Demander les temps d'objet immobilier - 21 juillet 2006 par Peter G. Miller
Question : J'ai trouvé une maison que j'ai aimée, ainsi j'ai appelé mon courtier pour me l'indiquer. Il a prouvé vers le haut et a dit que je n'obtiendrai pas la maison et ne devrais pas placer une offre là-dessus, seulement pour le découvrir l'a acheté pour se pendant 30 jours plus tard. Il avait refusé d'écrire une offre pour moi. Peut-il faire cela ? J'aurais écrit l'offre avec un courtier différent si je savais que le premier n'écrirait pas un pour moi. Il m'a dit qu'il n'écrirait pas à une offre une heure avant le vendeur commencé pour ouvrir les offres. L'inscription aux régulateurs d'immobilières serait une plaisanterie. Ai-je de autres options ? Ce type est une cruche. Réponse : La première chose qu'un régulateur d'immobilières voudrait savoir est si vous avez n'importe quelle preuve pour soutenir vos allégations. Comme des cours, les régulateurs n'affinent pas des courtiers ou ne suspendent pas ou ne révoquent pas des permis sans preuve. Et comme des cours, personne ne voudraient un système où une allégation est identique qu'une conviction. Il y a une présomption d'innocence dans nos systèmes légaux et de normalisation, et ce n'est pas une plaisanterie. Le concessionnaire a-t-il été engagé par vous comme courtier d'acheteur ? Si oui, vous étiez un « usager » et le courtier a été embauché en tant que votre agent. Si vous étiez un « client » puis le courtier a eu une obligation de vous traiter assez, mais n'a pas été exigé pour fournir les fonctions fiduciaires d'un agent. Votre statut en tant qu'un usager ou client serait important pour un régulateur. Êtes-vous resté dans le contact avec le courtier et avez-vous fait connaître vos intérêts ? Pourquoi vous n'est pas allé à un autre courtier ? Vous avez eu un mois avant le courtier avez soumis son offre -- et, qu'il ait soumis une offre ou pas vous pourriez certainement offrir sur la propriété. Nous n'avons pas naturellement entendu le côté du courtier. Est-ce que pourrait-il il arguer du fait que vous avez été donné la première chance d'acheter la propriété, a passé là-dessus et plus tard a changé d'avis ? Pourrait-il demander si son conseil pour ne pas écrire immédiatement une offre était interprété mal et cela il proposait simplement que vous attendiez un peu ? Question : Mon fils a obtenu un emprunt d'intérêt-seulement il y a deux ans et il sera en hausse en trois mois. Y a-t-il quelque chose à l'extérieur là à ce qu'il peut refinancer ? Réponse : Est-ce que vous dites-vous votre fils a-t-vous une note de ballon où la créance entière doit être remboursée après deux ans, ou vous le dites a un emprunt où pendant les deux premières années il a laissé effectuer des paiements d'intérêt-seulement et alors l'emprunt devient un BRAS d'une année pour le reste de la condition d'hypothèque ? Si votre fils a un ballon de deux ans, parler avec des prêteurs immédiatement au sujet du financement de remontage -- autrement la propriété peut être perdue à la forclusion. Demander au prêteur courant si l'emprunt peut être prolongé. Si la propriété ne peut pas être refinancée il vaudrait mieux de se vendre que pour la faire empêcher. Une fois que cela est pris en compte, entrer en contact avec le bureau du contrôleur de la monnaie et demander si l'emprunt rencontre les directives décrites dans la lettre de l'OCC aux prêteurs nationaux édités dans le registre fédéral le 7 février 2005. Plus probablement, ce que votre fils a est une hypothèque 30 qui permet des paiements d'intérêt-seulement au cours d'une première période de début, disent deux ans dans ce cas-ci. Ceci peut également être un emprunt que vous voulez refinancer -- mais peut-être pas. Imaginer que l'emprunt a commencé il y a deux ans et que le taux d'intérêt a été de 6 pour cent. Un emprunt $200.000 votre fils payerait $1.000 par mois pour l'intérêt et rien pour le mandant. Imaginer maintenant que par la troisième année votre fils doit faire amortir entièrement des paiements et que le taux d'intérêt est maintenant de 6.75 pour cent. L'emprunt a 28 ans demeurer, ainsi le coût mensuel pour principal et l'intérêt pour l'année trois serait $1.326.45. En année quatre et ensuite le coût pourrait être différent si les niveaux d'intérêt changent. C'est une hausse énorme de paiement mais pas nécessairement exorbitant. Votre fils devrait sûrement parler avec des prêteurs au sujet du financement de remontage, peut-être d'un emprunt de taux fixe. Même au même taux d'intérêt de 6.75 pour cent, ses coûts diminueraient à $1.297.20 parce que la condition d'emprunt restante retournerait à 30 ans. Cependant, le motif réel d'obtenir un emprunt de taux fixe est de prévenir de futures hausses de paiement si les niveaux d'intérêt montent plus loin. Question : (Années 20+) un propriétaire à la maison à long terme essaye de vendre leur maison et de constater que la description du répartiteur d'impôts manquait une chambre à coucher et demi d'un bain et approximativement 500 pieds carrés. La maison n'a pas été transformée et ne reste pas la même qu'elle était quand 60+ établi il y a des années. Il n'y a aucune indication quand l'erreur s'est produite. Les propriétés voisines, aussi au-dessus des années 60+, semblent avoir les descriptions correctes et la longueur carrée. Comment on traite-t-il le défaut ? Le propriétaire à la maison est-il responsable des impositions arrières ? Ce type de situation est-il couvert par assurance de titres ? L'assesseur porte-t-il une certaine responsabilité puisque ceci semble être une erreur de plume ? Si le propriétaire de maison énumère la propriété sur un MLS sans description complète, fait-il le nouveau propriétaire deviennent-ils responsable du défaut ? Du nouveau l'assurance de titres propriétaire les protégera-t-elle contre un