Demander les temps de Realty - 16 juin 2006 - 6/16/2006 - le condominium à la maison de Chambre d'immobilières

Demander les temps d'objet immobilier - 16 juin 2006

par Peter G. Miller

Le scénario ci-dessus est-il correct ? Ce qui si un supplément étaient écrit déclarant que je salaire le droit de l'acheteur $20.000 après que la propriété se ferme, plutôt qu'au closing ? Ce qui si j'étais pour écrire un supplément déclarant que je achat un bâton de bubble-gum pendant $20.000 cinq minutes après s'être fermé ?

Juste une pensée.

Réponse : Trions par ce que vous proposez.

Vous achetez une propriété et pouvez rapidement la revendre ou attribuer à un prix plus élevé. Très bien.

Vous achetez une propriété et la vendez ou attribuez avec ce qui s'appelle une « cotisation de vendeur » que vous révélez par écrit au prêteur. En raison de la cotisation de vendeur, l'acheteur se met réellement l'argent comptant en arrière à se fermer. Très bien.

Cependant, votre scénario particulier décompose dans plusieurs endroits.

D'abord, quand VOUS « faites inspecter la propriété et être évaluée » les prêteurs pourraient s'inquiéter moins. Ils ont leurs propres priseurs et des décisions d'emprunt sont prises sur la base ce que leurs priseurs approuvés déterminent.

En second lieu, les prêteurs souscrivent des emprunts sur la base de la valeur évaluée ou de la valeur de vente -- celui qui est moins. Il est peu probable que le priseur d'un prêteur regarderait votre propriété en tant que valoir n'importe quoi plus de $200.000 étant donné qu'aucun changement matériel de la propriété ou du marché ne s'est produit.

Troisièmement, vous pouvez accorder un crédit à l'acheteur -- tant que il a indiqué au prêteur. En effet, le paiement en espèces $20.000 est une remise des prix de vente, quelque chose qui doit être révélée pour prévenir l'au-dessus-prêt. Etant donné la remise, l'acheteur n'a pas payé $240.000 la propriété.

Quatrièmement, beaucoup de régimes d'emprunt sont simplement indisponibles pour des reventes rapides. Comme exemple, le financement de FHA ne peut être utilisé si une maison a été revendue par une réunion intime dans les 90 jours.

Cinquièmement, beaucoup prêtent des cotisations de vendeur de limite de régimes à 3 pour cent du prix de vente. Votre cotisation ne passerait pas le rassemblement.

Sixièmement, si vous achetiez la propriété pour $200.000, vendue pour $240.000 et donniez à l'acheteur un crédit $20.000 vous perdriez probablement l'argent. Pourquoi ? Puisque vous auriez des coûts de règlement à acheter et plus de coûts de règlement à se fermer.

Est-ce que septième, comment un acheteur sait que lui ou lui obtiendra $20.000 de vous après s'être fermé à moins que la disposition soit dans l'écriture ? Puisque les $20.000 est simplement attachés à la vente de la propriété -- vous ne donneriez pas $20.000 juste à n'importe qui -- il doit indiquer dans la demande de prêt en tant qu'élément de la convention de vente.

Huitième, le prix $20.000 de ce bubble-gum est une fiction. Une telle valeur existe seulement pour quelqu'un qui achète autrement la propriété et pas n'importe qui. Si elle est également la preuve de la fraude d'hypothèque est quelque chose discuter avec un mandataire.

Question : Je suis actuellement en cours d'investissement dans les immobilières avec l'intention de louer à l'extérieur une maison unifamiliale. En ce moment je regarde investissant 150K à 160K. L'idée est de n'avoir aucune hypothèque avec le mouvement positif de trésorerie mensuel. Mon souci est où investir. J'ai considéré le marché monétaire aussi bien. Aider svp.

Réponse : Si votre question est si les immobilières sont un meilleur investissement que des fonds de placement sur le marché monétaire, vous devez savoir deux choses :

D'abord, qui immobilières -- et qui fonds commun de placement mutualiste ? Puisque vous n'achetez pas toutes les immobilières ou tous les fonds communs de placement mutualistes, vous devez regarder l'investissement spécifique où vous comptez mettre votre argent. Les retours des propriétés données, et les fonds communs de placement mutualistes donnés, varient.

En second lieu, savoir qu'on sait ce qui se produira à l'avenir. La raison il y a un marché est parce que certains pensent que c'est l'heure d'acheter tandis que d'autres pensent sont maintenant l'heure de se vendre.

En d'autres termes, toutes les formes d'investissement représentent le risque et aucune forme d'investissement ne fournit un bénéfice assurément. Exemple : Une obligation paye 5 pour cent. C'est un retour « garanti ». Mais si l'inflation atteint 6 pour cent le propriétaire en esclavage a une vraie perte de pouvoir d'achat.

Question : Je suis un mandataire intéressé à changer mon circuit de carrière avec le but ultime d'être un développeur/entrepreneur d'immobilières. Quel conseil prenez-vous pour moi quant à la meilleure manière d'atteindre ce but ?

Réponse : Car un mandataire vous ont un avantage significatif de marché du fait vous comprenez l'écriture légale et êtes qualifié pour fournir l'avis juridique. Pourquoi pas le début comme courtier d'associé (la plupart des conditions permettent à des mandataires d'acquérir le permis d'un courtier avec peu d'ennui), apprennent les affaires d'immobilières et le marché local et alors vous serez en mesure pour entrer dans le terrain de développement. Car un courtier vous rencontrera également un bon nombre d'acheteurs, d'investisseurs et de développeurs potentiels -- gens que vous devez connaître.

Question : J'ai des placements d'immobilières et ai apprécié les avantages fiscaux de eux. Je me suis marié l'année dernière et cette année a dû limer ma première déclaration d'impôt de joint, qui a fait notre revenu domestique plus de $150.000 (la remarque à laquelle notre comptable et le gouvernement a indiqués que nous sommes des « riches »). Puisque nous sommes au-dessus de cette quantité, notre comptable a dit que nous n'avons été admis amortir aucune de nos propriétés de quatre immobilières. Nous avons indiqué toutes nos charges sur nos déclarations d'impôt, mais le comptable a dit que nous ne pourrions pas identifier des charges l'unes des jusqu'à ce que nous vendions la propriété, quand elle affecterait la base des maisons.

On m'a choqué m'ai toujours lu comment les immobilières sont un si grand avantage fiscal pour le « riche, » que nous ne pouvions pas tirer profit de cet abri. Fait-il ce son dans la ligne à vous ?

Merci,

Heureusement marié, malheureusement Deductionless

Réponse : Le gouvernement n'a jamais dit que vous étiez riche -- seulement que certaines réductions éliminent pendant que les produits montent.

Ce qui retentit exact est que vous ne pouvez pas s'appliquer certaines pertes d'immobilières d'investissement aux produits non-real de patrimoine une fois que vous avez des produits réglés bruts de $150.000 ou plus. Cependant, vous pouvez abriter des produits d'immobilières -- un bon nombre de produits d'immobilières. Pour des détails, parler avec un CPA, un agent inscrit ou un mandataire d'impôts. En outre, voir la publication 946 d'IRS, comment déprécier la propriété et la publication 527, propriété locative résidentielle.

Question : J'ai refinancé mon condominium le mois dernier et prévoyais de vivre là pendant longtemps mais en raison des problèmes de famille maintenant que je dois replacer. Que vont être les conséquences indépendamment de desserrer l'argent que cet I a payé le règlement ? Impôts ? Pénalités ?

Réponse : Vous pouvez devoir replacer est-ce que mais cela fait ce moyen que vous devez se vendre ? Semblerait-il un raisonnable de louer ?

Si vous choisissez de louer le prêteur peut se demander si vous cherchiez le financement résidentiel pour une propriété que vous avez eu l'intention d'utiliser pour des buts d'investissement. Ceci a pu avoir comme conséquence le prêteur appelle l'emprunt. Être sûr que vous pouvez documenter l'événement de famille qui vous fait déplacer -- juste dans le cas le prêteur demande.

Si vous allez se vendre, alors devez-vous demander si vous viviez dans le condominium pour deux des cinq dernières années ? Si oui, vous pouvez pouvoir éviter des impôts sur les plus-values substantiels. Si vous viviez là plus moins de deux ans, alors voir que le cas échéant les exceptions de port sûr à la norme de deux ans pourraient s'appliquer. Parler avec un impôt pro pour des détails.

Question : J'ai énuméré ma maison à un prix de $475.000. J'ai également un voisin/ami qui avait essayé d'acheter sa propre maison en économisant vers le haut pour un acompte. Si je devais recevoir des offres de MLS vendant des agents pour $450.000 -- est-ce que $460.000, mais moi à mon voisin pour $415.000, parce que je sais sa situation qu'et moi financiers veux la dépanner, cela se vendrait volontairement serait correct ? Immoral ?

Réponse : Les conventions de liste indiquent typiquement que les propriétaires offrent la propriété à un prix donné mais ont l'option pour accepter moins.

Cependant, vous devez faire attention ici. Par exemple, si un courtier apporte un acheteur qui remplit toutes les conditions de liste puis vous devrait une commission.

Si vous voulez se vendre à votre voisin, parler avec votre courtier et expliquer la situation. Vous voulez agir avant qu'une proposition remplissant vos conditions de liste soit faite. Le courtier peut aider votre financement voisin de trouvaille, assurer des inspections et encore remplir les tâches exigées pour se fermer.

Question : Si un acheteur signait une offre avec une inspection de capot comme condition, et l'acheteur l'inspection lui-même et de briser l'offre, le vendeur a-t-il conduit a-t-il décidé a-t-il le droit de voir le rapport d'inspection avant de signer le déblocage ?

Réponse : Quel rapport d'inspection ? Pourquoi les acheteurs rédigeraient-ils des rapports d'inspection pour eux-mêmes ?

Que la langue de contrat fait-elle disent-elles au sujet d'une inspection ? Il y a toutes sortes de dispositions alternatives d'inspection qui peuvent être trouvées dans des conventions de vente. La détermination ce que l'une ou l'autre partie doit faire dépend de ce que la convention indique réellement.

Question : Nous avons acheté une maison urbaine pour $272.500 (Canadien) comprenant tous les coûts. Un agent d'immobilières est venu inspecter la maison et dit il pourrait la vendre à $299.000. Une fois que nous signions la convention il a commencé à envoyer toutes sortes d'articles et à nous forcer à réduire le prix. Enfin nous avons réduit le prix à $294.500, mais n'étions pas trop heureux à ce sujet puisque nous payant l'hypothèque pendant plus de 18 mois.

Finalement, nous avons décidé de ne pas vendre la maison. Le courtier nous a alors envoyé le courrier disant que nous n'étions pas intéressés à vendre notre maison ; que nous essayions seulement d'examiner les cours en bourse pour assurer notre propriété ; que nous avions perdu son temps et argent et nous doivent lui payer $1.500 dollars dans un délai d'un mois de la date du reçu. Devons-nous payer ?

Réponse : Dans une situation typique quand un courtier énumère une maison les coûts de charges de publicité et autres sont siens à défrayer en échange de la droite d'offrir la propriété à vendre et l'opportunité rassembler une commission.

Avez-vous cherché une première extrémité la liste ? Si oui, alors le courtier pas a eu la pleine indemnité de la période de liste pour vendre la maison et peut bien avoir droit à la compensation.

Quant au prix de la propriété, les marchés évoluent. Elle peut être celle après que vérifiant le marché à un prix il soit devenu évident que la propriété ne pourrait pas être vendue à cette valeur. À cette remarque la prochaine phase est de trouver une valeur qui fonctionnerait.

Si vous ne mettiez pas fin à la liste en avance, alors il est difficile de voir une base de la demande de règlement du courtier. Pour des détails, parler avec un mandataire local. En outre, les régulateurs canadiens d'immobilières pourraient vouloir savoir plus. Une liste de tels régulateurs peut être trouvée chez ARELLO.com.