Demander objet immobilier des périodes le 16 mars 2007 par Peter G. Miller
Question : Mon courtier d'acheteur a placé une offre sur une maison avec une pré-approbation et 20 pour cent vers le bas. L'agent de vente a appelé mon officier d'emprunt demandé mes points de FICO, combien d'argent j'ai dans la banque et d'autres questions personnelles ainsi il peut courir l'information avec son courtier. Mon officier d'emprunt n'a donné aucune information sauf que je suis un acheteur sérieux avec le crédit d'A+. L'agent de liste hors des limites était-il avec de telles questions ? Réponse : Il y a une complexité dans votre question qui doit être abordée. L'agent de liste veut s'assurer que n'importe quel acheteur potentiel est financièrement qualifié acheter la propriété. La raison est que le propriétaire (et l'agent) ne veulent pas la propriété attachée pendant des semaines avec un acheteur qui ne peut pas finalement se fermer. Un tel retard pourrait signifier la perte d'un acheteur qualifié. En outre, il peut y avoir des offres de concurrence pour la propriété ainsi le propriétaire voudra considérer la force financière des soumissionnaires puisque cela ne le fait aucun bien d'accepter une offre élevée de quelqu'un qui ne peut pas remplir la vente. Dans habituel le cas l'agent de l'acheteur fournit un rapport financier de qualification ou une lettre d'un prêteur. Ni l'un ni l'autre n'est une garantie absolue du financement, mais toutes les deux sont utiles. (La capacité du propriétaire de vendre une propriété n'est pas absolue non plus -- c'est pourquoi il y a des études, titre vérifie et les inspections à la maison.) Votre officier d'emprunt dans cette question a fait la bonne chose -- lui ou lui n'a pas révélé votre information financière personnelle. Par exemple, supposer que vous avoir besoin des produits $80.000 pour qualifier pour le financement et vous gagnez réellement $100.000. Si le vendeur connaît tous les détails au sujet de vos produits il pourrait préconiser un prix plus élevé ou de différentes conditions. Ce que le prêteur pourrait avoir dit est que son jugement a été basé sur votre habileté de déposer 20 pour cent plus son examen de votre rapport de crédit. En d'autres termes, le prêteur ne peut pas indiquer le contenu du rapport de crédit mais il peut au moins dire que son analyse n'est pas basée sur l'imagination. Question : Je prévois d'acheter la maison de ma mère. Aucun courtier d'immobilières n'est impliqué. Au cas où je payer la pleine quantité évaluée ou moins puisqu'il n'y a aucune commission à payer ? Réponse : Ce n'est pas une transaction de bras-longueur ainsi réviser la valeur évaluée de la propriété et puis considérer les besoins de votre mère et de vous-même. Si le besoin de votre mère d'argent comptant est plus grand que votre besoin, alors payer le plein montant ou plus. Si votre mère essaye de réduire le prix pour vous dépanner, alors une remise peut être appropriée. Par une chance, serait-il meilleur pour que les impôts héritent-ils de la propriété plutôt que l'achètent- maintenant ? Être sûr d'obtenir légal approprié et imposer le conseil avant d'aller plus loin et s'assurer vous avoir une convention écrite entre vous et votre mère pour des buts d'impôts et de patrimoine. Question : Ma famille est juste arrivée aux États-Unis en septembre 2006 parce que mon épouse a obtenu un travail en tant que thérapeute dans une école locale. Il est un support de visa de H-1B avec un contrat de deux ans (renouvelable) et I et nos deux gosses ont les visas H4. Y aura-t-il des problèmes en ce qui concerne notre statut quand nous décidons finalement d'acheter une maison ? Réponse : Le régime de visa de H-IB permet à un individu de rester aux États-Unis jusqu'à six ans (il a une condition de trois ans et peut être changé une fois). Le régime est conçu pour amener les professionnels habiles avec des travaux garantis aux Etats-Unis. Le mandataire basé en Floride R. Sam Levine d'immigration dit dans le cadre du régime de visa de H-1B que vous pouvez obtenir l'emploi légal aux États-Unis. De tels moyens d'emploi vous serez payé et quand vous êtes payé vous devez payer des impôts appropriés, y compris des cotisations sociales. Pour vous payer à des cotisations sociales doit avoir un numéro de la sécurité sociale et avec un numéro de la sécurité sociale vous avez un identificateur qui peut être employé pour obtenir une hypothèque. Avant de regarder des propriétés veuillez parlent avec des sociétés de prêt immobilier d'abord de sorte que le financement soit in place avant que vous alliez recherche de logement. Question : En novembre 2005, nous avons acheté une maison âgée de cinq ans. Avant de se fermer, notre courtier nous a avisés qu'il y avait maintenant (après l'inspection) une fuite dans la salle à manger, mais que si nous acceptions de continuer de se fermer les propriétaires « le répareraient ». Cette compréhension a été écrite en tant qu'élément de notre convention d'achat que les vendeurs dépanneraient. Bien, ici c'est approximativement un an après et le toit dans la même tache coule maintenant de nouveau. En raison de lui étant par écrit en tant qu'élément de notre « convention d'achat » le dépannage toujours obligé de vendeurs sont-ils le toit ? Réponse : Vous n'allez pas aimer ma réponse : Les propriétaires ont réparé le toit. Ils n'ont pas justifié que le dépannage durerait éternellement. Vous pourriez s'être plaint au sujet des dépannages lorsqu'ils ont été faits s'ils étaient insatisfaisants mais n'ont pas apparemment fait. Pourquoi ? Les dépannages ont fixé le problème. Par année qui est passée puisqu'a dépanné on pourrait bien être de nouvelles causes pour la fuite courante. Elle ne semble pas juste blâmer cela