Demander objet immobilier des périodes le 15 juin 2007 par Peter G. Miller
Question : J'ai été récemment congédié mon travail et ai manqué mes trois derniers paiements d'hypothèque en conséquence. Ma maison est sur le marché et est énumérée avec un courtier, toutefois sur notre marché local de la Californie il y a une surabondance des stocks en ce moment. Le prêteur a dit à mon courtier il y a quelques jours cela qu'ils commenceront le procédé de forclusion lundi prochain, toutefois nous avons toujours quatre mois pour vendre la maison avant que le procédé entier de forclusion soit complet. Est-ce que prêteur après que je pour un équilibre bénévole je peut vient doit sur ma propriété si elle a empêché ou si je me vends à une remise ? Réponse : Si vous avez un « argent d'achat » hypothéquer en place -- l'emprunt a utilisé à d'abord acquièrent la propriété -- alors en Californie votre élément de passif est limité à la valeur de vente de la propriété. Si vous avez refinancé alors vous pouvez être responsable de tout bénévole prêtez l'équilibre. Parler avec un mandataire d'immobilières pour des détails. Se rendre compte que les règles dans d'autres conditions te permettraient habituellement de rester responsable de n'importe quelle créance bénévole. Question : Renversent tout les hypothèques, HECM ou les prêteurs privés, pour avoir des taux d'intérêt qui sont variables par opposition à fixe ? Réponse : Les hypothèques inverses sont disponibles avec des taux fixes et variables. Pour trouver le taux fixe renverser les hypothèques parlent avec des prêteurs. Cependant, ne pas s'inscrire pour une hypothèque inverse jusqu'à ce que vous ayez parlé avec une autorité extérieure, telle qu'un mandataire qui se spécialise dans une loi plus ancienne, qui peut réviser les détails de l'emprunt. Les hypothèques inverses sont les instruments complexes, elles effectuent des capitaux propres les vieillards qu'ont acquis au-dessus des décennies et ils devraient être soigneusement examinés avant acceptation. Question : J'ai vécu dans ma maison pour une année et deux mois. La valeur a augmenté $25.000. Au cas où je refinancer et obtenir l'argent comptant à l'extérieur pour payer mes créances ? J'ai une hypothèque réglable à 6.5 pour cent et une hypothèque de taux fixe à 8.37 pour cent. Réponse : Vous devez poser plus de questions. Par exemple, que coûtera-t-cela de refinancer ? Ce paiement dépensé d'argent est-il mieux en bas d'autres créances ? Quelle est votre réputation de solvabilité ? Tous les paiements d'hypothèque ont-ils eu lieu dans complètement et à l'heure ? Si vous refinancez, combien d'argent comptant pouvez-vous réellement sortir de la propriété ? Si vous refinancez, y a-t-il une pénalité de paiement anticipé sur votre hypothèque courante ? Semblerait-elle raisonnable de refinancer juste le deuxième emprunt ? Parler avec des prêteurs pour des détails et des options. Veiller votre à obtenir une évaluation de bonne foi et une vérité dans les prêts le rapport ainsi vous peut voir tous les coûts de refinancement. Question : Nous avons été indiqués par la ville que pour qualifier pour le capot accessible nous avons besoin de ce qui suit : Un appartement d'une chambre à coucher peut louer pour $788 aux 50 pour cent à niveau et $951 au niveau de produits de 60 pour cent. Actuellement les produits minimum pour un appartement à une chambre sont $22.384 aux 50 pour cent de niveau et $26.882 aux 60 pour cent de niveau. Bon nombre d'entre nous qui qualifient pour les 50 pour cent de niveau sont affichés aux 60 pour cent à niveau. Ils ont réduit mon loyer pour le mois courant quand j'ai appelé, mais n'ont fait rien pour les surcharges puisque je me suis déplacé en il y a environ 15 mois. Queest-ce que je peux faire ? Réponse : Parler au directeur le plus élevé du bureau de capot de ville que vous pouvez trouver et demander un remboursement. Si ce n'est pas possible, entrer en contact avec le