proche avenir ? Je regarde des maisons maintenant, mais les prix sont indigne chers. Et mon souci est que je ne voudrais pas acheter quelque chose, si le prix de la propriété est susceptible de baisser. Réponse : Personne ne sait ce qui arrivera à de futures valeurs d'immobilières. Les scombres, les soothsayers, les conseillers économiques, les analystes de Wall Street et les chroniqueurs d'immobilières sont tous également incapables de deviner des prix domestiques de demain. Les immobilières ont deux valeurs, c'est un investissement et il a l'utilité comme résidence ou location. Comme investissement et location, il a un élément de risque et d'incertitude. Le marché est toujours imprévisible, la raison même achat de certains tandis que d'autres se vendent. Question : Exactement comment les consommateurs emploient-ils l'information de capot sur l'Internet pour entraîner une réduction des commissions ? Les Commissions offertes aux agents ne sont pas publiques. Réponse : L'impact de l'Internet sur des commissions d'immobilières n'est pas clair. Les « consommateurs, » dit le journal de Wall Street, « négocient plus dur avec les agents immobiliers au-dessus des commissions, qui sont devenues beaucoup plus lucratives pour des agents pendant que les prix domestiques ont monté. La commission nationale moyenne est tombée à à environ 5.1 pour cent de 6 pour cent au début des années 90, tendances de publication d'industrie de vraies prévues l'année dernière. » (les « agents d'immobilières peuvent réviser la politique, » le 16 mai 2005 d'Internet) Cependant, alors qu'évidemment les commissions de courtage ont diminué dans la décennie passée, les raisons pour lesquelles être incertain. Est-ce concurrence en ligne ? Pas à peine. Les emplacements en ligne et les services sont une transaction additionnelle coûtée parce que les services des courtiers locaux sont encore exigés. Aussi bien, considérer que les vastes quantités de l'information médicale et légale en ligne n'ont pas réduit des droits pour des médecins et des avocats. Question : Mon mari a acheté son condominium il y a 30 ans. Il est a payé outre de l'emprunt. Mon mari et moi ont été ensemble pendant 12 années aujourd'hui et ont été mariés pour quatre. Nous voudrions m'ajouter dessus comme propriétaire de notre condominium. Nous avons été dits que je devrais être ajouté au contrat de la confiance. Je ne peux pas voter lors de notre réunion de condominium jusqu'à ce que je sois un propriétaire. Nous avons été dits que nous avons dû consulter un mandataire d'objet immobilier. Est-ce que je peux être ajouté au contrat de la confiance sans mandataire ? Réponse : Tout mandataire ou clinique légale peut rapidement et facilement ajouter votre nom au titre. Le coût devrait être minimal et parce que vous le voulez fait convenablement il semble raisonnable d'engager un professionnel. Cependant, ne pas avoir votre nom sur le titre est un risque substantiel. Il y a les indemnités énormes à posséder la propriété car un ménage marié en termes de protection, impôts et patrimoines d'actifs. Veuillez voir l'avocat immédiatement. Question : J'ai récemment placé ma maison urbaine sur le marché. Les acheteurs ont sollicité un emprunt mais leur courtier refuse de me donner une copie de l'évaluation. Car le propriétaire ne devrait pas j'obtenir une copie ? Réponse : Numéro. L'évaluation a été commandée par le prêteur et payée par les emprunteurs. Tant que l'emprunt est approuvé il est rien vos affaires. Cependant, si l'évaluation entre en dessous du prix de vente et les acheteurs demandent une réduction des prix, vous seriez alors pour de bonnes raisons à demander une copie. Question : J'aurai vécu dans ma maison pendant 18 mois où je me vends. J'ai été donné de nouvelles commandes militaires me forçant à me déplacer. Y a-t-il échappatoires ou clauses qui me permettront de ne pas payer des plus-values sur la maison, puisque j'ai été forcé de me déplacer pour des raisons militaires ? Réponse : Entièrement à la radiation les plus-values profite de la vente d'une résidence personnelle que vous devez typiquement avoir vécue dans la propriété pour deux des cinq dernières années. Cependant, sous l'acte militaire d'allégement fiscal d'impôts de famille (PL 108-127), l'IRS indique que la « loi permet à des personnes sur le rendement prolongé qualifié aux forces armées des États-Unis ou au service étranger de suspendre cette période de cinq ans d'essai pendant jusqu'à 10 années d'un tel taux de travail. Un contribuable est sur le rendement prolongé qualifié quand à une station de rendement qui est au moins à 50 milles de la résidence vendue, ou en demeurant sous des commandes dans le capot de gouvernement, pendant plus de 90 jours ou pendant une période indéfinie. » Cependant, votre question ne concerne pas maximiser la condition de cinq ans de radiation, au lieu de cela elle comporte une réduction du minimum de deux ans. Dans ce cas-ci vous pouvez pouvoir compter sur deux exceptions « de port sûr ». Un port sûr, selon l'IRS, « est un ensemble de certains faits et circonstances qui vous qualifie réclamer une exclusion maximum réduite. » Un port sûr est que vous avez déplacé au moins 50 milles comme condition d'embauche. Un autre port sûr possible est l'essai « de circonstances imprévues ». L'IRS explique que « la vente de votre maison principale est en raison d'une circonstance imprévue si votre raison primaire en vente est l'occurrence d'un événement que vous ne pourriez pas raisonnablement avoir prévu avant d'acheter et occuper votre maison principale. Vous n'êtes pas considéré comme avoir une circonstance imprévue si vous vendiez votre maison après le 12 août 2004, et la raison primaire que vous l'avez vendue était que vous preferred pour obtenir une maison différente ou vos financements vous êtes amélioré. » La réduction de la condition minimum de deux ans fournira une réduction proportionnée de votre habileté de prendre des plus-values. Exemple : 18 mois est de 75 pour cent de deux ans. Si vous avez une plus-value de $20.000, vous pourrez abriter $15.000. Étant donné qu'il est dans l'intérêt national d'encourager la participation militaire, il est difficile de croire que vous ne qualifierez pas pour au moins une certaine protection de plus-values selon des règles de port sûr. Pour des détails veuillez voient un professionnel d'impôts ou un mandataire militaire. Aussi bien, être sûr de demander s'il y a d'autres règles spéciales pour des membres des militaires actifs. Question : Je prévois d'acheter une maison de nouvelle construction dans une terre qui est divisée en 11 sorts. Le sort que je prévois d'acheter est irrégulier, c.-à-d. c'est triangle formée. Quels sont les inconvénients des sorts irréguliers ? Ai-je des problèmes tout en revendant la maison ? Réponse : Le vrai souci ici n'est pas tellement la forme du sort comme utilité de la propriété. Si la propriété a assez de longueur carrée de sorte que vous puissiez établir une maison, avoir l'intimité et la maintenir un aspect et utiliser qui sont compatibles aux maisons voisines puis la forme du sort ne devrait pas être une émission.
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