Demander les temps d'objet immobilier - 11 mars 2005
par Peter G. Miller
Question : I posséder un juste magnifique de sort outre d'une plage populaire en Floride. Je veux établir une maison de luxe énorme là, l'apprécie, et la vends peut-être par la suite. J'ai regardé un bon nombre de maisons de million-dollar près des plages en Floride et ils ont rarement plus de deux garages. Pas les personnes riches ont-elles habituellement beaucoup de voitures ? Qui a besoin d'une maison de 4.000 pieds carrés avec seulement deux garages ? Au cas où j'aller de pair avec mon sentiment et la construction avec un bon nombre de garages ou font-elles ce que tout le monde fait autrement ? Deux garages semble juste ainsi prolétariat. Réponse : Supposer là n'est aucune limitation de répartition en zones, apprécie votre maison et établit vos garages. Voici pourquoi : C'est votre maison. Quand vous vous vendez, les nouveaux propriétaires comme l'espace de garage ou convertiront la zone en utilisation différente. Une approche peut être d'établir les garages comme une structure ou une aile séparée de la maison principale -- et alors pour l'intimité avoir un appartement ou deux ci-dessus. Quatre garages, chaque 10 x 20 pieds, te donneraient 800 pi carrés selon le sol. Question : Je recherche un condominium dans la région de plage de la Virginie. J'actuellement habite à Washington, C.C et veux acheter un condominium ou une petite maison. Mon crédit n'est pas le plus grand parce que ma mère a eu une course importante et elle m'a coûté beaucoup à ce moment-là. Je suis actuellement un directeur résident pour un high rise à Washington, C.C et ai été utilisé ici pendant 15 années. Je rends $39.500 annuels et obtiens mon appartement avec mon travail à aucun coût. Je n'ai jamais fait ceci, ainsi je ne suis pas sûr où commencer. Réponse : En pratique vos produits effectifs sont escomptés par la valeur du loyer d'appartement. Prendre ces mesures : D'abord, les immobilières de contact brokers dans la région de plage de la Virginie. Vous pouvez facilement les trouver par le service de conditions de marché de temps d'objet immobilier. En second lieu, un courtier d'immobilières peut assurer des références de prêteur. Troisièmement, réviser votre situation de crédit avec un prêteur. Corriger toutes les erreurs effectives et avoir les vieux postes enlevés du rapport. Recevoir une lettre preapproval d'indiquer de prêteur combien vous pouvez emprunter dans le cadre d'un régime spécifique d'emprunt. Ce n'est pas une promesse de financement mais te donnera un certain sens de combien vous pouvez se permettre. Le courtier d'immobilières devrait alors pouvoir identifier les propriétés qui répondent mieux à vos besoins. Question : Il y a environ six mois j'ai viré ma maison comme cadeau sur mon frère. Quand vend-il la maison va comment l'impôt sur les plus-values calculé ? J'ai acheté la maison quatre ans d'arrière pour $265.000 et quand j'ai viré le titre sur lui, il a été évalué pour $500.000. Est-ce qu'il sera-t-il imposé pour chaque penny du prix de vente puisque c'était un cadeau, ou il sera calculé en soustrayant le prix que j'ai acheté il y a quatre ans de dessous mon nom ? Réponse : D'une façon générale il y a deux événements potentiellement imposables ici. D'abord, vous avez acheté la propriété pour $265.000 et « s'est vendu » pour la valeur employée pour payer les impôts de transfert, vraisemblablement $500.000. Puisque vous avez vécu dans la propriété pour deux des cinq dernières années, votre gain -- $235.000 -- n'est pas sujet à des plus-values. (Les individus uniques peuvent abriter jusqu'à $250.000, tandis que des ménages mariés peuvent protéger jusqu'à $500.000 contre des impôts sur les plus-values s'ils répondent à toutes les exigences.) Votre frère a maintenant obtenu le titre à une propriété avec des cours en bourse justes de $500.000. Son impôt sur les plus-values sera en grande partie basé sur n'importe quelle hausse en valeur au-dessus de son prix d'acquisition. Mais ce qui si votre frère recevait la propriété de vous aux cours en bourse moins que justes ? Ce qui si vous « le vendiez » à lui pour $300.000 ? Une telle remise pourrait être considérée comme un « cadeau » et les cadeaux plus de de $11.000 par année à un autre individu peuvent être imposables. Veuillez réviser les transactions avec un professionnel d'impôts pour l'information spécifique. Question : Si je commence à vivre dans ma propriété locative maintenant, est-ce que je pourrai la vendre après deux ans et qualifier pour l'exemption de $250.000 plus-values comme limeur unique ? Réponse : Dans ce cas-ci vous avez converti une propriété de location en statut résidentiel. Il n'y a aucun échange impliqué pour compliquer la question. Cependant, quand vous vous vendez vous devrez représenter la condamnation qui a été prise, ou devriez avoir été rentré des dernières années. Maintenir les archives soigneux pour documenter votre résidence et pour parler avec un professionnel d'impôts pour des détails. Question : Vous voyez des prix de terre baisser à l'avenir. J'ai entendu que le marché de terre se repose sur une bulle et quand il éclate, des prix de terre se laissera tomber. Quelle est votre prise ? Réponse : Il est énormément difficile de discuter des tendances générales d'immobilières. D'abord, personne ne sait ce qui se produira à l'avenir. En second lieu, ce qui se produit dans un endroit ne peut pas se produire ailleurs. Une meilleure approche est de regarder les propriétés spécifiques et puis d'évaluer des tendances dans le marché local. Si vous voyez une perte de population locale, des travaux émigrant ailleurs, des temps prolongés du marché en ventes à la maison, des taux étant en hausse d'intérêt et d'autres négatifs, vous pourriez bien suspecter que les prix de terre locaux diminuent. Cependant, de telles conditions peuvent également représenter une bonne opportunité de achat. Quand les taux d'intérêt ont monté dans les années 80 (le taux de base a frappé 20.5 pour cent en 1981) personnes pouvaient acheter aux prix bas. Une maison typique dans 1981 s'est vendue pour $66.400 selon l'association nationale des agents d'immobilières. Une maison typique s'est en janvier 2005 vendue pour $189.000 -- vers le haut de 10.5 pour cent une année plus tôt selon le NAR. Ainsi, si vous achetiez en 1981 avec 10 pour cent vers le bas, vos capitaux propres (pas comprenant l'amortissement comptable d'emprunt) seraient allés de $6.640 à $129.240 -- un gain de 13.16 par année et bénéfice, celle pour les propriétaires résidentiels est susceptible d'être entièrement exempt d'impôt. De tels gains seront-ils revus ? Personne ne sait. Comme ils disent sur Wall Street, la performance passée ne garantit pas de futurs résultats.
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