Dégrèvements et incitations :

Dégrèvements et incitations : Autour de deux
par Peter G. Miller

La colonne a produit un grand nombre d'email avec un choix de perspectives. Certains étaient conformes à la poussée générale de mes commentaires -- que le point de droit pour des interdictions et des restrictions le Texas, l'Oklahoma et au Kentucky n'est pas irrésistible, et qu'en tous cas le département de justice et la Commission commerciale fédérale ne devraient pas être impliqués dans la condition importe -- tandis que d'autres commentateurs plaidaient en faveur des actions fédérales et plus dur énoncer les normes.

Nos correspondants sont un groupe perspicace et ont soulevé un certain nombre d'observations qui méritent le commentaire, l'aération et la réponse. Ici -- avec l'édition, combiner et paraphraser -- sont certaines des questions et des inférences qui ont été augmentées :

Les courtiers vont-ils pouvoir offrir l'accès de MLS pour $500 sans toute autre responsabilité d'élément de passif ou d'héritier fiduciaire ?

La question du prix n'est pas une émission -- les courtiers sont libres pour charger celui qu'ils veuillent. Il n'y a aucune loi qui établit un prix des services d'immobilières.

La question de l'engagement de courtier est différente. Quelque services un courtier offre, ils doivent être fournis dans des réglementations de condition. Alternativement, les lois d'immobilières définissent le courtage comme agissant pour des autres et pour un droit dans la vente, l'achat, la location ou le management des immobilières. Brokers ainsi ont typiquement des engagements d'agence concernant le soin, obéissance, responsabilité et la fidélité à un usager qui doit être rencontré indépendamment de quel droit est chargé ou des services sont offertes.

Le parallèle est ceci : Un magasin de pistolet ne peut pas simplement distribuer des fusils à n'importe qui qui marche dans la porte. Il y a des normes de base à rencontrer simplement parce que l'endroit est qualifié pour vendre des pistolets.

Pourquoi est-ce que je devrais travailler avec un usager d'acheteur pour des semaines ou des mois et puis indiquer une maison avec un droit minuscule ? Je ne peux pas fournir des services complets sans obtenir payé mon expérience et qualifications professionnelles.

Absolument bien. Ce que le vendeur paye un courtier de liste est une question privée entre elles, et ne devrait pas réduire votre habileté de gagner une vie.

Cependant, avec une convention de courtage appropriée d'acheteur, votre droit sera libéré n'importe ce que la propriété vous indiquent ou ce que le courtier de liste charge.

Notre organisme représente 750 milliards de propriétaires à la maison juste dans cette galaxie. Nous présentons leurs observations sur tout et un bon nombre d'émission de rapports aux médias. Nous sommes d'accord entièrement avec le département de justice et le $$etFTC. Donc là.

Je ne rappelle pas l'élection -- qui indique exactement que vous représentez tant de propriétaires à la maison ? Combien de membres de paiement avez-vous actuellement ? Votre organisme a-t-il des produits plus de de $25.000 par année ? Si oui, signale-t-il une forme 990 d'IRS en ligne, une forme qui détaille vos financements ? Veuillez comprendre votre courant, payé-dans-pleine taille d'adhésion et où la forme 990 peut être lue quand après vous écrivez.

Quant au département de justice et à la Commission commerciale fédérale, si dernier j'ai regardé nous avons une forme de gouvernement fédérale -- c'est-à-dire, un système qui comprend un gouvernement central et des gouvernements nationaux. Les différentes conditions ont des droits étendus d'établir leurs propres règles et réglementations, autrement pourquoi ont des conditions ? D'ailleurs, si le gouvernement fédéral est si intelligent, pourquoi le déficit budgétaire si énorme, les bordures si poreuses ou le dollar est-il si bon marché ?

Si les propriétaires peuvent vendre la propriété seuls, pourquoi est-ce qu'on ne devrait pas permettre à des des courtiers d'offrir juste quelques services qui font appel à de tels vendeurs ? C'est un choix pour que les propriétaires fassent.

