La route au travail d'équipe de à la maison l'association de propriétaires
par Richard Thompson
C'est comment un conseil d'administration a avec succès traité une émission que tout hante trop fréquemment des associations de communauté -- cotisations spéciales. Tom, président de carte des condominiums côtiers de village, a claqué le récepteur téléphonique vers le bas après avoir parlé au directeur de propriété et a respiré un soupir lourd. Après avoir dû traiter plusieurs projets significatifs de dryrot au cours des cinq dernières années, là était davantage pourtant venir. Comment est-ce que ceci pourrait s'être produit ? L'association avait déjà dépensé plusieurs centaines de mille dollars pour fixer le dryrot… ce qui maintenant ? Le village côtier a eu le malheur de l'établissement avec le produit préféré du bâtiment du nord-ouest, bois -- encadrement en bois, phases en bois, voie de garage en bois, bardeaux en bois. Elle était belle pour regarder, oui, mais le froid, les bâtiments pluvieux de temps et en bois, à moins que correctement construit et maintenu, sont une formule pour le désastre. Dans le cas du village côtier, les condominiums ont été établis avec T-111 la voie de garage, un type de panneau décoratif de contre-plaqué avec des cannelures de presawn pour l'accent. Là où les panneaux de voie de garage se sont réunis, des bandes décoratives de « latte » ont été montées pour couvrir les coutures. Sur plusieurs inspections d'emplacement récentes, on l'a noté que des endroits il y avait d'évolution de champignon venant de sous les lattes. Les piverts avaient également été les trous drilling dans la voie de garage, une autre indication de dryrot. Ainsi quel est dryrot de toute façon ? En bref, le dryrot est le cancer en bois. En fait mal nommé, le dryrot se produit dans des conditions humides, fraîches, obscurcies ce fréquent une grande partie du nord-ouest. Les spores qui prospèrent dans ces conditions se développent et se multiplient, décomposant les fibres en bois et l'intégrité structurale des matériaux de construction en bois. Les spores de Dryrot aiment les endroits cachés sombres sous la voie de garage comme des studwalls, subflooring et des poutrelles de sol. À la différence des termites et des fourmis de charpentier, il n'y a souvent aucun signe indicateur jusqu'à ce qu'il éclate sur la surface. Une tache de dryrot dans la voie de garage est souvent indicative d'un problème beaucoup plus mauvais sous… les parties émergées de l'iceberg proverbiales. Dryrot cause des dommages structurels principaux et est un appel pour l'action. Le conseil d'administration et le gérant de propriété s'est réuni pour discuter les résultats préliminaires. On lui a recommandé qu'on développe un rapport d'inspection qui pourrait être utilisé comme base pour l'action. Qui était de développer ce rapport ? Tandis qu'un inspecteur des bâtiments qualifié peut identifier le dryrot, la correction exige habituellement des connaissances techniques des matériaux de construction et des techniques. Le conseil a approuvé un architecte expérimenté dans le dryrot et lui a donné la tâche d'inspecter physiquement tous les bâtiments. Pour finir, une communication écrite a été expédiée à tout le conseiller à la maison de propriétaires de l'alerte de dryrot. Cela a pris à l'architecte plusieurs jours pour remplir l'inspection d'emplacement. La voie de garage a été sondée pour la douceur et marquée, des crawlspaces ont été inspectés si possible pour assurer les sous-sols ou les poutrelles putréfiés, des cartes de latte ont été enlevées et tous les toits ont été inspectés. Il était évident qu'il y ait eu une inadvertance originelle importante de construction : La voie de garage ne s'était pas amorcée avant que les lattes aient été clouées sur laisser le bois cru sous les lattes. Avec le temps, l'eau de pluie avait filtré derrière les lattes, imbibant le bois et donnant à dryrot un équilibre. Les côtés de « temps » des bâtiments ont indiqué un plus grand affaiblissement mais pratiquement tous les côtés de tous les bâtiments ont indiqué des divers niveaux de détérioration. L'architecte a lutté avec la solution appropriée : Font-ils un dépannage réparateur (pièce rapportée) ou une reconstruction complète ? Le conseil avait éprouvé plusieurs difficultés « partielles » pour retourner seulement tout au problème trop tôt. Une réunion spéciale de carte a été convoquée et tous les propriétaires à la maison ont été invités à être présents. L'architecte a présenté un rapport complet détaillant ses résultats. Sa recommandation : Changer toute la voie de garage et équilibrer les cartes exécutant des dépannages nécessaires à la structure fondamentale. La réponse logique du conseil était : Combien coûte toute la ceci qui va coûter ? Le procédé d'offre Une invitation d'offrir le projet a été envoyée aux entrepreneurs expérimentés de zone. La « expérience » a signifié une expérience spécifique et vérifiable de dépannage de dryrot. Des entrepreneurs de zone ont été choisis pour la proximité et la facilité du travail de suivi de garantie. L'utilisation de installent des entrepreneurs a