Demander objet immobilier des périodes le 13 avril 2007 par Peter G. Miller
Question : Que peut être fait si un vendeur et l'acheteur acceptent de couper leur propre affaire, afin de tricher les agents du vendeur et de l'acheteur hors de leurs commissions ? Réponse : L'acheteur et le vendeur peuvent arriver à quelque convention ils veuillent. Ce qu'elles ne peuvent pas faire est de miner n'importe quel contrat de courtage de liste ou d'acheteur d'accord sur lequel ils ont été. C'est une question à résoudre immédiatement, avant qu'il sorte de la main. Une lettre de votre mandataire avec une copie de votre convention devrait de manière dégagée établir votre demande de règlement à une commission -- et aux honoraires et aux dégâts s'il y a lieu. Tandis que vous êtes à elle, demander à votre mandataire d'expliquer le concept de l'interférence tortueuse. D'une façon générale, quand un de tierce personne interfère dans un rapport contractuel elles peuvent être responsables des pertes et des dégâts. Par exemple, si vous avez une convention de liste avec un vendeur et des essais d'un acheteur à interférer en vous disant sont payés moins ou pas du tout, vous pouvez avoir une demande de règlement de nouveau l'acheteur. Question : J'ai besoin de conseil. Ma maison a été sur le marché pour une semaine au New Jersey encore-froid. Je ne vis plus là. J'étais hors de la zone pendant quatre jours et cessée près pendant quelques minutes pour vérifier des choses. Tout était correct. Il y avait alors une apparence à 16h. Le jour suivant quand je suis entré à 10h du matin pour nettoyer un cabinet, la maison était froide et a eu une odeur étrange. Quand j'ai vérifié le thermostat, il a été réglé à 53 degrés sur la climatisation (il était de 43 degrés ce matin). Il m'est clair qu'un courtier ou un usager d'idiot a essayé de voir si mon air central fonctionnait et oubliait de remettre la chaleur dessus. Vous n'êtes pas censé tourner l'air central sur quand il fait froid à l'extérieur. Je suis sûr que l'odeur était le grippage de compresseur. J'ai immédiatement rapporté ceci à mon courtier qui a appelé le courtier indiquant qui a refusé pour avoir touché le thermostat (aucune grande surprise là). Tellement maintenant je ferai face à un dépannage énorme provoqué par la négligence d'un courtier. À moi, c'est pourquoi les entreprises ont l'assurance-responsabilité, mais qui est responsable ? Finalement, mon propre courtier n'est-il pas responsable ? Réponse : Vous avez sauté le pistolet sur des dépannages. Jusqu'à un professionnel de chauffage et de climatisation que vous espérez des tests le système vous ne savez pas que quelque chose est réellement mal avec lui. Avant de dire qu'un courtier donné était un « idiot » ou que quelqu'un s'est engagé dans la « négligence, » vous le besoin d'être sûr de vos faits. Dans ce cas-ci les faits sont insuffisants. Vous n'avez aucune preuve pour indiquer qui était responsable. Votre courtier de liste, le courtier indiquant, l'acheteur estimatif et même vous peuvent tout plausiblement refuser toucher le système. Quant à une facture de dépannage, s'il y a d'une, l'assurance peut ne pas aider si vous ou le courtier a un grand-assez déductible. En effet, si une déclaration de sinistre produira seulement une indemnité mineure il peut être sage de ne pas déposer une requête pour maintenir des primes. Une suggestion : Obtenir une évaluation de dépannage d'un professionnel digne de confiance de chauffage et de climatisation. Demander alors au courtier s'il peut aider l'excentrage le coût. Tandis que vous probablement ne gagneriez pas prendre votre demande de règlement à la cour (en raison de ce manque embêtant de preuve), un courtier non défini en tant que « idiot » ou accusé de la « négligence » pourrait essayer d'aider comme question de bons rapports d'usager. Question : Mon mari et moi ont une propriété à vendre sur un canal d'eau salée en Floride. Nous avons deux sorts. On est une peu plus petit que 1/4 acre et a notre 2 chambres à coucher, maison d'échasse de ranch de 2 bains dans la grande forme. L'autre sort bâtissable séparé transféré par un acte, aussi bord de mer, est juste au-dessous de 1/4 acre également. La propriété est actuellement en vente -- la maison et son sort pour $339.900 et le sort séparé pour $119.000. Sur le sort séparé sont notre hangar $3.000-$4.000 en bois avec un grenier et notre double parking. Nous utilisons la propriété entière, mais les deux colis sont séparé transférés par un acte. Nous avons deux acheteurs potentiels intéressés au sort bâtissable. Au cas où nous vendre le sort maintenant ? Au cas où nous vendre la maison et son sort séparé ? (Pas qu'il y a un acheteur de maison attendant dans les ailes.) Au cas où nous donner et vendre la propriété entière ensemble ? Réponse : Vous avez soulevé une question classique qui explique pourquoi les immobilières sont un produit localisé. Pour répondre à votre question raisonnablement une doit connaître le marché local. Vous devez parler avec votre courtier et demander s'il y a un marché ferme pour des maisons comme le votre dessus un seul sort. Vous devez également demander si la vente séparée du deuxième sort réduirait de manière significative la valeur et le potentiel de vente de la propriété principale avec la maison. Une fois que vous avez des réponses d'un courtier local expérimenté vous pouvez alors prendre une décision. Question : Je suis dans un contrat pour acheter une maison et le vendeur demandé un prix et nous a convenu de ce prix s'il évaluent pour ce prix. Le prêteur ne nous accordera pas un emprunt pour plus que pour ce que la valeur d'évaluation et nous ne vont pas acheter une maison pour plus qu'il a évalué. Ainsi puisque nous sommes dans le contrat avec le vendeur qu'il doit abaisser le prix et le vendre à nous, droit ? Nous ne sommes pas soutenir du contrat ainsi il est forcé de se vendre à nous pour pour ce qu'il a évalué. Est-ce qu'y a-t-il des conséquences impliquées pour qu'un propriétaire essaye d'ennuyer plus d'un acheteur en ne voulant pas clôturer l'affaire parce qu'elle a évalué à un prix inférieur ? Réponse : Pas aussi rapidement. Que la convention fait-elle disent-elles ? Typiquement -- mais pas toujours -- une convention de vente avec une clause d'évaluation fournira qu'un acheteur doit aller à travers de pair avec une vente si la valeur évaluée est égale ou plus grande qu'au prix de vente. Cependant, de telles clauses typiquement n'indiquent pas qu'un vendeur doit réduire son prix face à une évaluation basse. Au lieu de cela, ce qui se produit généralement est que l'acheteur doit fournir l'argent comptant additionnel au-dessus de la valeur évaluée pour acheter la maison, le vendeur peut choisir d'abaisser la valeur de vente ou une certaine combinaison des deux. Cependant, si le vendeur décide de ne pas abaisser le prix, puis l'acheteur peut ajouter l'argent comptant additionnel ou, typiquement, pour se retirer de la convention sans pénalité. La logique de telles clauses est qu'un prêteur financera une maison sur la base du prix de vente ou de la valeur évaluée, celui qui est moins. Si la valeur évaluée est moins que la valeur de vente, alors le prêteur financera seulement le montant plus petit -- quels moyens de payer à un prix plus haut que l'évaluation l'acheteur doit apporter à argent comptant additionnel à se fermer. Avant d'aller plus loin vous devoir faire réviser la convention par votre courtier d'acheteur ou un mandataire pour déterminer les détails de ce qu'il exige réellement du vendeur. Le pari ici est que le vendeur ne sera pas obligé d'abaisser son prix. Question : Il y a quatre mois un agent d'un autre bureau de compagnie m'a envoyé une convention de nom communiqué d'énumérer la maison urbaine du fiancé de son client tout près. Après travail avec mon client pendant deux mois, il (mon client) m'a demandé d'aider les couples pour trouver et acheter une maison dans de l'autre la zone agent. Il a expliqué que lui et son fiancé n'étaient pas heureux avec de l'autre les services agent et ils aient vraiment voulu que je travaillât avec eux sur le nouvel achat. J'ai clarifié avec le client qu'il y avait la convention d'aucun acheteur exclusif avec l'autre agent. Et ils ont demandé que je ne pas révéler à l'autre agent que je les aiderais, plutôt que l'autre agent, parce qu'ils l'ont craint saboterais l'autre liste à vendre. Car le nom communiqué originel a réfléchi une convention pour une liste seulement, je n'ai pas senti une obligation d'informer l'autre agent comme mes clients avaient demandé. Après que nous ayons trouvé une nouvelle maison pour les couples et ayons écrit un contrat à vendre et l'achat, l'autre agent a exigé un droit de nom communiqué pour le nouvel achat. Car il doit déjà recevoir un droit quand la liste se vend, est-ce que je lui dois un deuxième droit pour cette transaction aussi ? Et si oui, quand s'arrête-t-elle ? Réponse : Si votre convention avec l'agent se reportant exige de vous de payer un droit vous énumérez et vendez la propriété, alors simplement l'autre agent est dû un droit si la propriété est vendue. Si la convention est silencieuse au sujet de représenter les usagers dans l'achat d'une propriété, alors dans ma vue le premier agent perd. À moins qu'il y ait une convention écrite à l'effet contraire, l'agent n'a pas une demande de règlement ou une « propriété » de vie de votre rapport avec les usagers au delà de l'Acte unique d'énumérer leur propriété. S'il y a une convention si écrite puis les usagers devraient savoir à son sujet -- ainsi ils ont l'opportunité d'aller ailleurs. Imaginer que les usagers vous ont appelé en six ans et ont demandé à que vous pour vendre la propriété que vous avez été invité à trouver pour eux. Considéreriez-vous même un droit de nom communiqué à l'agent originel ? L'autre agent appellerait-il ? Parler avec votre courtier et mandataire pour des détails.
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