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Demander les temps d'objet immobilier - 11 juin 2004
par Peter G. Miller
Question : L'agent d'un acheteur peut-il représenter deux acheteurs cherchant la même propriété en même temps ? Mon agent m'a récemment laissé tomber en tant que son usager quand je lui ai demandé d'écrire une offre pour une maison ce qui était également d'intérêt à un autre usager à lui. En tant que mon agent juste avant mon offre, il sait toutes mes faiblesses et forces en tant qu'acheteur pour cette propriété, même mon cours vendeur, et le prix maxima que je suis disposé à payer cette propriété. Maintenant qu'il représente un autre usager en me laissant tomber, je serai en position très désavantagée. Y a-t-il quelque chose que je peux faire ? Réponse : Dans la plupart des situations un courtier agit en tant qu'agent pour une autre partie. Comme agent, un courtier a certaines obligations de servir un « maître. » S'il y a deux maîtres et tous les deux veulent la même propriété, c'est la plaine que le courtier et les usagers ont un problème difficile. Dans la théorie, un courtier pourrait agir en tant que « agent duel » et représenter les deux acheteurs. Ceci exigerait la permission des deux acheteurs aussi bien qu'un assortiment des dénis. Cependant, la raison vous avez engagé un acheteur que le courtier était d'obtenir l'indemnité unique et non diluée de sa représentation, quelque chose non possible avec l'agence duelle. Ce que faire ? Une convention de courtage d'acheteur contient probablement une clause qui permet au courtier de finir le rapport et d'abandonner tous les droits dans le cas d'un potentiel ou d'un conflit réel parmi des usagers d'acheteur. Cependant, une telle clause ne peut pas effacer la connaissance du courtier. En raison du facteur de la connaissance, il y a un argument à faire que le courtier devrait abandonner les deux usagers et que chaque usager devrait alors maintenir un nouveau courtier. Ceci signifie que la valeur du travail du courtier avec les deux usagers sera perdue, mais également que ni l'un ni l'autre usager ne sera dans une position défavorable dans le procédé de négociation. Pour des détails, parler avec un mandataire local qui se spécialise dans des sujets d'immobilières. Question : J'ai acheté la maison de mon père de mes enfants de mêmes parents. Le contrat était en tout de nos noms et mes enfants de mêmes parents chacun ont signé un contrat de quitclaim. Je n'ai pas encore enregistré un nouveau contrat dans mon seul nom. J'ai décidé de vendre la propriété. Au cas où je peux limer un nouveau contrat dans mon nom avant de placer la propriété sur le marché, est-ce qu'ou je le vendre avec les contrats de quitclaim comme épreuve de propriété ? Est-ce qu'en outre, est-il possible que je transfère le contrat dans mon nom sans mandataire ? Comment est-ce que je vais environ il ? Réponse : Quand vous vendez une propriété l'acheteur et le prêteur de l'acheteur voudront s'assurer qu'ils reçoivent le titre commercialisable et assurable. Ceci signifie que des archives locaux de propriété seront vérifiés pour établir une chaîne de propriété du temps où la propriété est entrée dans la première fois les archives jusqu'à aujourd'hui. Il est dans votre intérêt de mettre des archives à jour de propriété pour indiquer votre demande de règlement de propriété. Ce besoin être complexe ou cher -- et il est beaucoup meilleur marché d'avoir un mandataire il redressent alors pour trier de futurs problèmes. Quant aux contrats de quitclaim, il est important de s'assurer qu'ils rencontrent tous les essais légaux dans votre juridiction avant d'offrir la propriété à vendre. Question : Il me semble que le plus grand facteur unique qui détermine la valeur de revente d'une propriété donnée dans une zone donnée est le marché. Par exemple, il y a juste six mois de maisons dans mon voisinage resté sur le marché plus de 60 jours et vendu dans le $150s, au mieux. Aujourd'hui ils sont sur le marché pendant plus moins de 30 jours et se vendent dans le $180s. Toutes