Demander objet immobilier des périodes le 9 février 2007 - 2/9/2007 - répartition en zones légale de codes du bâtiment d'avocat de mandataire

Demander objet immobilier des périodes le 9 février 2007

par Peter G. Miller

Réponse : En travers du pays il y a un certain nombre de marchés de gens du pays qui sont maintenant dans le flux. Etant donné les efforts de vente de votre courtier, je collerais avec eux. Je prendrais également plusieurs autres mesures.

Vous avez besoin immédiatement d'une nouvelle analyse de marché compétitif (CMA) de votre courtier. Les données originelles ont fourni quand votre maison a été énumérée la première fois peut plus n'être appropriée. En particulier, vous devez regarder les maisons similaires dans votre voisinage qui sont actuellement sur le marché, prix domestiques de comme des propriétés vendues pendant les trois mois derniers, le nombre de maisons maintenant sur le marché contre il y a une année et le pourcentage des prix courants qui sont obtenus réellement.

En outre, vous le besoin probable de repenser l'évaluation -- indépendamment ce que « chacun » indique des résultats parler pour lui-même. Que diriez-vous de la structure de votre offre ? Par exemple, offrez-vous un crédit fermant aux acheteurs ? Commission additionnelle pour les courtiers qui localisent un acheteur. Etc. Pour des détails, s'asseoir avec votre courtier.

Question : Je fais énumérer ma maison en vente et ai trouvé qu'à l'extérieur il y a un mois où cela quelqu'un veut changer la répartition en zones de résidentiel en affaires générales. Ils veulent établir un service de mémorisation automatique entre ma propriété et une route importante. Comment est-ce que ceci affectera mes valeurs d'une propriété ?

Réponse : Les valeurs d'une propriété réfléchissent souvent des analyses de répartition en zones. Si vous pouvez obtenir un statut de répartition en zones qui permet pour le développement commercial puis votre maison peut être essentiellement plus valable.

Je peux comprendre pourquoi quelqu'un voudrait changer la répartition en zones de leur propriété, mais pourquoi ils voudraient changer votre répartition en zones ? Peut-être leur idée est de combiner votre propriété avec leur propriété pour établir un plus grand service. Parler avec votre courtier -- peut-être vous voulez attendre pour voir si le changement de répartition en zones a lieu réellement.

Question : Combien de temps un contrat peut-il être valide avant qu'il ait enregistré avec le bureau de l'enregistreur du comté ? Je veux dire peux vous maintenir un contrat qui a été maintenant signé deux ans il y a et archive ?

Réponse : La raison d'enregistrer un contrat est rapidement de s'assurer que vos demandes de règlement ont la priorité au-dessus d'autres lienholders. Par exemple, supposer que la propriété a été refinancée l'année dernière. Sans votre contrat sur l'archive comment n'importe qui saurait le titre avait-il été transféré ? Veuillez prendre votre contrat à un mandataire local d'immobilières pour la révision et le classement.

Question : Y a-t-il une corrélation entre le coût de droits de à la maison l'association de propriétaires et les valeurs à la maison ? Les droits croissant de à la maison l'association de propriétaires court-il le risque d'effectuer la valeur des propriétés dans une communauté prévue ?

Dans notre communauté nous avons 77 maisons avec une valeur moyenne de $250.000. Les droits courants sont $15 par mois. Les maisons ici se déplacent lentement, faisant la moyenne d'environ un an à la vente. La carte de à la maison l'association de propriétaires propose une hausse de 44 pour cent de droit (de $15 à $21.67 par mois selon le sort). C'est de régler aux coûts croissants et parce que le management antérieur a fonctionné en rouge.

Réponse : Des droits de à la maison l'association de propriétaires ne sont pas liés aux valeurs d'une propriété, ils sont liés aux coûts exigés pour courir le à la maison l'association de propriétaires. Si le à la maison l'association de propriétaires fournit beaucoup de services, alors les droits devraient être plus élevés. Si le à la maison l'association de propriétaires fournit peu de services, alors le droit devrait être inférieur.

Dans votre exemple, le droit de à la maison l'association de propriétaires est augmenté de 44 pour cent. Ce serait une statistique signicative si nous parlions de beaucoup d'argent. Au lieu de cela, nous parlons des $6.67 supplémentaires par mois pour des propriétés évaluées à $250.000. S'il prend plus moins de $10 par mois -- indépendamment des pourcentages -- pour avoir un à la maison l'association de propriétaires de fonctionnement et un meilleur communauté, payer le droit et protéger votre investissement.

Question : Je comprends que le propriétaire de logement est les informations publiques et chacun peut les regarder vers le haut par le bureau d'archives de propriété. Y a-t-il une manière à l'entretien l'intimité de la propriété ?

Réponse : Oui. Vous pourriez, par exemple, acheter au nom d'une société ou d'un partenariat. Vous pourriez avoir un achat de dénommé en votre nom.

Cependant, aucune de ces derniers n'est des choses à faire sans conseil légal et d'impôts. Par exemple, pouvez-vous obtenir une exception de ferme si le propriétaire est une entité de corporation ? Comment est-ce qu'un patrimoine sera effectué si la propriété n'est pas directement dans votre nom ? Ce qui s'il y a un divorce ? Etc.

Question : Aloha : Je suis le propriétaire d'une résidence unifamiliale qui fait partie d'une association de condominium avec huit autres résidences unifamiliales en Hawaï. Ma résidence est le seul sort dans le développement qui a accès à la rue principale du comté -- les huit autres résidences doivent accéder d'une allée à côté de ma résidence.

L'allée est possédée et maintenue par l'association de condominium. Puisque l'allée ne me bénéficie pas dedans de toute façon, est-ce qu'y a-t-il de toute façon pour que je se retire de l'association de sorte que je ne doive pas payer l'entretien d'allée ? Ou est-ce que, je suis verrouillé dans le paiement les charges qui ne me bénéficient pas dedans de toute façon ?

Réponse : Quand vous avez acheté votre ensemble vous avez eu une opportunité de réviser toutes les écritures liées au condominium. Vous avez su que votre ensemble était l'un de neuf qui ont été joints ensemble pour différents buts. Vous étiez, en achetant votre ensemble, d'accord sur certains engagements.

Par exemple, votre association de condominium aucun doute a l'argent dans la réservation pour certains dépannages. Si votre ensemble a les dégâts d'orage, et si l'association de condominium est responsable du dépannage extérieur, alors l'association fixera votre toit au besoin. Vos voisins, naturellement, ne bénéficieront pas directement.

Pour sortir de l'allée vous a coûté devra secede de l'association de condominium. Cela exigerait probablement d'une voix unanime par tous les propriétaires de propriété d'accomplir, suivi des factures légales massives pour redéfinir votre ensemble et l'association de condominium.

Vous maintenir une partie de la négociation et payer l'allée. C'est aucun moins que vous avez promis quand vous avez acheté l'ensemble.

Question : Mon mari et I possèdent une maison. Je voudrais l'achat une autre maison comme résidence primaire sous mon nom seulement (dans une condition différente). Est-il possible d'acheter une autre propriété sans doit-il légalement séparé de mon mari ?

Réponse : Le suffisamment d'argent comptant et attribuer à l'un ou l'autre conjoint peut acheter indépendamment. Cependant, vérifier avec un professionnel d'impôts pour déterminer l'impact de votre décision pour établir une résidence différente de principe -- vous pouvez être des avantages fiscaux significatifs perdants si la première propriété est vendue à une certaine remarque et vous n'avez plus vécu dans la propriété pour deux des cinq dernières années. Aussi bien, d'autres émissions d'impôts peuvent émerger.

Question : Je suis forcé de limer la faillite due au défaut de ma petite entreprise pour lequel j'avais refinancé ma maison. Si j'essaye de vendre la maison elle aura comme conséquence une vente courte. Mon mandataire me recommande a laissé la maison entrer dans la forclusion. Mon souci est l'affect sur ma future habileté d'obtenir une hypothèque. Est une forclusion plus mauvaise sur mon archive, ou une faillite. Ou y a-t-il aucune différence ?

Réponse : Ni une faillite ni une forclusion ne rendra des prêteurs heureux. Mais pourquoi ne pas parler au prêteur (ou vous faire parler mandataire au prêteur) au sujet d'une séance d'entraînement d'un certain type -- peut-être il pourrait y avoir de l'abstention jusqu'à ce que vos financements s'améliorent ? Peut-être l'emprunt a pu être refinancé ? Ou, peut-être un investisseur voudrait faire une affaire de capital-partage avec vous ?

Question : J'ai payé ma maison pendant beaucoup d'années, mais il n'y a aucun archive parce que la propriété a appartenu à mes parents. La maison était dans le nom de ma mère, le nom de mon père et mon nom. Quand j'ai séparé, j'ai mis la maison dans mon nom de parents seulement. Dans 2001 ma maison m'a été retournée dans mon nom seulement. Une confiance vivante a été faite et a déclaré que la maison irait à moi dans la mort de ma mère. Elle a été déjà transférée quand il est mort. Je veux vendre ma maison et la replacer. Est-ce que je suis dû l'exclusion de la plus-value ? J'ai demeuré dans ma maison pendant 17 années.

Réponse : Qu'est arrivé à l'intérêt de propriété maintenu par votre père ?

Si vous avez vécu dans la maison pour deux des cinq dernières années, si vous avez été sur le titre pendant les cinq dernières années, vous devriez généralement avoir droit à une radiation de plus-values.

« Pour exclure le gain, » dit l'IRS, « un contribuable doit les deux propres et utiliser la maison comme résidence principale pour deux des cinq années avant la vente. Les périodes de propriété et d'utilisation n'ont pas besoin d'être concomitantes. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation, mais de plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Le contribuable ne doit pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante. »

Est-ce que là un manque de documentation considère des paiements, mais que diriez-vous de la propriété ? Que les archives publics indiquent-ils ?

Vous devez s'asseoir avec un professionnel d'impôts -- ceci peut être très facile si la propriété indique dans les archives publics, et pas aussi facile s'il ne fait pas.

Question : Je regarde pour vendre mon townhome three-story bientôt. Le townhome est sept années et a quelques émissions mineures que j'ai fixées. Passer crack par le garage a été complété par l'intermédiaire de la garantie à la maison et maintenant je travaille à obtenir une fuite fixe en raison d'une installation défectueuse de voie de garage qui également est couverte par la garantie. Quand j'ai demandé à l'individu qui représente le constructeur au sujet de devoir révéler ces postes sur la révélation du vendeur, il m'a avisé que les postes, une fois fixes par la garantie, n'ont pas besoin d'être sur la révélation.

Mon intention est qu'il n'y ait aucune émission glaring avec la maison quand il monte en vente. Ma question est si les postes qui ont été déjà fixés devraient apparaître sur la révélation du vendeur.

Réponse : S'ils ont été correctement fixés ils ne sont plus des problèmes. Vous devriez certainement suspendre sur tous les reçus et rendre résistante que le travail a été effectué au cas où les problèmes surgiraient de nouveau à l'avenir.

Ce que révéler est une question discutable. Certains argueraient du fait que vous devriez mentionner les dépannages, d'autres disent qu'ils sont non pertinents. Encore d'autres indiquent si vous mentionnez un groupe de dépannages et manquez un que vous pourriez alors être accusé de cacher quelque chose, quoique ce ne soit évidemment pas votre intention.

Une des meilleures manières de résoudre de tels problèmes est d'énumérer le travail de dépannage principal et d'exiger comme condition de la vente que les acheteurs obtiennent une inspection à la maison professionnelle par l'inspecteur de leur choix.

Cette colonne est conçue pour fournir des informations précises et bien fondées en vue de les thèmes couverts. Elle est rendue disponible à condition que ni l'auteur ni l'éditeur ne soit engagé dans le rendu légal, comptabilité, ou d'autres services professionnels. Si des services juridiques ou toute autre assistance spécialisée est exigés, les services d'une personne professionnelle compétente devraient être cherchés.