Demander les temps d'objet immobilier - 7 octobre 2005 par Peter G. Miller
Question : Comment est-ce que vous répondez et manipulez un vendeur amer, vindicatif, fâché, négatif, sarcastique, seul, malheureux, grossier, désagréable et snotty dont la maison urbaine j'ai eu coté pour les deux mois derniers et qui n'apprécie rien que je lance son ensemble ? Il m'envoie amer, email méchants tous les quelques jours au sujet de sa maison ne se vendant pas quand elle est surestimée et il effraye outre des courtiers avec ses commentaires grossiers. Il évacue l'endroit le plus souvent et se plaint alors constamment quand un courtier est en retard ou ne m'appellera pas en arrière avec la rétroaction. Il appelle des courtiers pour la rétroaction et alors ils ne veulent pas l'appeler en arrière. Il est très exigeant. Des idées pour moi ? Réponse : Oui. Pourquoi avez-vous énuméré une propriété que vous décrivez comme « surestimé » ? Après deux mois, pourquoi le vendeur ne devrait-il pas attendre des résultats pour un prix du marché que vous avez accepté ? Les vendeurs veulent naturellement la rétroaction quand une maison est indiquée. Ce n'est pas peu raisonnable et si l'information est indisponible puis un propriétaire peut se sentir frustrant. Et quand les courtiers sont tardifs, ce peut être un dérangement aux propriétaires. Votre situation ne fonctionne pas. La prochaine fois que le vendeur se plaint, offrir une sortie : « Vous connaissez M. Smith, en dépit de mes meilleurs efforts j'estime que je ne réponds pas à vos normes pour le service et la performance. Peut-être il serait le meilleur de finir notre convention de liste maintenant ainsi vous pouvez employer un autre courtier. » Question : Mon voisin est en cours d'acheter la maison cette il actuellement des loyers. Le propriétaire, qui n'utilise pas un courtier, a dit mon voisin qu'il veut maintenir des droites minérales à la propriété ! Un vendeur peut-il faire une telle demande ? Est-ce qu'zone ne doit pas être répartie en zones pour l'exploitation afin de demander une telle demande ? Nous voudrions vraiment que notre voisin puisse acheter cette propriété, mais il se sent maintenant très découragé et frustré. Que pouvons-nous faire ? Réponse : Les vendeurs peuvent demander celui qu'ils veuillent -- il ne signifie pas qu'ils l'obtiennent. La propriété vaut un sort entier moins si vendu avec l'espérance perpétuelle de quelqu'un qui creuse par le sous-sol à la recherche du charbon, or, pétrole ou quoi que. À quelques acheteurs, la propriété n'est pas en valeur la considération dans un marché où d'autres maisons sont en vente avec de meilleures conditions. Puisque votre voisin est dans le « procédé » d'acheter cette propriété, fait-il ce moyen il y a-t-il une convention de vente écrite ? Le vendeur essaye-t-il de modifier les conditions ? Si oui, une modification exige des deux parties de convenir. Tandis que le vendeur peut ne pas vouloir utiliser un courtier, cela ne signifie pas que l'acheteur doit suivre le mouvement. Si l'acheteur a un intérêt sérieux en achetant cette propriété, alors un courtier d'acheteur ou un mandataire devrait être consulté. Question : Savez-vous où je peux trouver une nouvelle hypothèque ? J'ai actuellement un emprunt $225.000. Mes paiements sont $1.800 par mois à 8 pour cent d'intérêt. La propriété vaut $245.000. Mes produits mensuels sont $1.200. Je dois abaisser mes coûts de capot. Réponse : À moins que vos produits augmentent radicalement et rapidement vous devez vendre la propriété, louer les salles ou louer la propriété entière. Autrement, manches de forclusion dans votre contrat à terme. Il y a « option » et emprunts « souples » à l'extérieur là qui te permettent de payer moins que le vrai coût de financement pendant plusieurs années -- mais l'argent non payé chaque mois est ajouté à l'équilibre d'emprunt. À temps les paiements mensuels monteront de manière significative ou l'emprunt doit être épongé. Si vous ne pouvez pas effectuer les paiements mensuels ou vendre la maison pour couvrir la créance vous aurez des problèmes financiers massifs. Cependant, étant donné que vos produits ne sont pas suffisants pour couvrir des coûts courants d'hypothèque les est peu probable que vous puissiez qualifier pour le financement d'option. Toujours, vous pourriez vouloir parler avec des prêteurs. Question : Sur notre évaluation de bonne foi pour un refinancement, nous sommes chargés « un droit d'administration de courtier » de $595. Est-ce que c'est excessif ? Le « droit de traitement » est $665, et j'ai été dit par un ami qu'il ne devrait pas être plus élevé que $400. Savez-vous si c'est vrai ? Réponse : Voici ce qui est vrai : Le monde a un bon nombre de prêteurs. Si vous n'aimez pas Smith, voir si Jones ou vert ou Williams offre une meilleure affaire. Question : Sur l'évaluation de bonne foi certains des postes payables relativement à l'emprunt sont classés par catégorie en tant que « PFC » et « POC. » Que ces lettres signifient-elles ? Réponse : « PFC » signifie « une charge financière payée par anticipation » comme des remarques ou le coût d'un service d'impôts. Le « POC » signifie un poste « payé hors de se fermer » comme le coût d'un rapport de crédit ou d'une inspection de termite. Question : J'ai un courtier qui je me sens ne réalise pas un bon travail vendant ma maison. Est-ce que je peux suis permis d'embaucher un nouveau courtier et je vendre la maison moi-même sans payer un droit ? Réponse : Avant de faire quelque chose vous devez voir ce que la convention de liste indique. Te permet-elle de se retirer de la convention à tout moment et sans pénalité ? En outre, quel type de convention de liste avez-vous ? Par exemple, avec une liste « s'ouvrir » (« général ») ou « d'agence exclusive » que vous pourriez vendre votre maison directement et ne pas payer un droit. Avec un « droit exclusif de vendre » la convention vous devriez un droit même si vous vous êtes vendu par vous-même pendant la condition de liste. Cependant, ce qui est vraiment important obtient la propriété vendue. Parler avec le courtier. Quel est le régime de vente ? Est-il suivi ? Queest-ce que peut être fait pour lancer la propriété ? Comment va-t-il le marché local et combien de temps devrait-il il raisonnablement prendre pour vendre une maison telle que le vôtre ? Beaucoup de courtiers permettront à des propriétaires de se retirer d'une convention de liste sans pénalité tandis que d'autres chercheront le remboursement pour leurs coûts durs. Cependant, essayer de se vendre par vous-même ou la conservation d'un autre courtier peut ne pas produire de meilleurs résultats -- assez raison de parler avec le courtier courant. Question : J'ai une hypothèque et un AM un propriétaire à la maison. C'est mon nom sur l'hypothèque. Je partagerai ma maison avec quelqu'un qui souhaite mettre l'argent dans la maison aussi bien. Nous partagerons alors des paiements mensuels (50 pour cent chaque) allant en avant. Au début j'aurai environ $150.000 (75 pour cent) des capitaux propres dans la maison attendu qu'il additionnera environ $50.000 (25 pour cent) aux capitaux propres. C'est vraiment un type de cohabitation de disposition. Comment est-ce que je peux documenter ce qui est le mien et ce qui est sien, dans l'événement peu probable d'un départ des manières ? Réponse : Puisque la moitié de tous les mariages échouent il est approprié de supposer que les exemples de la cohabitation peuvent également conclure malheureusement. Essentiellement ce que vous voulez créer est une disposition qui réfléchit vos différentes cotisations à la propriété et fournit un mécanisme pour mettre fin à la propriété mutuelle. Vous pouvez vouloir un « bail en commun » avec un droit de la survie et un droit du premier refus si une partie veut se vendre. Les règles de condition varient énormément sur ces questions. Vous devez faire élaborer à un mandataire un document approprié. Vous devriez chacun obtenir des volontés et des volontés de vie. En outre, vous devez déterminer si un changement de titre exigera le nouveau financement pour la propriété et comment des questions fiscales doivent être manipulées. Question : Nous étions d'accord sur un nouveau contrat de construction à la maison pour approximativement 1.680 pieds carrés de vie, l'espace heated. C'était une réduction convenue de 16 pieds carrés de notre régime de maison de 1.696 qui a été limé avec le gouvernement local. Cependant, le ministère des anciens combattants que le priseur nous a déterminés a seulement eu 1.619 pieds carrés de vie, l'espace heated. Le constructeur recalculé et déterminé nous avons eu 1.629 pieds carrés de vie, l'espace heated. Nous estimons que nous ne devrions pas devoir payer la longueur carrée que nous n'avons pas (50 + moins que la convention contractuelle). Avons-nous raison ? Votre avis svp. Réponse : Mon avis est que le non, vous doit payer. Voici pourquoi : Vous expliquez que la propriété était d'avoir « approximativement 1.680 pieds carrés de vie, l'espace heated. » Le mot magique est approximativement. En effet, chacun entrer compris parce que le chiffre de longueur carrée était une évaluation. Vous avez obtenu une évaluation qui t'a donné un chiffre de pied carré. Cependant, vous pourriez obtenir une réponse différente d'un assesseur et vous avez simplement obtenu une réponse différente du constructeur. Pourquoi ? La norme « courante » est juste celle, courant mais pas toujours utilisé. Par exemple, le protocole Z765-2003 de l'American National Standards Institute (ANSI) fournit l'one-way pour calculer la longueur carrée -- mais cette norme est volontaire. « La norme de longueur carrée est offerte pour l'application volontaire, » dit le centre de recherches de NAHB. « Il doit être appliqué dans son ensemble, et n'est pas censé changer ou remplacer la méthode existante légale ou autrement required de mesure de zone. Il peut être utilisé dans les maisons unifamiliales proposées, nouvelles, ou existantes de n'importe quel modèle ou construction, mais ne s'applique pas à l'appartement/mutlifamily aux bâtiments, et ne couvre pas des cotes de pièce. » Pour finir, imaginer que le constructeur ou le priseur a calculé 1.725 pieds carrés -- offririez-vous pour payer plus ?
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