> Le chroniqueur demandent des temps d'objet immobilier
Demander les temps d'objet immobilier - 21 mai 2004
par Peter G. Miller
Question : Comment est-ce que des coûts fermants sont figurés et comment savons-nous si nous obtenons la meilleure affaire ? Par exemple, amis du notre acheté une maison récemment pour $350k avec des coûts fermants de $4k. J'ai été coté $7.5 à $8.3k en coûts fermants sur une hypothèque de $385k, mais ai été dit que le numéro peut être négocié. Que devrions-nous attendre ? Réponse : Comparer des coûts fermants est comme comparer des flocons de neige, aucunes deux fermetures sont exactement semblable. Imaginer qu'une maison exige une hypothèque $350.000 à 6 pour cent et à une remarque. Y aura-t-il un vendeur « cotisations » pour compenser des charges fermantes ? Est-ce que vous payeriez 6.125 pour cent et avez le prêteur payez certaines des charges fermantes ? Payeriez-vous un taux plus élevé en échange des remarques zéro, un emprunt de « parité » ? Est-vous finançant avec un BRAS ou un emprunt de taux fixe ? Quel jour du mois est fermant ? De telles émissions, et d'autres, peuvent tout effectuer des totaux fermants de coût. Aussi bien, les impôts de règlement peuvent varier par emplacement, de même que peuvent des honoraires et d'autres coûts. La meilleure approche est de demander à votre courtier ou prêteur de recommander un agent de règlement qui peut obtenir le travail réalisé au coût le plus bas possible. Question : J'ai actuellement une maison sur la morue de cap que j'ai possédée pendant deux années. Je me déplace au Vermontn pour des raisons liées au travail et dois décider si vendre ma propriété de morue de cap ou la louer pendant deux ou trois années pour établir quelques capitaux propres additionnels. La maison est actuellement évaluée à $270.000 et est dans une échelle de prix chaude pour les acheteurs de première année apparemment. Sur le revers, à partir ce que j'avais lu considérant les valeurs à la maison de plus-value dans ma zone, morue de cap, de moi pourrais réaliser un bénéfice sensiblement plus élevé en attendant encore 1-2 ans avant la vente. Le taux moyen de plus-value pour cette zone a été de 9 pour cent au-dessus de ces dernières années. Hormis le du côté incliné potentiel évident de avoir des locataires, avez-vous un conseil qui pourrait m'aider à prendre cette décision ? Y a-t-il des signes que le marché d'immobilières peut se briser chez les années à venir avec l'élévation de taux d'intérêt et le national defecit ? Réponse : Que les prix ont monté dans le passé ne signifie pas qu'ils monteront à l'avenir. Les prix ont pu diminuer -- mais ce peut ne pas être des difficultés pour les personnes qui maintiennent des emprunts de taux fixe de faible intérêt et n'ont aucun intérêt pour la vente ou le refinancement. D'ailleurs, il y a quelques questions à demander avant d'aller plus loin : - Si vous louez la propriété de morue de cap, le loyer couvrira-t-il au moins vos coûts ?
- Comment managerez-vous une location de morue de cap du Vermontn ?
- Donné vos produits, les créances et créditent combien d'habileté vous doivent acheter une deuxième propriété ?
- Dans le cas général, vous devez demeurer dans une propriété pour deux des cinq dernières années pour éviter des impôts sur les plus-values. Avez-vous discuté les implications d'impôts de la location avec votre professionnel d'impôts ?
- Par une chance, votre maison de morue de cap est-elle dans une zone de loyer-contrôle ? Est-ce que si oui, comment cela effectuera votre décision ?
Question : J'envisage d'investir dans la propriété locative. Je recherche de l'information de recherches. Pourriez-vous m'indiquer quelques bonnes ressources pour faire la recherche sur le pour - et - des escroqueries de l'investissement dans la propriété locative ? Réponse : Vous voulez dépenser la réunion de temps avec les courtiers locaux -- les gens qui travaillent physiquement avec les maisons voisines et qui vendent et managent le type de propriété vous veulent acheter. La meilleure manière de trouver de tels spécialistes est de regarder les propriétés maintenant disponibles qui seraient des candidats de bon investissement. Vous devriez également voir ce que le bureau local de capot a en ligne -- formes, réglementations, etc. Dans beaucoup de juridictions des dossiers fiscaux peuvent être trouvés sur l'Internet -- mais se rendre compte que quelques coupures d'impôt local qui s'appliquent aux maisons occupées par le propriétaire peuvent ne pas s'appliquer aux locations. En outre, il serait sage de travailler avec plusieurs professionnels -- un courtier, un mandataire, un prêteur, un inspecteur à la maison, un professionnel d'impôts, etc. Question : Je suis stuck entre ce qui est la meilleure hypothèque, un CODI, COSI ou COFI ? Quelle est plus écurie et mineur probablement à monter ? Y a-t-il une tendance que je devrais savoir ? J'ai des 6.125 pour cent fixe maintenant et seulement 3 ans dans mon emprunt de 252k. Mai ou mai I ne pas être ici pendant 5-10 années. Réponse : Commençons par expliquer les abréviations : CODI -- Le « coût de l'index de dépôts de garantie » pour la 11ème banque de Federal Reserve de district (San Francisco). COSI -- Le « coût de l'index de l'épargne » basé sur le 11ème district. COFI -- Le 11ème coût de district de l'index de fonds réfléchit des coûts de crédit pour des associations coopératives d'épargne et de crédit et des banques servies par le 11ème district de Federal Reserve. La vue ici est qu'il est le meilleur pour avoir un taux d'emprunt attaché aux coûts de prêteur. Pourquoi ? Les prêteurs veulent-ils des coûts élevés ? L'index de COFI a un bon archive de mouvement lent quand les taux sont en hausse ou tombent, une indemnité pour des emprunteurs. En plus de l'index, vous devez également considérer la « marge » -- la quantité fixe s'est ajoutée à l'index chaque mois. Par exemple, si le taux d'index est de 1.8 pour cent et la marge est de 2.5 pour cent, le taux serait de 4.3 pour cent. Si l'index atteint 2.2 pour cent, la marge était toujours de 2.5 pour cent, mais le taux atteindrait 4.7 pour cent. Pendant que ceci est écrit, 6.125 pour cent sont en tant que prêts bas ou plus humblement que nouveaux. Et tandis que la conversion en hypothèque de réglable-taux peut avoir un payé d'avance plus peu coûteux, il n'y a aucune garantie que les taux de BRAS ne monteront pas à l'avenir.
Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés. | 
