Demander les temps d'objet immobilier - 23 juin 2006 par Peter G. Miller
Question : Je suis un courtier d'immobilières travaillant avec un investisseur. J'ai écrit au moins neuf offres pour lui, toujours moins que le prix demandé et trois ont été acceptés. Nous obtenons les inspections à la maison et il veut que le rapport indique tout ce qui n'est pas jusqu'au code, où l'entretien préventif a été manqué, etc. Il veut que les vendeurs adressent tout sur le rapport d'inspection à la maison que quelques agents de liste considèrent spéculatif et mon acheteur emploie délibérément ces rapports pour réduire rigoureusement le prix de la propriété. Par exemple, il veut les commandes de sécurité électriques de GFI dans les maisons. Je lui ai demandé s'il en avait dans sa maison et il ne savait pas ni était elle un souci pour lui. Il a également promis de solliciter l'hypothèque, a fait cela juste pour recevoir une lettre de pré-approbation, et jamais n'a suivi à travers pour l'évaluation parce que si le vendeur réduit le prix de la propriété puis mon acheteur payera le comptant. Mon grand souci est que l'agent de liste verra qu'aucune évaluation n'a été ordonnancée. Ce qui suis moi à dire de répondre à cet agent autre que je travaille à lui. Ceci me met dans une position maladroite avec l'agent de liste mais mon acheteur ne fait rien illégal. Toutes les idées pour moi autre que « trouvent d'autres acheteurs ? » Nous passons par ce procédé pour la troisième fois et je ne pense pas le vendeur va adresser tout accentué sur le rapport, et deuxièmement, je ne pense pas que je travaillerai avec cet acheteur de nouveau car il est très l'heure intensive et totalement improductive pour moi. Il avait employé les inspections à la maison pour ramener le prix de ventes, davantage qu'aux problèmes d'adresse avec la propriété. Il voit les problèmes quand nous visitons la propriété, je les signalent habituellement s'ils sont évidents, il prépare des offres et puis compte sur les inspections à la maison pour réduire le prix de ventes considérablement. Les inspections à la maison sont un mécanisme installé pour protéger l'acheteur en précisant des insuffisances de propriété, (qu'il a vu quand il a regardé la propriété) qui peut être négociée, mais pas un outil pour réduire nettement le prix de ventes. Vos pensées sur la question svp. Réponse : Il a absolument raison s'enquérir l'acheteur des violations de codes du bâtiment. S'il achète une propriété qui n'est pas jusqu'au code lui ne pourra pas le louer avant la propriété répond à tous les niveaux adéquats. Pourquoi devrait-il payer un coût s'il peut obliger le vendeur à payer ? Pourquoi acheter une propriété que n'est pas jusqu'au code ? Vous dites que quelques agents de liste considèrent comme étant les offres de l'acheteur « spéculatives. » Les agents de liste représentent des vendeurs. Vous représentez l'acheteur. Pourquoi est-il erroné que les acheteurs spéculent-ils ? Les agents de liste ne préféreraient-ils aucune offre pour que leurs usagers de vendeur considèrent-ils ? Les propriétaires peuvent toujours dire le non -- mais trois de neuf n'ont pas fait. Vous dites les rapports d'inspection d'utilisations d'investisseur comme un « outil pour réduire nettement le prix de ventes. » Y a-t-il les tables en pierre qui indiquent que c'est immorale ? Pourquoi les acheteurs ne devraient-ils pas essayer d'obtenir le meilleurs prix et conditions ? Les vendeurs ont une option quand l'acheteur cherche à rouvrir des négociations -- ils peuvent dire le numéro. Une évaluation n'est par habitude exigée par des prêteurs, pas acheteurs. Quand il y a un supplément d'évaluation, il indique typiquement que l'acheteur a le droit à une évaluation satisfaisante à l'acheteur, par un priseur du choix de l'acheteur, qui doit être rempli à une certaine date. Si l'évaluation n'est pas remplie alors la clause d'évaluation typiquement est niée -- elle n'est plus « à l'extérieur » pour l'acheteur. Parler avec un mandataire pour des détails concernant la langue utilisée dans les offres de l'acheteur. Si votre acheteur paye le comptant puis il n'a aucune obligation d'exiger toutes les protections qu'un prêteur pourrait exiger. Les acheteurs All-cash devraient insister sur des protections fondamentales un tels rapport de titre, étude, inspection à la maison, évaluation, etc., mais s'ils élisent pas puis ils acceptent un risque intensifié. Ainsi si un acheteur all-cash ne veut pas une évaluation, c'est l'option de l'acheteur -- et jeu. Vous dites vos offres d'usager moins que le prix demandé. Ainsi ce qui. Dans trois cas son approche a été exacte -- autrement ses offres n'auraient pas été acceptées. Pourquoi un acheteur devrait-il payer un prix donné simplement parce qu'est ce ce que les vendeurs veulent ? Le pensez-vous se produit-vous jamais que les vendeurs « vérifient » le marché avec les prix courants qui sont peu réalistes ? Comme vous précisez, votre acheteur n'a fait rien illégal -- et rien pas dans son propre intérêt. Il veut acheter des propriétés qui sont sûres et avec autant de coûts comme payées possible par des propriétaires. Quel, exactement, est peu raisonnable avec cette approche ? Question : La grand-mère de mon épouse regarde pour vendre sa maison et nous regardons pour l'acheter. Il veut vendre la maison pour un prix qui est très raisonnable, mais mon épouse et moi ne gagnent pas beaucoup d'argent. Y a il une manière que la grand-mère pourrait abaisser son prix et nous faire verser la différence sur elle plus tard, juste ainsi les paiements mensuels sur la maison sont moins. Nous n'essayons pas de déchirer enlevé la grand-mère, essayant juste de la faciliter pour mon épouse et gosses. Réponse : C'est bien possible que la grand-mère dispose de seulement un actifs principaux dans le monde, sa maison. S'il se vend à vous à une remise en dessous de ce prix très raisonnable il peut souffrir un matériel nuisent. En outre, s'il se vend à vous il peut y avoir d'autres enfants et enfants qui voudraient acheter la propriété, particulièrement si elle est disponible à une remise. Pour réduire les paiements mensuels parlent avec les prêteurs locaux et demandent si vous pourriez qualifier pour un financement coller-reculé de certificat d'hypothèque ou de crédit hypothécaire (MCC). Ce sont des régimes par votre gouvernement national. En outre, avant d'aller plus loin avoir votre rencontrer de grand-mère une clinique légale ou un mandataire qui se spécialise dans une loi plus ancienne. Il devrait obtenir le conseil indépendant concernant cette transaction et il devrait également avoir une volonté et la vie. Question : J'ai acheté ma maison il y a environ quatre ans. Je suis tombé amoureux de la maison, mais étais peu un peu disposé à acheter étant donné qu'il est environ trois quarts d'un mille du remblai du comté. Mon courtier m'a assuré que si j'avais n'importe quel ennui le revendant, le remblai l'achèterait de moi aux cours en bourse après la liste il sur le marché pendant une année. Car il s'avère, maintenant que c'a été une année et un mois, j'ai découvert que l'opération de pension était seulement avec les propriétaires originels et ne s'applique pas à moi. Y a-t-il un engagement de la part de mon vieux courtier puisqu'il m'a fait ce rapport ? Réponse : Est-ce qu'tel rapport a été jamais fait dans l'écriture ou devant d'autres ? Si oui, parler avec un mandataire. Si le non, alors il se puisse que ce que vous avez entendu et ce qui a été dit être différent. Question : Je suis récemment divorcé et (pour meilleur ou plus mauvais) suis resté à l'extérieur pendant le boum de capot et l'argent épargné pour un acompte. Maintenant, des prix sont réduits sur les condominiums que j'aime. Est-ce qu'ainsi, je devrais sauter dans un achat par l'intermédiaire d'une offre basse sur un endroit qui a déjà eu une réduction des prix ? Ou est-ce que, je devrais donner à ce marché de ramollissement de condominium plus d'heure de refroidir ? Je sais que ce que j'aime veux et je l'ai trouvé, mais la patience peut être une vertu -- toujours, le temps est tout. Réponse : Les clichés de côté, personne sait ce qui arrivera aux valeurs futures -- comme ils disent sur Wall Street (et puis ignorer) -- la performance passée ne garantit pas les valeurs futures. Voici une idée alternative : Où voulez-vous habiter ? Pourquoi ne pas trouver un endroit qui réfléchit mieux vos préférences personnelles et laisse le marché disparaître où il disparaît. Il va là de toute façon, indépendamment de ce que n'importe qui pense. Question : Je regarde achetant une maison. Le prix demandé est $274.900. J'ai fait une recherche de propriété et elle déclare que toute la valeur évaluée est $168.000. Est-ce que ce la valeur réelle est de la maison ? Réponse : Les valeurs évaluées réfléchissent la base d'impôts pour la propriété. L'estimation elle-même peut être courante -- ou ce peut être plusieurs années. En outre, les règles d'estimation peuvent limiter des hausses annuelles d'estimation. Le résultat est que les valeurs d'estimation peuvent ne pas réfléchir des prix de vente courants, particulièrement sur les marchés où les prix se déplacent rapidement un directeur ou un autre. Un meilleur sens des cours en bourse, obtenir un courtier d'acheteur et demander sur des ventes récentes des propriétés similaires dans le voisinage immédiat. Regarder les propriétés comparables maintenant pour la vente et voir comment elles rivalisent avec la propriété qui des intérêts vous. Question : J'ai deux fils, un un diplômé récent de lycée avec un désir sincère de s'occuper de l'université. Je veux devenir impliqué dans les immobilières pour gagner l'argent pour envoyer mon fils à l'université. Comment fais je trouver qu'un investisseur pour acheter une maison que j'ai trouvée cela semble être extrêmement un bon s'occupent. La maison a besoin de beaucoup de dépannage et je suis intéressé à poursuivre ceci, mais je n'ai aucun argent. J'ai entendu qu'il est possible de faire n'importe quoi de pareil sans l'argent et qu'il y a les gens qui recherchent des « bonnes affaires » comme celle-ci. Réponse : Changeons autour ceci. Imaginer que vous étiez un investisseur et quelqu'un a précisé une bonne propriété pour que vous achetiez. Que payeriez-vous une telle suggestion ? Auriez-vous une obligation de payer quelque chose ? Il y a plusieurs choses que vous devez faire. D'abord, parler avec le conseiller du lycée de votre fils concernant des bourses et des concessions pour votre fils. De tels fonds peuvent considérablement réduire ses coûts d'université. En second lieu, pour réduire plus loin les coûts ont votre début de fils à un Institut de Formation Supérieure. De telles écoles sont souvent excellentes et des crédits des régimes de deux ans peuvent habituellement être appliqués aux universités de quatre ans. Troisièmement, prendre la classe requise dans votre juridiction devenir un vendeur d'immobilières. Ceci te permettra d'aller bien à un concessionnaire d'immobilières. Vous pouvez alors travailler sous l'autorité d'un courtier -- et si vous menez un investisseur à une propriété que vous pouvez alors avoir droit à une commission pour votre travail, une demande de règlement que votre courtier peut imposer devant le tribunal. | 
