Demander objet immobilier des périodes le 23 mars 2007 par Peter G. Miller
Question : Mon ex-boyfriend et I possèdent une maison comme locataires en commun mais notre rapport a fini il y a plus de deux ans. Que la meilleure manière pour que la maison est-elle soit-elle placée seulement dans son nom de sorte que je ne sois plus responsable de l'emprunt ? Il a une compagnie de titre me demander de signer un « contrat de cadeau, » réclamant qu'il n'y a aucune conséquence fiscale pour moi. Tout que j'ai lu indique que je devrais payer des impôts si je signe un contrat de cadeau. La maison a été initialement achetée pour $230.000 et a été récemment évaluée à $700.000. Réponse : Quel est votre but ? Avez-vous un intérêt en obtenant la compensation pour votre intérêt pour la propriété ? D'abord, même si vous enlevez votre nom du titre vous êtes encore responsable de l'emprunt à moins que libéré par le prêteur. Imaginer que j'ai dû $500.000 à un prêteur sur une propriété et ai vendu la maison pour $17 à un passant sur la rue. Quoique le titre ait changé vous pouvez parier que le prêteur me jugera toujours responsable de rembourser l'emprunt $500.000. Généralement un prêteur ne libérera pas quelqu'un d'un emprunt parce que faire ainsi augmenterait le risque du prêteur : Si quelque chose va mal il vaut mieux d'avoir deux emprunteurs à chasser au lieu juste d'un. En second lieu, la propriété a été achetée pour $230.000 et est maintenant en valeur $700.000. C'est une différence de $470.000 plus n'importe quels amortissement comptable et argent d'emprunt employés pour faire un acompte. Quelle partie des capitaux propres dans cette propriété appartient à vous comme co-propriétaire ? Troisièmement, vous pouvez donner un cadeau jusqu'à de $12.000 par année à une autre personne sans faire face à un impôt sur les donations. Vous pouvez donner de plus grands montants et ne pas payer un impôt sur les donations -- cependant vous limiterez votre habileté de donner les cadeaux exempts d'impôt à l'avenir. Quelle est la valeur de votre intérêt pour la propriété si vous utilisez un « contrat de cadeau » ? Plutôt qu'abandonnant votre intérêt pour la propriété pour la « bonne » considération (« amour et affection »), pourquoi ne pas se vendre à votre ex-boyfriend ? Par la vente le titre changera ainsi l'emprunt ancien devra être épongé ou remplacé. Vous obtiendriez l'argent pour votre intérêt pour la propriété. Ne signer rien avec n'importe qui jusqu'à ce que vous ayez parlé avec votre propres mandataire et professionnel d'impôts. Question : J'ai un partenariat avec mon frère. Nous avons huit propriétés locatives. De ces huit propriétés nous avons trois qui le besoin des dépannages importants. Est il possible de refinancer et éponger le solde que nous devons sur les trois et atteignons un certain capitol fonctionnant. Si ainsi ce qui serait le meilleur itinéraire à prendre ? Réponse : Combien de capitaux propres avez-vous dans vos propriétés ? Par exemple, vous pouvez seulement devoir refinancer une propriété pour soulever assez d'argent comptant pour payer toutes les améliorations. Faire indiquer de diagramme de combien argent comptant vous avez besoin pour réparer chaque propriété et quel améliorations chacune exige. Faire alors un deuxième diagramme indiquant chacune des huit propriétés, leurs cours en bourse justes et leurs niveaux courants de créance. Cela peut être possible d'avoir un entrepreneur fonctionnent sur chacune des trois propriétés et obtiennent une remise pour le volume. Quant au refinancement, essayer de ne pas obtenir plus d'argent comptant que vous avez besoin pour des dépannages -- et quand vous êtes fait l'un ou l'autre loyer les propriétés améliorées ou épluchez enlevé certains des huit pour réduire votre charge de créance. Question : J'ai récemment acheté une maison qui était approximativement 30 années. Après que nous nous soyons déplacés dedans, le premier jour, notre égout soutenu. Venez pour découvrir les pipes sont cassées sous notre maison de niveau de fente. Je suis une mère célibataire sur un budget très limité. J'ai l'assurance à la maison de propriétaires mais ils payeront seulement $500 vers des dépannages. Nous allons devoir éclater vers le haut notre sol nouvellement installé que ma politique à la maison de propriétaires ne couvrira pas. Savez-vous d'un genre d'aide ou de mesure que je peux prendre ? Je n'ai cette maison invivable et aucun endroit à disparaître ! Réponse : Faites-vous fourni un rapport de condition par les vendeurs et leur courtier ? Les pipes avaient-elles été cassées avant ? Ont-ils été dépannés ? Avez-vous obtenu une inspection à la maison professionnelle ? Par une chance, les pipes se sont-elles simplement brisées quand vous vous êtes déplacé dedans ? Cela semble comme la chance terrible mais de telles choses se produisent. Si elle s'avère que l'état des pipes a été connu pour être mauvais avant votre achat et l'état n'était pas révélée, alors voir le mandataire local. Puisque la police d'assurances payera seulement $500, demander à votre courtier en assurances dépose une requête relativement petite réglera outre d'une hausse de la meilleure qualité. Question : Trois frères ont acheté une maison comme entreprise en participation. L'acheteur primaire avant d'écrire l'entreprise en participation veut que chacune des trois épouses démissionne la demande de règlement la propriété à l'entreprise en participation. Est-ce que c'une chose salutaire à faire est pour les épouses ? Je ne veux pas signer une demande de règlement démissionnée si elle me privera de n'importe quelle indemnité de propriété depuis maintenant mon mari et j'ai une grande un tiers partie du paiement d'hypothèque. Réponse : Un contrat « démissionner demande de règlement » signifie que quelqu'un abandonne quelqu'intérêt ils aient