sur les vendeurs. Cependant, il peut y avoir d'autres manières de traiter ce problème : D'abord, vous avez une maison âgée de cinq ans. Par une chance, votre condition exige-t-elle de nouveaux constructeurs à la maison de justifier leur travail ? Est-ce qu'toit perméable serait couvert après cinq ans ? La fuite a-t-elle pu être un résultat des problèmes structuraux ? En second lieu, a-t-il été dépanné par un roofer professionnel ? Avez-vous obtenu une garantie écrite ? Le remplissage néanmoins s'applique-t-il ? Troisièmement, par une chance avez-vous le remplissage contre les dégâts de l'eau dans la police d'assurances de votre propriétaire à la maison ? Question : La semaine avant coupure de mars est-elle un bon temps pour énumérer une maison à vendre ? Les agents et les acheteurs généralement à l'extérieur là regardent-ils ou outre de faire d'autres choses ? Serait-il le meilleur d'attendre la coupure de mars pour finir avant l'énumération ? Réponse : La « coupure de mars » est généralement une période au Canada qui se rapporte à une intervention d'école, ce que ceux aux États-Unis appelleraient une « coupure de ressort. » Étant donné que les coupures tendent à être courtes, et étant donné que les dates civiles réelles varient, elle n'est pas beaucoup d'un facteur dans le marché d'immobilières. Au lieu de cela, parler avec les courtiers locaux et énumérer avant quand vous voulez que la propriété se vende. Question : Est-ce que je peux avoir un échange tax-deferred de propriété locative pour un restaurant ? Réponse : Pour avoir un échange en franchise d'impôt vous devez échanger la propriété utilisée dans les affaires ou commercer pour une propriété qui sera également utilisée dans les affaires ou le commerce. Ainsi vous pourriez commercer une propriété locative pour un bâtiment de restaurant (propriété immobilière) mais pas des affaires de restaurant (recettes, un permis de boisson alcoolisée, tables, etc.). Pour des détails, parler avec un spécialiste en échange. Question : J'ai acheté cette maison il y a neuf ans. Le rapport d'assurance de titres n'a mentionné rien au sujet d'une servitude de ville sur la pente arrière pour l'entretien de paysage. Il y a plusieurs arbres d'eucalyptus élevant sur ceci la pente d'arrière qui a constamment jeté des feuilles et salit vers le haut ma piscine. Je ne me rendais pas compte des droites de la servitude de la ville. Après que j'aie équilibré un arbre et aie déposé quelques roches en surplus sur la pente, j'ai reçu une lettre méchante de la ville. La compagnie de titre admet qu'elles ont manqué la servitude et elles ont commandé une évaluation. Basé sur ce rapport, la compagnie de titre dit que la servitude n'affecte pas les cours en bourse. L'évaluation ne tient pas compte que le propriétaire de propriété a perdu le contrôle des droites de pente et d'utilisation dues à la recherche de titre mouillée par la compagnie de titre. Comment est-ce que je devrais avoir affaire avec la compagnie de titre ? Réponse : Vous devez réviser votre politique d'assurance de titres pour voir ce qui est couvert et ce qui n'est pas couvert. Typiquement vous compteriez constater qu'une restriction enregistrée de servitude ou d'utilisation serait couverte. Les évaluations représentent des jugements et une question à demander est si un autre priseur -- dire que quelqu'un que vous avez sélectionné -- aurait une réponse différente. Sûrement le plein plaisir de votre propriété dépend de votre habileté d'utiliser toute la propriété que vous avez achetée et toute la propriété sur laquelle vous payez des impôts. Vous ne pourriez pas même avoir acheté la propriété la servitude aviez été initialement révélé. Il peut être plus difficile de se vendre puisque vous devez maintenant révéler la servitude -- de ce fait potentiellement réduction des cours en bourse. Vous pourriez vouloir continuer votre dialogue avec la compagnie d'assurance de titres. Sinon satisfaisant, parler avec un mandataire local d'immobilières. Question : Nous avons vécu dans une maison pendant plus de 20 années. La maison a été établie en 1926, mais a été améliorée plusieurs fois. Elle a trois structures comprenant la maison principale : un garage converti qui est une maison de location et un bâtiment de studio de stockage/d'artiste. Dans le procédé d'inspection j'ai découvert que le travail a eu besoin sur la maison (fondation -- $100.000, toit -- cheminée $3.000 ou $4.000 --$4.000. et chauffage -- $3.500) étaient beaucoup plus coûteux et sérieux que j'avais même rêvé. Au cas où nous nous vendre « comme est » ? Sortir un emprunt d'amélioration de l'habitat et fixer la maison, puis la vendre, ou la maintenir et la louer ? Réponse : Aucune de ce qui précède. La première chose qui devrait être faite est de parler avec plusieurs entrepreneurs locaux qui effectuent le travail de fondation. Il se peut que les dépannages que vous exigez coûtent essentiellement plus moins de $100.000. Quand vous obtenez les évaluations d'autres entrepreneurs de fondation n'indiquent pas l'évaluation courante, au lieu de cela les laissent travailler de leur expérience et expertise. Quant à ce qui à faire avec la maison qui dépend des facteurs tels que ses cours en bourse, vos financements et vos préférences personnelles. Les dépannages que vous considérez peuvent sembler raisonnable absolu dans le cadre d'une propriété avec des cours en bourse substantiels -- et aucun sens pour une propriété où vos améliorations ne peuvent pas être récupérées. Parler avec les courtiers locaux -- et demander si vendant la maison avec un engagement représentent des dépannages serait une bonne stratégie pour limiter des coûts dans votre situation.
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