Demander objet immobilier des périodes le 29 juin 2007 par Peter G. Miller
Question : Je suis un nouvel investisseur d'immobilières. Les maisons que je loue à l'extérieur sont possédées par mon LLCs. Je veux transférer ma résidence principale à un LLC, paye le loyer, fais effectuer le LLC les paiements d'hypothèque, paye les impôts, la facture d'eau, etc. Deux CPA m'ont dit que je ne peux pas faire ceci parce que j'élude des impôts. Je crois cela avec le créateur approprié et l'approche can-do, une peut faire n'importe quoi. Que dites-vous ? Réponse : Deux CPA ont indiqué que ce que vous proposez ne peut pas être fait. Je suspecte leur individu-traitement de soucis de raisonnement. Celui qui le cas, le but d'engager des CPA soit pour tirer profit de leur formation et expérience. Imaginer si chacun pourrait obtenir un lot de LLC de $14.95 instants d'une annonce publicitaire informative de fin de nuit et transformer leur résidence en locaux commerciaux avec de plus grandes réductions. Est-ce que chacun ne le ferait pas si une telle chose étaient un concept plausible et acceptable ? Si vous voulez vraiment approfondir cette question, envoyer une lettre à l'IRS et leur demander pour statuer en faveur de votre proposition à l'avance. Jusqu'à ce que vous receviez une telle lettre, écouter vos CPA. En outre, si vous changez le titre votre financement courant deviennent-ils immédiatement dû et payable ? Devrez-vous des impôts de transfert ? Etc. Question : Je m'interroge sur le dollar évalué supplémentaire à la propriété en ayant une association des propriétaires à la maison. Mon association est tout à fait petite, seulement neuf maisons. Les valeurs d'une propriété typiques sont dans la gamme $200.000. Un propriétaire à la maison court deux entreprises de sa maison, avec un grand camion plus la collecte et le bas de page attaché, en violation des restrictions de à la maison l'association de propriétaires. Comme président du à la maison l'association de propriétaires, je demande n'importe quelle information que vous avez qui me guiderait en estimant l'un ou l'autre ou tous les deux : (1) évalué supplémentaire en ayant l'association d'un propriétaire à la maison ; et (2) la réduction typique des valeurs d'une propriété quand seulement un à la maison l'association de propriétaires autrement affaire-libre et résidentiel constate que des affaires ouvertement et importunément sont courues dans elles. Réponse : Ce sont des questions irréfutables, parce qu'on devrait savoir d'abord ce que le à la maison l'association de propriétaires fait réellement, autre que peut-être l'objet à quelqu'un qui a des affaires maison-basées. Vous avez une communauté avec neuf maisons. Voulez-vous vraiment commencer un combat ? Lesquels est-ce que des propriétaires à la maison conduisent des affaires par l'intermédiaire d'un ordinateur de leurs maisons ? Est une telle conduite interdite selon une large règle de « aucunes affaires ». Avez-vous les dollars pour des honoraires ? Avez-vous l'assurance-responsabilité pour différents officiers de à la maison l'association de propriétaires ? Est-ce que c'est vraiment un problème ? Si vous n'avez pas imposé les règles à cette remarque vous ont-elles réellement affranchie dans le propriétaire à la maison avec les camions ? Pourquoi ne pas parler avec vos membres avant d'aller plus loin. Question : Ma mère a des locaux commerciaux qui ont été loués à l'extérieur pendant beaucoup d'années. Le locataire courant sort mais a amené le long un nouveau locataire racheter la part de son action. Le nouveau locataire a eu notre convention de bail pendant six semaines et câble ceci à l'extérieur -- combien de temps devons-nous attendre sa réponse avant d'aller à un autre locataire ? Réponse : Êtes-vous requis de continuer le bail ? Faire fournir à un mandataire local d'immobilières examiner les documents et le conseil. Si vous n'êtes pas obligé de continuer la location, alors expliquer au nouveau locataire que si vous n'avez pas une réaction favorable à votre proposition à une date donnée vous commencerez à rechercher les locataires alternatifs. Question : Je demeure en Californie. Un ami au Mexique veut que j'investisse dans les immobilières là. Je prévois d'investir à Los Angeles et pense également à Albuquerque (si vous connaissez un meilleur endroit au Mexique qu'Albuquerque que me laisse savent). En outre, j'ai besoin des recommandations d'investissement pour d'autres patrimoines ou villes comme Austin. Réponse : Il est difficile de manager des propriétés d'une distance et imprudent d'acheter dans les zones où vous n'êtes pas familiarisé avec les communautés locales et les voisinages. Vous devez être pratique. Peut-être expliquer à votre ami que vous comptez commencer à investir dans les zones dans une heure de votre maison de sorte que vous puissiez physiquement surveiller la propriété et également apprendre plus au sujet de l'investissement. Comme endroit à commencer, parler avec les courtiers locaux dans votre communauté. Question : I posséder une tour de communications par radio à côté de ma maison. J'ai récemment reçu des instructions des acheteurs intéressés et je me demande comment déterminer les cours en bourse de cette tour. Je suppose que c'est un certain multiple des produits produits de l'emplacement, mais peut vous m'aider à déterminer le multiple ou toute autre formule que j'utiliserais. Réponse : L'approche de produits semble beaucoup de raisonnable, mais vous devez savoir le taux pour un niveau acceptable de retour. Une autre idée est de rechercher l'Internet pour trouver d'autres ventes, ventes passées et priseurs qui ont précédemment évalué des tours. Question : J'habite actuellement en Ohio, et replacer environ à la Géorgie. Quel est le meilleur mouvement ? Vendre ma maison ou la louer à l'extérieur. Et est-ce que si je décide de louer à l'extérieur, comment je vais me déplacer commencé, ou quelles mesures je dois prendre pour commencer ce procédé ? Réponse : La vente de votre maison créerait-elle un bénéfice significatif ? Si oui, alors vous êtes le plus susceptible d'être servi mieux avec une vente et un argent comptant disponibles plutôt qu'une location de fond. Cependant, il se peut que les cours en bourse locaux montent et qu'il y a une raison pour se vendre pendant une année ou deux -- assez longtemps attraper la plus-value additionnelle et obtenir un certain revenu locatif pourtant assez court pour avoir demeuré toujours dans la propriété pour deux des cinq dernières années et qualifier de ce fait pour la radiation résidentielle de plus-values. Pour des détails, parler avec les courtiers locaux et obtenir l'information d'un professionnel d'impôts. Question : Nous avons acheté l'année dernière notre condominium et tandis que dans le procédé je notais que les écritures ont indiqué que nous achetions l'ensemble 19, bien que nous ayons regardé l'ensemble 20. Après l'enquête postérieure nous a découvert qu'arrière quand ils les ont établis en 1985, les constructeurs ont mis les numéros d'elements incorrects sur quatre des ensembles. Chacun comprenant mon agent d'immobilières et censément son avocat d'immobilières a indiqué que ce n'est aucun problème. La propriété avait été achetée et les nombreux temps vendus et tout devraient être bons. Le numéro de colis que je paye à des impôts dessus est l'ensemble 19, mon contrat et l'hypothèque disent 19, mais ma porte indique 20. Je veux fixer ceci, mais les personnes de management de propriété pour notre association me disent que je ne peux pas. Je suis dans le besoin désespéré du conseil. Réponse : Êtes-vous dans l'ensemble que vous avez pensé que vous achetiez ? Comme vous pouvez avoir un problème de titre, parler avec la partie qui a fourni l'assurance de titres. Est-il possible que les écritures de titre soient correctes, mais seulement la porte est-elle erronée ? Si la seule émission est le numéro sur la porte -- si le titre est autrement correct -- alors il peut discomforting mais correct d'une perspective de titre. Ce dit, à moins qu'il y ait un autre ensemble « 19 » dans le projet pourquoi fait n'importe qui soin quel numéro vous mettez dessus la porte ? Pour des détails, parler avec un mandataire local d'immobilières. Question : J'ai énuméré mon condominium en Floride avec un agent, une liste qui est de continuer jusqu'au mi-septembre. Cependant, il n'a pas indiqué que l'ensemble du tout et moi n'ont pas eu des nouvelles de lui dans plus de deux mois. Est-ce que je peux retirer mon condominium de lui et cela annule la convention ? Réponse : Un contrat est une convention entre deux parties. À moins qu'il y ait une certaine disposition écrite qui te permet de finir unilatéralement la convention sans coût ou pénalité, puis vous ne pouvez pas résilier le contrat de liste en avance sans convention de l'autre partie. Etant donné le déclin sur le marché de condominium de certaines parties de la Floride c'est bien possible que une propriété ne soit pas indiquée pendant une période étendue. Ce dit, un agent devrait être sensible aux instructions d'usager. Pour résoudre cette question, contacter le courtier de l'agent ou le directeur de bureau. S'ils ne sont pas coopératif, expliquer que vous devrez demander à la Division de la Floride des immobilières pour examiner la situation. Question : Un ami à moi vendra sa maison. La maison a besoin d'un nouveau toit. Il veut faire un recouvrement sur le vieux toit. Je lui ai dit que que je l'ai pensé pourrait être le meilleur pour enlever les vieux bardeaux et pour étendre un nouveau toit à la place. Je juste ne sais pas si les prêteurs approuveront un recouvrement ou pas, ou si une compagnie d'assurance assurerait la maison avec deux couches de toiture. Est-il correct d'ajouter une deuxième couche de toiture ? Réponse : L'émission avec le produit de toiture est grammage. La toiture est lourde et trop peut faire fléchir un toit et la fuite (ou plus mauvais), particulièrement quand neige et de la glace sont ajoutées. Pour cette raison la quantité de toiture est limitée. En général deux couches sont correctes, mais pas plus. Des détails, entrer en contact avec votre bureau d'inspection de bâtiment de communauté et leur demander à ce qui est admis sous codes du bâtiment locaux. La construction jusqu'au code ne devrait pas présenter une émission aux prêteurs ou aux assureurs. Question : J'examine actuellement devenir un agent d'immobilières. De ce que j'ai lu, bien que, il semble y avoir beaucoup plus d'attentions qu'il y a des histoires de succès, particulièrement pour de nouveaux agents. Y a-t-il rembours ou risques de potentiel pour de nouveaux agents joignant des vers d'une équipe une plus grande compagnie ou compagnie de concession ? Joignant une équipe devrait-elle être la première option ? Réponse : Car un nouvel agent votre premier effort devrait être de s'associer à un agent expérimenté, équipe, groupe, courtier ou celui qu'ou celui qui enseigne t'aux aspects pratiques du courtage. Vous pourriez envisager de travailler en tant qu'aide à l'agent le plus réussi que vous pouvez trouver comme manière de commencer. Quant aux rumeurs concernant le succès et le défaut, le courtage d'immobilières est des affaires concurrentielles avec un grand nombre de concessionnaires chassant un numéro limité des transactions. Quelques concessionnaires échouent, et certains font très bien. Comment vous suffirez dépend de votre éducation, expérience, habiletés et mercatique. En outre, au sujet des rumeurs. L'one-way pour décourager la concurrence est de commencer des rumeurs concernant la façon dont d'une manière affreuse difficile il est d'être réussi dans des affaires données. Par exemple, j'ai entendu une rumeur que le directeur moyen de fonds de couverture fait plus moins d'à $1.400 par année et vies sur des racines et des baies sélectionnées à partir des parcs publics….
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