Ventes courtes - un guide pour des investisseurs de forclusion - partie Cependant vous la faites vous rappelez juste que vous devez avoir l'argent comptant pour clôturer l'affaire
dans le délai a imposé par le prêteur. Vous aurez rarement le temps pour obtenir
argent d'hypothèque par des moyens conventionnels.
Maintenir dans l'esprit qui après vous épongent l'emprunt escompté et payent
les coûts fermants de l'acheteur vous aurez la difficulté vers le haut et des frais de vente. Calculer
ce que vous pouvez payer pour répondre à l'emprunt considérant n'importe quels dépannages, coûts et closing
coûts. Le chiffre de profit tombera probablement quelque part de 40% à 60% de
quantité possédant actuellement. Commencer le bas et négocier vers le haut, au besoin.
Du résultat du calcul ci-dessus soustraire ce que vous estimez tous
les coûts seront d'acheter et revendre la propriété. Ces coûts comprendront la réhabilitation,
légal, closing, impôts, intérêt, de l'argent comptant au vendeur et toute autre chose qui vous
doit payer.
Autoguider la valeur $120.000
Prêter l'équilibre 111.000
Offre 60.000 de profit
Après le paiement le prêteur $60.000 vos capitaux propres seraient $60.000 (si à la maison
vendu pour de pleins cours en bourse). De ces capitaux propres $60.000 vous devez déduire tous les coûts à
arriver à votre potentiel prévu de bénéfice.
Faire attention au sujet de faire votre première proposition extrêmement - basse. Vous ne voulez pas à
perdre votre crédibilité en tant que personne qui est sérieuse au sujet d'arranger un profit.
Maintenant que vous avez une idée au sujet de la façon dont cette opportunité fonctionne nous avez laissés partir
par les trois manières que les prêteurs seront d'accord sur des profits escomptés d'emprunt :
1. LA REMISE
Vous trouvez une forclusion à la maison de revêtement de propriétaire qui a peu ou pas de capitaux propres dedans
leur maison. Vous vous expliquez pouvez pouvoir acheter la maison si vous pouvez convaincre
le prêteur pour te donner une coupure sur la quantité due sur l'emprunt.
Vous devez être upfront et dire au propriétaire à la maison exactement ce qui continue et
ont lui/eux signe une convention de ventes.
Si le propriétaire à la maison sait (ou penser ils savent) la quantité due sur l'emprunt
vous pouvez utiliser 50% de ce numéro pendant que votre coût d'aquisition pendant que vous complétez
contrat d'achat. Ce numéro peut être réglé avec une modification sur
la convention après vous parlent au représentant de réduction et découvrent le véritable chiffre de profit.
En ce moment vous voulez juste obtenir le propriétaire à la maison commis à l'affaire.
Obtenir chacun qui est sur le titre pour signer le contrat d'achat avant vous
entrer en contact avec le département de réduction.
Ces propriétaires à la maison sont sous beaucoup d'effort et vous ne voulez pas dépendre
sur une convention verbale et les faire alors soutenir juste comme l'affaire est prête
pour entrer dans l'engagement.
Les propriétaires à la maison doivent être dits qu'ils n'obtiendront rien à la fin ! Ils
doivent comprendre que l'affaire sera vide si vous ne pouvez pas frapper une affaire acceptable
avec le prêteur. (À moins qu'elle serait pratique pour acheter la maison du
propriétaire à la maison sur « sujet » à l'affaire.)
Pour se protéger, la convention d'achat que vous vous préparez au
les signatures des propriétaires à la maison doivent contenir une clause comme « cette convention est
contingent sur le prêteur acceptant un profit escompté d'emprunt acceptable pour
acheteur. »
Maintenant vous - l'investisseur - appelez le département de la perte-réduction du prêteur,
obtenir l'OK du représentant de réduction que le prêteur considérera a
le profit escompté offrent et alors vous immédiatement envoyez ou envoyez par fax par durant la nuit
la livraison « autorisation une forme de révéler information financière » au fonctionnaire
vous avez juste parlé avec.
Le représentant ne te parlera pas au sujet de l'emprunteur particulier
situation jusqu'à ce que vous envoyiez l'autorisation signée par les emprunteurs. Quelques prêteurs
exiger que les signatures d'autorisation soient faites certifier devant notaire. Demander le représentant de réduction si
c'est nécessaire. Après que l'autorisation ait été reçue le représentant est
libérer pour discuter avec vous l'état actuel de l'emprunt. Vous pouvez apprendre le profit
balance de l'emprunt. Ce sera votre point de départ.
Autorisation à l'information de déblocage
L'autorisation a daté ce jour de ______ du _____________, 20________
Emprunteurs : ___________________________________________________
Numéro d'emprunt : ____________________________________
Propriété : _____________________________________
: ________________________________________________________
D'I/We unterzeichnet par la présente vous autorisent à l'information de déblocage concernant ce qui précède
emprunt référencé au ______________________________________________________
et/ou leurs agents/attribue. Cette forme peut être reproduite en blanc et ou être envoyée par l'intermédiaire de
transmission de fac-similé. Cette autorisation est une autorisation de prolongation pour lesdites personnes
pour recevoir des informations sur mon emprunt, y compris des reproductions de toutes les notices m'a envoyé
concernant mon emprunt.
Emprunteur
SSN : ________________________
_
Emprunteur
SSN : ________________________
_
* * *
Aussitôt que possible après réduction le représentant a reçu l'autorisation
réclamer et demander la somme d'argent qu'elle prendra au profit l'emprunt.
Expliquer alors que vous essayez d'aider le propriétaire de M. et de Mme Home hors d'a
la tache serrée en achetant leur maison, mais vous ne peut pas la faire avec la quantité du dollar de
équilibre d'emprunt. Préciser que la maison est en état terrible et a besoin d'étendu
réparer le travail…
- ou une usine d'engrais s'est déplacée proche près et les valeurs à la maison sont descendues…
- ou il y a eu un saut dans le taux de criminalité de voisinage qui effectue
valeurs…
- ou la porte à côté à la maison est maintenant une coquille de grillage et l'emprunteur ne peut pas trouver
a
acheteur…
.
- Ou celui qui les conditions soient qui devraient être portées à la connaissance du prêteur.
Il n'est pas utile d'indiquer que vous êtes un investisseur d'immobilières. Le prêteur est
non intéressé en aidant n'importe qui réaliser un bénéfice sur la maison. Expliquer juste cela
vous êtes prêt à acheter, mais cela les propriétaires de maison a besoin de l'aide du prêteur dans la vente
la maison et celle que vous leur enverrez par fax ou fournirez durant la nuit votre offre. Demander ce qui
l'information que vous devriez envoyer au représentant dans votre offre de profit d'emprunt.
Maintenant que vous savez combien doit sur le plein montant de l'emprunt
équilibre vous pouvez remplir votre une convention de ventes avec les propriétaires à la maison.
Le coût d'aquisition sera la quantité que vous offrez le prêteur au profit
l'emprunt. Si le montant de l'emprunt est $110.000, votre coût d'aquisition pourrait être
$60.000.
Lenders n'acceptera pas un contrat de ventes qui indique que le vendeur à la maison est
réception de l'argent. Pourquoi devraient-elles ? Si le prêteur prend une perte sur l'emprunt
pourquoi l'emprunteur devrait-il obtenir du l'argent comptant ?
Lenders n'acceptera pas un contrat de ventes qui indique que le contrat peut être
attribué. Si vous prévoyez sur renverser la propriété vous devrez s'charger de l'a
fin de double, de sorte que la division de réduction ne se rende pas compte de votre régime. Il y a
rien immoral au sujet de faire la double fin. Le prêteur aura besoin seulement de cela
le contrat ne pas être assignable. Dès que votre engagement avec le prêteur se fermera
ils sont épongés et votre engagement à eux est mis fin.
Se rendre juste compte que les personnes de réduction ne veulent pas voir n'importe qui
gagner évidemment l'argent sur quelles de leurs affaires escomptées.
(A non jamais mis à vendre le signe devant la propriété jusqu'à après l'engagement se ferme.
le prêteur souvent fera inspecter à quelqu'un la propriété. Ils pourraient apprendre que vous
avoir la maison à vendre à la pleine valeur. Cela tuerait l'affaire de remise.)
Le plus souvent vous voudrez donner de l'argent comptant au vendeur. Vous devez faire ceci
sous la table, comme on dit. Ils ne peuvent recevoir aucun argent hors de l'engagement.
Vous pouvez avoir une convention verbale avec eux de payer des services fournis.
Le service a pu être quelque chose comme transporter loin tout le détritus trouvé sur
propriété. Ce serait une convention confidentielle entre vous et le vendeur.
Combien pour les donner ?
C'est jusqu'à vous et à la quantité de bénéfice dans l'affaire. Quels d'où
$500 à $2.000 pourraient être raisonnables ?
Si l'affaire est avec succès remplie, à vous fermer doit déposer $60.000
dans l'engagement, plus les coûts de l'acheteur habituel de se fermer. Les $60.000 est
quantité brute que le prêteur recevra. Le prêteur prendra quelque chose au filet moins ensuite
paiement des coûts fermants du vendeur.
L'ENSEMBLE DE MESURES
Vous devez présenter votre offre de profit au prêteur d'une façon organisée.
Préparer un ensemble de mesures pour envoyer au prêteur qui soulignera les besoins urgents d'a
profit escompté d'emprunt pour faciliter la vente de la maison. Le premier poste dans
l'ensemble de mesures devrait être une lettre d'intention. Cette lettre énonce la « toute la » quantité incluse
vous offrez au profit l'emprunt.
Dans la lettre vous énumérez tout que vous incluez dans l'ensemble de mesures.
Se rappeler, vous avez demandé au représentant de réduction d'emprunt quelle information cela
vous devriez leur envoyer. La lettre témoin en dessous des listes ce qui quelques prêteurs
exiger.
* * *
Financier atlantique de Pacifica
Menton de Ms.June, réduction de perte
Cercle 1234 de pêcher
Atlanta, GA 7000
Concerner : Emprunt #9432B7759
Chère Mme Chin :
Comme j'ai expliqué dans notre brève conversation téléphonique du 26 janvier,
Je me suis contracté pour acheter la maison de Ramon et de Linda Gomez.
Vous maintenez leur note d'hypothèque et une notification de forclusion
a été enregistré contre leur maison à l'avenue est de 6167 W.
,
dans la mauvaise eau, AZ 85000.
Mon offre est l'argent comptant $60.000 comme paiement dedans intégral, inclus de
tous les droits, impôts, etc. Je suis disposé à me fermer en 30 jours ou
moins. Mon offre est dépendante de Pacifica Océan atlantique
Être financier d'accord sur escompté épongent et ce PAF
renonce à n'importe quel jugement possible d'insuffisance contre
emprunteurs.
M. Et Mme Gomez doivent bien plus que la propriété vaut
en son état actuel. Leur mandataire les conseille
pour limer la faillite, mais eux ont accepté de me permettre de demander
vous pour une remise d'emprunt, de sorte que je puisse acheter la maison. Cela
leur permettrait de commencer à réparer leur financier
situation et sauf eux d'une forclusion.
La propriété a besoin de travail étendu pour l'apporter jusqu'à
normes de voisinage. Si vous examinerez l'inclus
des ventes comparables pour la zone vous verrez cela considérant
le coût de dépannages nécessaires M. et Mme Gomez doivent
considérablement plus que la propriété est maintenant valeur.
Les documents suivants sont compris dans ce publipostage :
1. Une copie du contrat d'achat/de convention de ventes.
2. HUD-1 (ou feuille nette)
3. Lettre du propriétaire à la maison.
4. Photos de la propriété.
5. L'évaluation de l'entrepreneur des dépannages.
6. Ventes comparables.
7. Épreuve de lettre de fonds.
8. Détails d'engagement.
Vous allez bien conscient du fait que le temps soit de l'essence en cela
question. Il est mon désir sincère que vous trouvez mon offre
acceptable. Votre réponse expédiée nous permettra de nous fermer
la vente et te payeront la quantité convenue dès que
possible.
Sincèrement,
(Votre signature)
C'est une lettre témoin. Il n'y a aucun format required pour cette lettre d'intention
ou lettre d'accompagnement. Être juste sûr qu'il est clair et facile de comprendre.
* *
*
« Mon offre est l'argent comptant $60.000 comme paiement dedans intégral, inclus de tous les droits, impôts,
etc. » en effet, quand le prêteur accepte cette offre ils font un pas dans
chaussures du vendeur en ce qui concerne des coûts fermants. Au closing
le prêteur devra payer tous les coûts habituellement payés par le vendeur.
« Inclus de tous les droits » signifie que tous coûts que le prêteur doit payer pour clôturer
sortira des $60.000 que vous déposerez dans l'engagement. Vous n'êtes pas
en étant d'accord sur le profit l'emprunt et payer en plus les coûts fermants du prêteur.
Il peut y avoir des affaires où vous payeriez ces coûts s'il y a lieu, mais
beaucoup de prêteurs ne s'attendent pas à ce que vous fassiez cela. Expliquer juste dans la lettre d'intention
et dans la convention de ventes avec le propriétaire à la maison ce la quantité du dollar au profit
l'emprunt est « tout inclus ».
Vous, naturellement, serez responsable de tous les coûts fermants habituellement payés
par l'acheteur. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
