Demander les temps de Realty - 28 juillet 2006 - 7/28/2006 - le condominium à la maison de Chambre d'immobilières

Demander les temps d'objet immobilier - 28 juillet 2006

par Peter G. Miller

Réponse : Il y a des centaines de systèmes de MLS et les politiques varient. Dans les descriptions vues par des courtiers vous trouverez le nombre de jours sur le marché sous le courtier courant de liste. Beaucoup de systèmes comprennent également tout le nombre de jours sur le marché avec tous les courtiers. Ainsi avec quelques systèmes vous verrez les DOM d'un MLS (jours courants sur le marché) de 140 et les DOM d'une propriété pendant 220 jours (tous les jours sur le marché).

Question : Je suis en cours de vendre ma maison et obtenir effrayé qu'il ne se vendra pas. C'est trois années avec quatre chambres à coucher, 2.5 bains et un grand voisinage. Nous avons fait offrir le sur le marché pendant environ trois mois maintenant et pas même un. Comment pouvons-nous déplacer cet albatros ?

Réponse : Avant la panique, demander à votre courtier combien de temps il prend à la vente comme des maisons dans votre communauté. Si la maison semble avoir été sur le marché pendant une fini-longue période, alors regard au régime de la vente du courtier. La propriété étant lancée sur le marché comme est-elle promise ? Le régime devrait-il être changé ?

Envisager après d'améliorer votre offre avec un prix inférieur, aide pour des acheteurs à se fermer, etc. parlent avec votre courtier pour des détails.

Question : I posséder une propriété qui se compose de deux sorts de ville sur lesquels une petite maison se repose. La maison a besoin de dépannage et vaut $75.000 comme est et vide. Il y a actuellement de $60.000 en emprunts contre la propriété. Je voudrais démolir la maison et établir un four-plex sur le sort.

Comment est-ce que je fais ceci se produire ? J'ai eu des offres à acheter des développeurs. Je voudrais essayer ma main à développer la propriété moi-même.

Réponse : Ce que vous avez est une propriété hypothéquée qui ne produit maintenant aucun produit. Vous seriez plus aisé fixant vers le haut la propriété et la louant à l'extérieur, regardant la valeur de vente de la propriété, la commerçant ou développant la propriété plus loin.

Chacune de ces options a des indemnités et des risques. Si vous fixez vers le haut la propriété vous devez être sûr que le marché de location local produira un retour satisfaisant. Si vous vous vendez le besoin de voir ce que la propriété rapporterait après que tous les coûts et impôts aient été payés. Un échange 1031 -- si la propriété qualifie -- pourriez te donner une meilleure propriété et vous pourriez différer des impôts sur le revenu sur n'importe quel bénéfice. Voir le professionnel d'impôts pour des détails.

Quant à développer la propriété, des propriétaires inexpérimentés bien-ne sont pas servis la faisant seuls. Dans beaucoup de juridictions le développement est un procédé complexe avec de grands coûts payés d'avance pour obtenir la répartition en zones, les laisux, etc.

Une idée de considérer serait d'entrer dans une entreprise en participation avec un développeur -- vous fournirez la propriété en échange pour une action de la vente brute ou des dollars de location. Pour des détails, parler avec un mandataire.

Question : Quel pourcentage du moment est-ce qu'un contrat signé pour une vente à la maison n'intervient pas à se fermer ? Combien de temps le fait habituellement pour prendre entre le contrat et le closing. En outre, le prix contractuel n'est-il pas plus courant et plus descriptif du marché que le prix de clôture ?

Réponse : Pratiquement toutes les offres d'achat sont aujourd'hui contingentes sur des conditions telles que le financement avec un certain taux et des conditions, une inspection à la maison et l'habileté d'obtenir bon, commercialisable et assurable titre.

Quelques offres échouent simplement, mais le pourcentage est inconnu. Le pourcentage des contrats qui ne se ferment pas varie probablement du marché au marché.

Des fermetures peuvent être ordonnancées avec la grande vitesse en raison des services automatisés de crédit, d'hypothèque et de titre. Cependant, elle n'est habituellement pas dans l'intérêt de l'une ou l'autre partie d'avoir un closing instantané parce que les vendeurs ont besoin souvent d'heure de trouver une propriété de rechange et les acheteurs et les vendeurs ont besoin d'heure d'emballer et de mouvement.

Quant aux prix contractuels contre les prix de clôture, un contrat réfléchit un point de départ dans le procédé fermant. Les charges fermantes telles que des impôts, l'assurance de titres et selon-diem l'intérêt se rapportent à la taille de contrat et à la date limite.

Je ne suis pas sûr que le prix contractuel est « plus courant » que le prix de clôture parce que se fermer est simplement une réflexion du contrat. Ils tous les deux sont ce qui sont ils -- et pas plus.

Question : Nous avons un dilemme. Nous avons acheté une maison pour notre fils et sa nouvelle épouse il y a trois ans car nous pourrions obtenir un meilleur taux d'intérêt. Ils ont vécu dans la maison jusque récemment, quand son épouse a eu une lésion dorsale et ne pourrait pas monter vers le haut les escaliers. Ils ont effectué tous les paiements et ont déduit l'intérêt sur leurs impôts -- nous n'avons réclamé aucune radiation. Maintenant elle doit sortir - de la condition et prévoit d'acheter une autre maison.

Pouvons-nous démissionner la demande de règlement la maison plus d'à leurs noms et alors peut-elle utiliser l'exclusion de $500.000 plus-values ?

Avons-nous besoin faisons-nous complet un échange 1031 de notre nom (pendant qu'il apparaît actuellement sur le titre) et puis à un titre de demande de règlement démissionné par temps postérieur à leurs noms ?

Réponse : Des régimes pour démissionner la demande de règlement quelque chose à n'importe qui devraient ne jamais être entrepris sans conseil approprié légal et de comptabilité, autrement de tels efforts peuvent produire des résultats fortuits et coûteux.

En ce qui concerne vos questions, si votre titre de gain de fils et de fille à la propriété vous devrait payer des impôts sur les bénéfices de votre vente et ils devraient vivre dans la propriété pendant deux années avant de pouvoir vendre et abriter des bénéfices.

Je doute que la propriété puisse être vendue dans un échange 1031 qui te permettrait de différer des impôts sur tous les bénéfices de vente. Pourquoi ? Puisque la propriété n'a pas été utilisée dans le commerce ou des affaires, elle n'a pas été dépréciée et vous ne réclamez pas l'intérêt d'hypothèque ou les taxes foncières comme réductions d'affaires. Pour des détails, voir svp un mandataire d'impôts, un CPA ou l'agent inscrit.

Question : Quel pourcentage est payé à un vendeur d'immobilières de la vente d'une maison ?

Réponse : La réponse dépend dessus si le vendeur a énuméré et a vendu la maison, juste énuméré la propriété, juste vendue la propriété, la convention en place avec son courtier et -- d'une manière plus importante -- tout le droit d'accord sur lequel un propriétaire ou un acheteur a été. Il n'y a aucun droit standard et required réglé par loi et tous les droits sont négociables.

Question : J'ai possédé une cage dans NYC depuis 1999 -- avant que je me sois marié en 2002 -- ainsi mon épouse n'est pas sur le bail. Mon épouse et moi avons acheté une maison en Floride en 2004 ; nous vendrons les deux maisons l'année prochaine pour acheter une autre maison en Floride.

Pouvons-nous réclamer une exemption de plus-values sur les deux endroits ? La cage de NYC est ma résidence primaire, mais la résidence de la Floride est la résidence primaire de mon épouse (je vais dans les deux sens). Je sais que nous répondrons aux 24 exigences de mois mais je ne suis pas sûr au sujet de la condition de résidence -- est-ce que tous les deux nous doivent vivre dans l'endroit de la Floride afin que nous puissions pour réclamer l'exemption de plus-values ? Est-ce qu'il y a est un numéro minimum des jours qui je dois rester dans la résidence de la Floride afin de qualifier pour l'exemption ou ce discutable puisque je ne peux pas avoir deux « résidences primaires » ? Mon épouse peut-elle prétendre la vente de la maison de la Floride en tant que ses propres afin que nous puissions obtenir l'exemption ?

Réponse : Vous pouvez seulement réclamer une radiation résidentielle tous les deux ans. Puisque votre épouse n'est pas sur le titre de cage, puisqu'il « ne possède pas » un pieu dans la propriété et ainsi lui n'a probablement aucune habileté de prendre une radiation.

« Pour exclure le gain, » dit l'IRS, « un contribuable doit les deux propres et utiliser la maison comme résidence principale pour deux des cinq années avant la vente. Les périodes de propriété et d'utilisation n'ont pas besoin d'être concomitantes. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation, mais de plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Le contribuable ne doit pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante. »

Il se peut que vous puissiez vendre la cage et vous pouvez obtenir une radiation et votre épouse peut se vendre et qualifier pour une radiation de la vente de la propriété de la Floride. Pour des détails parler avec un professionnel d'impôts.

Question : J'ai possédé une maison avant mon mariage. Maintenant je passe par un divorce. I pourra trouver une compagnie d'assurance de titres qui se déconnectera en vente de ma maison tandis que je suis toujours au milieu du divorce. La maison est transférée par un acte seulement dans mon nom.

Réponse : Votre épouse peut bien avoir un intérêt équitable pour la propriété par une demande de règlement à n'importe quelle valeur accrue qui s'est produite au cours de la période de votre mariage ; votre épouse peut avoir des droits additionnels dans une condition de propriété de communauté et elle peut être dans votre intérêt de ne pas vendre la propriété jusqu'à ce que le divorce soit mené à bonne fin.

Les situations de divorce sont difficiles pour toutes les parties, les règles varient par juridiction et vous ne devriez faire rien jusqu'à discuter du point avec votre mandataire.

Question : Nous sommes en cours d'acheter une nouvelle maison. La maison n'était pas de finition avant la date où nous avons été censés nous fermer et j'ai dû envoyer plus de papiers concernant ce que je gagne, etc. Maintenant ils disent que je peux seulement obtenir le taux d'intérêt à 10.5 pour cent et c'est un emprunt de refinancement. Peuvent-ils faire ceci comme nous pour s'être pas même fermés sur la maison ?

Réponse : Quel était votre taux originel ? Avez-vous vérifié avec d'autres prêteurs concernant un emprunt ?

Dans l'environnement d'aujourd'hui, un taux de 10.5 pour cent suggère le crédit affligeant ou un emprunt pour bien davantage que la valeur de la propriété.

Les contrats de constructeur, étant écrit pour et par des constructeurs, les affranchissent typiquement de n'importe quelle responsabilité d'un accomplissement à la maison retardé.

Vous bien-seriez servi entrant en contact avec le bureau d'affaires du consommateur avec votre Attorney General de condition et un mandataire de groupe de capot de communauté ou local.