Demander objet immobilier des périodes le 18 mai 2007 par Peter G. Miller
Question : J'ai annoncé une parcelle vide dans ma petite ville natale qui est dans une autre condition. J'ai reçu un appel téléphonique d'un acheteur estimatif qui ne s'est pas identifié. Il a offert le prix fort et a accepté mes conditions qui étaient tout l'argent comptant. J'ai accepté son offre verbalement et au moment où son identification, je me suis rendu compte qu'il était quelqu'un qui n'a pas été bien aimé par ma maison d'arrière de famille. Est-ce qu'en ce moment, je pourrais avoir retiré de l'affaire ? J'avais accepté son offre verbalement mais n'avais signé aucun papier encore. J'avais peur d'un procès ainsi je suis allé en avant de pair avec l'affaire. Inutile de dire, ma famille ne me parle pas. Votre conseil svp ? Réponse : Il y a deux problèmes ici. D'abord, vous êtes entièrement correct pour accepter l'offre de l'acheteur. Excepté dans des cas très rares tels qu'un ensemble dans un communauté over-55, quand vous offrez la propriété à vendre vous l'offrez automatiquement à chacun qui veut rencontrer vos termes et conditions générales. Pour refuser à quelqu'un la chance d'acheter une propriété parce que vous ou votre famille ne fait pas « comme eux » -- celui qui « ils » pourrait être et celui que c'est que quelqu'un ne fait pas « comme » -- peuvent bien être les raisons pour un procès de discrimination. Imaginer si les rôles étaient renversés. Serait-il correct si vous ne pourriez pas obtenir une propriété parce que quelqu'un n'a pas fait « comme » vous ? En second lieu, êtes-vous sûr vous avez-vous vendu la propriété ? Une convention orale d'immobilières est sans valeur parce qu'elle est inapplicable et probablement n'aborde pas toutes les émissions dans une vente de propriété. Par exemple, qui paye les impôts de transfert ? Ou une partie des impôts de transfert ? Vous devez avoir une convention écrite avec votre acheteur -- et une fois que vous avez une convention écrite vous devez dire à votre famille que vous êtes reconnaissant pour avoir un acheteur qui peut prêt, disposé et à remplir vos conditions. Question : J'ai signé un contrat (que je ne ferai de nouveau jamais) avec un courtier de service complet pour énumérer et vendre ma maison. J'ai trouvé qu'un acheteur sur mes propres sans l'aide de n'importe quel courtier et de cette personne n'a eu aucun contact antérieur avec mon courtier concernant la vente de ma maison ! Le contrat de liste réclame la commission à dédoubler entre le courtier du vendeur (mon agent) et le courtier d'un acheteur. Je n'ai aucun problème payer la moitié de la commission à mon agent. Cependant, le courtier réclame que je devrai encore payer le plein droit. Pourquoi est-ce que je devrais devoir les payer ne pas produire un acheteur ? Quelle cruche ! Pari vous n'éditez pas celui-ci. Réponse : Votre courtier veut la pleine commission parce qu'est ce ce que vous étiez d'accord sur le salaire. Comme alternative, vous pourriez avoir négocié une disposition différente, vous pourriez avoir engagé un courtier que qui a offert un menu des services (parfois décrits en tant que courtage de « plat-droit ») ou vous pourriez avoir vendu la propriété par vous-même. Vous étiez le plus probablement d'accord sur un « droit exclusif de vendre » la convention de liste. En vertu d'un tel contrat si la propriété est vendue à n'importe qui pendant la condition de liste -- si par le courtier ou pas -- alors le courtier a droit à un plein droit. Les courtiers préfèrent cette disposition parce qu'ils affectent l'heure et les dollars de lancer une propriété et -- pas d'une manière peu raisonnable -- vouloir le meilleur projectile à récupérer leur investissement. Aucun doute vous, comme courtier, chercheriez les mêmes conditions. Vous pourriez avoir négocié une convention de liste « d'agence exclusive » qui aurait donné à un courtier le droit la propriété pendant la condition de liste mais également vous avoir permis de se vendre indépendamment sans payer un droit. Pour finir, vous pourriez avoir fait « s'ouvrir » ou la convention « générale » de liste qui signifie n'importe quel numéro des courtiers pourrait avoir offert la propriété à vendre sur une base non-exclusive. En même temps, vous auriez eu le droit de lancer la propriété directement et de ne pas payer sur le marché un droit à n'importe qui si vous trouviez un acheteur. Aucune de ceci -- ou d'autres idées -- est un secret. Beaucoup de livres, d'articles de nouvelles et de sites Web offrent cette information. Des droits d'immobilières ne sont pas exigés par loi et il y a beaucoup d'options dans le marché. I, pour un, avaient écrit au sujet de telles choses depuis les années 70. Sur beaucoup de marchés aujourd'hui il est difficile de vendre une maison. Auriez-vous été plus heureux si la propriété ne se vendait pas pendant six mois ? Si elle ne se vendait pas du tout ? Si elle se vendait pour un prix inférieur ? Supposer que le courtier a indiqué à la maison beaucoup de fois, dépensées plusieurs mille dollars sur des frais de commercialisation et la propriété ne s'est pas vendue. Est-ce que c'aurait été de meilleurs résultats ? Pour qui ? L'acheteur a-t-il vu la propriété en raison du signe ou de l'annonce du courtier ? Cela signifierait le courtier « présenté » l'acheteur à la propriété. Sans cette introduction vous n'auriez pas un acheteur. Votre courtier fait-il signer à l'acheteur une convention de vente ? Si oui, le seul choix des conventions de vente et leurs conditions sont une forme importante de négociation. Une autre forme, ou de différentes conditions, a pu avoir eu comme conséquence un plus petit résultat net pour vous. De la même manière les conventions de cette vente sont négociables, sont ainsi des dispositions de liste. Vous pouvez discuter des émissions telles que les conditions du contrat, le droit, le cours vendeur, la forme de convention, ce qui est compris dans la vente, la taille de n'importe quel dépôt de garantie required, etc. Et, comme de pair avec d'autres conventions, si vous n'aimez pas les conditions proposées vous pouvez aller ailleurs -- et peut ainsi le courtier. À ce sujet parier. Veuillez envoyer celui que ce soit qu'I « a gagné » à la charité de votre choix. Question : Ma mère est morte et a quitté sa maison à ses héritiers. À l'heure de sa mort, nous avons tout signé une convention sans cérémonie de permettre à mon neveu (aussi un héritier) de vivre dans la maison tant que il a payé les impôts, l'assurance des propriétaires à la maison et avons dépanné nécessaires. Il a obtenu derrière sur les impôts et a perdu l'assurance du propriétaire à la maison en raison de l'état des lieux. Nous voulons maintenant vendre la propriété pendant que ce devient un élément de passif à tous les nous. Mon neveu continue à bloquer la vente en déclarant la faillite. La première fois qu'il a déclaré la faillite elle a été abandonnée parce qu'il n'a pas rempli les conditions. Il a maintenant déclaré la faillite de nouveau. Que faisons-nous ? Cette faillite peut-elle bloquer la vente de la maison ? Réponse : Que signifie-t-elle quand vous dites qu'il y avait « une convention sans cérémonie » parmi les héritiers ? Si elle signifie une convention orale ou quelque chose écrite sur l'arrière d'une serviette qu'il peut être très difficile de dire quelles droites sont maintenues par votre neveu, quelles conditions de convention ont été violées, etc. En outre, que voulez-vous dire votre neveu avez-vous violé les conditions de la police d'assurances du propriétaire à la maison ? La compagnie d'assurance a-t-elle envoyé un inspecteur ? Ou est-ce que, ceci juste une question de ne paye pas une facture ? Parler avec un mandataire local qui manipule des faillites pour déterminer quels droits vous avez dans cette question. Avec une faillite que ce peut être une cour peut expulser votre neveu de la propriété de la même manière qu'un locataire admis à titre gracieux