Demander objet immobilier des périodes le 25 mai 2007 par Peter G. Miller
Question : J'ai un usager qui est actuellement en engagement avec une propriété de REO. Après l'inspection de termite, il y avait des dépannages significatifs qui ont dû être faits. Le vendeur a accepté de nous donner des $2.600 crédit « vers des coûts fermants » pour les dépannages. Cependant, ils veulent que nous fassent le dépannage « après que » étroit de l'engagement, la citation du « élément de passif concerne ». Pourquoi les pensez-vous voudriez-vous que fassent-nous le dépannage de termite « après » et pas pendant l'engagement ? Réponse : Comme question de la large spéculation et sans la connaissance de tous les vendeurs particuliers, ma pensée va comme ceci : Supposer que vous avez dépanné avant de se fermer, endommagé la propriété et puis ne vous êtes pas fermé ? Ce serait une raison très bonne de maintenir un acheteur de dépanner avant le règlement. Savez-vous que les dépannages coûteront $2.600 ? Ou le coût a-t-il pu être plus grand ? Pour le moins il semblerait raisonnable d'avoir un examen soigneux et étendu de la propriété par un contrôleur qualifié de parasite avant d'accepter le crédit. Quant à le pourquoi le crédit a été attribué vers « se fermer coûte » plutôt qu'un problème particulier, s'il était moi je ne pourrait pas vouloir avoir une reconnaissance écrite qui pourrait être mise en référence à l'avenir prouvant qu'il peut y a une émission de termite. Question : Elle est proche d'un mois depuis énumérer notre maison du Colorado sur un marché des vendeurs chauds. Nous avons eu deux apparences et une offre. Notre maison est l'une de quelques maisons plus anciennes dans une nouveauté chique et est dans un emplacement fantastique dans une zone exclusive. Vues, surface cultivée, intimité, proximité à la ville…. Combien de temps on vérifie-t-il le marché ? Au sujet de ce que vous conseilleriez : la patience, laissant tomber le prix courant, ou laissant tomber notre liste et vendant FSBO ? Réponse : Aucun doute vous avez une propriété gentille, cependant, le Colorado a un nombre important de forclusions. RealtyTrac.com signale que le Colorado est rangé en second lieu dans les forclusions parmi toutes les conditions. Dans la plupart des juridictions il y a moyenne vendant des périodes. Parler avec votre courtier pour déterminer combien de temps il prend pour lancer une maison typique dans votre voisinage -- et identifier alors que la « moyenne » signifie de la vente plus rapidement et certains vendent plus lent. Quant aux prix changeants, la patience ou celui qui, la meilleure phase soit de s'asseoir avec le courtier et de regarder le régime de vente qui a été présenté quand vous avez énuméré. Le régime a-t-il été suivi ? Y a-t-il des modifications qui devraient être apportées ? Question : J'ai acheté un condominium en 2003. Peu de temps après l'entrée dans l'ensemble je me suis plaint au sujet du bruit excessif d'une installation de pompe de carter de vidange que le constructeur avait faite et que le changement a menée à une odeur héritant mon niveau supérieur, la plupart du temps autour de la rondelle/du dessiccateur. Un plombier du constructeur a allégué que « la tuyauterie est dans la violation à codes du bâtiment ». J'avais entré en contact avec le management de propriété pour le projet depuis 2003 jusque récemment. Je suis maintenant avisé qu'il y avait remplissage dans le cadre d'un régime de garantie qui s'est maintenant écoulé. Comment l'occupation a-t-elle pu être accordée pour cet ensemble avec des défauts de codes du bâtiment ? Réponse : Elle est maintenant 2007 et vous avez vu la première fois ces problèmes il y a quatre ans. Si le constructeur n'était pas sensible, alors la solution était d'appeler l'inspecteur des bâtiments local en 2003 pour déterminer si l'allégation du plombier était correcte. S'il y a des violations de code, alors le gouvernement local peut s'assurer que sont dépannés par le constructeur, si le constructeur est responsable. Question : Si mon épouse et moi se déplacent de nouveau dans une de nos locations et vivent là plus de 24 mois nous veulent-ils qualifient-ils pour d'impôt sur les plus-values $500.000 l'exemption ? Réponse : Peut-être. Si l'ensemble de location était obtenu par un échange de 1031 impôts vous devrez posséder la propriété pendant au moins cinq années, y compris deux ans de résidence, pour qualifier pour les plus-values amortissez. Si l'ensemble de location n'était pas acquis par un échange 1031, alors vous pouvez vivre dans lui pendant au moins deux années et autrement qualifier pour la radiation de plus-values. Dans l'un ou l'autre cas, quand vous vous vendez vous pouvez également faire face à l'« reprenez » l'impôt pour la moins-value prise tandis que la propriété était utilisée comme location. Pour des détails, parler avec un CPA ou tout autre professionnel d'impôts. Question : J'ai acheté mon coopératif de Manhattan en 1996 et c'a été mes primaire et seulement domicile. Je pense à la vente et réaliserai un bénéfice substantiel en vente. Quel pourcentage est-ce que, le cas échéant, je dois payer dans des plus-values ? Est-ce que je peux être exempt de l'impôt ? Réponse : Selon l'association nationale des coopératifs de capot, « par acte du congrès, actionnaires de coopératif sont traités les mêmes que des propriétaires de maison unifamiliale quand ils se vendent. Si votre coopératif a été votre résidence primaire pour deux des cinq années avant de se vendre, les $250.000 premiers ($500.000 si marié) de gain est exclus de l'impôt. Vous pouvez utiliser l'exclusion plus d'une fois. » Pour des détails, voir la publication 523 d'IRS, vendant votre maison et parler avec un professionnel d'impôts. Question : Pourriez vous svp me donner une idée au sujet de combien ma maison entrerait vers le bas en valeur si deux tours hertziennes de 200 pieds 50kw AM étaient mises vers le haut de 1.200 pieds de ma maison et claquerait devant mes beaux Mountain View rocheux. La zone est résidentielle rural réparti en zones. Ma maison est sur 5.7 acres. Les voisins sont des colis de 5 à 20 acres et tristement ils sont même plus près d'emplacement proposé de tour. Ma maison est maintenant évaluée environ $350.000. Réponse : Une étude 1998 par James A. Bryant et Donald E. Epley a regardé la question des valeurs à la maison et des champs électromagnétiques. Leur étude est intéressante quoique votre situation implique les tours hertziennes et pas les lignes électriques. Bryant et Epley offrent une observation étonnante : Quoique la preuve effective soit manquante, une affaire en jugement -- Autorité de pouvoir de Criscuola v. de condition de New York, 1993 -- prouve que la « perception d'un risque sanitaire des champs électromagnétiques (EMFs) a été la base d'une diminution des valeurs d'une propriété résidentielles et des dégâts sujets à compensation. Ce cas a réaffirmé la tendance dans onze déclare que l'épreuve de la crainte publique sert de base adéquate à la compensation quoique la preuve scientifique manque. » En d'autres termes, des valeurs peuvent être réduites pas parce qu'il y a une vraie menace de santé mais en raison des impressions, si ces impressions sont coupées exactes, erronées ou le mur. « Cancerphobia, » écrivent les auteurs d'étude, « a été une émission à n'importe quel propriétaire de propriété qui demeure près d'une ligne à haute tension et des prêteurs qui maintiennent des emprunts sur ces propriétés qui peuvent souffrir un déclin en cours en bourse. Donnée connue n'existe pas pour estimer l'importance de la valeur résidentielle influencée, mais la logique doit produire une grande valeur car la chaque communauté locale a des lignes de transport d'énergie. » Pour déterminer l'impact sur des valeurs d'une propriété par la construction des tours hertziennes voisines, parler avec les priseurs locaux qui ont étudié l'émission. Question : Après que j'aie acheté une maison, les voisins m'ont avisé qu'un vieil homme a commis le suicide dans la maison. Un courtier peut-il retenir une telle information ? Un courtier peut-il m'indiquer si un ancien propriétaire avait des aides ? Réponse : La Loi juste de capot, indique le HUD, le rend illégal « pour annoncer ou faire n'importe quel rapport qui indique une limitation ou une préférence basée sur la course, la couleur, l'origine nationale, la religion, le sexe, le statut familial, ou l'handicap. Cette prohibition contre la publicité discriminatoire applique au capot unifamilial et occupé par le propriétaire qui est autrement exempt de la Loi juste de capot. » Aussi bien, dit le HUD, « si vous ou quelqu'un s'associait à vous : Avoir un physique ou l'invalidité mentale (audition y compris, mobilité et affaiblissements visuels, alcoolisme chronique, maladie mentale chronique, complexe de SIDA, de SIDA et mental retardement relatif) cette limite sensiblement une ou plusieurs activités importantes de vie, a un archive d'une telle invalidité ou est considérée comme en ayant protections puis additionnelles d'une si invalidité » appliquer. Ainsi un courtier, un propriétaire ou un vendeur ne peuvent pas commenter ou spéculer au sujet de si quelqu'un a ou ont eu le SIDA parce que sur son visage une telle remarque peut être vue comme un rapport discriminatoire. Il y a une série de règles « stigmatisées » de propriété dans diverses conditions -- et aucunes règles stigmatisées de propriété dans beaucoup de juridictions. Dans quelques zones des suicides et les meurtres ne sont pas considérés comme les sujets matériels du tout, dans d'autres zones qu'ils peuvent être information documentaire pendant une période de temps donnée si connu du courtier. Alternativement, et en dépit des règles de condition, on pourrait arguer du fait que l'examen d'un suicide est également quelque chose qui violerait l'acte juste fédéral de capot parce qu'un suicide pourrait être vu en tant qu'élément d'une maladie mentale chronique. Pour les détails s'est rapporté à votre juridiction que vous devrez parler avec un mandataire local. Question : Mon voisin a obtenu des laisux d'établir une salle et de la connecter à sa maison. La ville l'a incité à obtenir une étude que « comme par magie » a libéré la ligne de propriété. J'ai récemment fait faire ma propre étude et le voisin entame jusqu'à 4 " par le coin arrière de sa nouvelle structure sur mon côté du mur comparateur. J'ai consulté un avocat et il ne m'a pas donné beaucoup de solutions de rechange quant aux mesures que je pourrais prendre sans calcul des coûts beaucoup en honoraires. Si j'essaye de me vendre est-ce que ma maison je devrai révéler l'empiétement ? La construction a eu lieu un peu sur il y a trois ans. Réponse : Si le garage entame sur votre propriété puis qui sera déterminée avec l'enquête d'un acheteur. Cependant, il peut ne pas y a un empiétement, étant donné que votre voisin a produit une étude qui était satisfaisante à la ville. Ce que vous avez maintenant sont les études de duel. La question devrait être révélée dans l'écriture et l'acheteur devrait être requis d'obtenir une étude comme condition de la vente ainsi lui ou lui peut indépendamment déterminer s'il y a un problème matériel. Cette question effectuera-t-elle la valeur de votre propriété ? Sur un marché chaud, peut-être pas. Sur un marché froid, très probablement.
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