privilège inconnu résultant du défaut ? Réponse : Il y a des millions de propriétés et il suit que quelques estimations seront imprécises. Pour commencer, là n'est aucune question concernant l'histoire de propriété de la propriété ou de son emplacement, ainsi ce n'est pas une émission instantanée d'assurance de titres. En outre, il n'y a actuellement aucun privilège fisca -- et il pourrait jamais ne y a un privilège. La manière de résoudre cette question est de faire expliquer à un mandataire entrer en contact avec le bureau de l'assesseur et les faits et les circonstances impliqués sans révéler l'adresse de la propriété. C'est simplement une erreur et pas un effort par le propriétaire à la maison de cacher des améliorations. En outre, il devrait préciser que le propriétaire a acheté la propriété 20+ il y a des années quoique l'information d'estimation ait été incorrecte à ce moment-là. En d'autres termes, le propriétaire et le bureau de l'assesseur ont fonctionné en bonne foi. Mon soupçon est que le bureau d'estimation changera l'estimation allant en avant et peut-être pour la période d'estimation courante, mais qu'il n'y aura aucune pénalité. Une taxe supplémentaire réfléchirait la plus grande valeur de la propriété -- mais y a-t-il un différentiel de valeur ? Si la propriété est actuellement imposée les mêmes que comme des maisons tout près puis il y a un cas à faire qu'il y a réellement deux erreurs -- une description incorrecte d'estimation rendant la maison trop petit et un impôt qui réfléchit la valeur d'une plus grande propriété. Il pourrait y avoir en arrière des impôts, mais pourraient-ils retourner avant la dernière période d'estimation ? Il pourrait y a une pénalité, mais ce n'est pas une situation où un propriétaire a caché une amélioration ainsi une pénalité semble peu probable. En fin de compte, si les propriétaires sont facturés des taxes supplémentaires ils obtiendraient simplement une facture. Si payé, il n'y aurait aucun privilège et ainsi aucune émission de titre. Si bénévole, il pourrait y a un privilège qui devrait être resolved avant que le titre pourrait changer. Il n'y aurait aucun privilège caché. Quant à la liste de MLS, il serait approprié d'avoir une note dans la zone de commentaires qui révèle que la propriété est plus grande que les mesures indiquées dans l'imposition. Question : Je suis un courtier avec un usager qui essaye d'acheter une église qui a été vide pendant quelques années maintenant. Nous avons découvert qu'il y avait un an-privilège 35 sur la propriété qui a été maintenue par un investisseur privé. Malheureusement l'investisseur est dans une maison de repos incapable de communiquer. Son épouse a au commencement dit qu'il proposerait un numéro pour donner le mandataire pour un salaire enlevé. Après avoir donné un numéro verbal, un des enfants du vendeur (qui était secrétaire pour l'église alors que le privilège a été allégué épongé) a remis en cause la quantité. L'épouse des lienholder a décidé qu'il n'allait pas traiter elle et ne donnerait pas une quantité de profit. Il a dit qu'il la laissera jusqu'à ses enfants pour traiter elle quand il est allé. Peut-il juste retenir la quantité de privilège ? Quelles sont nos options ? Réponse : Y a-t-il un privilège du tout ? Ou l'engagement a été épongé ou il n'était pas. S'il était payé il devrait y avoir un test ou autre archive. S'il n'était pas, alors les lienholders ont une obligation de libérer immédiatement la créance si les propriétaires sont prêts à l'éponger. Dans cette situation il serait sage de réviser des archives d'église et de banque pour la période où le profit a pu s'être produit. S'il n'y a aucun archive disponible, alors la question ne peut pas restent perpétuellement non définie. La question peut être forcée en exigeant que l'investisseur fournissent des informations de profit. La créance, le cas échéant, n'est due à l'investisseur, pas la famille parce que l'engagement n'a pas été transféré à eux par l'intermédiaire d'une volonté et il ne peut être jamais transféré à eux. Si l'investisseur n'est pas compétent, une cour peut nommer un gardien ou un administrateur pour résoudre la question. Pour des détails, voir le mandataire local. Question : Quand fait l'exclusion pour la période de plus-values commence. Nous avons commencé notre emprunt de construction il y a environ deux ans et nous sommes déplacés en il y a environ trois mois. Nous convertirons l'emprunt de construction en emprunt permanent sous peu. Je sais que nous devons posséder la propriété pendant deux années que nous sommes évidemment couvert pour déjà. En plus, je sais qu'il y a une règle d'utilisation. Cette période de temps d'utilisation commence-t-elle quand l'emprunt de construction a été commencé, quand nous nous sommes déplacés dedans, ou quand nous convertissons l'emprunt de construction en emprunt permanent ? Nous avons vendu notre autre maison il y a environ un an et avons évité des plus-values avec elle. Est-ce que cela nous affecte ne pouvant pas vendre où nous sommes maintenant au cours de la même période de deux ans ? Réponse : Aux fins de la radiation résidentielle, la clavette est de deux ans d'occupation. Comme l'IRS énonce : « Exclure le gain, un contribuable doivent les deux propres et utiliser la maison comme résidence principale pour deux des cinq années avant la vente. Les périodes de propriété et d'utilisation n'ont pas besoin d'être concomitantes. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation, mais de plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Le contribuable ne doit pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante. » En réponse à votre deuxième question, vous pouvez seulement utiliser la radiation résidentielle une fois tous les deux ans. Pour des détails, voir svp le professionnel d'impôts. | 
