Règles de réinvestissement dans 1031 échanges par Gary Gorman
Le chapitre 1031 du code de recettes te permet de rouler le gain de la vente de votre vieille propriété d'investissement plus d'à votre nouvelle propriété d'investissement. Il y a un certain nombre de règles que vous devez suivre pour que votre échange soit valide, mais peut-être les plus embrouillants sont les règles de réinvestissement. Simplement mis, le réinvestissement statue le déclarer qu'afin de payer l'impôt zéro sur votre échange, vous devez faire deux choses : vous devez acheter l'égale ou se lever ; et vous devez réinvestir tout l'argent comptant. Prenons la première partie : vous devez acheter l'égale ou se lever. Pour ne pas payer n'importe quel impôt sur votre échange, votre nouvelle propriété doit être égale à, ou plus grande que, le prix de ventes de votre vieille propriété. (Tandis que la loi te permet réellement de régler vos calculs aux coûts fermants sur les vieilles et nouvelles propriétés, cet article sera plus facile de comprendre si nous mettons ce fait de côté pour maintenant). Pour illustrer égal-ou-vers le haut la règle, disons que Fred et Sue vendent leur duplex de location pour $100.000. Afin de payer l'impôt zéro sur leur échange 1031, ils doivent acheter leur nouvelle propriété pour au moins $100.000. Ce qui se produit si, au lieu d'acheter une nouvelle propriété pour $100.000, ils payent seulement $90.000 elle. Leur échange est-il du pain grillé ? Numéro. Leur échange n'est pas pain grillé, mais ils payeront l'impôt sur les $10.000 achètent-vers le bas. Et les $10.000 entiers de achètent-vers le bas est imposable parce que, dans un échange, le gain vient d'abord et vous ne pouvez pas appliquer de votre coût contre les $10.000. C'est tout le gain imposable. La deuxième partie de la règle est que, de nouveau, afin de payer l'impôt zéro, vous devez réinvestir tout les argent comptant. Pour illustrer ceci, prenons notre exemple de ci-dessus et changeons-légèrement le -- au lieu d'acheter la nouvelle propriété pour $90.000, Fred et Sue payent $150.000 la nouvelle propriété. Quand ils ont vendu leur duplex pour $100.000, ils ont payé outre de la créance de $40.000 et l'équilibre de $60.000 a été envoyé à leur intermédiaire. Fred et Sue obtiennent une hypothèque de $100.000 pour cette propriété, signifiant ils utiliseront seulement $50.000 du montant que leur intermédiaire se maintient. Ils n'ont pas égal-ou-vers le haut le problème puisqu'ils raflent (ils se sont vendus pour $100.000 et sont des achats pour $150.000). Mais puisqu'ils réinvestissent seulement une partie du montant que leur intermédiaire est des avoirs (l'intermédiaire a reçu $60.000 de la vente de la vieille propriété, mais Fred et Sue réinvestissent seulement $50.000), le montant non dépensé de $10.000 est imposable. Comme dans notre examen de l'égale de achat ou lever, les $10.000 entiers est imposable. Ainsi, pour redire la règle de réinvestissement de nouveau : afin de vous payer à l'impôt zéro doivent acheter l'égale ou se lever, et vous devez réinvestir tout les argent comptant. Noter que je n'ai pas dit que vous devez avoir la créance sur la nouvelle propriété au moins égale à la créance qui a été payée enlevé sur la vieille propriété. Beaucoup de personnes, particulièrement des CPA et des mandataires, semblent penser que c'est une règle. Mais elle n'est pas -- vous simplement devez acheter l'égale ou se lever, et vous devez réinvestir tout l'argent comptant. Disons que Fred et Sue achètent une nouvelle propriété pour $100.000 (le même prix qu'ils ont vendu leur vieille propriété pour.) Ils ont payé outre d'une hypothèque de $40.000 sur la vieille propriété, et leur intermédiaire maintient l'équilibre de $60.000. Quand ils achètent la nouvelle propriété, après utilisation des fonds maintenus par leur intermédiaire, ils vont avoir besoin des $40.000 additionnels. Ces fonds additionnels peuvent venir de leur compte d'épargne d'épargnes, ou un nouvel emprunt, ou une certaine combinaison des deux -- dire $20.000 un emprunt et $20.000 de leur compte d'épargne d'épargnes ; il n'importe pas. Pour longtemps pendant que vous adhérez à ces règles de réinvestissement vous pouvez différer payer l'impôt sur le gain l'un des. En faisant un échange 1031 non seulement pouvez vous éviter le paiement fédéral et impôt de gains de capitale de l'État, mais vous pouvez également différer la reprise de l'impôt de moins-value que vous avez prise sur votre vieille propriété d'investissement. Cette quantité peut être significative puisque le taux d'impôt reprennent dessus en 25 pour cent. |
