Redresser les maths, conclusions discutables
par Peter G. Miller
« Vous ne pouvez pas complètement espérer que le conseil votre courtier vous donne, » a dit Christopher J. Mayer, un professeur des immobilières à l'école d'affaires de Colombie. « Vous devez devenir plus instruit en tant qu'acheteur. » Pourquoi un agent d'immobilières peut sauter le mille supplémentaire, le New York Times, 20 février 2005 Je ne suis pas sûr que les acheteurs ou n'importe qui étaient autrement particulièrement instruits en raison du rapport du temps concernant l'impact économique des commissions d'immobilières. Tandis que les maths peuvent être exactes, la conclusion est sûrement discutable. « La plupart des ventes à la maison produisent d'une commission de 6 pour cent, » a dit les temps, « se sont dédoublées entre les entreprises de courtage représentant l'acheteur et le vendeur. L'agent reçoit généralement la moitié de l'aspiration de l'entreprise, ou 1.5 pour cent de la vente. Ainsi si une maison se vend pour $500.000, l'agent reçoit personnellement $7.500. Pas le mauvais pour ce qui peut être juste quelques jours de travail. Si l'agent fonctionne pendant une semaine additionnelle et invite le vendeur à préconiser $515.000, c'est des $15.000 supplémentaires pour le vendeur, mais seulement des $225 supplémentaires pour l'agent. Puisque chaque dollar additionnel jette seulement un penny et une moitié dans la poche de l'agent, les économistes raisonnent, l'agent peuvent pousser des usagers pour accepter lowball des offres. » Comme preuve, le papier cite une étude récente par des économistes Steven D. Leavitt et Tchad Syverson qui prouve qu'en comparaison avec des propriétés d'usager, les courtiers vendent leurs propres maisons pour 3.7 pour cent de plus argent. Aussi bien, dire les économistes, courtier que les maisons restent sur le marché pour des 9.5 jours additionnels. Étant donné que les immobilières sont un produit « nonhomogeneic » -- une signification de fantaisie de mot qui aucune deux maisons ou transactions ne sont semblables -- il semble difficile de comparer des ventes de propriété. Est-ce que cependant, si nous acceptons que les courtiers reçoivent plus d'argent pour leurs maisons que des non-courtiers, pourquoi n'importe qui devrait être étonné ? Ne semble-t-il pas raisonnable que les professionnels dans les immobilières peuvent mieux que des non-professionnels d'acheter, préparer, évaluer et négocier des transactions d'immobilières ? Quant à pourquoi des maisons d'usager sont vendues plus rapidement, une raison pratique est que beaucoup de vendeurs énumèrent aussi étroitement au temps où ils doivent se déplacer que possible. Les courtiers, connaissant le marché et comment jongler des échéances, peuvent être en mesure pour permettre à leurs maisons de demeurer disponibles pendant de plus longues périodes. Mais la poussée de courtiers lowball des offres parce qu'elles ont peu d'incitation économique pour chercher des prix plus élevés de vente ? Les maths sembleraient soutenir de telles demandes de règlement, mais le bon sens ne fait pas. Voici pourquoi : Si vous êtes un courtier d'immobilières vous comprenez qu'aucune transaction seul ne se tient. Pour être réussi, ce que vous cherchez est un jet des produits avec le temps, transaction après la transaction a rempli de combustible par les résultats de bon qui produisent des noms communiqués d'usager. Ainsi la raison des courtiers de pousser des prix plus élevés de vente n'est pas une commission marginal-accrue d'une transaction particulière, plutôt il est de gagner les noms communiqués qu'un usager satisfaisant peut produire. C'est ces noms communiqués d'usager, des prix de vente marginal-non élevés, qui produisent de vrais produits de courtier. Retourner à l'exemple dans les temps et il est facile démontrer la logique de cette notion. Imaginer que la maison de Smith se vend pour $500.000 et produit un usager marginal-satisfaisant. « Nice le travail, » dit Smith, « voici votre test de commission. » Alternativement, la maison verte se vend pour $515.000. Le vert de Propriétaire est très heureux parce que ces frais supplémentaires $15.000 peuvent être employés pour compenser des factures d'instruction, pour réduire les équilibres par la carte de crédit, ou pour acheter une deuxième voiture. « Voici votre test, » dit le vert, « et d'ailleurs, le Conklins comptent vendre leur maison dans deux mois et moi serait heureux de suggérer votre nom. » Soudainement la transaction verte n'est pas en valeur juste encore $225, pour utiliser la figure citée dans les temps. Elle est $225 plus une autre transaction, peut-être des $15.000 différents dans des produits de commission. En grande partie, le courtage d'immobilières est une activité « fongible » -- la plupart des courtiers dans un communauté donné appartiennent au même MLS, ont les mêmes formes et les mêmes permis. Les courtiers réussis se tiennent à l'extérieur parce qu'ils font quelque chose qui les rend différents, apparents et en avant, ils offrent « plus ou les améliorent » ou au moins la perception de « plus ou les améliorent » parce qu'ils comprennent qu'une carrière exige plus qu'une transaction unique. La meilleure forme de promotion, la manière la plus sûre de se tenir à l'extérieur, est avec le début principal qu'un courtier reçoit quand un usager dit à un propriétaire ou à un acheteur différent « vous devez essayer le courtier Jones. Il était vraiment bon et aidé nous obtenir le meilleurs prix et conditions. » La valeur d'une telle recommandation est évidente : Dans son profil 2004 des acheteurs à la maison et des vendeurs, l'association nationale des agents d'immobilières a constaté que 73 pour cent de tous les propriétaires ont entré en contact avec juste un courtier pour lancer leur maison, 38 pour cent a utilisé quelqu'un recommandé par un ami ou un parent. Si vous êtes un courtier, la chance d'obtenir une liste est primordialement si vous êtes le premier professionnel appelé et si vous êtes recommandé. Aucune de ceci n'est un secret, et la théorie économique décrit facilement des motivations de courtier. Adam Smith, le père des sciences économiques, précisé que nous chacun sommes motivés par « la main invisible de l'intérêt. » Les courtiers poussent les meilleurs prix de vente et des conditions parce que de tels résultats bénéficient non seulement des vendeurs d'usager, ils bénéficient en soi des courtiers. | 