département d'affaires du consommateur du bureau de l'Attorney General de condition pour l'aide. Beaucoup de généraux d'avocat d'État ont un tel bureau ou quelque chose semblable. Question : Quand est-ce qu'une maison est vendue et est-ce que vendeur replace-t-il à une autre condition il doit des impôts de l'Etat en vente de sa maison ? Réponse : Le but des collecteurs d'impôt de l'Etat est à, bien, perçoivent des impôts. Pour les détails dans votre condition, consulter avec votre agent de règlement. Dans quelques juridictions vous constaterez qu'un pourcentage de la valeur de vente est rassemblé sur place si vous vous déplacez hors de la condition -- vous pouvez alors solliciter un remboursement si on est dû. Alternativement, si vous vous déplacez dans la condition il ne peut y avoir aucune taxe supplémentaire à se fermer -- la condition rattrapera quand vous limez votre déclaration d'impôt. Comme exemple, dans le Maryland vous payez 6.5 pour cent du brut si se déplacer hors de la condition, mais si vous habitiez en C.C ou Virginie et vous déplaciez à une autre juridiction là n'est aucune collection équivalente. Question : Qui est-ce que j'entre en contact pour faire à une plainte officielle concernant un agent d'immobilières ? Réponse : Généralement la meilleure approche fonctionne comme ceci : D'abord, parler avec l'agent et voir si la question peut être resolved. En second lieu, parler avec le courtier de l'agent ou le directeur de bureau. Si non encore répondu, entrer en contact avec la condition ou le régulateur provincial et leur demander pour examiner l'émission. Une liste de régulateurs peut être trouvée chez ARELLO.com. Question : J'habite dans le Colorado et j'ai une maison en Californie que mes parents avaient louée de moi pendant les cinq dernières années. Je veux vendre la propriété, mais mes parents ne me veulent pas parce qu'ils aiment la maison. J'ai un bon nombre de capitaux propres dans la maison et veux se vendre ainsi je peux employer le bénéfice de cette maison pour acheter des autres ou pour éponger mon condominium ici dans le Colorado. Comment est-ce que je peux aller à ce sujet ? Est-ce que je s'il vaut mieux de mettre la maison sur le marché et l'essai pour le vendre avec eux dans lui, ou je ne sais pas devrais juste leur donner une période de trouver une autre propriété locative ? Je déteste pour les faire se déplacer mais le coût de maintenir la maison m'arrive et il a mis une contrainte sur notre rapport. Ils pensent que c'est leur maison et pas à moi. Réponse : Peut-être il y a d'autres choix ici. Pourraient vos parents achètent la propriété de vous -- peut-être à un prix escompté ? Semblerait-il un raisonnable de refinancer la maison pour retirer l'argent comptant additionnel ? Si la vente est la seule option raisonnable, alors te donner les parents autant heure comme possible de se déplacer ailleurs. Ils peuvent voir la valeur de la propriété dans une nouvelle lumière. Question : Nous recherchons une hypothèque. La maison est complètement épongée. Où allons-nous chercher ce financement ? Réponse : Vous ne recherchez pas une hypothèque. Puisque la propriété est créance-libre, vous recherchez une nouvelle hypothèque ou confiance. (S'il y avait de financement sur la propriété, alors le nouvel emprunt serait une deuxième confiance ou hypothèque. En cas d'une forclusion, le premier emprunt doit être complètement remboursé avant que n'importe quel argent puisse être donné au deuxième support de privilège.) Question : J'ai loué un appartement pour les 13 derniers mois. J'ai déposé $575 et maintenant la propriétaire ne renvoie pas ce montant. J'ai maintenu l'appartement très bien, aucuns dégâts. J'ai nettoyé mais il dit qu'ils coûteront $575. Je sais qu'il ne coûtera pas plus de $100. Faites-le moi savoir comment traiter le cas. Réponse : Le but d'un dépôt de garantie est de compenser un propriétaire de propriété les dégâts au delà de l'usure normale et