Demander les temps d'objet immobilier - 10 décembre 2004
par Peter G. Miller
Question : Je suis un courtier d'immobilières représentant les vendeurs qui ont acheté une maison il y a 18 mois. Le rapport d'inspection de parasite était clair. L'inspection faite pour de nouveaux acheteurs la semaine dernière (par une compagnie honorable) a indiqué la putréfaction sèche, les termites etc. -- un total de $12.000 pour le travail de dépannage. Je réalise que les termites peuvent venir à tout moment, mais la putréfaction sèche a dû prendre un bon moment de se développer. Le vendeur a-t-il un recours contre la compagnie qui a inspecté la maison quand elles ont acheté sur il y a une année ? Réponse : La réponse dépend où la propriété est localisée parce que la champ d'une inspection de termite variera de la condition à la condition. Par exemple, dans le Maryland, le C.C, et les inspecteurs de termite de la Virginie ne sont pas exigés pour inspecter pour ou pour révéler l'existence de n'importe quoi mais des insectes de destruction en bois. La raison ? La putréfaction du bois, l'affaiblissement, le mycète, et la putréfaction sèche sont considérés être provoqués par les organizations de destruction en bois. La plupart de conditions méridionales, de Golfe de côte, et de Californie comprennent les organizations de destruction en bois dans la champ d'une inspection. Les inspections de termite indiquent des conditions à l'heure du rapport seulement, et à moins que spécifiquement indiqué par la société de inspection il n'y a aucune garantie contre de futures infestations. La plupart des sociétés honorables transportent l'assurance d'erreur-et-omissions, ainsi une première phase est de contacter la compagnie d'inspection originelle. Si la société de inspection estime qu'elles ont pu avoir donné sur quelque chose pendant l'inspection, souvent elles corrigeront le problème pas au coût ou à un coût réduit, même lorsqu'aucune garantie établie n'a été établie. En outre, la conclusion des dégâts en valeur $12.000 exige sûrement une deuxième et indépendante inspection comme le dépannage offre par quelqu'un autre que la société qui a trouvé les dégâts. Question : Nous achetons une maison. La convention de vente indique que les vendeurs doivent nous donner 30 jours de préavis de se déplacer et qu'ils peuvent seulement rester jusqu'à deux mois après s'être fermé. Que devrions-nous inclure dans le contrat de loyer-en arrière pour nous protéger contre les dégâts encourus après s'être fermé mais tandis que les vendeurs louent en arrière ? Nous également avons déjà convenu du prix de loyer-en arrière -- ils couvrent notre paiement d'hypothèque. Nous sommes les acheteurs à la maison de première année et avons besoin de détails quant à la façon dont nous obtenons le loyer, le dépôt de garantie de garantie, etc. Réponse : Ce que vous recherchez est « une convention d'occupation de goujon-règlement. » C'est un document complexe avec un bon nombre de clauses et de sous-paragraphes parce que la location en arrière soulève une foule d'émissions. Par exemple, comment savez-vous les dégâts s'être produit pendant l'occupation et pas avant sans inspection et archive photographique ? Qui paye des utilités ? Assurance ? Fait le prêteur savent que la propriété est louée pour tant que deux mois -- beaucoup de contrats de prêt exigent des acheteurs d'occuper une propriété dans les 30 jours. Et votre communauté a-t-elle le contrôle des loyers ? Si oui, par la location vous pouvez donner certains droits à vos locataires. Question : Nous avons loué une maison plus ancienne pendant plusieurs années et nous inquiétons de l'état de la propriété. La pente de quelques sols et le mur sépare de la baignoire. Je suis effrayé le sol et le baquet pourrait foudroyer dedans. Ce qui si cette installation entière est un risque ? Que pouvons-nous faire ? Réponse : Les propriétaires ont une obligation de fournir les quarts sûrs et habitables -- et aucun propriétaire ne veut que le gouvernement local établisse des citations ou même la fin une propriété. La séparation inclinée de sols et de murs peut être preuve du mouvement structural, une question sérieuse mais un qui peut habituellement être resolved. Demander au propriétaire d'aller voir qualifié technicien immédiatement la propriété. Question : Je suis intéressé à acheter une maison à une vente de shérif. Si j'offre sur la maison et l'achète pour $100.000 et sa valeur évaluée est $160.000, ce moyen que j'auraient $60.000 dans les capitaux propres, et si pourrais ainsi j'utilisent que $60.000 en emprunt de capitaux propres pour payer sur la hypothèque pour