dans la propriété. Quel intérêt les épouses ont-elles dans la propriété si elle était achetée par les trois frères ? Serez-vous payé pour abandonner votre intérêt ? Par une chance, cette propriété a-t-elle été financée avec les épouses comme cosignataires ? En changeant le titre en propriété pourrait-il l'emprunt deviennent-ils immédiatement dû et payable ? Se rendre compte que si vous Co-signiez l'emprunt mais abandonnez le titre à la propriété que vous êtes encore responsable de rembourser la créance -- non un tiers de la créance, ou un sixième, mais la créance entière. Alternativement, ne pas être sur le titre pourrait être une bonne idée de limiter l'élément de passif. La première règle pour des changements de titre est ne font rien jusqu'à ce que vous ayez parlé avec un avocat local d'immobilières. Être sûr de s'enquérir de l'impôt et le patrimoine établit en plus des sujets d'immobilières. Il est facile créer un contrat démissionné de demande de règlement -- et souvent incroyablement cher à anormal. En outre, tous les propriétaires et conjoints devraient voir des mandataires pour une autre raison : Chacun devrait avoir des volontés et des volontés de vie pour protéger leurs actifs. Question : Si je veux apporter une légère modification à mon contrat d'achat peux je fais ainsi est-ce que moi-même ou je fais ai besoin d'un avocat pour le faire ? Combien coûterait-il ? Réponse : Vous ne pouvez pas modifier un contrat existant de quelque façon sans approbation écrite de toutes les parties selon la convention. Si vous avez besoin d'un mandataire qui dépend du « slightness » de votre changement. Par exemple, votre changement effectuera-t-il le coût d'aquisition ou le financement de la propriété ? Fera-t-il une différence à votre prêteur ? Se rappeler cela en s'appliquant pour un emprunt vous devez fournir au prêteur la convention d'achat complète et finale. Avez-vous un courtier expérimenté d'acheteur qui vous représente ? Si oui, parler d'abord avec lui au sujet de ce que vous voulez changé. Question : J'envisage de l'obtention qualifié pour devenir un professionnel d'immobilières, mais comment promettant est les perspectives à New York City ? Je suis sûr qu'il est concurrentiel, mais vous me pensez auriez une meilleure chance dans un emplacement différent ? Réponse : Chaque marché est unique et votre potentiel pour le succès dépend de vos qualifications, persistance, éducation, présence en ligne, vente et -- souvent -- chance. Les grandes villes sont d'excellents endroits pour faire des affaires simplement parce que tant de personnes et tellement allant sur des moyens là sont beaucoup d'opportunités. Les grandes villes sont-elles concurrentielles ? Sure. Mais est ainsi chaque ville et burg. Probablement la meilleure manière d'obtenir commencée est de trouver une situation où vous pouvez travailler en tant qu'aide qualifié à un courtier ou à un agent réussi. Question : Est-il vrai qu'il y ait une nouvelle loi en Californie qui exige d'un obligatoire acompte de 5 pour cent d'acheter une maison ? Réponse : Numéro Par exemple, FHA et VA tous les deux exigent plus moins de 5 pour cent vers le bas et beaucoup de régimes reculés par assurance hypothécaire privée (MI) peuvent être eus avec 5 pour cent vers le bas. Pour des détails, parler avec les courtiers locaux. Question : Mon mari et moi avons énuméré notre maison avec un courtier parce qu'il nous a vendus cette maison il y a plusieurs années. Sien a donné le travail à son fils qui est un agent dans son bureau, mais le fils n'avait pas agressivement lancé notre propriété. Pendant plusieurs mois nous avions essayé de découvrir ce qu'un peu la commercialisation est faite et fait des suggestions, mais elles sont lentes pour se déplacer. Hier le père a appelé pour parler au sujet de la façon dont il « ne peut faire rien » à moins que nous laissions tomber le prix par $25.000. Nous avons déjà laissé tomber le prix par $25.000 et avons peu d'apparences qu'au prix plus élevé ! Nous pensons maintenant il est essentiellement nous disant que qu'il n'essaye pas de vendre la propriété parce qu'il la pense a évalué trop haut. S'occuper de vous, il a évalué comparablement à d'autres maisons dans le voisinage. Comment pouvons-nous sortir de notre convention de liste avec ce courtier ? Réponse : Elle est certainement désagréable pour réduire le prix d'une propriété une fois et pour faire face alors à une deuxième réduction. Ce dit, nous a laissés regarder les détails ici. D'abord, c'est bien possible que la propriété ait convenablement eu le prix indiqué une fois énumérée. Il peut également être vrai que le marché se soit ramolli et donc un prix qui a par le passé semblé raisonnable n'est plus viable. Vous devez obtenir une nouvelle analyse de marché compétitif (CMA) du courtier pour voir où le marché se repose aujourd'hui. En second lieu, les courtiers et les usagers doivent communiquer. Vous devriez demander au courtier ou à l'agent de passer par le régime de vente pour voir ce qui a été fait ou pas fait. Il est entièrement possible que vous soyez ignorant des diverses mesures prises par le courtier. Alternativement, il est de la responsabilité du courtier de suivre le régime de vente et d'expliquer le tout qu'a été fait jusqu'ici. Quant à finir la convention de liste, cela peut seulement être fait avec le consentement mutuel de tous les deux vous et le courtier. Beaucoup de courtiers comprennent qu'il est contre-productif pour maintenir une liste avec les usagers mécontents et finira une liste comme question de bonnes relations publiques. D'autres veulent être des coûts compensés d'argent comptant jusqu'ici. La meilleure approche est de parler calmement avec le courtier et de suggérer que vous payiez au moins ses coûts d'argent comptant.
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