Chapitre 9 - DÉVELOPPEMENTS ET CONDOMINIUMS PRÉVUS d'ENSEMBLE 9-0 DÉVELOPPEMENT PRÉVU D'ENSEMBLE (PUD)
Un PUD est défini en tant que mélangé-utilise le développement résidentiel des logements unifamiliaux conjointement avec des propriétés de maison de location, de condominium, de coopératif ou de ville. Un développement résidentiel devrait être traité comme PUD s'il a ces caractéristiques minimum : > Une association à la maison de propriétaire qui maintient le titre dans le droit ou un bail de longueur prescribed sur la zone comparatrice
> Adhésion obligatoire de tous les propriétaires d'ensemble (ou d'ensembles) dans l'association
> La droite de tous les propriétaires d'ensemble de participer par voix au fonctionnement de l'association
> Estimation soutenue par privilège des membres pour couvrir les frais d'exploitation budgétisés de l'association (des cotisations spéciales peuvent être manipulées différemment) Pour être habilité à l'avenant d'assurance, PUDs doit être approuvé par HUD. Le prêteur est responsable d'obtenir un numéro de cas de HUD pour s'assurer que le PUD est déjà approuvé. Le priseur devrait noter s'il y a un numéro de cas.
A. APPROCHE à la VALEUR
L'approche à la valeur pour un PUD est identique que l'approche à évaluer pour d'autres types de développements (voir le chapitre 4 de ce manuel). Fréquemment, cependant, aucune comparaison valide n'est disponible que des cours en bourse d'évaluation. Dans ces exemples, les priseurs devraient utiliser l'estimation des coûts de remontage dans l'évaluation. Estimer le coût de remontage d'améliorations, de coûts permis divers et de charges de vente les mêmes que n'importe quel chapitre 203 (b) cas. Si des propriétés dans les développements semblables dans la zone ont été vendues, alors les comparaisons directes sont possibles et l'approche comparative serait valide et devrait être utilisée.
B. ÉVALUATION de PRIX DU MARCHÉ
L'estimation du prix du marché d'un emplacement équivalent exige la considération de ces facteurs pas habituellement produits dans des évaluations ordinaires : > Considérer la taille de différents emplacements en approchant l'utilisation des zones comparatrices et des équipements récréationnels.
> S'il y a les développements semblables dans le voisinage, considérer une comparaison des zones comparatrices, y compris les agréments récréationnels.
> S'il n'y a aucun développement semblable, mettre plus d'accent sur le coût pour produire un emplacement semblable avec les équipements et les indemnités semblables.
> Distribuer le coût défendable pro rata pour maintenir les améliorations, les équipements et la terre comparateurs possédés par l'association du propriétaire à la maison à chaque emplacement dans le développement (subdivision) et pour l'ajouter à la valeur prévue.
> Pour réfléchir les agréments additionnels aux zones comparatrices, comprendre une évaluation sur le Marshall et la forme rapide 1007. Sur la ligne 32, la croix à l'extérieur « aménageant le coût en parc » et écrivent les agréments additionnels ».
> Considérer les frais d'entretien concernant des dispositions de pignon. Par exemple, noter si les avantages des dispositions de pignon sont niés par des frais d'entretien élevé.
> Avant d'effectuer la tâche, le test avec le prêteur pour s'assurer que le projet est sur une liste homologuée a maintenu par le centre de propriétaire de logement (HOC). Vérifier le poste d'URAR indiquant que la propriété est dans un projet de PUD.
9-1 CONDOMINIUMS
Un condominium est une forme de propriété de droit ou de lieu loué à long terme des ensembles ou des parties séparés de bâtiments multiunit qui prévoit le classement et l'enregistrement formels d'un intérêt divisé pour la propriété immobilière. Contrairement à un PUD, une action commune dans la propriété de la zone comparatrice fait partie de la propriété hypothéquée, et, constitue donc une mesure de la garantie reculant le prêt hypothécaire. L'intérêt de FHA est donc plus immédiat et direct en ce qui concerne les zones comparatrices des condominiums que ceux de PUDS. Avant d'effectuer la tâche, le priseur doit vérifier avec le prêteur pour vérifier que le projet est sur une liste homologuée maintenue par l'HOC ou par DE underwriter qui a exécuté une approbation de condominium de tache. Le priseur doit examiner le poste d'URAR indiquant que la propriété est dans un projet de condominium, et donc, habilité pour assurer l'avenant de FHA.
A. DÉFINITIONS
Hypothèque : un privilège couvrant un intérêt de droit ou l'intérêt loué à bail éligible pour un ensemble unifamilial dans un projet, avec un intérêt non réparti pour les zones comparatrices et les équipements servant le projet.
Ensemble de famille : un ensemble unifamilial comprenant l'intérêt non réparti pour les zones comparatrices et les équipements et zones comparatrices et des équipements restreints tels que peut être indiqué.
Zones comparatrices et équipements : les zones qui sont pour le plaisir d'utiliser-et des propriétaires des ensembles de famille ont placé dans le projet, y compris la terre, le toit, les murs principaux, les ascenseurs, les escaliers, les entrées, les halls, les parkings et le communauté et les équipements commerciaux.
Zones comparatrices et équipements restreints ou limités : les zones et les équipements ont limité à l'usage d'un ensemble de famille ou d'un numéro particulier des ensembles de famille.
Projet : une structure ou structures contenant quatre ensembles ou plus.
Conversion : la création du condominium en date de la date où tous les documents nécessaires pour créer un régime de condominium ont été enregistrés en vertu de la condition et/ou de la loi locale.
Locataire : l'occupant appelé dans le bail ou la convention de location d'une unité réceptrice dans un projet la date où : > Les documents de conversion de condominium sont correctement limés pour le projet, ou
> La date où on annonce les occupants par le management de l'intention pour convertir le projet en condominium, celui qui est plus tôt. L'organisme des véritables locataires : une association a formé par les locataires pour favoriser leur intérêt pour un projet particulier dont l'adhésion est ouverte de chaque locataire et dont les conditions s'appliquent également à chaque locataire.
Droit de condominium (estimation) : la répartition des charges comparatrices qui doivent être chargées à un propriétaire d'ensemble en quelque sorte d'être déterminées dans la déclaration ou les règlements. La charge peut comprendre des coûts pour des utilités sur différents ensembles et sur les bâtiments d'usage courant, les exigences de sécurité, les salaires pour des employés de l'association et les dépannages aux équipements comparateurs.
B. APPROCHE à la VALEUR
L'approche à la valeur pour un ensemble unique dans un projet de condominium est semblable à celle pour d'autres régimes de prêt hypothécaire à l'habitation. Comme dans d'autres évaluations de prêt hypothécaire à l'habitation, des indications de valeur des approches de comparaison de ventes et de capitalisation de produits sont développées et considérées (voir le chapitre 4 de ce manuel). L'approche de coût ne peut pas être effectuée pour un ensemble de condominium.
1. Approche de comparaison de ventes
Le priseur devrait obtenir des données de ventes à partir de tous les autres ensembles dans le projet et d'autres projets concurrentiels de condominium, y compris des réglages en raison des facteurs d'emplacement, comme : > Différences dans les vues à partir de l'ensemble
> Proximité aux zones de récréation (piscines, pavillions, courts de tennis, etc.)
> Proximité aux odeurs et l'ennui de la proximité d'incinérateurs à la proximité de zones de descendeurs ou d'ordures d'ordures aux pompes ou aux salles de chaudière bruyantes
Des réglages doivent également être faits pour ce qui suit :
> Différences dans les améliorations physiques dans le logement qui ont été apportées par le propriétaire-occupant
> Différences dans les préférences des acheteurs entre les planchers supérieurs et inférieurs et tous autres facteurs d'emplacement |
