Demander objet immobilier des périodes le 22 juin 2007 par Peter G. Miller
Question : J'ai trouvé une maison par le journal. Puisqu'aucun courtier ne m'a indiqué la maison ou a fait n'importe quoi pour moi lié à la propriété, est-ce que je peux aller directement au courtier de liste et demander la moitié de la commission qu'un courtier aurait gagné l'a eu fait son travail ? Réponse : Cette question comprend n'importe quel numéro des idées fausses, mais nous a laissés essayer de démêler les principaux. D'abord, vous « avez été présenté » à la propriété par l'annonce petite, une annonce vraisemblablement payée par le courtier. En effet, l'annonce du courtier a mis en marche par série d'événements qui ont mené à votre intérêt pour la propriété. Cette « introduction » est un élément qui peut avoir droit un courtier à une commission. La même logique s'applique aux annonces de TV, au mercatique d'Internet, aux films publicitaires par radio, etc. En second lieu, le travail d'un courtier de liste est de promouvoir les intérêts d'un propriétaire de propriété. Vous n'êtes pas le propriétaire. Vous mieux êtes servi par le travail avec un courtier d'acheteur ou un mandataire. Troisièmement, car un acheteur vous n'ont aucun droit de discuter le droit du courtier de liste. Ce droit est une question entre le courtier et le vendeur. Par la recherche pour changer une disposition contractuelle dont vous n'êtes pas une pièce vous pourrait s'ouvrir des demandes de règlement « d'interférence tortueuse. » En tant qu'acheteur ce que vous pouvez faire est ceci : Faire une proposition sur la propriété qui réfléchit votre point de vue de sa valeur. Le vendeur peut alors accepter, fait un contre-offre ou ne pas répondre. Question : J'ai acheté un sort de bâtiment dans une autre condition en janvier de cette année. Cependant, j'ai récemment reçu une lettre du à la maison l'association de propriétaires indiquant que mon trottoir n'a pas été monté et j'ai dû l'obtenir dedans en août. Mon mari et moi avons pensé que le trottoir était là. Lorsqu'il y avait neige et de glace sur le sort et nous ne pourrions pas creuser vers le bas à lui mais assumé lui y avait il. La liste de MLS a indiqué que le « trottoir était dedans. » Le courtier qui a vendu la propriété a dit que c'était une erreur dans son bureau. Mais il n'offre toujours pas de mettre un trottoir dedans à ses frais. On a annoncé le propriétaire de la propriété novembre passé qu'il était en retard en l'obtenant dedans. Et il ne l'a toujours pas montée. Le courtier a également dit en bas de la page sur la liste de MLS il y a un déni disant qu'il n'est pas responsable de l'exactitude de la liste. Si le trottoir n'est pas monté en août, le à la maison l'association de propriétaires mettra un privilège sur notre propriété et nous chargera pour cela aussi bien. Je n'estime pas que nous devrions payer le trottoir. Au cas où nous ? Réponse : Par une chance, le à la maison l'association de propriétaires a-t-il limé un privilège contre le propriétaire passé ? Si oui, vous devriez parler avec la compagnie d'assurance de titres. Si votre compte est correct puis j'être en désaccord avec le courtier. La langue à la base de la feuille de MLS ne change pas l'obligation du courtier en tant que professionnel qualifié de faire une présentation précise. L'émission avec la liste de MLS n'est pas un typo ou une virgule mal placée. Il est réellement erroné de dire affirmativement que quelque chose est montée quand ce n'est pas le cas. Si un courtier peut mettre n'importe quoi dans une signalisation de MLS sans norme pour l'exactitude puis pourquoi les consommateurs auraient n'importe quelle foi que le système était croyable ? Pourquoi ne pas dire une maison a-t-il cinq chambres à coucher quand il a trois, ou 14 acres quand il a beaucoup avec juste 6.000 pieds carrés ? S'il n'y a aucune pénalité, puis pourquoi pas ? Typiquement les réglementations d'immobilières indiquent quelque chose semblable aux règles trouvées dans le Maryland : « Le concessionnaire fera un effort raisonnable d'établir tous les faits matériels au sujet de chaque propriété pour le concessionnaire accepte l'agence, afin d'accomplir l'obligation d'éviter l'erreur, l'exagération, la déclaration inexacte, ou la dissimulation des faits matériels. » Si elle était moi, j'expliquerais au courtier que j'ai compté sur lui pour une représentation effective et précise de la propriété et que je m'attends à ce qu'il me compense les charges du trottoir ou je ferai réviser la question par des régulateurs d'immobilières de condition. Une liste de régulateurs peut être trouvée chez ARELLO.com. Question : Mon mari et moi avons acheté une maison. L'inspecteur à la maison nous a présenté un rapport déclarant que la maison était en état fin. Deux mois plus tard nous devons faire refaire complètement les sols ($15.000) et ceci vient des bouches de deux compagnies de mise à niveau différentes (qui ont pris les 50 photos environ). Les deux hommes de ces deux compagnies ont dit que si l'inspecteur même aurait juste obtenu sur ses genoux et avait clignoté une lampe-torche sous la maison qu'il aurait vu qu'elle était en état horrible (les faisceaux brisés, bois décomposé, les sols sont juste environ au sol. Que pouvons-nous faire ? Réponse : Est-ce que donné tous les problèmes vous, pourquoi énoncent étaient ce sol ne fléchissait-elle pas ? Engager un technicien structural, quelqu'un qui n'effectue pas le travail de dépannage, pour regarder le sol et pour obtenir détailler de recommandation quels dépannages sont exigés, le cas échéant. Prendre alors