Ventes courtes - un guide pour des investisseurs de forclusion - partie Pour assurer la division de la réduction du prêteur que vous êtes capable de se fermer
la vente c'est une bonne idée de comprendre une épreuve des fonds. Ceci peut être une lettre de
votre banque, de votre bailleur de fonds dur ou d'une copie de votre banque mensuelle ou
rapport de courtage.
Dans l'ensemble de mesures être la convention de ventes et l'évaluation de l'entrepreneur
des coûts pour des dépannages a dû entrer la maison dans très des bonnes conditions. Vous voulez
le prêteur pour les savoir que ce n'est pas une propriété veulent posséder. Énumérer le chaque
dépannage possible les besoins de propriété. Être très détaillé avec votre liste :
Tapis $1.900
Peindre l'intérieur $1.750
Peindre l'extérieur $2.500
Réparer le porche $1.350
Changer le toit $1.700 de garage
Deux nouvelles portes intérieures $280.00 de pièce
Dépannage $195 d'arroseuse
Dépose $550 d'arbre
Gouttières $1.200 de pluie
Nouveau revêtement de sol $3.100
Etc.
Vous pouvez faire préparer à un entrepreneur la liste de dépannages ou vous pouvez obtenir
Le coût estimatif de l'entrepreneur de formes de dépannages à partir d'un magasin de fourniture de bureau et font
il vous-même. Nous avons fait notre propre forme à partir d'un exemple que nous avons trouvé sur l'Internet à :
http://www.amosprint.com/contractors/forms/215lg.GIF
Si vous préparez les magasins d'amélioration de l'habitat de visite d'évaluations vous-même comme
Lowes et Home Depot pour obtenir des prix des matériaux et des montages. Travail d'évaluation
coûts.
Prendre les moindres photos possibles flatteuses de n'importe quels dégâts à l'extérieur et
intérieur de la maison. S'il y a d'ordure en cour s'assurer qu'elle est visible dans
photos.
Pourriez vous vider le détritus en cour, mettez les écrans déchirés de fenêtre, garez a
à l'extérieur rouillée voiture sur la pelouse ? Oui, vous pourriez faire cela pour vos photos et pour
inspection que le prêteur commandera probablement… MAIS elle est malhonnête ! Ne pas la faire.
Prendre la photo dans une fin de l'après-midi où la lumière est faible et les ombres sont dures
et obscurité. Inviter le propriétaire à la maison à quitter la pelouse unmowed, des arbres et le frotte
untrimmed. Les chances sont l'état de la maison sembleront déjà négligées
sans votre aide. Il n'y a aucune raison trichent à à l'extérieur et à l'extérieur. Vous trouverez l'abondance de
affaires profitables sans prêteurs trompeurs. Il est trop importante faire votre réputation
cela.
La plupart des maisons où les propriétaires rencontrent des problèmes financiers ont
négligé. Les propriétaires n'ont pas l'argent ou la condition de l'esprit pour faire attention
de l'entretien ordinaire. Dans certains cas vous travaillerez avec de plus nouvelles maisons
et elles n'ont pas eu une chance d'indiquer beaucoup d'âge. Faire le meilleur que vous pouvez dedans
trouvant les problèmes et les pailles qui prendront l'argent pour corriger. Maintenir vos yeux ouverts
pour tout ce qui pourrait diminuer la valeur de la maison.
C'est une bonne idée de préparer une « lettre de difficultés » pour le propriétaire à la maison signer.
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Financier atlantique de Pacifica
Dr. 123 du nord occidental
Trou de pot, WV 99999
Bonjour,
Veuillez agréer ma demande d'un profit escompté d'emprunt sur le mon
prêt immobilier. Pour les trois derniers mois j'ai essayé de me vendre
ma maison sans succès.
