Chiffres de ventes à la maison de San Diego : Pas tous qu'ils semblent par Bob Schwartz
Examinant les données récemment publiées de ventes d'immobilières pour San Diego, la personne de configuration pourrait conclure que les chiffres à la maison de plus-value de juin étaient en baisse approximativement 1 pour cent par rapport au juin 2005. La réalité est le déclin est probablement beaucoup plus près de trois ou cinq fois les figures éditées. Les raisons de ceci sont vraiment tout à fait évidentes quand on considère les faits suivants : - Les chiffres de plus-value cités sont les prix de ventes médians. La supérieur-extrémité, marché intérieur de luxe a été extrêmement forte en Californie méridionale et est relativement immunisée contre des taux d'intérêt croissants. Elle fonctionne totalement indépendamment du reste du marché d'immobilières. Les ventes de ces derniers les patrimoines de luxe de supérieur-extrémité biaisent les données médianes de ventes de plus-value.
Une figure bien plus précise serait le prix de ventes moyennes. Alternativement, les données devraient exclure, ou faire à million de dollar plus des ventes une catégorie séparée. - Les données rapportées de ventes ne prennent pas dans des incitations de considération employées par non seulement les constructeurs importants, mais, sur le marché d'aujourd'hui la majorité de vendeurs à la maison, pour attirer les acheteurs rares pour acheter leurs propriétés.
Ouvrir juste le chapitre d'immobilières de dimanche de votre journal local et l'importance de ces incitations devient tout à fait évidente. Juste quelques incitations que j'ai notées en mon papier récent : $15.000 crédit fermant du coût et $25.000 vers un achat de taux d'intérêt vers le bas ou des mises à niveau ; $50K à aider à payer votre hypothèque ; le vendeur paye la partie d'intérêt de votre nouveau paiement d'emprunt pendant les 6 premiers mois, tous les coûts fermants non répétitifs, plus 12 mois de droits de à la maison l'association de propriétaires. Je pourrais continuer, mais, vous devez comprendre que les constructeurs ne sont pas altruistes. Pas, ils veulent juste déplacer des stocks debout, et les déplacent maintenant avant que promouvoir les déclins ! Tandis qu'au sujet des incitations de constructeur, il était juste un peu sur il y a une année cela que la majorité de constructeurs ne coopéraient pas même avec des agents d'immobilières. Maintenant, le constructeur/coopération d'agent a mis 180 degrés plus ! Typiquement, les constructeurs offrent des commissions de coopératif de deux ou 2.5 pour cent. Maintenant, des agents sont invités aux brunches approvisionnés et le coopératif offert commissionne jusqu'à 5 pour cent, comme annoncé dans le 23 juillet 2006, Syndicat-Tribune ! Le phénomène encourageant d'achat est d'aucune manière le domaine exclusif de nouveaux constructeurs à la maison. En fait, je dirais que la majorité de différents propriétaires à la maison sont également obligatoire dans le jeu encourageant. Bien que pas beaucoup offrent des incitations dès le début de leur mercatique, après six à huit semaines pendant le marché, l'idée devienne plus attrayant. Même sans n'offrir aucune incitation, la majorité d'offres maintenant sont présentées avec la fonction intégrée d'incitations d'acheteur comme état de vente ! Il y a une année une être aux abois pour trouver n'importe quel vendeur à la maison individuel ou pour se spécialiser de nouvelles incitations de offre de constructeur à la maison. Maintenant, c'est juste ces incitations qui biaisent également les données de plus-value. Une vente $500.000 à la maison avec un taux de l'intérêt $25.000 des coûts achètent-vers le bas/de se ferment que l'incitation d'ensemble de mesures sera enregistrée comme vente $500.000. Cependant, la vente $500.000, était en réalité seulement des $475.000 ou 5 pour cent en dessous des données rapportées de ventes ! Ainsi si la vente $500.000 était juste 1 pour cent en dessous de la plus-value médiane du juin 2005, vous pouvez voir que la « vraie » différence était de 6 pour cent en dessous de l'année dernière ! D'autres facteurs n'étant pas mentionné dans la presse qui sont importants pour notre sens du marché sont : Typiquement la période à partir de fin mars par septembre est la plus forte en ventes d'immobilières. Que fait un énorme et est-ce que mois continu au-dessus des ventes de mois et maintenant une goutte à la maison de plus-value, pendant ce temps « chaud », refusent présagent pour le marché pendant qu'elle écrit la période plus faible d'automne/hiver ? Pour finir, la partie d'intérêt seulement, des emprunts de 100 pour cent employés pour étayer vers le haut notre marché pendant les dernières années, a deux ou périodes de temps de trois ans jusqu'à ce que le re-amortissement comptable (aux taux d'intérêt actuels courants) de l'emprunt équilibre. La majorité de ces réglages de taux d'intérêt se produira en 2007 et 2008. À mon avis, ce n'est aucun « retour à la normale » ou à la « légère correction » au marché d'immobilières de San Diego. Par l'extrémité de l'année là aucun refusera nous éprouvera un déclin à deux chiffres de plus-value. Un déclin qui prendra des années, pas mois, pour se travailler à l'extérieur. |