un regard au rapport de la révélation du vendeur et au rapport de l'inspecteur. Question : Je suis marié et nous achetons une nouvelle maison. Seulement le nom de mon mari est sur l'hypothèque, mais nos deux noms sont sur le contrat. J'effectuerai des paiements mensuels avec lui pour payer l'hypothèque. Si nous divorçons, est-ce que je possède la moitié de la maison ? Réponse : La maison est des actifs et l'hypothèque est une créance, ainsi vous n'avez un intérêt pour des actifs et aucune responsabilité directe de l'emprunt. Cependant, si l'hypothèque est bénévole et la propriété est empêchée, puis votre crédit peut être effectué. En cas d'un divorce, énoncer les règles et un règlement -- amical ou pas -- déterminera qui obtient ce qui. Si le divorce est un souci, sauf vos tests vous prouver a effectué des paiements spécifiquement pour couvrir l'hypothèque. Question : Si vous vendez votre maison à une perte, est-ce qu'alors encore à un prix plus élevé, alors la résidence secondaire à un gain substantiel (davantage que l'allocation $500.000), pouvez-vous achetez vendez ajouter la perte du premier à la maison à votre base de la résidence secondaire ? Réponse : Numéro. Chaque vente est un événement séparé et distinct pour des impôts. La perte en la première vente résidentielle n'est pas déductible. Jusqu'à $500.000 dans les bénéfices si marié, et $250.000 si uniques, n'est pas imposable sur la deuxième résidence si vous avez vécu là pour deux des cinq dernières années et avez rencontré tous autres essais. Pour des détails, voir la publication 523 d'IRS, vendant votre maison. Question : J'étudie le génie civil et je veux être dans l'industrie d'immobilières. Comment est-ce que je peux commencer ? Réponse : Finir votre degré. Alors, une fois que vous recevez un diplôme, prendre la classe fondamentale de pre-licensure pour votre juridiction. Une fois que vous passez la classe et l'examen de permis vont fonctionner comme un aide qualifié au meilleur courtier ou agent que vous pouvez trouver. Question : Je dois environ $14.000 à l'IRS et je peux devoir faire une vente courte. Que se produira avec les impôts ? Je ne peux pas me permettre de les payer et je ne sais pas ce qui se produirait. Queest-ce que je peux faire ? Réponse : Si vous avez une vente courte vous pouvez créer imputé -- et imposable -- produits en plus de tout assujetissement à l'impôt que vous avez maintenant. Votre engagement courant à l'IRS est une question séparée de la vente courte. Cependant, vous pouvez pouvoir établir un règlement avec l'IRS. Pour des détails, parler avec un professionnel d'impôt local et également un mandataire de faillite -- une faillite peut être nécessaire donnée vos circonstances présentes. Question : Mon mari et I possèdent deux maisons, celle nous vivons dedans et une location. Tous les deux sont payés pour, ainsi nous n'avons aucune créance d'hypothèque. La maison que nous vivons vaut dedans environ $200.000, la location vaut environ $60.000. Nous prévoyons de vendre l'année prochaine de location, la résidence en deux ans et puis d'établir une troisième maison. Devrions-nous être préoccupés par l'exonération de l'impôt $250.000 ? Réponse : Vous avez deux différentes transactions. Si vous vendez la résidence, et si vous avez vécu dans la propriété pour deux des cinq dernières années, alors vous pouvez abriter jusqu'à $500.000 dans les bénéfices si épousé, $250.000 si unique. Si vous vendez l'ensemble de location et avez possédé la propriété pour plus d'un an alors votre bénéfice sera imposé au taux pour des plus-value à long terme. Pour des détails, parler avec un CPA ou tout autre professionnel d'impôts. Question : Mon mari et moi avons fait une proposition pour la propriété immobilière. Le vendeur a verbalement convenu et nous avons préparé un contrat et l'avons envoyé au vendeur. Le vendeur nous a envoyé en arrière une convention d'achat identique au nôtre mais avait ajouté son épouse au chapitre de signature, et avait mis dans l'information correcte telle que des adresses. Nous avons envoyé déclarer en arrière que nous avons accepté les conditions de la convention d'achat. Le vendeur nous a alors envoyé un autre email installant un jour pour venir signer la convention et prendre l'acompte. Le jour est venu et a disparu et aucun vendeur. Après avoir appelé et envoyé, les vendeurs ont envoyé le mot qu'ils avaient changé d'avis et ne se vendraient pas. Nous leur avons alors envoyé notre copie signée de la convention d'achat qu'ils avaient préparée et nous avons eu tous par l'intermédiaire des email convenus et un test pour le dépôt de garantie et avons expliqué que nous avons cru que nous avons eu un contrat obligatoire. Ils ont renvoyé le test après « avoir vidé » lui et la convention d'achat avec une lettre qu'ils ne vendraient pas la propriété. Avons-nous un contrat obligatoire et un point de droit pour la performance spécifique ? Réponse : Si l'email « convention » liait alors pourquoi vous avez dû signer physiquement tous les documents ? La « convention d'achat » a-t-elle contenu tous les termes et conditions générales, ou était-ce un document plus limité, quelque chose qui a juste examiné le prix et quelques autres questions ? Si certains postes n'étaient pas inclus, il peut ne pas lier dans des juridictions données. Pour des détails, contacter un mandataire local d'immobilières. Être sûr de demander combien d'années -- et combien d'argent -- il pourrait potentiellement prendre aux demandes de règlement de résolution « de la performance spécifique. »
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