Demander objet immobilier des périodes le 8 juin 2007 par Peter G. Miller
Question : J'ai signé une convention d'achat avec une clause d'inspection. Pendant l'inspection, nous avons constaté que le mètre d'eau a fonctionné quand l'eau a été coupée. L'inspecteur a suspecté qu'une pipe en dehors de la maison coule. Après environ dix jours l'imprévu d'inspection a été enlevé, le vendeur m'a dit que le problème est qu'une toilette sur les fuites du deuxième étage et que les pipes à l'intérieur des murs peuvent couler aussi. J'ai vu de grandes taches de l'eau sur le plafond du premier étage bien qu'elles soient couvertes par la nouvelle peinture. Est-ce que je peux sortir du contrat ? Mon raisonnement est que la maison a un erreur dramatique qui est dur pour être fixé. Réponse : Le drame ne compte pas, mais voici ce qui fait : D'abord, pourquoi avez-vous enlevé la clause d'inspection ? A-t-elle exigé que les vendeurs dépannent tous les ? T'a-t-elle permise de mettre fin à la convention et de récupérer votre dépôt de garantie ? En second lieu, qu'a fait le vendeur que le rapport de révélation indiquent ? A-t-il noté les fuites ? Troisièmement, pour qui le courtier a-t-il fonctionné ? Avez-vous utilisé un courtier d'acheteur ? Veuillez prendre la convention d'achat à un mandataire d'immobilières dans votre communauté. Question : J'ai récemment fait une proposition du prix fort pour acheter une maison. Les vendeurs ont déjà eu deux autres offres mais ils ont simplement changé quelques dates puis ont accepté mon offre. Mon agent m'a appelé et m'a dit que les vendeurs avaient accepté mon offre mais j'aie dû parafer les quelques modifications mineures et envoyer le contrat de nouveau à elle. Dès que j'ai reçu l'offre admise du vendeur j'ai reconnu les changements et ai envoyé le contrat de nouveau à mon agent d'immobilières. Je me suis senti que le contrat était maintenant bloqué. Cependant, un short tandis que plus tard mon agent appelait en arrière et disait l'agent du vendeur lui a indiqué les propriétaires décidés pour accepter une offre plus élevée au lieu du mien. Mon agent a dit depuis l'agent de liste l'avait déjà avisée que que les vendeurs allaient de pair avec une autre offre avant que mon agent pourrait obtenir mes changements envoyés par fax de nouveau à l'agent de liste là n'était rien que nous pourrions faire mais offrir de payer plus d'argent aussi. Ainsi, selon le conseil de mon agent j'ai rayé par mon prix originel et ai augmenté mon offre de $15.050 et l'ai envoyée par fax à mon agent. Mon agent a appelé l'agent du vendeur qui conduisait à la maison du vendeur et lui a dit que j'avais augmenté mon offre. Alors mon agent m'a appelé et a dit l'agent de liste lui a indiqué que l'autre partie offrait maintenant $16.000. (C'était tandis qu'il conduisait dans sa voiture.) En ce moment j'ai commencé à me sentir très inconfortable par la situation. Il s'est avéré que des propositions verbales étaient faites et le vendeur acceptait d'accepter une autre offre avant qu'il l'ait physiquement reçue. Il est ma compréhension que tous les contrats pour acheter des immobilières doivent être dans l'écriture. Un vendeur peut-il soutenir d'un achat et d'un contrat de ventes pour une raison ? Réponse : Il n'y avait aucun contrat entre vous et le vendeur comme je comprends votre lettre. Quand une offre est acceptée sujet à l'« peu de changements » on ne l'accepte pas. Au lieu de cela, un contre-offre est fait. Vous avez renvoyé le fax acceptant le contre-offre à votre courtier. Cependant, cela ne signifie pas qu'il doit être accepté par le vendeur -- une offre peut être retirée à un point quelconque avant acceptation. Vous avez entendu parler d'un contre-offre et avez répondu. Cependant, votre réponse a pu avoir bien été après les propriétaires avait accepté une offre écrite d'une autre partie. À l'avenir, rassemblement au bureau de courtier de liste pour hacher à l'extérieur une convention et pour éviter des délais. Question : Vous êtes mon dernier recours. Comment est-ce que je découvre qui possède une propriété locative en Troy, MI ? Réponse : Demander au bureau d'archives de propriété. Ou, en ligne, recherche du bureau d'archives de propriété sur la liste répandue par tout le pays maintenue par Research Ventures. Question : Mon mari et moi passent par un divorce, bien qu'il vive toujours dans notre maison. Nous prévoyons de vendre la maison dans l'année prochaine. Mon mari (bientôt pour être ex) fait très peu autour de la maison, fauche peut-être la pelouse une fois ou deux fois par mois. Il y a un bon nombre de dépannages cosmétiques à faire et je suis d'avis en ce moment que je devrai payer quelqu'un pour faire les dépannages. Je n'estime pas que des argents gagnés à partir de la vente de maison devraient être divisés également entre nous puisque je serai celui payant des dépannages et des mises à niveau. Queest-ce que je peux faire pour m'assurer que la majorité de l'argent gagné à partir des ventes va chez moi ? Réponse : Quand les gens obtiennent divorcés il y a souvent beaucoup de choses dans le conflit. Vous pourriez négocier pour une plus grande action de l'argent de la maison. Meilleur, vous pourriez conclure une convention maintenant avec votre mari qui ferait partie de la disposition de divorce. Avant de faire n'importe