Aucun agent d'immobilières ne prendra ma liste. Ils m'indiquent cela parce que
de l'état de ma maison, la somme d'argent qu'elle
prendre pour faire des dépannages et les valeurs d'une propriété en baisse dans le mon
le voisinage là n'est aucune manière qu'ils pourraient trouver un acheteur
à un prix qui me permettrait d'éponger votre emprunt.
J'ai récemment perdu mon travail et en raison de mon épouse médicale
les factures I sont tombées derrière dans les paiements sur tout mon crédit
cartes et d'autres créances.
Je suis un charpentier et le bâtiment dans cette zone est venu à
a
se tenir toujours. Pour trouver le travail que je me déplace à la Californie et dedans
avec la famille de mon frère.
J'ai accepté l'offre de M. Homer Homebuyer's de $60.000 pour
ma maison. Vous veuillez agréer cette quantité comme paiement dedans
complètement pour l'argent je dois votre compagnie.
Je t'envoie mon relevé de compte plus récent et tard
notifications sur des emprunts par la carte de crédit et automatiques. Également trouvaille
a
notification d'arrêt de mon travail. Sans votre coopération
I
peut être forcé de considérer la faillite.
Veuillez m'aider,
Propriétaire à la maison dévasté
(Ce qui précède est juste une lettre témoin pour donner une idée de quoi écrire. Avoir
autoguider le signe de propriétaire il. Si le propriétaire à la maison est capable vous pouvez expliquer ce qui est nécessaire
et les faire l'écrire dans leur propre main.)
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Obtenir les ventes comparables pour des maisons dans la zone. Il y a beaucoup d'emplacements sur
Internet où vous pouvez obtenir des ventes à la maison comparables récentes à aucun coût. Faire a
rechercher sur Google.com « des ventes à la maison comparables » ou « des valeurs à la maison ». Quand
vous compilez votre suppression de liste le plus cher. Vous voulez honnêtement à l'emphase
que la maison en son état courant vaut loin moins qu'est dû sur
prêt hypothécaire.
Yahoo offre librement des « comps ». Voici un exemple où vous pouvez facilement voir cela
vous supprimeriez n'importe quel prix plus de $100.000 avant d'envoyer la liste au représentant :
http://list.realestate.yahoo.com/re/homevalues/
L'année de pieds carrés de date de ventes des prix de ventes d'adresse de propriété a établi
BOIS DE ROSE 99.790 DE 11931 W 02/28/2000 1750 1995
11926 W CORRINE 102.000 11/29/2001 1000 1995
BOIS DE ROSE 99.610 DE 11943 W 02/24/2000 1750 1995
11942 W FLORES 103.630 02/23/2000 1750 1995
BOIS DE ROSE 99.810 DE 11920 W 03/02/2000 1750 1995
ASTER 95.530 DE 11918 W 03/21/2000 1750 1995
BOIS DE ROSE 123.900 DE 11932 W 12/07/2000 1750 1995
PAVOT 94.000 DE 13018 W 02/23/2001 1000 1995
DAHLIA 101.420 DE 11935 W 03/15/2000 1750 1995
DAHLIA 106.090 DE 11947 W 03/16/2000 1750 1995
BOIS DE ROSE 100.730 DE 11928 W 03/02/2000 1750 1995
11799 W 99.900 02/08/2001 1500 1995 COLOMBIN
11930 W CORRINE 96.020 03/09/2000 1750 1995
11938 W CORRINE 99.890 03/09/2000 1750 1995
12244 W 99.500 06/26/2001 1000 1995 COLOMBIN
BOIS DE ROSE 101.000 DE 11927 W 06/25/2001 1000 1995
Ne faire rien malhonnête, soulignent juste les problèmes avec la propriété
et les raisons pour lesquelles le prêteur ne devrait pas vouloir remplir une forclusion et
prendre les maux de tête de posséder la maison.