les maisons toutes pratiquement identiques en couleurs, modèle, plan d'étage et varient seulement par un à cinq ans dans l'âge. Normalement, quel effet une maison a-t-elle peint une couleur impaire ou pas méticuleusement maintient-ellee pour avoir sur les autres maisons sur une rue ou dans le voisinage ? Réponse : Il y a beaucoup de logique à ce que vous proposez, qui est que des prix domestiques sont influencés le plus puissant par des ventes récentes et comparables. Ce dit, l'émission n'est pas aussi franc. Dans les immobilières, toutes les maisons sont uniques. Elles peuvent être semblables, elles peuvent être physiquement identiques, mais pour une raison ou des autres elles sont également tout différentes ne fût-ce que parce que chaque sort est distinctif. Sur un marché local comme des maisons tendra à grouper autour des arguments de vente donnés. Qu'une maison a un mauvais travail de peinture n'influencera probablement pas l'élan général du marché. Cependant, un mauvais travail de peinture effectuera sûrement le propriétaire de la propriété de deux manières : D'abord, la maison est susceptible de prendre plus longtemps à la vente -- pourquoi acheter une maison avec un travail moche de peinture ou un entretien pauvre quand comme des maisons en meilleure condition être disponible ? Ceci également moyens qu'il peut se vendre pour moins. En second lieu, les prix de vente édités peuvent ne pas réfléchir tous les détails de transaction. Dans ce cas-ci, l'état pauvre peut signifier que la maison a un prix de vente apparent des dollars de x, mais le vendeur a accepté réellement de donner également à l'acheteur un crédit pour des dépannages, règlement, remarques, nouveaux appareils, décorant ou quoi que pour clôturer la vente. En effet, le prix est escompté par la valeur des concessions -- quelque chose non visible dans les archives publics, mais très visible en termes de test de règlement. Question : Notre carte d'association de condominium a interviewé les candidats estimatifs pour manager une propriété avec 125 ensembles. On l'a décidé que les charges étaient trop pour embaucher des entreprises de gestion de propriété. La carte a alors donné la position du directeur à un ancien président de carte. J'ai conduit de la recherche qui a déclaré qu'un directeur de propriété doit être qualifié. J'ai pris ceci à la carte et elles ont répondu en envoyant le directeur à l'école pour obtenir le permis. Notre communauté a payé l'instruction et l'examen. On ne nous a jamais annoncé jusqu'à après le fait. Mon problème est que le directeur est un bon ami du président qui réduit la valeur de tous les soucis que les propriétaires ont concernant la manière des poignées de ce directeur sa position et autorité. Est-ce que c'un conflit d'intérêt est ? Réponse : L'association de condominium a eu besoin d'un directeur qualifié. Elle a engagé un ancien officier et a payé ses coûts de licensure. Elle maintenant a un directeur qui est entièrement au courant de la propriété, représente un plus peu coûteux que des entreprises de gestion, vies dans la communauté et est qualifiée. Pourquoi est-elle impaire ou est-ce que discomforting cela deux membres d'une communauté de condominium qui ont été en activité dans l'association sont des amis ? Le communauté mieux serait-il servi en ayant des personnes qui ont détesté un un autre ? La nature des communautés de condominium est qu'elles plus ou moins réfléchissent des intérêts de membre. Au sein de la communauté il y est susceptible d'être conflit et argument concernant différentes émissions, mais c'est parce que les démocraties tendent à être malpropres. N'obtient personne ce qu'elles veulent, toute l'heure. Dans ce cas-ci la carte a écouté vous et le communauté a maintenant un directeur qualifié -- preuve d'une carte sensible. Aucun doute si d'autres règles de communauté te sont brochées ne peut faire connaître la question à la carte, et eux donnera à l'émission une telle considération comme peut être mérité.
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