de la larme et le manque du locataire d'effectuer des paiements appropriés. Noter photographique l'appartement et dire à votre propriétaire que vous la porterez à la cour de petites demandes de règlement si votre dépôt de garantie n'est pas retourné. Expliquer que si vous gagnez vous limerez également une plainte avec chaque régulateur local que vous pouvez localiser -- il peut vouloir reconsidérer. Question : Je dois savoir s'il y a des lois contre des restrictions imposantes aux rapports concernant combien de renters peuvent louer dans un condominium. Je sais qu'il devra être amendé par les propriétaires. J'ai été dit qu'il est discriminatoire pour limiter et j'interroge cela puisqu'il n'y a aucune classe protégée impliquée. Réponse : Les restrictions de location dans les condominiums sont comparatrices. Cependant, une fois qu'un régime de condominium est établi -- c'est-à-dire, une fois que la déclaration et les règlements sont in place -- il peut être difficile d'instituer des limitations de location parce qu'un changement de la déclaration ou des règlements ne peut être soutenu par des propriétaires d'ensemble. Le problème qui surgit quand plus de 40 ou 50 pour cent de tous les ensembles sont loués est que les prêteurs puis traitent la propriété entière et tous les ensembles comme immobilières d'investissement -- y compris les ensembles occupés par le propriétaire. Ceci peut rendre le financement et le refinancement difficiles, de ce fait les valeurs de vente effectuantes. La carte et le mandataire de condominium devront déterminer comment la déclaration et les règlements devront être amendés pour établir une interdiction ou une limitation de location. Les propriétaires d'ensemble devront alors approuver. Il y a un certain nombre d'approches à de tels contrôles comprenant une interdiction de location pure, une limitation sur la longueur d'une location, une limitation sur le pourcentage des ensembles qui peuvent être loués, etc. Question : J'étais propriétaire finançant la vente de mon arrière de maison en 2004. Le type que le propriétaire d'I l'a financée a limé un contrat de quitclaim pour ma propriété et alors il n'a pas payé la note la maison. Maintenant, oui, j'ai signé le contrat de quitclaim, mais il a été également censé obtenir la maison refinancée dans son nom et n'a jamais fait. Le comté a changé les impôts en son nom puis les a changés de nouveau dans mon nom parce que le district d'évaluation a indiqué que ce n'était pas un document juridique. La note d'hypothèque est toujours dans mon nom et maintenant je le vends de nouveau, par la banque et la compagnie de titre disent qu'il y a un nuage sur le titre en raison de ce contrat de quitclaim. Le type refuse de signer la propriété en arrière plus d'à moi. Queest-ce que je peux faire ? Ah, d'ailleurs, je n'ai pas mentionné que j'étais dans la faillite alors que ce contrat a été limé et, oui, la propriété était incluse dans elle. Comment est-ce que je peux défaire ce contrat de quitclaim ? Réponse : Si vous étiez dans la faillite à l'heure de la transaction originelle vous aviez besoin d'autorisation judiciaire pour vendre la propriété ? L'avez-vous obtenue ? La première règle de Miller des contrats de quitclaim est ne font pas. Votre expérience explique pourquoi. Le démantèlement d'un contrat de quitclaim allé mal peut être remarquablement complexe, long et coûteux. Car le vendeur vous n'a pas obtenu l'assurance de titres, de sorte que l'option soit à l'extérieur. Ce qui pourrait être possible est l'achat d'une obligation pour compenser toutes les futures demandes de règlement de titre. Une autre approche peut être d'empêcher sur votre acheteur car il n'a pas payé l'emprunt. Vous aurez besoin d'un mandataire d'immobilières pour démêler la situation et -- puisque vous êtes dans la faillite -- l'approbation d'un juge pour faire n'importe quoi peut être exigée.
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