Demander les temps d'objet immobilier - 30 juin 2006 par Peter G. Miller
Question : Après notre mariage, mon mari était approuvé pour un prêt immobilier en lequel il est le seul emprunteur. Après conclusion de la maison, mon mari a voulu avoir mon nom sur le titre également, mais le prêteur a voulu que je soumît ma carte de passeport et de résident (je ne suis pas un citoyen encore). Cependant, mon passeport était expired parce qu'il n'a pas été utilisé depuis que j'ai eu une carte de résident. Je dois attendre un renouvellement de passeport. Que devrions-nous faire maintenant ? Réponse : L'achat de maison est-il intervenu ? Si oui, votre mari a probablement le droit d'ajouter votre nom au titre sans approbation de prêteur. La Garn-Rue. La Loi de Germain indique qu'un prêteur ne peut pas appeler un emprunt quand il y a « un transfert où le conjoint ou les enfants de l'emprunteur deviennent un propriétaire de la propriété. » Si votre mari est un citoyen des États-Unis, avez-vous besoin même d'un passeport d'un autre pays ou d'une carte de résident ? Avez-vous été mariée pendant au moins deux années ? Si oui, votre mariage effectue-t-il votre statut de citoyenneté ? Veuillez contacter une clinique ou un mandataire juridique pour des détails. Question : Je considère l'achat une maison que je ne peux pas me permettre. Actuellement, je peux me permettre environ $60.000 -- fondamentalement une caravane résidentielle qui a besoin de dépannage. La maison que je veux est $219.000. Je ne sais pas si l'un ou l'autre choix est acceptable. J'évidemment ne veux pas vivre à l'un ou l'autre choix pour très longtemps (pas plus de trois ans). Le capot est très cher où je vis. Si j'est-ce qu'obtiennent prennent le plongeon et dans le jeu maintenant, ou j'épargne vers le haut l'argent et font les choses « la manière traditionnelle. » Réponse : Il n'y a aucun choix. Vous ne pouvez pas acheter une propriété qui est trois fois au delà de ce que vous pouvez se permettre. Aucun prêteur légitime ne fournira le financement. Un tel achat a une possibilité énorme de mener à la forclusion et à la faillite. Même si vous pouvez effectuer les paiements d'hypothèque, que diriez-vous des impôts, des utilités et des dépannages ? Ce que vous devriez faire est de travailler à épargner plus et à augmenter vos produits. En outre, passer plus de temps se renseignant sur des immobilières en général aussi bien que les tendances spécifiques dans votre communauté local. Aucun moins important, achetant une maison avec l'intention de la vente en trois ans n'est susceptible d'être un désastre. Cela coûte de l'argent pour acquérir les immobilières et l'argent pour se vendre, ainsi même si vous obtenez un prix plus élevé vous pourrait avoir une perte réelle d'argent comptant en vente. Question : Nous avons acheté notre maison en 1985, et n'avons vécu dans elle pendant des 14 années à venir sans aucune interruption. En 1999 un conjoints et les deux enfants a déplacé à un appartement dans une autre ville 250 milles loin sur une tâche du JOB temporaire. Commencer à une certaine remarque dans 2000 la famille entière est resté à l'appartement environ 90 pour cent de tous les ans. À cette remarque nous nous sommes enregistrés pour voter dans la ville où nous avons maintenu un appartement. Nous avoir à aucun moment jamais a loué à l'extérieur la maison à quiconque, et personne autre que nous n'a utilisé cette maison en tout de ces années. Elle reste meublée avec nos meubles, et est pleine de notre substance personnelle. Nous maintenons même une voiture là. Nous avons fait déconnecter le téléphone autour de 2002. De lire les réglementations, cette maison -- le seul logement de la sorte que nous possédons -- ne semble plus être notre résidence principale. Est-ce que c'est correct ? Réponse : Oui. Généralement, vous devez avoir vécu dans une maison pour deux des cinq dernières années pour qualifier pour la radiation principale de plus-values de résidence. Ce qui s'est produit avant 2001 ne compte pas. Pour des situations telles que le vôtre, vous devez regarder les règles spécifiques. L'IRS indique « pour exclure le gain, un contribuable doit les deux propres et utiliser la maison comme résidence principale pour deux des cinq années avant la vente. Les périodes de propriété et d'utilisation n'ont pas besoin d'être concomitantes. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation, mais de plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Le contribuable ne doit pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante. » Si vous utilisiez l'appartement pour 90 pour cent du temps depuis 2000, il signifierait que vous avez utilisé la maison 10 pour cent du temps, ou environ 36 jours par an. Sur cinq ans, vous avez utilisé la propriété comme résidence pendant approximativement 180 jours -- pas se fermer à la norme de 730 jours. Pour des détails, voir svp le professionnel d'impôts. Si plausible, vous pouvez vouloir envisager de se déplacer de nouveau à la maison pour que la période requise qualifie pour la radiation de plus-values. Question : J'ai acheté un condominium en 2003 pour $43.900 et je n'ai été dit rien au sujet de ce que j'achetais. Été comprise dans mes documents d'emprunt a une clause déclarant que mon emprunt ne pourrait pas être payé entièrement et si payé entièrement je serais responsable de la balance entière de l'emprunt, je n'a jamais prêté n'importe quelle attention à ceci jusqu'à quand j'ai décidé de refinancer et a été dite que ma société de prêt hypothécaire a donné un salaire outre de la quantité de $170.000. Que peut être fait à ce sujet ? Réponse : Tous les emprunts doivent être payés entièrement quand une maison est vendue sauf accord différent avec le prêteur. Cependant, un équilibre de profit de $170.000 pour une maison avec un coût de l'aquisition $43.900 ne semble pas raisonnable. Vous voulez-vous dire avez-vous déposé $43.900 et le coût d'aquisition était-il plus élevé ? Il y a quelque chose ici qui n'est pas clair. Parler svp avec un prêteur local pour l'aide. Si le coût d'aquisition était $43.900 demandent alors si le numéro de profit est correct. Appeler votre Attorney General de condition et demander à parler avec leur division d'affaires du consommateur pour l'aide si une erreur ne peut pas être resolved. Est-ce qu'en outre, vous dites-vous les papiers d'emprunt exigez-vous de vous de maintenir l'hypothèque pour la condition d'emprunt entière, dites 30 ans ? Si c'est le cas, demander à l'Attorney General de condition si une telle condition est permise dans votre juridiction. Question : Je suis préoccupé par mes parents -- ils ont aidé mon mari et j'achète une maison en déposant $91.000. Un an après ils nous mettent sur le titre et nous payons l'hypothèque mensuelle. Ils ont également acheté un condominium comme investissement et ont permis à ma plus jeune soeur de le louer. Ils ont fondamentalement vendu un condominium avant ces deux achats et ont acheté ces propriétés avec le montant de ce vieux condominium sur une base de 1031 échanges. En attendant, j'ai une autre soeur qui vit dans la maison de mon parent -- il était sorte de compte en vente de ce condominium de sorte qu'ils aient pu l'aider à entrer dans une propriété aussi -- en tant qu'encore échange 1031. Une chose qui est fixent est un autre condominium qu'ils possèdent dans un nouveau bâtiment élevé -- il fait beau et ils le louent à l'extérieur pour $2.200 à un membre non-family. Leur maison et condominium de ma soeur sont sur neg-suis hypothèque -- c'est effrayant à moi, particulièrement si quelque chose arrive à eux ! Est-ce que je devrais être concerné ? Réponse : Oui. Vos parents sont certainement généreux et ce doit être admiré. Que dite, l'idée d'un échange 1031 est de commercer une propriété utilisée dans les affaires ou de commercer pour une autre propriété utilisée dans les affaires et commercer et, dans le procédé, de différer des impôts sur les plus-values. Il y a plusieurs questions augmentées par votre situation. Est-ce qu'propriété mélangée est louée à un membre de la famille acceptable dans le cadre du régime 1031 ? Vos parents obtiennent-ils un loyer juste du marché pour le condominium de location ? Si vous obteniez $91.000 pour un acompte et êtes maintenant sur le titre de votre condominium, vos parents t'ont-ils donné un cadeau ou imposable qui effectuent le financement de patrimoine ? Quant à un emprunt d'amortisation négative, cette hypothèque devra être remboursée ou la propriété devra être vendue à une certaine remarque. Si vos parents doivent vendre une propriété, quels impôts devront-ils ? Peuvent-ils qualifier pour le financement différent ? Veuillez faire consulter à vos parents un professionnel d'impôts et un prêteur. Question : Un constructeur peut-il charger un droit d'administration pour ne pas sélectionner leur prêteur preferred ? Je suis en cours d'acheter une nouvelle maison mais le constructeur va me charger $3.000 si je commute à un prêteur différent. Réponse : Par une chance avez-vous fait un commerce avec le constructeur, accepter une certaine sorte de remise ou de mise à niveau ? Si oui, dans l'échange avez-vous accepté d'utiliser un prêteur appelé par le constructeur ? Si c'est la situation vous ne pouvez pas obtenir une indemnité et ne pas engager le prêteur du constructeur. Question : J'ai une propriété hors du déclarer du lequel un management de propriété s'occupe. Je lui ai abordé plusieurs questions et n'obtiens pas des réponses. Est-ce que j'envoyer un questionnaire aux locataires courants ainsi je peut peux le faire calibrer ? Réponse : Vous êtes le propriétaire. Une fois que la convention de management finit vous pouvez obtenir un autre directeur si le courtier courant est insuffisant à vous. Quant à un questionnaire de locataire, plutôt que calibrent le directeur pourquoi ne pas demander ce qu'ils pensent à la propriété ? Par exemple, sont-ils promptement dépannés ? Y a-t-il des soucis de sécurité ? Savent-ils qui à entrer en contact en cas d'urgence ? Etc. Question : Ma maison est un duplex, deux chambres à coucher chacune pour chaque ensemble, et évalué à $415.000. L'équilibre d'emprunt exceptionnel est $260.000 à 6.5 pour cent. Je sais que je peux louer des ensembles et la maison payera elle-même. Nous pouvons alors acheter une autre maison. Mais je me demande si le marché soutiendra de telles maisons chères ou elles descendent bientôt ? Mon mari s'attend à un krach en raison des nombreuses personnes qu'il connaît personnellement qui ont acheté leurs maisons avec zéro vers le bas, sorte de versement final d'intérêt-seulement des emprunts. Je lui dis que le krach ne se produira pas. Est-ce que je suis correct ? Au cas où j'acheter maintenant ? Réponse : La question magique avec des stocks, des obligations et des immobilières est ce qui se produira après. Aucune question que le caissier de fortune ou l'analyste courant que vous consultez, personne sait ce qui se produira à l'avenir. Pour un certain sens de ce qui se produit, vous devez regarder votre marché et taux de l'emprunt-logement locaux. La population locale se développe-t-elle ? La base de travail ? Les constructeurs suivant la demande ou la zone sont-ils over-built ? | 
