Demander Realty des périodes le 27 avril 2007 - 4/27/2007 - le condominium à la maison de Chambre d'immobilières

Demander objet immobilier des périodes le 27 avril 2007

par Peter G. Miller

Réponse : Ed Horan, un spécialiste certifié en échange avec Realty Exchange Corporation (www.1031.us), offres cette réponse :

« Supposer que la maison de location de vacances où vous prévoyez de se vendre qualifie comme propriété abandonnée 1031 par échanges, votre achat d'intérêt de 1/13 car une propriété de rechange ne qualifiera pas.

« La raison de ceci est que l'IRS considère l'utilisation personnelle de la propriété par tout co-propriétaire en tant qu'étant utilisation personnelle par vous. Ainsi, même si vous avez loué la propriété à l'extérieur pendant vos quatre semaines entières, l'utilisation personnelle accumulée de vos co-owners éliminerait la propriété comme étant maintenu pour des affaires ou des buts d'investissement. »

Pour plus d'information voir la publication 527, propriété locative résidentielle d'IRS, et parler avec un professionnel d'impôts pour des détails.

Question : Nous énumérons une pièce de propriété à vendre. Nous nous demandons si permettre au courtier de représenter l'acheteur aussi bien que nous. Est-il cet ok ?

Réponse : Les règles et les pratiques varient par juridiction, mais en termes fondamentaux quand vous énumérez votre maison avec un courtier d'immobilières que l'individu est votre agent et vous êtes l'usager. Car un « agent » votre courtier a certains engagements aux usagers, les engagements ont parfois représenté par le terme « charbon » -- soin, obéissance, responsabilité et fidélité.

Selon l'association nationale des agents d'immobilières, une étude 2006 des acheteurs et les vendeurs prouve que 44 pour cent de tous les acheteurs avaient écrit des conventions de courtage d'acheteur tandis qu'encore 20 pour cent avaient des conventions orales. Vingt-six pour cent de défendeurs n'ont pas utilisé des courtiers d'acheteur et 11 pour cent n'ont pas su qui les a représentées, si n'importe qui.

En effet, il y a des chances fortes que votre courtier apportera un acheteur free-range, quelqu'un non représenté par un autre courtier.

Votre courtier peut agir en tant qu'agent duel révélé et représenter tous les deux vous et votre acheteur dans la transaction. Dans quelques juridictions, un courtier peut pouvoir agir en tant que « facilitant » réunissant les parties mais ne représentant personne. Là où il y a de grands courtages avec les bureaux multiples vous avez parfois un agent représenter un vendeur et des autres représenter un acheteur. Puisque les deux agents fonctionnent pour le même courtier, la question de l'agence duelle surgit.

Car un propriétaire votre but doit vendre la propriété pour le prix le plus élevé et les meilleures conditions vous pouvez atteindre sur votre marché ce temps. Il est important de se rendre compte des émissions d'agence et il est important que votre courtier fournissent toutes les révélations required, mais aucun moins important vous ne veut obtenir la propriété vendue.

Philosophiquement, je préférerais dans un monde parfait que chaque vendeur et chaque acheteur chacun ont un courtier séparé dans chaque transaction, mais une telle norme n'est pas pratique dans le marché d'aujourd'hui. Les bonnes nouvelles, au moins, sont que 44 pour cent de tous les acheteurs ont écrit des conventions de courtage d'acheteur.

Ce qui est pratique et ce qui est maintenant autorisé dans la plupart des juridictions est agence duelle révélée ou ce qui s'appelle parfois l'agence « indiquée ».

L'agence duelle représente un conflit d'intérêt parce que les acheteurs et les vendeurs ont en soi des ordres du jour différents. Cependant, agence duelle révélée -- parce qu'on l'indique d'avance -- place les deux parties sur la notification qu'il y a un conflit, un conflit que chacun a choisi d'accepter.

Votre courtier devrait pouvoir expliquer à entièrement et de manière dégagée des normes et des exigences d'agence dans votre juridiction. Par exemple, y a-t-il une présomption que sauf accord différent un courtier représente automatiquement un acheteur ou un vendeur ? C'est une conversation intéressant avoir avant qu'une convention de liste soit signée ainsi vous comprenez exactement ce qui est fait et pourquoi.

En outre, un acheteur ou un vendeur peut également engager les services d'un mandataire pour réviser des contrats et pour fournir l'avis juridique.

Question : J'ai récemment acheté une maison. Dans le contrat mon courtier main-a écrit que « toutes les bâches de fenêtre » ont été comprises dans la vente.

Conjecture ce qui ? Drape et la visserie sont manquante.

L'agent du vendeur dit maintenant que drape n'étaient pas des « bâches de fenêtre » car ils n'ont pas complètement couvert les fenêtres, et d'autres bâches (abat-jour) ont été laissées sur ces fenêtres.

Il dit également que les tiges en bois ne sont pas des bâches de fenêtre ni sont elles des « montages » parce qu'elles pourraient être enlevées sans endommager le mur.

À moi c'est une bêtise.

Que dites-vous ?

Réponse : Je dis que des contrats devraient être écrits d'une manière qui n'est ni peu claire ni discutable.

La langue légale a des mots particuliers où chaque condition a une signification spécifique et convenue. Les « bâches de fenêtre » n'est pas une condition d'art, mais plutôt une expression générale. Par exemple, il pourrait avoir été meilleur de dire que vous deviez maintenir tous les bâches de fenêtre et dressages de fenêtre in place à partir du 27 avril 2007, incluant mais non limité à toutes les nuances, abat-jour, rideaux, des draperies, drape, les rideaux et tous les visserie et équipement relatifs.