quoi, parler avec un mandataire pour des détails. Question : Un à la maison l'association de propriétaires a un privilège contre la propriété d'un propriétaire à la maison ; il paye partiellement tous les deux ou quatre mois. S'il paye aujourd'hui, pourrions-nous nous appliquer ceci à sa délinquance il y a de huit mois et maintenir que date vers le critère de 12 mois pour la forclusion ou la date d'aujourd'hui serait établie pour le compte vers le bas ? Réponse : Vous devez suivre les règles de à la maison l'association de propriétaires, celui qui elles soient, et les appliquer également à tous les propriétaires à la maison. S'il y a une ambiguïté puis vous pourriez vouloir établir une politique. Il y a un dilemme terrible ici parce qu'une forclusion est mauvaise pour chacun mais si un à la maison l'association de propriétaires a des montants considérables de droits bénévoles en raison d'une politique permettant des paiements retardés il peut ne pas pouvoir rencontrer ses engagements. En effet, vous voulez faire la chose humanitaire mais « être intéressant » peut rebondir d'une manière dont blesse chacun. Trois idées : D'abord, parler au propriétaire d'ensemble et voir si quelque chose peut être établie qui serait acceptable dans le cadre des règles courantes de à la maison l'association de propriétaires. En second lieu, demander si le propriétaire d'ensemble énumère la propriété à vendre. Si oui, le à la maison l'association de propriétaires se rassemblerait à se fermer et faire plus peut être discutable. Troisièmement, voir si le mandataire de à la maison l'association de propriétaires peut trouver un short acceptable de solution de forclusion. Question : Puisque le marché du logement dans mon communauté n'est pas aussi bon en ce moment, mon mari et moi envisagent de vendre notre maison sur un contrat de terre. Si la condition de contrat de terre a lieu 5 ans ou plus avec un versement final après cinq ans, pouvez-vous néanmoins amortir la plus-value ? Nous avons acheté la propriété il y a 17 ans pour $195.000 et la vendrons pour la manière $309.900 sous les $500.000 permis pour un ménage marié. Réponse : Un contrat de terre est une vente de versement, le titre ne paye pas réellement à l'acheteur jusqu'à certains ou tous les paiements ont été effectués. Ainsi dans cette situation la propriété ne peut « être vendue » pendant cinq années -- le cas échéant. Si la propriété est occupée par quelqu'un d'autre pendant cinq années vous ne pourrez pas réclamer une radiation résidentielle de plus-values parce que vous n'aurez pas occupé la propriété pendant une période suffisante. « Pour exclure le gain, » explique l'IRS, « un contribuable doit les deux propres et utiliser la maison comme résidence principale pour deux des cinq années avant la vente. Les périodes de propriété et d'utilisation n'ont pas besoin d'être concomitantes. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation, mais de plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Le contribuable ne doit pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante. » Pour des détails, voir le professionnel d'impôts. S'ils étaient moi, j'exigerais de l'acheteur de financer et arranger sur la propriété maintenant ou de trouver un autre acheteur. Question : Je suis intéressé par des locaux commerciaux qui sont sans littoral. Je suis dit par la compagnie d'immobilières que les propriétés environnantes DOIVENT me donner a tout de suite pour obtenir à cette propriété. Est-il ce vrai ? Réponse : Quel propriétaire environnant de propriété doit te donner un droit de passage ? L'un d'entre eux ? Tous ? Qui obtient de choisir ? Une ruelle ou deux ruelles ? Pavé ou non pavé ? Si je considérais cette propriété que je regarderais l'accès comme problème du vendeur, quelque chose pour qu'il résolve. Il pourrait être en pourparlers une servitude avec un voisin qui passe avec la propriété ; poursuivre, en réclamant il a droit à une « manière privée de nécessité » ou poursuit pour obtenir une servitude préscriptive. Quand il obtient tout droit et dans l'écriture, alors je pourrais avoir plus d'intérêt. Pour des détails, obtenir un courtier d'acheteur qui manipule les immobilières commerciales ou parler avec un mandataire local d'immobilières. Question : J'ai un fils qui va vendre sa maison et veut se déplacer au Texas. Il demande $470.000, il doit $270.000 -- quels moyens il aurait un bénéfice $200.000 et des régimes sur acheter une maison pour environ $150.000. Doit-il payer des impôts sur les plus-values sur une partie de cet argent ? Son courtier a dit qu'il pourrait doit avoir un échange 1031. Réponse : Pour déterminer généralement le bénéfice de vente d'une propriété prendre le prix de vente et soustraire les frais d'acquisition, les frais de vente et toutes les améliorations de capital. Ce qui est dû n'est pas une partie de l'équation. Demander alors : A l'individu a vécu dans la propriété pour deux des cinq dernières années ? Si oui, alors un individu peut pouvoir obtenir jusqu'à $250.000 ($500.000 si un ménage marié) sans payer un impôt sur les plus-values, l'argent qui peut être utilisé pour n'importe quel but. Pour des détails, voir la publication 523 d'IRS, vendant votre maison et parler avec un professionnel d'impôts.
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