Les vendeurs devraient avoir des choix, mais en même temps des courtiers -- en vertu de leur statut et droit de licensure de représenter d'autres pour un droit -- doit répondre à certaines normes. La question devrait être si les normes proposées limitent effectivement des choix publics comme la droite des courtiers d'offrir librement quelque chose autre qu'un ensemble de mesures complet des services.

N'est-il pas vrai que des révélations appropriées et complètes doivent être faites par des courtiers de service limité pour éliminer l'agence accidentelle ?

Sure. Et la même norme devrait s'appliquer à tous les courtiers.

J'ai été impliqué dans les affaires des courtiers qui fournissent des services minimaux, et me crois quand je dis qu'ils n'ont pas représenté le meilleur intérêt de leurs usagers. Le monde est répandu tout disponible avec des artistes d'escroquerie et fraude, pourquoi voudriez-vous la faciliter encore ?

Les émissions sont différentes.

D'abord, ce n'est pas une question d'either/or -- s'il devrait y avoir des normes ou il ne devrait y avoir aucune norme, c'est qu'il devrait y avoir des normes qui ne limitent pas inutilement la concurrence de marché.

En second lieu, le courtage minimum de service n'égale plus la fraude ou les escroqueries qu'Enron représente toutes les sociétés. Il y a pièce dans le marché pour les aliments de préparation rapide et charge-rend compte des déjeuners -- mais il n'y a aucune pièce pour les cuisines sales.

Quant à cas où vous croyez des usagers ont été mal représentés, nous avons les avocats plaidant à l'audience vigilants et rapaces disponibles pour extraire la justice et l'argent comptant à partir des courtiers rétifs. Ils peuvent faire ceci parce que de telles demandes de règlement, si vraies, violent les réglementations existantes d'immobilières qui s'appliquent également à tous les courtiers.

Me laisser obtenir ce droit. Que dites-vous est-vous que les obligations d'agence de courtier de servir le public devraient toujours être in place, indépendamment de ce qu'est chargées ou de si l'usager est un acheteur ou un vendeur ?

Exactement. Pendant des décennies nous avons eu les courtiers qui ont offert quelque chose autre qu'un plein ensemble de mesures des services d'immobilières aussi bien qu'une gamme des droits. Il y avait, et est, un niveau donné de demande de marché de tels courtiers.

En dépit de tout le remue-ménage les portails concernant des dégrèvements, des menus, des remises, d'Internet immobilières et la disponibilité des formulaires et de l'information en ligne, le fait fondamental est que le courtage local domine non seulement le marché, son action dans l'ère d'Internet a augmenté.

Selon le profil 2004 des acheteurs à la maison et des vendeurs par l'association nationale des agents d'immobilières, les individu-vendeurs ont représenté 19 pour cent du marché en 1991 -- et 14 pour cent en 2004. C'est une goutte de 26 pour cent.

Pourquoi tellement moins d'activité (FSBO) de pour-vente-par-propriétaire ?

Tandis qu'une maison est toujours une maison, ces dernières années le procédé de transaction a atrocement été le complexe, ainsi la valeur et le besoin de services de courtage a augmenté.

Elle n'importe pas si les formes sont en ligne quand peu de personnes comprennent ce qu'elles disent. Le public se rend compte intuitivement que les formes libres utilisées inexactement peuvent créer plus de problèmes que n'importe qui a besoin.

Elle n'importe pas si quelqu'un a un site Web de fantaisie qui enjambe le globe. Les immobilières sont un produit localisé. Le public peut entraîner une réduction la rue et voir qui est en activité localement et qui n'est pas.

Il y a d'abondance de pièce pour chaque forme de courtage et chaque disposition de droit -- tant que chacun qui agit en tant qu'un courtier rencontre d'abord tous les engagements d'agence.

Si il y a également d'abondance de demande de chaque forme de courtage et de chaque disposition de droit, c'est quelque chose que le marché devrait déterminer.