également signifié plus de recours pour des émissions de garantie par le conseil d'entrepreneur de construction. Les entrepreneurs intéressés ont rencontré l'architecte à la revue du projet d'un soumissionnaire maintenue au village côtier. Des questions ont été posées et répondues par l'architecte. L'architecte a également considéré des suggestions des entrepreneurs sur des matériaux et des techniques de correction utiliser. Les trois heures étaient bien utilisées et des descriptions de fonction révisées ont été envoyées aux entrepreneurs dans plusieurs jours. Elles ont été données 30 jours pour soumettre une offre écrite. Par le passé les offres ont été reçues, le conseil ont prévu une autre réunion ouverte à laquelle des propriétaires à la maison ont été invités. La réunion de révision d'offre était la plus intéressante. Les offres de dépannage de Dryrot causent généralement beaucoup d'inquiétude. Pourquoi ? Il y a toujours deux parts à l'offre : La partie une offre un prix de jeu pour réparer ce qui peut peut être vu réellement. Affaires de la partie deux avec ce qui ne peut pas être vu sur une base de « temps et de produit ». Ainsi le conseil a posé la question logique : Combien devrions-nous prévoir pour au total ? La meilleure conjecture de l'architecte : tripler la partie une offerte. Il y a une expression qui disparaît, « si vous allez à New York, ne s'arrêtent pas chez Chicago. » Après la discussion du dryrot réparer les offres, un membre du conseil a-t-il proposé que si toute la voie de garage devait être enlevée, pourquoi ne pas remplacer les fenêtres en aluminium périmées par les plus de rendement optimum en même temps ? Hormis le fait que le coût seul du dépannage de voie de garage était important, la suggestion a semblé beaucoup de raisonnable. Le conseil, maintenant un esprit ouvert, a accepté de regarder des options et des coûts. Puis, un membre du conseil/entrepreneur de bâtiment décidé pour soumettre une offre pour effectuer le travail. Que l'offre était sensiblement meilleur marché que les autres reçues. Puisqu'il y avait un conflit d'intérêt évident, les membres du conseil restants ont convenu que si son offre était acceptée, il devrait démissionner du conseil. L'architecte a inspecté le travail et les références de l'entrepreneur et a fait un rapport au conseil que tout était acceptable. Basé suivant les recommandations, le conseil a accepté sa proposition et il a promptement démissionné du conseil. Le terrain a été maintenant préparé. Basé sur des évaluations combinées pour changer toute la voie de garage, peinture, toits (n'ai pas fait je mentionne que la toiture était nécessaire aussi ?) et monter les nouvelles fenêtres, le conseil a approuvé une cotisation spéciale de -- maintenir dessus sur votre chapeau -- $14.000 selon l'ensemble. Une présentation raffinée a été soigneusement préparée et présentée aux propriétaires à la maison annuels rencontrant six semaines plus tard. Des échantillons de voie de garage, de fenêtres et de toiture dryrotted ont été exhibés. Il y avait plusieurs propriétaires vocaux qui ont fait leur point de droit contre l'estimation fort. Une « GESTION MAUVAISE hurlée. » Certains ont eu des soucis légitimes concernant ne pas pouvoir payer. Cependant, le plus écouté patiemment la discussion. Tous ont été indiqués une chance de poser des questions et de donner une opinion. C'était une longue réunion. La carte réclamée un vote de confiance et est tombée seulement quelques timides de l'approbation unanime. Après la réunion, une mise en demeure de cotisation spéciale a été expédiée à tous les propriétaires d'archive. Pour ceux des moyens limités, une option de trois ans de paiement était incluse tandis qu'une remise était offerte à ceux qui a payé par anticipation. On lui dit que la réplique sismique d'un tremblement de terre est souvent la partie plus mauvaise de elle. Après que la notification de cotisation spéciale ait été reçue par ceux qui n'avait pas assisté à la réunion annuelle, le conseil a été bombardé avec des appels téléphoniques de nouveau. Il était évident qu'il soit resté plus de contrôle de dommages à faire. Une autre réunion a été convoquée et beaucoup qui a manqué la réunion annuelle étaient de service, aussi bien que d'autres qui était venue avant. Naturellement, il y avait rehashing de vieille information pour ceux qui l'ont manqué la première fois autour. Le conseil s'est patiemment livré tous les entrée, positif et négatif. Tandis que la réunion était longue, cette fois elle était différente. Plusieurs des propriétaires qui avaient assisté à se réunir à la maison annuel de propriétaires se sont tenus à la défense du conseil. Par l'extrémité de la réunion, la majorité écrasante a de nouveau affirmé la cotisation spéciale. Quelques propriétaires pensifs ont offert réellement des mercis bien mérités au conseil de leur travail de travail dur. La morale de l'histoire : Cette carte a entrepris un enjeu ÉNORME avec succès using les techniques suivantes : Pour des stratégies plus grandes sur le travail d'équipe de à la maison l'association de propriétaires, voir le www.Regenesis.net. | 