Dans cette situation, je demanderais au courtier nouveau drape et visserie.

Par ailleurs, l'essai pour un « montage » n'est pas à s'il peut être enlevé sans dégâts, mais à s'il est attaché et destiné pour être une partie de la propriété. Par exemple, vous pourriez enlever un four inhérent d'une cuisine sans dégâts mais d'autre part vous auriez un trou géant. Simplement le four devrait rester.

Question : I posséder un duplex. Je vis d'un côté et loue l'autre. Pendant vingt années ceci a fonctionné très bien. Maintenant tout ce qui a changé. Le duplex est nettoyé, transformé, et prépare mais pour les dernières trois semaines j'ai interviewé une section transversale des personnes qui n'ont aucun sens de la responsabilité ou considération de d'autres. Certains sont complètement grossiers. J'ai annulé mes annonces petites pour maintenant. J'utilise le word-of-mouth parmi des amis et des connaissances.

Je réalise que notre zone est dans la situation très difficile avec le capot et les travaux. Je veux fournir une maison ; c'est tout. J'ai réduit le loyer. Je suis coté sur trois sites Internet différents, aussi.

Y a-t-il un autre conseil que vous pouvez me donner pour louer mon ensemble ?

Réponse : Je ne suis pas sûr ce qui constitue un manque de responsabilité ou la violence dans votre situation particulière, mais je suis assez certain que de telles qualités ne soient pas liées au marché du travail local.

Le problème, je suspecte, suis que vous avez eu une porte à côté de locataires pendant 20 années. Vous avez eu un certain niveau de confort avec vos locataires. Maintenant ils partent et le changement, seule, peut être difficile.

Vous semblez attentif sur louer la propriété par vous-même. Pourquoi pas utiliser un courtier local ? Vous devrez payer un droit, mais peut-être vous aurez également moins d'effort. Ce peut être un échange très valable.

Question : Je suis curieux au sujet du procédé entier « d'hypothèque inverse ». Bien que je sois probablement à 35 ans de la retraite, j'avais suivi la discussion de sécurité sociale et d'Assurance-maladie, qui est tous les sort malheureux et tristesse, ainsi j'ai voulu savoir les hypothèques inverses fonctionnent. Devez-vous posséder votre libre à la maison et dégagé pour qualifier pour une hypothèque inverse ? Qu'est dans lui pour la société de prêt immobilier ? Comment profitent-ils ? Et qu'arrive à l'hypothèque si le propriétaire à la maison meurt ? Ce qui si la maison est voulue à un membre de la famille ? Ce qui alors ?

Réponse : Les hypothèques inverses sont disponibles à ceux 62 et plus vieux âgés. Une maison n'a pas besoin d'être libre et dégagée de toute la créance, mais les maisons sans l'hypothèque équilibrent ou un petit équilibre d'hypothèque sont les meilleurs candidats pour une hypothèque inverse, ou quel HUD appelle « une hypothèque de conversion de l'avoir propre » ou HECM.

Quand un individu meurt ou les mouvements à partir de la propriété que l'équilibre a dû sur l'hypothèque inverse est dû et payable. Ceci signifie typiquement que la propriété doit être vendue ou refinancée. Si vendu, n'importe quel argent comptant au-dessus de la créance ferait partie du compte ou du patrimoine du propriétaire. Si refinancé par un héritier la propriété a pu être maintenue.

Question : Il y a environ deux ans mon épouse et moi avons acheté la propriété d'investissement dans une zone développé par un grand constructeur national.

Nous avons pensé que le développement aurait été vendu à l'extérieur à ce jour, mais avec le ralentissement de capot ce peut être des années avant que le projet soit rempli.

Les constructeurs ont-ils le droit d'interdire un propriétaire d'utiliser un signe d'annoncer une propriété à vendre ou le loyer ?

Certains ont mis un petit en vente signent dedans une fenêtre, mais je suis dit que les signes ont dû être enlevés.

Réponse : C'est juste une conjecture, mais j'imagine que le constructeur n'a pas retourné le contrôle du à la maison l'association de propriétaires ou de l'association de condominium aux propriétaires parce qu'un numéro des ensembles donné n'ont pas été vendus. En effet, le constructeur peut composer quelque règles il aime.

L'émission de noyau ici est que si vos ventes d'ensemble qu'il signifie que le constructeur a pu avoir perdu un acheteur. Sur un marché calé, moins de concurrence est bonne pour un constructeur incapable de décharger ses propres ensembles, ainsi une raison possible d'une prohibition de signe.

Que pouvez-vous faire ? Annoncer outre de la propriété et avoir un bon nombre de photos et de vidéos en ligne. Les courtiers locaux peuvent vous indiquer davantage.

Question : J'ai une une chambre à coucher, un condominium de bain dans une ville importante. Je veux déchirer à l'extérieur mon baquet de tourbillon et le changer en douche comique seulement. Avec elle étant ma seulement salle de bains, pensez-vous qui effectuerait négativement la valeur du condominium ?

Réponse : Je pense que le changement que vous proposez dévaluerait la valeur de votre ensemble et cela coûterait beaucoup d'argent d'accomplir, vous assumant pouvaient obtenir toutes les permissions nécessaires de l'association de condominium et de l'inspecteur des bâtiments de ville.

Pourquoi ? Puisque vous pouvez prendre une douche dans un baquet de tourbillon, mais vous ne peut pas obtenir un bain de tourbillon dans une douche. En d'autres termes vous perdrez un dispositif que beaucoup de personnes considèrent attrayant.

Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés.