Demander objet immobilier des périodes le 6 juillet 2007 - 7/6/2007 - prêt hypothécaire refinancent des capitaux propres de créance

Demander objet immobilier des périodes le 6 juillet 2007

par Peter G. Miller

Réponse : Il y a des facteurs inconnus ici comme si les valeurs chuteront réellement, combien elles pourraient laisser tomber et combien de temps jusqu'aux valeurs atteindre la base -- si en fait les prix dans votre automne de communauté réellement promeuvent.

Nous également ne savons pas ce qui se produira avec des taux -- ils pourraient se lever ou tomber. S'ils se lèvent alors un emprunt à 6.5 pour cent devient des actifs, une haie. Si les taux tombent assez, avec un emprunt de 6.5 pour cent il peut être temps de refinancer.

Imaginer que vous pouvez acheter une maison avec une hypothèque $200.000 à 6.5 pour cent. Votre paiement sur 30 ans sera $1.264 par mois pour principal et l'intérêt. Si le taux monte à 7 pour cent, alors votre coût mensuel sera $1.330. C'est une hausse de $66 par mois ou 5.22 pour cent.

Pour vous rendre des choses « égal » pourrait insister sur le fait que le vendeur prennent une goutte des prix de 5.22 pour cent. C'est une théorie gentille, mais dans la pratique ce qui se produit vraiment est que les propriétaires se vendront pour autant que le marché laissera -- et les acheteurs achèteront pour le moins possible. Quand les offres et les offres se réunissent vers le milieu puis il y aura une transaction -- indépendamment de ce que les maths indiquent.

Ainsi, revenant à votre question, vous avez un taux verrouillé. Pourquoi ne pas trouver une maison qui servira vos besoins et appréciera si tout va bien. Si les taux descendent vous peuvent refinancer. Si les taux montent vous avoir votre haie -- plus un endroit agréable à vivre.

Question : Je loue actuellement au Nevada. Dans les cinq années à venir je voudrais acheter la propriété ici. En ce moment les prix domestiques sont assez ridicules. Je suis le bourdonnement d'audition que les prix d'immobilières dans ma zone diminueront dans les deux années à venir ou ainsi. Vrai ? Les deux années à venir seront-elles un bon temps pour acheter la propriété ?

Réponse : Vous avez soulevé une question très raisonnable. Malheureusement, il n'y a aucune réponse également raisonnable.

Personne ne sait ce qui se produira à l'avenir. Le « bourdonnement » n'est pas un produit de remplacement pour la recherche ou une base solide pour l'investissement.

Ce qui pourrait aider est de passer une certaine heure avec le bureau local de développement économique. S'enquérir de futures tendances de population et de travail dans votre communauté. Parler avec les courtiers actifs d'immobilières pour déterminer les zones locales le plus susceptibles d'être dans le circuit de la future évolution. Considérer comment des changements des taux de l'emprunt-logement pourrait effectuer l'activité locale d'immobilières, etc.

Question : Arrière en février nous avons construit notre maison en vente. Notre acheteur veut se déplacer dedans dans les 30 jours et nous voulons 60 jours. Le règlement aura lieu en trois semaines et je ne peux trouver rien louer. Je me sens que je perdrai ma maison et n'aurai rien.

Pour te dire la vérité, j'ai vendu la propriété. La personne qui est venue a appelé le courtier pour voir la maison, mais eux étaient devant ma maison quand je suis arrivé à la maison. Ils m'ont demandés s'ils pourraient voir la maison et l'I, pas le courtier, indiqué leur la propriété. Que pensez-vous à ceci ?

Réponse : Il y a plusieurs émissions ici.

Au sujet d'une date limite pour le règlement, c'est quelque chose qui est établi dans la convention de vente. Si 30 jours n'étaient pas bons pour vous puis vous devriez avoir négocié pour plus de temps.

Quant au manque de locations appropriées, si vous lancez une maison il suit que vous devriez être disposé à se déplacer. Il est difficile d'imaginer que dans une zone énorme de métro il n'y a aucune propriété qui adapterait vos besoins, même sur une base temporaire.

Pour finir, vous n'avez pas vendu la maison. Vous pouvez-vous l'avoir physiquement indiquée à l'acheteur, mais avez-vous placé l'annonce ou le signe qui ont attiré l'acheteur ? Avez-vous négocié une convention écrite ? Vous êtes-vous assuré l'acheteur avez-vous été qualifié pour acheter la propriété ? Avez-vous assuré se fermer ? Etc.

C'était l'annonce du courtier qui a mis en marche par série d'événements qui mènent à la vente. Vous admettez que vous avez rencontré par hasard un acheteur qui est allé à la propriété en raison de l'annonce du courtier. En effet, le courtier « a présenté » l'acheteur à la propriété, une des phases qu'un courtier de liste prend pour gagner un droit.

Si vous faisiez une convention de liste « s'ouvrir » ou « d'agence exclusive » puis vous pourriez se vendre à n'importe quel acheteur qui vous a directement contacté et ne pas payer un droit. Mais, le plus probablement, vous avez eu un « droit exclusif de vendre » la convention de liste qui fournit que le courtier a droit à un plein droit indépendamment de qui vend la propriété pendant la condition de liste. Puisque la forme de liste est un poste négociable, vous pourriez avoir utilisé un format différent vous avez eu désiré un résultat différent.

Question : Je suis un propriétaire à la maison dans la région nordique de la Virginie mais replacerai à Houston, le Texas, bientôt. Je comprends le marché strained de ventes de capot de ma zone et le voudrais vendre ma maison ou la louer par le gouvernement en tant que « logement temporaire. » Est-il ce possible et si oui, qui j'entrent en contact afin de faire ceci se produire ? « 

Réponse : Vous pourriez entrer en contact avec les bureaux de capot sur les bases militaires locales. Elles ont typiquement une liste de maisons disponibles pour le loyer au personnel de service.

Cependant, pourquoi limiter vos efforts aux employés de l'État ? Le gouvernement est votre plus grand employeur local, mais la plupart des citoyens locaux sont employés par le secteur privé. Parler avec les courtiers locaux au sujet d'une demande et des taux de location -- et s'enquérir également des possibilités commerciales.

Question : J'ai acheté ma maison personnelle (condominium) il y a 13 ans pour $104.000. Sept ans après j'ai acheté un autre ensemble dans le même condominium d'un tribunal des faillites pour approximativement $50.000 et l'ai mis en service comme location d'investissement. Actuellement les cours en bourse pour chaque ensemble sont approximativement $185.000 à 200.000.

Dans environ 2 ans I payé outre de l'hypothèque sur l'ensemble d'investissement et a eu des produits pendant quelques années. J'ai hypothéqué l'ensemble et ai retiré l'année dernière environ $120.000 de capitaux propres (les la plupart dont j'ai toujours) et de capitaux propres environ $70.000 gauches dans la propriété. Les couvertures de revenu locatif environ 96 pour cent de mes charges, ayant un négatif très petit.

Voici mes problèmes et la question résultante :

Le compte de réservation du bâtiment et l'état financier est épouvantable et je suis très worried au sujet de avoir tous mes oeufs dans ce un panier. Je prévois une autre hausse de droit d'entretien (5 fois qui d'autre aiment des bâtiments) ou une cotisation spéciale. En outre, je suis tout simplement fatigué de la vie en mêmes 500 pieds carrés pendant 13 années.

Presque toutes les propriétés sur la distance de permutation de mon travail ont des cours en bourse dépasser $380.000. Mon condominium est apparemment le seul condominium en ville qui n'a pas apprécié à ce niveau.

Je ne peux pas vraiment me permettre de vendre l'un ou l'autre ensemble et achat sur mon marché de zones. Si je vends l'investissement, je ne pourrais jamais acheter des autres qui transporterait l'hypothèque. Si je vends mon ensemble personnel je ne pourrais jamais acheter des autres que je pourrais me permettre de payer l'hypothèque. Je peut-être pourrais vendre les deux ensembles et prendre les capitaux propres amassés de tous les deux et acheter un ensemble à la maison personnel dans un meilleur bâtiment.

Veuillez me dire comment sortir de ce bâtiment sans le donner tout jusqu'à l'IRS.

Réponse : Si vous vendiez les deux ensembles que vous auriez un brut entre de $360.000 à $400.000, moins les $120.000 dans les capitaux propres de refinancer l'ensemble de location. En termes approximatifs, vous auriez $240.000 à $280.000 comptant des ventes avant des coûts et des charges fermants de vente. Prendre l'argent des ventes et le combiner avec presque $120.000 comptant du refinancement et vous pourriez acheter un ensemble de rechange pour $380.000 avec peut-être une petite hypothèque, peut-être $50.000 et peut-être moins.

Alternativement, vous pourriez louer à l'extérieur l'ensemble résidentiel pour gagner des produits mensuels additionnels, bien que cela semble peu susceptible de produire des indemnités équivalentes à une vente.

Quant aux impôts, il ne devrait y avoir aucun impôt sur les plus-values en vente de l'ensemble résidentiel et plus-value à long terme en vente de la propriété d'investissement. Aussi bien, vous devriez reprendre la moins-value sur l'ensemble d'investissement.

Pour des détails, parler avec un CPA ou tout autre professionnel d'impôts et parler avec les courtiers locaux au sujet du marché d'immobilières.

Question : J'ai récemment loué une maison et ai pensé que j'ai senti le gaz. J'ai avisé le propriétaire et il a sorti un dimanche et dit il y avait une fuite de gaz et cela il couperait le gaz et serait de nouveau à la difficulté le problème. Vendredi, je sentais toujours le gaz ainsi j'ai appelé la compagnie de gaz pour sortir et pour jeter un coup d'oeil. Inutile de me dire ai toujours eu une fuite de gaz, ainsi ils ont coupé mon gaz et dit ils ne le tourneraient pas en arrière dessus jusqu'à ce qu'un plombier ait sorti pour fixer le problème.

Aujourd'hui est jeudi, le problème a été fixé et la compagnie de gaz est censée sortir aujourd'hui pour tourner le gaz en arrière dessus. Ma question est : Est-ce que quoi je devrais être compensé ? Le propriétaire ne devrait-il pas me charger pour les jours où je vivais en gaz, ou du jour I l'a-t-il avisé de l'émission ou seulement des jours j'étais sans eau chaude ?

Réponse : Aucune de ce qui précède. Vous ne devriez pas être entré dans la propriété jusqu'à ce que le problème ait été resolved -- alors vous auriez eu une caisse bien meilleure pour la compensation. Ne pas avoir l'eau chaude en été est une question mineure en comparaison avec les dégâts potentiels qu'une fuite de gaz peut causer.

Le gaz naturel est sans couleur et inodore, ce qui avez senti vous s'appelle un « odorant. » C'est une substance placée en gaz naturel, un dispositif de sécurité, de sorte que des fuites puissent être repérées aussitôt que possible. Le gaz de peuples de Teco offre ce conseil :

 

• « Si vous suspectez une fuite de gaz, vérifiez vos lampes témoin ou voyez si une valve de brûleur a été laissée partiellement dessus. Si vous ne pouvez pas trouver la source, les fenêtres ouvertes et les portes pour disperser le gaz et pour appeler » votre compagnie de gaz locale.

   

• « Si l'odeur est extrêmement forte, laisser le bâtiment immédiatement. »

   

• Appeler du téléphone d'un voisin. « Ne pas utiliser votre téléphone ou n'allumer aucune allumette. Ne pas faire fonctionner les contacts ou les dispositifs électriques ou ne tirer aucune fiche des prises. Quelconque d'entre ces actions pourraient mettre à feu le gaz qui a pu s'être accumulé. »

Si j'étais le propriétaire, dans votre situation et car une question de la courtoisie j'indiquerait merci, faire des excuses pour le dérangement et offrir le dîner pour votre famille à un endroit agréable tout près.

Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés.