Demander les temps de Realty - 15 avril 2005 - 4/15/2005 - le condominium à la maison de Chambre d'immobilières

Demander les temps d'objet immobilier - 15 avril 2005
par Peter G. Miller

J'ai eu plusieurs de mon appel d'amis que le bureau de courtier et s'enquièrent sur la maison. Ils pouvaient ordonnancer des nominations pour voir la maison. Ils ont été dits qu'il y avait une offre sur la maison avec une clause de 48 heures. Un ami a été dit pour mettre une offre sur la maison et elle donnerait un coup de pied automatiquement qu'autre offrent à l'extérieur. J'ai appelé mon courtier et ai expliqué ce que j'avais découvert. Nous avons soumis une autre offre, maintenant seulement $2.000 en dessous des cours en bourse et avons de nouveau indiqué que nous fixerions le problème de l'eau nous-mêmes. Maintenant que le courtier du vendeur counteroffered indiquant que nous devons accepter de renoncer à notre droite à une inspection de pleine maison.

Le problème est moi veulent vraiment cette maison. Queest-ce que je peux faire ?

Réponse : Il est compréhensible que vous vous sentiez fortement au sujet de la maison. Ce dit, nous a laissés regarder ce que vous avez vu.

 

• Votre offre originelle sur la maison était $4.000 moins que des « cours en bourse. » Simplement les « cours en bourse » sont un numéro discutable. Le vendeur n'a aucune obligation d'accepter une telle offre.

   

• Le courtier du vendeur a révélé que la propriété a les dégâts de l'eau. C'est la chose appropriée à faire.

   

• Le prix demandé du vendeur peut bien déjà réfléchir une remise perçue en raison des dégâts de l'eau.

   

• Il y a une offre contingente sur la propriété avec une clause de kick-out de 48 heures. Ceci signifie que la propriété n'a pas été vendue parce qu'il pourrait y a un imprévu d'une certaine sorte qui n'a pas été répondue. La convention contingente indique probablement que si une autre offre entre, le premier soumissionnaire aura 48 heures pour enlever tous les imprévus et à aller à travers de pair avec l'achat, autrement le vendeur peut accepter une offre de secours.

   

• Puisque la propriété n'a pas été finalement vendue, elle sera lancée sur le marché à d'autres acheteurs estimatifs, est qui ce que vos amis ont découvert.

   

• Vous avez fait une deuxième proposition sur la propriété. Comme le premier, le vendeur n'est pas obligé d'accepter. Vous pourriez faire d'autres propositions.

Autant que vous aimez cette propriété, vous devez se demander si elle vaut des achats au prix demandé du vendeur et si elle est en votre faveur pour renoncer à une inspection à la maison. Les vendeurs ont un droit de faire leurs demandes -- et faire ainsi les acheteurs. Pour acheter une maison sans inspection structurale satisfaisante à vous quand il y a eu un problème de l'eau peut signifier de grandes factures de dépannage à l'avenir -- avec peu d'opportunité pour le recours contre le vendeur.

Question : Nous avons acheté la maison pour $160.000. Si nous nous vendons pour $220.000, est-ce un bénéfice $60.000 droit ? Ou importe-t-il que la maison soit maintenant hypothèque-libre ?

Par mon calcul, entre le mandant et tous intérêt nous avons mis dedans pendant les sept premières années où il nous a pris pour l'éponger, nous avons dépensé réellement environ $210.000. Est-ce que ce tenu compte est pour dire alors, ce nos gains sont $10.000 à la place ? Ainsi, la question ici est : Le paiement des intérêts figure-t-il dans le calcul de plus-values ?

Réponse : D'abord, vous avez payé outre d'une hypothèque en sept ans -- c'est grand.

D'une façon générale, le coût d'aquisition est égal au coût de la maison plus des charges fermantes et des améliorations de capital apportées pendant votre propriété. Le prix de vente est égal au prix de vente de la propriété moins de vente et de coûts fermants. Ainsi vous avez probablement payé plus de $160.000 pour acquérir la propriété et « vous vendrez probablement » pour plus moins de $220.000.

La créance n'est pas une émission de plus-values. Elle n'importe pas si vous achetez pour l'argent comptant ou le financement, ou si vous devez sur l'hypothèque quand vous vous vendez ou ne devez pas. L'intérêt que vous avez payé était potentiellement une réduction spécifiée pendant votre condition de propriété, mais ce n'est pas un facteur en déterminant des plus-values. Pour des détails, voir la publication 523 d'IRS : « En vendant votre maison » et parler avec un impôt pro.

Question : Nous avons acheté notre maison avec un contrat de versement. Après que le contrat ait été payé entièrement, nous devions recevoir l'assurance de titres et un contrat libre et dégagé de garantie.

Nous avons reçu un contrat de garantie et une politique d'assurance de titres d'un prêteur. Quand notre propriété a été découverte entamer dans une route publique nous avons appris que nous n'avons été jamais donnés la politique d'assurance de titres d'un propriétaire. Que pouvons-nous faire ? Maintenant nous sommes non assurés et sans titre valide à notre propriété. Nous devrons dépenser des milliers de dollars dedans pour défendre la propriété. Que pouvons-nous faire ?

Réponse : Vous avez reçu une politique d'assurance de titres. Une politique de « prêteurs » signifie qu'il y a remplissage jusqu'à la valeur de l'hypothèque. Une politique de « propriétaires » signifie cela en cas de demande de règlement, vous sont protégées jusqu'à la valeur du coût d'aquisition (bien que quelques politiques de titre ont également une clause d'inflation).

Quant à l'empiétement, si vous aviez utilisé quelqu'un d'autre propriété pour un numéro donné des années en quelque sorte qui est « ouvert, notoire, défavorable et continu » la terre peut réellement appartenir à vous. Cependant, puisque votre empiétement concerne la propriété publique, votre gouvernement amical voisin peut toujours condamner une partie de la terre pour son usage en échange de la compensation juste. Elle peut faire ceci s'il y avait un empiétement.

Êtes-vous interdit de l'utilisation, ou de vendre la propriété ou une partie de elle ? Est-ce qu'prêteur a refusé de fournir un emprunt ?

Il est possible que vous ayez le bon, commercialisable et assurable titre parce que le vendeur pouvait fournir l'assurance de titres et aussi que l'empiétement n'est simplement pas un problème réel. Pour des détails, s'asseoir avec un mandataire d'immobilières ou une clinique légale et les faire vérifier votre titre.

Question : Il y a cinq ans j'étais under pressure pour vendre un condominium que j'ai possédé en raison d'une forclusion imminente. La hypothèque a été payée entièrement et le prêteur de hypothèque a accepté une peu de quantité. Maintenant, trois ans après, le deuxième prêteur d'emprunt me poursuit pour le déficit $20.000. C'était ma compréhension à l'heure de se fermer que le deuxième emprunt a été arrangé dedans complètement. Peuvent-ils me forcer à payer ?

Réponse : Qui a établi le profit d'emprunt avec le prêteur -- vous ou l'acheteur ? Qui a indiqué qu'il a été payé entièrement ? Faites-vous réviser à un mandataire les écritures avant la signature ?

Puisque vous êtes poursuivi vous n'avez aucun choix : Prendre les écritures de se fermer et de la convention de vente et les avoir lues par un avocat. Si les écritures fermantes indiquent tout est pardonné, alors vous devriez être bien. Il se peut que le prêteur ait simplement perdu un dossier ou a fait une erreur.

Cependant, ce que vous avez ici est une vente « courte » et là n'est aucune raison de compter qu'un prêteur abandonne joyeux et allègrement $20.000. Si le prêteur a une droite de poursuivre est quelque chose que les écritures détermineront.

Question : Combien de propriétés locatives est-ce que sont permises pour qu'un individu réclame la moins-value ?

Réponse : Chaque propriété utilisée dans les affaires ou pour produire des produits doit être dépréciée. Pour des détails, voir la publication 946 d'IRS : « Comment déprécier la propriété ».

Question : Nous vendons la propriété par nous-mêmes. Nous avons un contrat et un dépôt de garantie. Puisqu'il n'y a aucun agents d'immobilières impliqué, qui maintient l'engagement ? Les acheteurs agissent espiègles et nous pensons qu'ils peuvent soutenir. Nous sommes censés arranger en deux semaines.

Réponse : Dans une transaction typique, le dépôt de garantie de l'acheteur est placé dans un compte de « engagement » (confiance) établi par le courtier de liste. L'argent ne peut pas être enlevé sans autorité écrite des deux parties.

Fait-il la convention de vente disent-il comment le dépôt de garantie manipuler ? Sinon, il pourrait sembler raisonnable d'établir un compte bloqué avec une banque qui exige la signature des deux parties avant que l'argent puisse être enlevé.

Est-ce que cependant, hormis l'émission de dépôt de garantie, comment osent-ils les acheteurs deviennent « espiègles » et soutiennent si vous avez une convention de vente valide ? Sinon déposé à cette remarque, le test des acheteurs peut-il être arrêté ?

Les transactions d'immobilières sont devenues de plus en plus complexes. Pour cette raison -- et en raison de vos expériences -- vous mieux êtes servi en s'asseyant avec un professionnel local.

Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés.