Demander les temps d'objet immobilier - 27 juillet 2007 - 7/27/2007 - répartition en zones légale de codes du bâtiment d'avocat de mandataire

Demander les temps d'objet immobilier - 27 juillet 2007

par Peter G. Miller

Réponse : Le bruit de voisinage est un facteur difficile parce que les gens sont en désaccord car ce qui est irritant et ce qui n'est pas. L'application est souvent inégale parce que les ressources de police sont limitées et il y a des sujets plus importants à poursuivre.

Mais si les gens frappent sur votre porte, si c'est le cas, puis l'argument changent. Interroger les directeurs au sujet de monter un système visuel dans des zones publiques autour de votre ensemble ainsi vous avez la preuve pour une plainte appropriée à la police.

Question : Nous sommes dans une maison avec un défaut de construction et une association à la maison pauvre-managée de propriétaires à rejeter. En tout cas, la valeur de notre maison a chuté plus de $100.000. Une poignée du propriétaire à la maison ont été vente courte ou empêchement.

Mon épouse et moi veulent à l'extérieur AUSSITÔT QUE POSSIBLE en raison de la « condition du bâtiment » et nous ne pouvons pas nous permettre de prendre la perte, ni je veux effectuer négativement mes points de crédit. La hypothèque et la ligne de crédit de capitaux propres à la maison sont du closing d'original.

Réponse : Donné votre description de la propriété si vous vous vendez maintenant aura une perte significative. Si vous ne payez pas l'hypothèque votre crédit sera endommagé.

Combien sérieux est le défaut de construction que vous alléguez ? Combien mal est-il managé le à la maison l'association de propriétaires ? Est-il possible que la valeur de votre propriété ait diminué entièrement ou partiellement simplement parce que les valeurs de condominium dans votre communauté sont généralement en régression ? Il est difficile d'imaginer des prix stables avec les ensembles similaires étant empêchés ou vendus à découvert.

La question à demander est si votre situation est susceptible de devenir plus mauvaise en raison des forclusions additionnelles et des ventes courtes. Parler avec plusieurs courtiers locaux pour obtenir un certain sens du marché et de vos options potentielles.

Question : Le marché de forclusion donne à des investisseurs une autre avenue des opportunités. Au cas où j'attendre de bonnes maisons de HUD ou acheter de nouveaux investisseurs des maisons ? Signifie-t-il que les reventes dans les zones avec beaucoup de forclusions de HUD sont mauvaises ?

Réponse : Aucune de ce qui précède.

Une large variété de propriétés sont empêchées, pas simplement ces assurés dans le cadre du régime de FHA. Pour cette raison si vous regardez seulement des propriétés de HUD vous manquerez une grande partie du marché de forclusion. Emprunts publics -- FHA, VA et service rural de capot -- étaient seulement 2.8 pour cent de toutes les origines dans la deuxième moitié de 2006 selon l'association de banquiers d'hypothèque. Pour évaluer les marchés locaux vous devez regarder une série de facteurs parce que les forclusions de FHA sont plus-probables seulement un pourcentage minuscule des propriétés locales étant perdues.

Avant d'aller plus loin, vérifier avec le bureau local de développement économique votre communauté et regarder les tendances pour les travaux, la population, les routes et le logement. Parler alors avec les courtiers locaux qui sont en activité sur des marchés de voisinage.

Question : Quand achetant une maison pour l'argent comptant, sans compter que le coût de la maison, que d'autres coûts sont-ils impliqués ? L'assurance des biens peut être achetée séparé, mais que diriez-vous des taxes foncières ? Sont-elles payées à l'heure de l'achat ou peuvent-elles être payées séparé ? En outre, l'acheteur paye des impôts du mois de l'achat et le vendeur est-il responsable des impôts jusqu'à la date de se fermer, correcte ? Y a-t-il un autre coût pour lequel l'acheteur est jugé responsable ?

Réponse : D'une façon générale, un achat en espèces a plusieurs coûts.

D'abord, il y a le coût d'aquisition de la propriété. C'est l'argent que vous avez acceptez de payer au vendeur pour acquérir la maison.

En second lieu, il y a également des coûts de transaction. Ceux-ci peuvent comprendre de telles charges comme énoncent et des impôts locaux, des droits de mandataire, assurance de titres, etc.

Vous êtes correct que certains coûts seront réglés à se fermer. Par exemple, un vendeur peut devoir l'argent pour des impôts non payés jusqu'ici -- ceci peut se produire parce que les impôts ne sont pas réellement dus jusqu'à une certaine remarque à l'avenir. Ou, le vendeur a pu avoir payé des impôts à l'avance et sera du ainsi un crédit à se fermer.

Qui paye réellement ce qu'au closing est un dérivé de la convention de vente. Pour des exemples, les parties peuvent accepter de dédoubler des impôts de transfert mais sur un marché calme le vendeur pourrait accepter de payer le coût entier.

Pour des détails, parler avec votre courtier et l'agent fermant, le règlement de conduite de partie.

Question : Est-ce qu'en déterminant la base réglée d'une propriété, je considère les coûts originels que j'ai payés ou la quantité pour laquelle j'ai refinancé la propriété ?

Réponse : Le refinancement n'est pas une émission en figurant votre bénéfice de vente. En termes fondamentaux vous voulez regarder votre prix de vente et puis soustraire votre coût d'aquisition, les coûts fermants quand vous avez acheté, la valeur de toutes les améliorations de capital pour lesquelles vous prenez des reçus et le closing vous coûte payé quand vous vous êtes vendu.

Si la propriété est une location puis vous devez également considérer la moins-value prise jusqu'ici.

Pour des détails, parler avec un professionnel d'impôts et voir la publication 523 d'IRS, vendant votre maison.

Question : Nous avons une maison de 1.900 pieds carrés avec un sous-sol partiel-de finition avec 1.000 pieds carrés. Nous avons refinancé en 2006. En ce moment nous avons seulement $5.000 dans les capitaux propres à la maison. Nous sommes hors de pièce, et voulons s'ajouter dessus. Comment est-ce que pouvons-nous nous ajouter dessus à notre maison sans des capitaux propres, est là un emprunt à l'extérieur que nous pouvons y arriver qui nous aideront à ajouter dessus sans des capitaux propres ?

Réponse : Il y a des prêteurs qui fourniront le financement d'hypothèque qui dépasse la valeur de la propriété, cependant, de tels emprunts ne peuvent pas être recommandés en raison du coût et du risque d'emprunteur.

Par n'importe quelle chance, quand vous avez refinancé dans 2006 vous a fait obtiennent effectivement 100 pour cent de financement ? Avez-vous obtenu l'argent comptant hors de la propriété à ce moment-là ?

Ces $5.000 représente-t-ils vos capitaux propres après le mercatique et les coûts fermants si vous deviez se vendre ?

Serait-ce un meilleur choix pour ne pas refinancer mais pour acheter à la place une plus grande propriété ? Est-ce que c'est financièrement faisable ? Pour des détails, parler avec des prêteurs et des courtiers locaux.

Question : Ma maison est évaluée à $125.000. J'envisage de la vendre, mais avant que je je veuille l'améliorer. J'ai une plate-forme outre de ma salle à manger et veux la transformer en sunroom. Je quitte la plate-forme, car elle a été là pendant plus de 20 années et est toujours en grand état. Mais je fixe un plancher de tuiles au-dessus de la plate-forme. Est-ce que j'ai besoin d'une laiss de faire ceci ? Et le sunroom sera-t-il considéré une partie pleine de la maison quoiqu'il soit sur une plate-forme ?

Réponse : Je vois un « sunroom » comme domaine ci-joint et couvert, ainsi vous dois vérifier avec votre gouvernement local pour voir si les permis de construire électriques ou seront nécessaires pour votre projet.

En outre, la construction appropriée à une plate-forme peut ne pas soutenir le grammage plus lourd d'un sunroom. Vous devez aller voir qualifié technicien ou architecte votre régime avant d'aller plus loin.

Cependant, il peut ne pas être intéressant de convertir la plate-forme en sunroom. Si la propriété est maintenant en valeur $125.000 puis combien plus il vaudront après l'addition d'un sunroom ? Parler svp avec les courtiers locaux avant de lancer votre projet.

Question : Je suis actuellement sur le service actif en Norfolk. Mon bail finit en janvier et je ne changerai pas.

Je reviens aux réservations et au chômage en février, mais peut-être ne veux pas rester en Norfolk. Depuis mon bail finit en janvier et mon statut des forces armées changera en février, que peut je faire au sujet de ma lacune d'un mois de capot ?

Réponse : Parler avec votre propriétaire courant. Ils te permettront le plus probablement de rester plus d'un mois à la base de mois. Votre bureau bas de capot peut fournir l'aide s'il y a lieu.

Question : J'ai déposé $22.000 sur un nouveau condominium et ai mis ma maison sur le marché pour $524.000. J'ai obtenu un acheteur, mais quand l'évaluation est revenue elle était pour seulement $490.000. Le priseur ne pouvait pas obtenir une évaluation pour une maison/modèle comme le mien dans mon développement parce qu'aucun ne s'était vendu encore. Le priseur a trouvé une maison avec la longueur carrée semblable.

Maintenant, j'ai un problème parce que je n'aurai pas assez d'argent pour payer les coûts fermants sur le nouveau condominium. Est-ce que je peux récupérer mon acompte du constructeur ? Le nouveau condominium est dans une zone chaude du marché et je sais que le constructeur pourra la vendre. Il y a une clause dans mon contrat avec l'acheteur de maison qui si l'évaluation revenait plus bas, je ne doivent pas accepter son offre. Ainsi, je n'ai aucun problème avec l'acheteur de maison. Le problème est avec mon acompte au constructeur pour le nouveau condominium. Aide !

Réponse : Vous avez deux transactions séparées.

D'abord, il y a la vente de votre maison courante. Si vous êtes la lecture de la convention est correcte, vous peut finir la vente à votre acheteur sans pénalité en raison de l'évaluation basse.

En second lieu, il y a l'achat de condominium. Vous avez un dépôt de garantie $22.000. S'il est vrai que les condominiums soient dans la demande, alors le constructeur pourrait être disposé à renvoyer votre dépôt de garantie s'il peut promptement vendre l'ensemble pour un prix plus élevé.

Ces situations suggèrent plusieurs problèmes de apparence vague, cependant.

Le constructeur n'est pas obligé de finir votre achat, ainsi si la maison ne se vend pas et le constructeur veut que l'achat de condominium passe par vous pourrait être coincé avec deux paiements d'hypothèque ou la perte de votre dépôt de garantie de condominium.

Si vous devez acheter le condominium puis ce sera votre travail à la vente le condominium ou à la maison. Cependant, quand vous achetez le condominium il y aura des coûts fermants et il y aura d'autres charges quand vous vous vendez. En effet, pour se briser même sur le condominium vous probablement devrez se vendre à un prix significatif-élevé.

S'il était moi, je maintiendrais la maison et essayerais d'annuler l'achat de condominium sans pénalité. Si le constructeur veut une concession pour des coûts d'annonce et tels il pourrait être intéressant d'accepter un tel règlement parce que les charges de maintenir le condominium pourraient être bien plus grandes.

Veuillez faire réviser à un mandataire vos conventions d'immobilières de voir s'il y a d'autres options disponibles à vous -- et pour s'assurer que votre interprétation des conventions est correcte.

Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés.