Comment vendre votre exempt d'impôt à la maison Élevé-Apprécié (ou presque) par Diane Kennedy
Il a été de 10 ans depuis que le congrès nous a apporté la réduction à la maison d'exclusion de gain de propriétaire -- un des outils d'impôt-épargne les plus puissants et les plus utiles jamais donnés aux propriétaires à la maison. La réduction elle-même est simple : Si vous avez vécu dans votre maison pour deux sur les cinq années précédentes, vous obtenez un allégement fiscal quand vous la vendez. Si vous êtes mariée et vous une déclaration d'impôt limez commune les $500.000 premiers de gain (la différence entre ce que vous avez payé pour acheter la propriété et pour ce que vous l'avez vendu) que vous faites sur la vente est exempt d'impôt. Si vous êtes célibataire, vous obtenez un allégement fiscal sur les $250.000 premiers de gain. Dans ce que constitue la « vie » est assez souple, aussi. Ces deux années ne doivent pas être consécutives, ni vous devez physiquement vivre dans votre maison journalière. L'IRS te permet d'avoir des absences temporaires de votre maison tous les ans qui peut être jusqu'à 11.5 mois ! Vous pouvez littéralement acheter une maison, de phase dans elle pendant 2 ou 3 semaines par an pendant deux années et prendre l'exclusion exempte d'impôt entière de gain. Dans la plupart des cas, c'est une grande stratégie -- achat, prise pendant 2 années et vente, exempts d'impôt. Mais que se produit quand la quantité exempte d'impôt d'exclusion de gain est moins que le bénéfice que vous réalisez sur votre vente à la maison ? Parfois le circuit de moindre résistance est le meilleur circuit de tous. Simplement en vous prenant à la réduction d'exclusion de gain est l'épargne $75.000 sur les $500.000 premiers dans le bénéfice. Puisque vous avez possédé la propriété pendant plus d'une année, le bénéfice restant sera seulement imposé au taux de plus-values de 15 pour cent. Une autre option serait de convertir la maison en propriété locative en la vendant aux cours en bourse justes (FMV) en structure d'affaires vous pour posséder. Une société à responsabilité limitée anonyme (LLC) est un bon choix dans la plupart des conditions. Les avantages à cette option sont énormes. D'abord, vous obtenez toujours la réduction exempte d'impôt d'exclusion de gain quand vous vous vendez. En second lieu, votre maison devient une source de produits mensuels. Vous pouvez refinancer pour tirer quelques capitaux propres si vous avez besoin de eux pour l'achat d'une autre maison, et, selon combien de capitaux propres vous retirez, vous devriez encore pouvoir maintenir votre « nouveau » argent-écoulement de propriété locative, signifiant que le prix que vous le louez à l'extérieur pour la volonté soit toujours plus que les coûts pour le maintenir (hypothèque, assurance, utilités, etc.). Vous obtiendrez toujours l'indemnité de la plus-value, quoique le marché n'apprécie pas en tant que rapidement plus. Troisièmement, parce que votre LLC a payé FMV, il obtient l'indemnité du « avancent » dans la base, signifiant que le prix de ventes est la nouvelle base. C'est important, parce qu'une propriété d'investissement peut faire quelque chose que votre résidence personnelle ne peut pas : Déprécier. La moins-value est peut-être la raison de numéro un (ou peut-être numéro deux) d'entrer dans des immobilières. Le gouvernement regarde des immobilières (les constructions, pas les terrains) en tant que quelque chose qui entre vers le bas en valeur. Tellement chaque année le bâtiment vaut un peu moins que l'année avant. Après une certaine période (27 ans pour le film publicitaire, 39 ans pour résidentiel) le bâtiment a déprécié à zéro. En pratique, ceci signifie que votre LLC peut prendre une réduction annuelle de moins-value contre la base. C'est pourquoi pouvoir avancer la base à FMV courant est une si bonne chose -- votre LLC a une base beaucoup plus grande à déprécier contre. La moins-value ne te coûte pas un dixième de dollar, l'un ou l'autre -- est il ce que nous appelons des charges « fantômes » -- quels moyens il est créé sans vous devant dépenser n'importe quel argent, d'abord. La moins-value est juste une des réductions que vous pouvez maintenant réclamer par votre LLC. Il y a des centaines de d'autres. Mais parce que la moins-value est des charges fantômes, elle peut avoir un impact énorme sur votre loi d'imposition à la fin du jour. La moins-value cotise souvent au LLC rapportant une perte de papier à la fin de l'année, qui peut être employée pour compenser vos produits W-2 personnels, signifiant que votre facture de cirpp descendra, aussi. Pourtant quoique le LLC indique une perte de papier, elle fait réellement à argent pour vous chaque mois. Ainsi vous obtenez un allégement fiscal énorme payé d'avance avec l'exclusion de gain, une source continue de produits passifs (du loyer) qui sont imposés à un taux inférieur que W-2 les produits gagnés, une source géante des réductions, une perte de papier potentielle qui réduira plus loin vos produits W-2 (et impôts), et vous obtenez de maintenir le contrôle de la propriété et l'indemnité de sa plus-value continue. Quel n'est pas d'aimer ? | 