effectuer les paiements plus petits ? Combien est-elle probablement que je pourrais obtenir les capitaux propres si je dis le deuxième prêteur que je mettrai leur argent vers la hypothèque ? Réponse : Butée. Offre sur rien. Vous devez savoir plus au sujet des immobilières avant d'aller plus loin. Des immobilières « capitaux propres » sont généralement vues comme cours en bourse d'une propriété moins de créance d'hypothèque. Certains ont un point de vue plus conservateur et voient des capitaux propres d'immobilières comme cours en bourse d'une maison moins de créance d'hypothèque et de frais de commercialisation. Lenders financera des immobilières sur la base de son prix de vente ou de sa valeur évaluée, celui qui est moins. Pour cette raison, un prêteur te fera un emprunt a basé sur le coût de l'aquisition $100.000. Quant à obtenir un deuxième emprunt en plus de la première, le deuxième emprunt est la créance qui doit également être remboursée. Puisqu'un deuxième emprunt représente plus de risque, un prêteur voudra un taux d'intérêt plus élevé, de ce fait vous n'épongez pas en avant un premier emprunt avec une seconde. Question : Quand nous avons signé une convention de liste avec un courtier, mon mari était ivre et j'étais sous l'influence d'une médecine d'ordonnance. J'ai dit à mon courtier au sujet de tout ceci et le jour après que nous ayons signé le contrat qu'il a fait mettre les signes en ma cour. Quelqu'un a conduit par et était d'accord sur notre prix. Mon courtier a dit qu'il n'y avait rien que je pourrais faire mais vendre à eux. L'agent de l'acheteur m'a menacé par un procès. Y a-t-il quelque chose que je peux faire pour maintenir ma maison en ce moment ? Réponse : Elle peut être celle en raison de l'état de votre mari qu'il a manqué de la « capacité » d'entamer une convention de liste ou n'importe quelle autre forme de contrat. Et votre mari avez-vous accepté l'offre de l'acheteur ? Qu'un acheteur a fait une proposition de plein-prix ne signifie pas nécessairement qu'il rassemblement tous les termes et conditions générales d'une convention de liste. Veuillez voir le mandataire. Ceci coûtera un paquet pour obtenir directement. Question : J'ai juste acheté une résidence de 1.25 acre. Sans compter que la maison où je vis, la propriété a environ une acre plantée avec les avocats qui sont moissonnés et vendus commercialement. Je voudrais explorer les avantages fiscaux (taxe foncière et autre) de convertir la propriété d'une résidence en ferme. Réponse : Vous pourriez certainement appeler le gouvernement local, anonyme, et parlez à quelqu'un dans le bureau de taxe foncière. Ce que vous avez maintenant est des affaires maison-basées. Si le statut de la répartition en zones de la propriété est converti de « résidentiel » en « des instruments aratoires » vous pouvez bien avoir un taux de taxe foncière inférieur dans quelques juridictions. Cependant, il peut également être plus difficile de refinancer la propriété et plus dur pour que les futurs acheteurs obtiennent le financement. Parler avec les courtiers locaux d'immobilières et demander il est plus facile vendre ce qui : Une maison dans votre communauté sur 1.25 acre ou une ferme des mêmes tailles ? Question : Nous avons acheté une nouvelle maison et avions travaillé à l'évaluation de notre cour avec notre constructeur. Nous avons eu l'eau debout dans notre arrière-cour pendant des mois. Après deux essais ratés de la fixer ils reclassent encore une fois. Mon mari et moi ont manqué deux semaines de travail pour des dépannages à l'intérieur de la maison. Nous avons dit notre personne de garantie qu'ils devront venir un samedi pour terminer les travaux. C'est parce que presque tout sur notre liste à fixer a été sur notre liste trois fois ou plus. Y a-t-il un espoir ? Y a-t-il quelque chose que nous pouvons faire ? Réponse : Vous pouvez regarder ce deux manières. Vous pourriez dire qu'il y a quelques postes qui devraient avoir été faits convenablement au commencement, ou vous pouvez dire qu'une maison est un produit énormement complexe et vous avez un constructeur qui est continuant et essayant de dépanner. Votre situation dérangerait si vous aviez des problèmes et le constructeur ne faisait aucun effort de les fixer. Voici qu'au moins vous avez un constructeur essayer de faire la bonne chose quoique la maison ait été vendue et de l'argent a été rassemblé. La suggestion ici est de travailler avec le constructeur, restent à la maison si besoin en est pendant la semaine (peut-être télétravailler si possible) et obtiennent les dépannages faits.
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