peut être obligatoire hors de l'ensemble de location. Il y a une alternative à toute la ceci : Expliquer à votre neveu qui aussi mauvais que les choses sont maintenant, elles seront sensiblement plus mauvaises avec une faillite et aucun support de famille. Un avant unifié de famille peut avoir comme conséquence plus de coopération qu'une action en justice. Peut-être le famille peut accepter de fournir le loyer de trois mois s'il se déplace ailleurs. Cela l'obtiendrait hors de la propriété à un coût minimal. Question : J'avais essayé de découvrir exactement comment « nous les compagnies achetons maisons » opérons. Je dois $38.000 sur ma maison et la propriété vaut environ $150.000. Je suis dans la mauvaise santé et voudrais quitter ma maison à mon fils. Le problème est qu'il est entré dans une faillite il y a deux ans. Je ne crois pas ma société de prêt hypothécaire lui permettra d'assurer l'emprunt si je la propriété deux il, ainsi j'avais pensé que (quand le moment vient) pour se vendre juste à un de ceux « nous achetons des maisons » comme combien moins ils offriraient. Réponse : D'abord, votre fils peut probablement assurer votre emprunt indépendamment de ce que le prêteur pense tant que il maintient les paiements. La Garn-Rue. La Loi de Germain indique qu'un prêteur ne peut pas appeler un emprunt quand il y a « un transfert où le conjoint ou les enfants de l'emprunteur deviennent un propriétaire de la propriété. » Veuillez voir le mandataire pour des détails. En second lieu, si votre fils a été hors d'une faillite pendant deux années où il peut bien pouvoir obtenir un emprunt s'il a rétabli le bon crédit, particulièrement si la faillite était provoquée par quelque chose au delà de son contrôle tel qu'une perte de travail, un accident ou une facture médicale. Il devrait au moins parler avec de divers prêteurs. Troisièmement, « nous des compagnies achetons maisons » sommes simplement des acheteurs regardant pour acheter pour le moins possible. Étant donné que vous n'êtes pas un vendeur affligé, une meilleure alternative si vous voulez se vendre est susceptible d'être l'utilisation d'un courtier local de lancer la maison. En tant que votre agent, le courtier est obligé d'obtenir le meilleurs prix et conditions pour vous. Veuillez aller pas plus loin avec ceci jusqu'à ce que vous ayez parlé avec un groupe de capot de communauté et un mandataire. Vous avez besoin d'une volonté et la vie -- mais vous ne pouvez pas devoir vendre votre maison. Question : Je deviens toujours confus au sujet de l'avantage fiscal de maison-bureau. J'ai le travail de la maison et ai une partie indiquée de ma maison à faire ainsi. Tandis que j'aimerais l'amortissement, mon conseiller en fiscalité m'a dit que l'impôt de reprise que vous devez payer quand vous vendez les temps de résidence souvent n'introduit pas réclamer la réduction à la maison en valeur elle. Est-ce que j'ai été peu judicieux ? Réponse : D'une façon générale, si vous régulièrement et utilisez exclusivement une partie de votre résidence pour vos affaires, et si vous répondez à de divers essais, alors vous pouvez radiation par partie de vos coûts résidentiels comme frais d'exploitation. Quand vous vendez la propriété il y a de diverses et complexes implications des réductions de siège social. Pour des détails, voir la publication 523 d'IRS, vendant votre maison et parler avec un CPA ou tout autre professionnel d'impôts pour des détails. Votre professionnel d'impôts a émis des recommandations basées sur les détails de votre situation particulière, quelque chose auxquels nous ne sommes pas privés. Il y a, cependant, deux stratégies que vous pourriez vouloir pour essayer : D'abord, imaginer que vous avez vendu la propriété aujourd'hui. Comment vos impôts de la transaction regarderaient-ils avec une pleine réduction de siège social et en dehors ? En second lieu, obtenir une opinion d'un autre professionnel d'impôts.
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