Le B.P.O. (opinion des prix de courtier) est le célibataire la plupart de part importante de
procédé de vente courte. Il est critique que vous « influenciez » le BPO. Pour accélérer
demande de procédé d'offre que le prêteur avancent et commandent le BPO. Le prêteur
peut être peu disposé à dépenser l'argent supplémentaire pour commander le BPO jusqu'à ce qu'ils reçoivent
de vous les composants réalisés de « ensemble de mesures ».
Trop d'investisseurs ont mis des prêteurs pour travailler BPOs de commande et puis
ne jamais remplir l'ensemble de mesures d'offre. Lenders peut être peu disposée à commande le salaire pour a
BPO ceci en avance dans la négociation. Si vous pouvez convaincre le représentant de réduction de perte à
commander le BPO tandis que vous recueillez le reste de l'ensemble de mesures d'offre qu'il sauvera
heure pour tous les deux vous et le prêteur.
Le prêteur engagera un priseur ou un agent d'immobilières pour aller à la maison et
déterminer la valeur de cette propriété…. c'est comment le BPO est créé. Faire
sure vous êtes la personne de contact qui les rencontre à la maison. Être à ce moment-là
sure vous avez préparé une liste de quelques comparables bas (« comps »). Votre but est
pour présenter quelque preuve vous puissiez qui influencera faire de personne
inspection pour soumettre le BPO le plus bas possible.
Dans votre conversation avec bidon de représentant de réduction le votre demander si vous
comprendre la documentation de pourquoi le propriétaire à la maison est financièrement affligé. Cela
a pu comprendre la notification de l'arrêt de son travail, papiers de divorce, factures médicales,
la mort d'un salarié… celui qui il prenne pour convaincre le prêteur qui ceci
l'emprunteur ne peut pas effectuer des paiements. Si le propriétaire à la maison avait considéré
la faillite, comprennent cela. Tout qui entre dans la « lettre de difficultés ».
Un autre poste ne devrait pas être négligé. Se rappeler dans l'exemple
au-dessus de nous avons dit que les $60.000 que le prêteur reçoit car le profit est une figure brute.
Hors de celui il devra payer certains coûts de règlement. Le prêteur veut à
savoir ce qu'au filetil prendra hors de la quantité de profit ? En d'autres termes, combien d'argent comptant
il finira vers le haut avec après que l'affaire se ferme.
Bien que vous n'achetiez pas la maison du prêteur, il fait un pas dans
les chaussures du vendeur à la maison jusque payer le closing habituel du vendeur
coûts. Ce qu'il reçoit après le paiement de ces coûts est son « filet ».
Dans l'ensemble de mesures vous envoyez au prêteur/au mitigator que vous devriez joindre a
rapport fermant projeté… une liste spécifiée de créances et de crédits.
le rapport qui mieux est compris par le prêteur est un HUD-1. Il y a très
service en ligne accessible qui rend préparant un HUD-1 très simple. Vous
le trouver chez www.EasyHud.com.
Obtenez-vous l'image ici ? Vous voulez convaincre le prêteur qui sien
la meilleure ligne de conduite est d'escompter cet emprunt avant qu'il perde bien plus d'argent
et finit vers le haut avec une propriété de problème.
Dans l'ensemble de mesures que vous envoyez au prêteur vous inclurez :
Votre lettre d'accompagnement/lettre d'intention
Convention de ventes/contrat
HUD-
1
Ventes à la maison comparables
Lettre de difficultés.
Coût estimatif de dépannages (avec des photos si pratique)
Épreuve de lettre de fonds de votre source d'argent,
Nom de compagnie ou de mandataire où l'engagement a été ou sera ouvert.
Toute documentation qui soutiendra l'incapacité du propriétaire à la maison de payer (si
required)
.
Le représentant de réduction peut demander que d'autres postes soient ajoutés à la liste.
Maintenant vous envoyez par fax ou mettez les pages dans une chemise et envoyez l'ensemble de mesures près
la livraison durant la nuit au représentant de réduction. Dans votre première conversation avec
le représentant soit sûr que vous obtenez le numéro et la prolongation de téléphone, le numéro de fax et expédition
adresse, aussi bien que le nom du représentant ou de la personne à qui vous devez envoyer
l'ensemble de mesures s'il est quelqu'un autre que la personne vous parlez avec.
Être toujours plaisant dans ces rapport d'affaires. Se rappeler que c'est juste des affaires
et il n'y a rien personnel entre vous et le représentant.
C'est le travail du représentant d'aider à faire le travail d'affaire. Lui ou lui est
le fonctionnement dans les directives et les politiques a imposé à lui par
compagnie. Elles veulent faire la meilleure affaire qu'elles peuvent, mais elles veulent également à
protéger la compagnie contre ajouter une autre propriété de problème à leur liste de vrai
Le patrimoine a possédé.
Le représentant peut être disposé à répondre à certaines questions au sujet de ce qui
documentation elles vous préféreraient comprennent dans l'ensemble de mesures que vous leur envoyez.
Demander.
Pourriez-vous demander ce que le chiffre le plus bas elles accepterait pour le profit d'emprunt ?
Oui, vous pourriez demander, mais ne vous attendez pas à une réponse. Sans compter que s'ils te donnent a
numéroter qui est plus alors vous peut les payer pourrait le trouver difficile à négocier vers le bas
de là.
Après que le représentant de réduction indique ils pourraient faire une affaire de remise, mais avant
vous envoyez l'ensemble de mesures, demandez à votre compagnie de titre de te donner un titre préliminaire
rapport. Vous pouvez trouver d'autres privilèges contre la propriété qui devrait être
escompté dans des négociations séparées avant que vous pourriez accepter d'acheter la propriété.
Après que vous envoyiez l'ensemble de mesures avec votre offre vous pouvez constater que
le représentant parera votre offre. Vous pouvez accepter le compteur ou vous pouvez
offrir un chiffre de compromis. Ils peuvent avoir une certaine pièce pour la négociation. Si elle obtient
jusqu'à elle vous pouvez juste dire, « je déteste pour marcher à partir de ces personnes, mais mon
la dernière offre est le meilleur que je peux faire. Veuillez agréer la, parce que je peux vous assurer cela
c'est une propriété que votre compagnie ne voudra pas posséder. Le propriétaire à la maison peut avoir
aucun autre recours mais faillite. »
Quand le représentant de réduction accepte votre offre OBTENIR
ACCEPTATION DANS L'ÉCRITURE. Demander au représentant d'expédier l'acceptation à vous ou de l'envoyer par fax
à vous. Quand vous la recevez être sûr que la quantité de profit d'emprunt est « tout incluse » et
libère le propriétaire à la maison de n'importe quel engagement d'insuffisance.
Souvent vous recevrez un appel de la division de réduction vous disant votre
l'offre est acceptée et ils t'envoient une lettre d'acceptation avec des détails.
la lettre peut regarder n'importe quoi de pareil :
PAYER OU MOURIR FINANCICAL
Ruelle 1234 de penny
Envoyer l'argent comptant, TX
RE : Emprunt #0000003
Chère Mme Homebuyer,
Payer ou mourir accepte par la présente d'accepter votre offre de $60.000 à
libérer son privilège sur la propriété ci-dessus référencée.
Les fonds doivent être câblés et reçus plus tard que le 7 juin,
2005.
L'agent fermant est exigé pour entrer en contact avec notre bureau sur
échéance pour indiquer comment les fonds seront
transféré à notre bureau. Payer ou mourir fournira
a
satisfaction de la créance.
L'agent fermant doit fournir une copie du closing de HUD
rapport pas plus tard que 24 heures avant de se fermer.
Cette convention sera rapportée à l'agence de renseignements commerciaux As
« arrangé » et le salaire ou meurent renonce à n'importe quel jugement d'insuffisance
contre l'emprunteur.
Sincèrement, Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
