Chapitre 2 - ANALYSE d'EMPLACEMENT 2-0 INTRODUCTION
Ce chapitre adresse les conditions d'emplacement pour des hypothèques de FHA-assurés. Avant que le procédé d'évaluation puisse commencer, les propriétés soumises doivent répondre à des exigences spécifiques d'emplacement. Le procédé d'évaluation est l'outil du prêteur pour déterminer si une propriété répond aux conditions minimum et aux normes d'admissibilité pour une hypothèque de FHA-assurés. En outre, ces normes fournissent un cadre pour le priseur en effectuant l'inspection physique de la propriété.
2-1 CONDITIONS D'EMPLACEMENT
Le but de l'analyse d'emplacement est d'identifier les diverses caractéristiques d'emplacement qui affectent la vendabilité et la valeur de la propriété soumise. L'analyse d'emplacement exige ce qui suit : > Détermination des charmes et de l'utilité de l'emplacement
> Déterminant le degré et le point auxquels l'emplacement, en raison des influences externes, des parts du marché pour les emplacements comparables et concurrentiels dans le communauté
> Prévisions des changements probables à l'emplacement en raison de futures tendances justifiables
> Évaluant la situation actuelle et la connaissance des diverses tendances qui pourraient affecter l'évaluation de la propriété immobilière Le mandant du changement est fondamental aux immobilières évaluantes et à analyser correctement un emplacement. La valeur est créée et modifiée par les changements économiques, sociaux et gouvernementaux qui se produisent en dehors de la propriété. Évaluer le sens de ces tendances et déterminer leur effet, le cas échéant, sur la valeur courante de la propriété soumise.
A. DÉFINITION de VOISINAGE
Le priseur doit de manière dégagée définir les frontières - nord, sud, est et ouest - du voisinage soumis. En définissant le voisinage, le priseur peut extraire l'information convenable sur laquelle pour baser des conclusions d'évaluation.
B. EMPLACEMENTS CONCURRENTIELS
Les emplacements sont concurrentiels quand ils sont améliorés avec, ou s'approprient pour, les propriétés résidentielles qui sont semblables dans la fourchette de logement et de prix ou de location de ventes pour les résidants semblables ou les occupants estimatifs. Comparer les dispositifs de l'emplacement soumis aux mêmes configurations des emplacements concurrentiels au sein du communauté. Un emplacement acceptable doit être lié aux besoins des occupants estimatifs et aux solutions de rechange disponibles à elles dans d'autres emplacements concurrentiels.
C. DÉFINITIONS - STATUT de CONSTRUCTION
Proposé - aucun produit concret ou permanent n'a été placé. Le creusement de la pose et du placement du re-bar n'est pas considéré permanent.
En construction - du premier placement du béton (produit permanent) à l'accomplissement 100%. Mené à bonne fin et préparer pour occuper.
Exister - 100% complet et a la laiss d'occupation.
Exister plus moins d'un an - l'évaluation a exécuté plus moins d'un an puisque la réception de la laiss finale d'occupation a établi. Pour les maisons modèles, l'âge commence par l'établissement de la laiss d'utiliser comme modèle.
Pour n'importe quelle maison plus moins de 2 années, le mois et l'année de liste ont rempli dans la boîte d'âge sur l'URAR.
D. TENDANCES ÉCONOMIQUES
Le priseur doit considérer, et inclut dans l'analyse de la valeur, les tendances économiques d'un voisinage et la zone générale, incluant : > Niveaux des prix et de salaire (le pouvoir d'achat des occupants de communauté)
> Caractéristiques d'emploi
> L'offre et la demande courants en logements résidentiels, y compris des projets en construction
> Niveaux d'imposition
> Coûts de bâtiment
> Changements de population
> Activité des taux d'intérêt du marché et d'hypothèque de ventes d'immobilières
E. RESTRICTIONS d'UTILISATION de la TERRE
L'analyse d'emplacement détermine les effets de l'utilisation de la terre réelle et potentielle de voisinage sur l'emplacement soumis. Les facteurs suivants forment des modèles aux utilisations de la terre présentes et futures :
1. Répartition en zones
Le priseur devrait considérer l'effet sur la valeur des ordonnances de répartition en zones appropriées et bien-entraînées. Les contrôles d'utilisation du territoire qui reçoivent l'approbation publique et sont strictement imposés protègent les emplacements résidentiels contre les influences défavorables qui diminuent les charmes des emplacements. Ceci doit être noté sur l'URAR, et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
2. Servitude/engagements protecteurs
Les engagements protecteurs correctement entraînés ont prouvé plus effectif que des réglementations de répartition en zones en assurant la protection contre des influences environnementales défavorables. Une fois combinés avec les ordonnances appropriées de répartition en zones, ces engagements assurent la protection légale maximum pour s'assurer que des zones résidentielles développées maintiendront des caractéristiques souhaitables ou que proposée ou le voisinage partiellement constitué se développe d'une façon souhaitable. Les servitudes et les engagements protecteurs devraient être supérieurs à n'importe quelle hypothèque et devraient lier à toutes les parties et à toutes les personnes réclamant sous elles. Celles-ci doivent être notées sur l'URAR et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
3. Utilisations de la terre inharmonieuses
Le priseur doit identifier toutes les utilisations de la terre inharmonieuses dans un voisinage qui affectent la valeur. Définir de manière dégagée l'effet courant et à long terme que les utilisations inharmonieuses auront les cours en bourse et la vie économique de la propriété soumise. Si l'utilisation de la terre inharmonieuse représente un détriment sérieux à la santé ou à la sécurité des occupants ou à la sécurité de la propriété, noter de manière dégagée la sécurité des occupants ou à la sécurité de la propriété, noter de manière dégagée ceci sur le VC et l'URAR. Recommander que la propriété soit rejetée par le prêteur.
4. Dispositifs physiques normaux
Le priseur doit considérer les dispositifs favorables et fondamentaux de topographie et d'emplacement, y compris des vues agréables, des sorts en bois, de larges vistas et des avantages climatiques. Rues qui sont présentées avec le respect approprié au drainage, débarquent des découpes et conception d'exposition de la circulation la bonne et augmentent les charmes du voisinage. Ceci doit être noté sur l'URAR et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
5. Attraction des bâtiments de voisinage
L'appel général d'un voisinage est renforcé si les bâtiments dans un voisinage harmonisent les uns avec les autres et leurs environnements physiques. Une variété agréable qui a comme conséquence les propriétés harmonieusement mélangées est souhaitable mais pas obligatoire. L'âge de la structure n'est pas en soi une considération importante ; cependant, l'entretien de la structure avec le temps a un impact important. Considérer la quantité de réhabilitation qui a eu lieu ou a lieu dans un voisinage. Ceci doit être noté sur l'URAR et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
6. Caractère de voisinage
La mobilité et la croissance économique peuvent changer des modèles de voisinage. Les achats, la récréation, les lieux de culte, les écoles et les lieux d'affectation devraient être facilement accessibles. Ceci doit être noté sur l'URAR et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
7. Caractère des structures de voisinage
Le priseur doit soigneusement analyser l'âge, la qualité, l'obsolescence et la convenance des propriétés typiques dans un voisinage. Tenir compte de l'attitude du Groupe d'utilisateurs aussi bien que les choix alternatifs disponibles au marché spécifique à l'étude. Ceci doit être noté sur l'URAR et son effet doit être mesuré dans l'analyse d'évaluation.
F. SERVICES À LA COMMUNAUTÉ
Les services à la communauté incluent les centres commerciaux, civiques et sociaux. À un voisinage à rester stable et pour maintenir un niveau important des charmes, il devrait être convenablement servi par élémentaire et les écoles secondaires, les centres commerciaux de voisinage, les églises, les cours de jeu, les parcs, les halls de communauté, les bibliothèques, les hôpitaux et les théâtres. Un manque de services dans la communauté devrait être noté et mesuré dans l'analyse d'évaluation. Le priseur doit noter un changement de ces services et mesurer l'effet sur la valeur.
G. TRANSPORT
L'accès facile aux lieux d'affectation, des achats, des centres municipaux, des centres sociaux et des voisinages adjacents est une condition requise de stabilité de voisinage. Le priseur doit prendre en compte les conditions de transport de la famille typique et mesurer l'effet sur la valeur.
H. UTILITÉS ET SERVICES
Le priseur doit considérer ces utilités et services de voisinage : police et protection contre les incendies, services téléphoniques, électricité, gaz naturel, enlèvement des ordures, éclairage routier, approvisionnement en eau, évacuation des eaux d'égout, drainage, améliorations de rue et entretien. Les services publics et les utilités peuvent affecter la valeur et doivent être mesurés. Un manque de ces services devrait être noté et mesuré dans l'analyse d'évaluation.
I. CONSIDÉRATIONS de CHANGEMENT de VOISINAGE
Comme le temps passe, les charmes changent des zones résidentielles dans n'importe quel emplacement. , Donner par conséquent la considération spéciale à ce qui suit : > Infiltration d'une utilité commerciale, industrielle ou non conforme
> Effet positif et négatif sur la valeur du gentrification
> Changements de la mobilité des personnes (roulements d'emploi)
> Réglementation ou engagements de répartition en zones faiblement imposés
J. VENDABILITÉ
La demande du propriétaire de logement dans un voisinage est directement liée à la vendabilité des maisons dans le voisinage ou dans les voisinages concurrentiels. Les taux de propriétaire de logement, les vacances d'emploi et la période de vente des logements dans une aide de voisinage le priseur déterminent la force de la demande du marché et l'ampleur de l'alimentation.
K. PETITES PRÉFÉRENCES de MARCHÉ de la COMMUNAUTÉ
Une petite ville peut avoir son propre ensemble de normes dans la conception architecturale, le livability, modèle d'équipement mécanique, la taille de sort, le placement des structures, nature des améliorations de rue et dans tous les dispositifs de la propriété physique et de l'environnement. Juger chacun à la lumière des normes et des préférences locales.
L. EMPLACEMENTS PÉRIPHÉRIQUES ET EMPLACEMENTS D'ISOLEMENT
Le segment du marché intéressé à acheter des maisons dans ces emplacements compare les avantages et les inconvénients d'autres emplacements périphériques ou d'isolement.
M. ÉTUDE de la FUTURE UTILITÉ
L'étude de la future utilité est typiquement couverte dans l'analyse la plus élevée et meilleure du priseur d'utilisation et comprend : > Sélectionner des utilisations possibles
> Rejetant les utilisations qui sont évidemment inférieures ou plus haut que l'utilisation la plus probable
> Analyse des motifs différents de ces acheteurs L'étude des futures utilisations et de l'utilité d'une propriété particulière mènera le priseur à l'utilisation la plus élevée et meilleure de la propriété.
N. CONSIDÉRATION des IMPÔTS GÉNÉRAUX ET des COTISATIONS SPÉCIALES
En estimant la valeur, représenter les impôts généraux et les cotisations spéciales : > Les impôts généraux d'immobilières liés aux emplacements spécifiques sont des charges périodiques périodiques dans la propriété de la propriété immobilière imposable et doivent être représentés dans l'évaluation de valeur.
> Les cotisations spéciales de divers types sont fréquemment des charges additionnelles de propriété et doivent pareillement être représentées dans l'évaluation de valeur. Déterminer l'effet relatif du fardeau d'impôts d'immobilières et/ou de cotisation spéciale sur les charmes de l'emplacement. Écrire cette information sur l'URAR.
1. Estimation
L'assujetissement à l'impôt d'immobilières est calculé en multipliant la valeur évaluée par le taux d'impôts/taux exprimé en millièmes, qui est typiquement exprimé en les dollars selon cent ou les dollars selon mille de valeur évaluée. Dans le supplément au VC, énoncer l'estimation, l'assujetissement à l'impôt d'immobilières et l'année fiscale. Énoncer les cours en bourse évalués de la propriété soumise dans les addenda. > S'il n'y a aucune méthode pour rapporter l'estimation aux cours en bourse, tels que la nouvelle construction où l'estimation raisonnable peut ne pas exister, marquer la réponse évaluée de cours en bourse comme « NON-DÉTERMINÉ ».
2. Cotisation spéciale
Une cotisation spéciale peut être calculée de deux manières : > La même manière que des impôts d'immobilières, ou
> Sur une base partagée proportionnellement Déterminer comment la cotisation spéciale est calculée et rapporter l'élément de passif de cotisation spéciale sur l'URAR. > Si la propriété n'a pas la cotisation spéciale, marquer l'URAR « NON-DÉTERMINÉ ». Par exemple : Un organisme qui entretient une communauté crée un budget de fonctionnement annuel. Chaque propriété devient responsable de son pourcentage de ce budget basé sur le pourcentage des pieds avant que leur propriété a comparés au montant total de pieds avant comme cotisation spéciale dans cette communauté.
2-2 RISQUES ET ENNUIS SPÉCIAUX DE VOISINAGE
Les conditions physiques dans quelques voisinages sont dangereuses aux santés et sécurité personnelles des résidants et peuvent mettre en danger des améliorations physiques. Ces conditions comprennent la topographie peu commune, l'affaissement, les zones d'inondation, les sols instables, les risques du trafic et les divers types d'ennuis excessivement blessants. En rapportant l'évaluation, considérer les risques d'emplacement et les ennuis. > Si les risques d'emplacement existent et ne peuvent pas être corrigés mais n'atteignent pas le niveau de l'inadmissibilité, l'évaluation doit être basée sur l'état actuel.
> Si le risque et/ou l'ennui met en danger les santés et sécurité des occupants ou la vendabilité de la propriété, marquer « OUI » dans VC-1 et renvoyer l'évaluation non finie au prêteur. Le prêteur, qui est finalement responsable de rejeter l'emplacement, compte sur l'analyse de l'emplacement du priseur pour faire cette détermination. Les directives pour déterminer l'acceptabilité d'emplacement suivent. Le priseur est requis de noter seulement ces conditions promptement observables.
A. EMPLACEMENTS INACCEPTABLES
Les directives de FHA exigent qu'un emplacement soit rejeté si la propriété étant évaluée est sujette à des risques, des contaminants environnementaux, des odeurs nocives, des vues d'offensive ou des bruits excessifs à la remarque de mettre en danger les améliorations physiques ou d'affecter le livability de la propriété, sa vendabilité ou les santés et sécurité de ses occupants. Le refus peut également être approprié si la future vie économique de la propriété se raccourcit par pression évidente et irrésistible à une utilisation plus élevée, rendant une hypothèque à long terme impraticable. Ces considérations pour le refus s'appliquent au cas par cas, tenant compte des besoins et des désirs de l'acheteur. Par exemple, un emplacement ne devrait pas être considéré inacceptable simplement parce qu'il aboute une utilisation commerciale ; quelques utilisations commerciales peuvent ne pas faire appel à un segment de marché spécifique tandis que d'autres utilisations commerciales peuvent. Si la le-condition est de manière dégagée une violation de santés et sécurité, rejeter l'évaluation et la renvoyer au prêteur. S'il y a n'importe quel doute quant à la sévérité, rapporter la condition et soumettre le rapport terminé. Le prêteur doit libérer la condition et peut exiger une inspection ou rejeter la propriété. Pour ces conditions qui ne peuvent pas être réparées, comme l'emplacement factorise, la valeur évaluée est basé sur les conditions existantes.
B. TOPOGRAPHIE
Il y a des risques spéciaux provoqués par la topographie unique. Par exemple, les pentes, l'érosion du sol et les éboulements dénudés souvent compromettent la vendabilité des zones de flanc de coteau. En évaluant l'emplacement, considérer la terre et la boue glisse des propriétés contiguës, des roches en baisse et des avalanches. Ces occurrences sont associées aux qualités raides et doivent être considérées dans l'analyse d'emplacement.
C. AFFAISSEMENT
Le danger de l'affaissement est un risque spécial qui peut être produit dans une série de circonstances : > Là où des bâtiments sont construits sur non contrôlé remplissent ou peu convenable salir contenir les corps étrangers tels que le produit organique
> Là où le sous-sol est sujet instable et au patinage ou à l'expansion Dans des zones d'exploitation, considérer la profondeur ou l'ampleur des travaux dans la mine et l'emplacement de l'opération ou les arbres ou les tunnels abandonnés déterminer si le danger est imminent, probable ou négligeable.
Le priseur doit noter toutes les conditions promptement observables, qui indiquent des problèmes potentiels. Les signes comprennent la fissure ou les fissures dans le terrain, les fondations endommagées, les effondrements ou les problèmes de règlement.
S'il y a un danger d'affaissement, l'emplacement spécifique sera considéré inadmissible à moins que la preuve complète et satisfaisante puisse être fixée pour établir que la probabilité de n'importe quelle menace est négligeable. > S'il y a de preuve d'affaissement, la propriété est inadmissible. Marquer « OUI » la colonne dans VC-1 sous l'affaissement.
D. OPÉRATION ET PUITS ABANDONNÉS de PÉTROLE OU de GAZ
Le fonctionnement et les puits abandonnés de pétrole et de gaz posent des risques au capot, y compris l'incendie potentielle, l'explosion, la bombe et toute autre pollution.
1. Construction existante
Aucun logement existant ne peut être situé plus étroitement que 300 pieds d'un active ou d'un emplacement drilling prévu. Noter que ceci s'applique à la frontière d'emplacement, pas à l'emplacement bon réel.
2. Construction nouvelle ou proposée
Si un puits d'opération est situé dans une subdivision unifamiliale, aucune construction nouvelle ou proposée ne peut être établie à moins de 75 pieds du puits d'opération à moins que des mesures de réduction soient prises. Cette mesure est conçue : > Éviter l'ennui pendant l'entretien
> Diminuer les niveaux de bruit provoqués par le pompage
> Réduire la probabilité de la contamination par des flaques potentielles Le priseur doit examiner l'emplacement pour l'existence de ou n'importe quelle preuve promptement observable d'un puits.
3. Abandonné bien
Une lettre peut être obtenue à partir de l'autorité responsable dans le gouvernement national déclarant que le puits de sujet sans risque et de manière permanente a été abandonné. > Quand une telle lettre est fournie, un logement peut être localisé pas plus étroitement que 10 pieds du puits abandonné.
> Quand une lettre n'est pas fournie, le logement doit être situé au moins 300 pieds du puits abandonné. Le prêteur est responsable d'obtenir la lettre ; le priseur doit noter l'emplacement du puits et vérifier l'existence de la lettre.
4. Puits proposés, existants ou abandonnés de cas spécial -
Le gaz de sulfure d'hydrogène émis des puits de produit pétrolier est toxique et extrêmement dangereux. Le jeu minimum avec les puits de gaz aigres peut être établi seulement après qu'un technicien de pétrole a évalué le risque et les autorités de l'État ont concouru sur des recommandations de jeu pour la réglementation d'industrie pétrolière et pour des santés et sécurité publiques. > S'il y a de preuve promptement observable que les conditions existent, marquer « OUI » la colonne dans VC-1 sous l'opération et les puits abandonnés.
> Si une inspection par une personne qualifiée vérifie que la condition existe et est acceptable basée sur les normes définies ci-dessus, représenter la présence des puits dans l'évaluation de la propriété.
E. PUITS de NEIGE FONDUE
Un puits de neige fondue est un bassin en lequel la « boue » de percement est mélangée et circulée pendant le percement pour lubrifier et refroidir le peu de foret et pour affleurer des découpages de roche à l'opposé. La boue Drilling contient normalement de grandes quantités de bentonite - un produit très expansible de sol. Ceci a comme conséquence un emplacement avec le potentiel pour le grand changement de volume de sol et, en conséquence, les dégâts aux structures. Pour être habilités à l'assurance hypothécaire de FHA, tous les matériaux instables et toxiques doivent être enlevés et le puits doit être rempli de matériaux sélectionnés compacts. > Si une propriété est proposée près d'un active ou bien abandonnée, appel pour qu'une étude localise les puits et leur impact sur la propriété soumise.
> S'il y a n'importe quelle preuve promptement observable des puits de neige fondue, marquer « OUI » la colonne dans VC-1.
F. CIRCULATION DENSE
Grande proximité à fortement - les chaussées parcourues peuvent avoir un effet négatif sur la vendabilité et la valeur des emplacements en raison du bruit et du danger excessifs. Les propriétés reculant aux autoroutes ou à d'autres voies de communication qui sont fortement protégées ou où le trafic est bien en dessous de qualité et à une distance suffisante de la propriété peuvent ne pas affecter la valeur. Pour les niveaux détaillés d'acceptation de bruit, mettre en référence 24 CFR 51.103. > S'il y a bruit significatif ou états peu sûrs du trafic qui mettent en danger les occupants ou affectent la vendabilité de la propriété, marquer « OUI » dans VC-1. Typiquement, des risques du trafic ne peuvent pas être corrigés. Par conséquent, le priseur doit mesurer l'effet sur la valeur si la propriété est commercialisable. Ce réglage devrait être soutenu par des transactions comparables. Cette condition pourrait être la raison pour laquelle un prêteur rejette finalement la propriété. Ne pas rejeter les propriétés existantes seulement en raison de la circulation dense s'il y a de preuve d'acceptation dans le marché et si on s'attend à ce que l'utilisation du logement continue.
G. BRUIT ET RISQUES d'AÉROPORT
Des emplacements près, un aéroport peuvent être soumis au bruit et aux risques des avions à basse altitude. Les priseurs doivent identifier les propriétés affectées, réviser des cartes de découpe d'aéroport et conditionner l'évaluation en conséquence. Ne pas rejeter les propriétés existantes seulement en raison des influences d'aéroport s'il y a de preuve d'acceptation dans le marché et si on s'attend à ce que l'utilisation du logement continue. La position du HUD est que parce qu'on s'attend à ce que les propriétés sont en service et soient en service dans le futur proche, leur vendabilité devrait être l'indicateur le plus fort de leur acceptabilité. La vendabilité devrait représenter ce qui suit : > Régimes pour la future expansion des équipements d'aéroport
> Hausses estimatives du nombre de plans ou de vols using le terrain ou les pistes spécifiques
> La synchronisation et la fréquence du volume de vols
> Tous autres facteurs qui peuvent augmenter l'ennui de avoir le bruit excessif voisin d'aéroport Si les changements sont probables, le priseur doit prévoir n'importe quel effet nuisible que ces changements sont susceptibles d'avoir sur la vendabilité de la propriété. Le priseur devrait juger chaque situation sur ses mérites. Comparer l'effet de l'activité d'avions sur les charmes d'un emplacement particulier à d'autres emplacements qui sont : > Amélioré avec les structures semblables
> Considéré concurrentiel avec ceux situés dans le voisinage soumis
H. RISQUES SPÉCIAUX d'AÉROPORT
Le HUD exige que l'acheteur d'une propriété située dans une zone dégagée de piste/zone dégagée est conseillé que la propriété est située dans une telle zone et des implications liées à cet emplacement. Ceci comprend la possibilité que l'opérateur d'aéroport pourrait acquérir la propriété à l'avenir.
1. Construction nouvelle et proposée
La construction nouvelle et proposée dans des zones dégagées de piste (également connues sous le nom de des zones de protection de piste) aux aéroports civils ou dans des zones dégagées aux terrains d'aviation militaires sont inadmissible pour l'assurance de prêt hypothécaire à l'habitation. Les propriétés situées dans la zone potentielle I d'accidents aux terrains d'aviation militaires peuvent être habilitées à l'assurance de FHA à condition que la propriété soit compatible avec des directives de Département de la Défense. Pour plus d'information, voir les 24 CFR 51.303 (b). Si la construction nouvelle ou proposée se trouve en dessous de ces zones, marquer « OUI » dans VC-1.
2. Construction existante
Les logements existants plus d'un an sont habilités à l'assurance hypothécaire de FHA si l'acheteur estimatif reconnaît la conscience que la propriété est située dans une zone dégagée de piste/zone dégagée. Le prêteur fournira cette forme de révélation à l'acheteur. Pour un échantillon de la certification de la reconnaissance de l'acheteur, voir le manuel 4150.1, REV-1, chapitres de HUD 4-26 (a) et (b). > Noter si la propriété est dans une zone dégagée et conditionner l'évaluation sur la reconnaissance de l'acheteur.
I. PROXIMITÉ au GAZ À HAUTE PRESSION
Un logement ou une amélioration de propriété relative près du gaz à haute pression, des canalisations liquides de pétrole ou d'autres produits volatils et explosifs - tous les deux au-dessus de la masse et de la sous-surface doivent être situés en dehors de de la frontière externe de la servitude de canalisation. > Si la propriété est moins de dix pieds de distance, marquer « OUI » dans VC-1.
J. LIGNES À HAUTE TENSION AÉRIENNES de TRANSMISSION
Aucun logement ou amélioration de propriété relative peut être situé sur la distance de chute de technologie (conçue) de tout poteau, dominer ou ne pas soutenir la structure d'une ligne de transmission à haute tension, la tour de transmission de radio/TV, le plat de relais à micro-ondes ou la tour ou l'antenne parabolique (radio, câble de TV, etc.). Pour l'analyse de terrain, le priseur peut utiliser la hauteur de tour comme la distance de chute. Afin de ce manuel, une ligne de transmission électrique à haute tension est une ligne électrique qui transporte la tension entre une installation de production et une sous-station. Ces lignes sont habituellement de 60 kilovolts (kV) et plus grands, et sont considérées dangereux. Des lignes de la capacité de 12-60 kilovolts et ci-dessus sont considérées tension afin de ce manuel. Les lignes à haute tension ne comprennent pas la distribution et les tuyaux de service locaux. Les lignes électriques de basse tension sont des lignes de distribution qui fournissent comparateur le pouvoir aux ensembles immobiliers privés et aux équipements semblables. Ces lignes sont habituellement de 12 kilovolts ou moins et sont considérées un risque minimum. Ces lignes peuvent ne pas passer directement au-dessus de toute structure, y compris des syndicats de prix ferme, sur la propriété étant assurée par HUD. > Si la propriété est sur la distance inacceptable, marquer « OUI » dans VC-1.
K. FUMÉE, VAPEURS, BRUITS BLESSANTS ET ODEURS
La fumée excessive, le brouillard, les vapeurs chimiques, les odeurs nocives, les étangs ou les marais stagnants, le drainage extérieur pauvre et l'humidité excessive sont dangereux à la santé des occupants de voisinage et compromettent les cours en bourse de la propriété soumise. > Si ces conditions menacent les santés et sécurité des occupants ou la vendabilité de la propriété, marquer « OUI » dans VC-1. Si, cependant, l'ampleur du risque n'est pas dangereuse, représenter son effet en évaluation de la propriété.
> Comprendre d'autres facteurs qui peuvent affecter l'évaluation telle que des odeurs blessantes et des dispositifs laids de voisinage tels que des écuries ou des établissements.
L. INONDER les ZONES de RISQUE
Nomination des zones de risque spéciales d'inondation
L'agence Emergency fédérale de management (FEMA) détermine des zones de risque spéciales d'inondation dans tout le pays, (SFHA). Les émissions de FEMA inondent des cartes de frontière de risque pour indiquer ces zones dans un communauté. Un risque spécial d'inondation peut être indiqué comme zone A, ao, OH, Al-30, EA, A99, Vo ou Vl-30, VE ou V. > Seulement ces propriétés dans les zones « A » et « V » exigent l'assurance contre l'inondation.
> Les zones « B » ou « C » n'exigent pas l'assurance contre l'inondation parce que la FEMA indique seulement les zones « A » et 'V en tant que « zones de risque spéciales d'inondation. » Un rapport d'évaluation avec une indication positive dans une région de risque spéciale d'inondation (SFHA) active une condition d'engagement pour le remplissage d'assurance contre l'inondation. Le priseur doit mesurer l'effet sur la valeur, le cas échéant, pour des propriétés dans une carte indiquée d'inondation. Un prêteur rejettera une propriété dans quelconque d'entre ces circonstances : > Si la propriété est sujette à l'inondation fréquemment périodique
> S'il y a n'importe quel risque à la vie ou à la sécurité
> Si l'évasion à l'éminence ne serait pas faisable pendant l'inondation grave conditionne
Cartes de FEMA : Pour des copies des cartes de frontière de risque de l'inondation de la FEMA et des cartes de taux d'assurance contre l'inondation, contact :
Agence Emergency fédérale de management (FEMA)
Centre commercial de carte de FEMA
P.O. Boîte 1038
Jessup, DM 20794-1038
Téléphone : 1-800-358-9616 fax : 1-800-358-9620
Admissibilité des propriétés pour l'assurance de FHA
Le prêteur est responsable de déterminer l'admissibilité des propriétés dans des zones d'inondation, et compte sur la notation du priseur sur l'URAR.
1. Construction nouvelle et proposée
Le cas échéant une partie des améliorations de propriété essentielles aux valeurs d'une propriété et sujet aux dégâts des eaux sont situées dans le zone inondable de 100 ans, puis la propriété entière, améliorée et autrement, est inadmissible pour l'assurance hypothécaire de FHA à moins qu'une lettre d'amendement de carte (LOMA) ou une lettre de mise à jour de carte (LOMR) soit soumise avec le point de droit pour l'avenant. La construction proposée où des améliorations sont localisées, ou être situé, dans une région de risque spéciale indiquée d'inondation (SFHA) est inadmissible pour l'assurance de FHA. C'est vrai indépendamment de si la propriété est couverte ou sera couverte par assurance contre l'inondation à moins que le prêteur puisse fournir la preuve d'un LOMA, d'un LOMR ou de la preuve que la propriété n'est pas dans un SFHA. Pour les propriétés existantes situées dans un SFHA, faire la notation appropriée dans l'URAR. > Si les améliorations proposées sont situées dans un SFHA et il n'y ont aucun repère de LOMA ou de LOMR « OUI » dans VC-1 et renvoient l'évaluation non finie au prêteur jusqu'à ce que ces documents soient recherchés.
2. Construction existante
L'attitude et l'acceptation du marché déterminent l'admissibilité des propriétés existantes situées dans un SFHA indiqué. L'assurance contre l'inondation est exigée pour des propriétés admises pour l'assurance hypothécaire dans un SFHA FEMA-indiqué.
3. Condominium
L'association à la maison de propriétaires est responsable de maintenir l'assurance contre l'inondation sur le projet dans son ensemble, non chaque ensemble individuel. Le priseur doit vérifier l'emplacement d'un condominium dans le zone inondable et faire la notation correcte dans l'URAR.
M. RÉSERVOIRS de STOCKAGE STATIONNAIRES
Réservoirs de stockage stationnaires contenant des risques de pose de produit inflammable ou explosif au capot, y compris des risques d'incendie et d'explosions. > Si la propriété est à moins de 300 pieds d'un stationnaire, le réservoir de stockage contenant plus de 1000 gallons de produit inflammable ou explosif, l'emplacement est inadmissible. Marquer « OUI » dans VC-1 et renvoyer l'évaluation non finie au prêteur. | 
