Ventes courtes - un guide pour des investisseurs de forclusion - partie Réduction de perte
Les phases :
1. Trouver des capitaux propres de non à la maison dans la forclusion.
2. Expliquer l'affaire au contrat de ventes de propriétaire et de signe.
3. Entrer en contact avec le représentant de réduction et envoyer l'autorisation.
4. Demander le représentant le chiffre de profit d'emprunt et où envoyer l'offre de remise.
5. Obtenir le rapport préliminaire de titre.
6. Être en pourparlers les remises avec d'autres supports de privilège (au besoin).
7. Amender le contrat de ventes signé avec votre offre d'achat.
8. Remonter l'ensemble de mesures pour la considération du représentant de réduction.
9. Recevoir la réponse affirmative du représentant dans l'écriture.
10.Start engagement, fonds de dépôt de garantie, fin.
Maintenant vous comprenez comment un emprunt pourrait « être escompté ». C'était le #1
méthode que les prêteurs pourraient offrir aux propriétaires à la maison affligés. Méthodes #2 et #3
être semblable, mais différent.
2. LA VENTE COURTE
Vous contactez le prêteur et demandez s'ils escompteront l'emprunt. Ils disent le non, mais
qu'ils considéreront « une vente courte ».
Avec une vente courte le représentant de réduction peut dire qu'ils peuvent seulement
avoir affaire directement avec l'emprunteur/propriétaire à la maison. Dans ce cas demander le téléphone
numéroter le propriétaire à la maison doit appeler pour obtenir le roulement de bille.
En négociant une vente courte au lieu de vous remontant un ensemble de mesures à
envoyer au prêteur, le prêteur enverra un ensemble de mesures au propriétaire à la maison. Dans certains
des cas vous pouvez expliquer au téléphone que vous aidez le propriétaire à la maison et
ils te permettront de demander que l'ensemble de mesures soit envoyé au propriétaire à la maison.
L'ensemble de mesures de vente courte aura un certain nombre de pages et est quelque chose comme
ensemble de mesures des documents qu'un emprunteur doit remplir en s'appliquant pour un emprunt. Vous
peut aider le propriétaire à la maison à compléter l'information requise sous chaque forme.
L'information demandée est conçue pour s'avérer au prêteur qui
le propriétaire à la maison vraiment fait face à une crise financière et doit être laissé éponger
emprunt à une remise s'ils doivent avoir n'importe quelle possibilité de vendre la maison.
Suivre juste les sens dans l'ensemble de mesures de vente courte. Comprendre n'importe quoi du
« escompter » la méthode vers laquelle vous sentir aiderez à déplacer le représentant de réduction
acceptation de votre offre.
Le prêteur peut demander une convention de liste d'un courtier d'immobilières. Ils
vouloir voir que le propriétaire à la maison a vraiment essayé de se vendre. Si
le propriétaire à la maison n'a pas essayé de se vendre par l'énumération avec un agent voient si vous pouvez trouver un
qui coopérera avec vous. Le prêteur est habituellement disposé à payer les immobilières
la commission du courtier hors de l'argent qu'il reçoit. Faire énumérer l'agent
propriété dans le MLS en tant que « vente en instance ». Vous avez une convention d'achat signée
avec le vendeur, de sorte que soit un rapport vrai.
Le prix a énuméré dans le MLS sera trop élevé pour attirer n'importe quel autre acheteur.
l'agent ajoutera l'équilibre d'hypothèque à la commission et au closing de l'agent
coûts. Avec une propriété de capitaux propres de non qui le prix sera complètement peu raisonnable et
plus de motivation pour que le prêteur soit d'accord sur une affaire.
Quand l'ensemble de mesures de vente courte est retourné être sûr et la liste vous-même en tant que contact
personne. Puis n'importe qui les locations de prêteur pour inspecter la propriété devra demander
vous pour le leur indiquer. Cela te donnera une chance d'expliquer à elles comment
désespéré la situation financière du propriétaire à la maison est et obtenant une vente courte
fait avec le prêteur est rapidement leur seulement espoir.
Oui, votre travail est de manoeuvrer et faire ce que vous pouvez obtenir à l'affaire admis.
Le faire juste du coeur et honnêtement. Il n'y a rien mal avec soumettre à une contrainte
négatif à aider sauf le propriétaire à la maison d'une entrée de forclusion sur leur crédit
rapport.
3. APRÈS ACHAT DE FORCLUSION
Quelques prêteurs te permettront seulement d'éponger l'emprunt à une remise après qu'ils
ont empêché sur la propriété.
Avec ces prêteurs vous êtes en pourparlers votre convention d'achat avant qu'ils
acquérir la propriété à la vente de forclusion, mais l'achat n'a pas lieu
jusqu'à après la vente.
Dans cette situation vous contactez un propriétaire à la maison qui est forclusion de revêtement. Vous
expliquer que vous pouvez seulement acheter la propriété du prêteur escompterez
prêt hypothécaire.
Vous contactez le prêteur et ils les expliquent frapperont une affaire de remise
avec vous, mais elle peut seulement entrer en vigueur après la vente.
À cette remarque vous mettez fin à votre rapport avec le propriétaire à la maison. Expliquer
que le prêteur n'offrira pas le propriétaire à la maison un profit escompté, ainsi te ne pas être
capable acheter la maison.
Vous soumettez alors votre ensemble de mesures d'offre (sans n'importe quoi au sujet du
le propriétaire à la maison) au prêteur et négocient une affaire.
Ne pas confondre cette méthode avec un achat des immobilières du prêteur
Département (REO) possédé. Avec un REO vous achetez une maison de
les stocks du prêteur des maisons acquises dans des ventes de forclusion du précédent
semaines ou mois.
En cela « avant qu'et après que l'achat de vente de forclusion » vous fassent votre affaire
avant la vente et le closing de forclusion réels l'affaire après la vente.
Les auteurs doivent admettre que nous jamais n'avons été impliqués dans « ensuite
achat à la maison de forclusion ». C'est une situation où le représentant de réduction devrait
être disposé à te donner l'abondance des conseils. Nous devinerions que l'achat
la convention contiendrait une clause déclarant que la convention serait nulle et
vide s'il y avait un acheteur à la vente qui a écrit une offre plus haut que le prêteur
offre de crédit.
(L'offre de crédit d'A est la somme due au prêteur et dans la plupart des cas est utilisée en tant que
offre d'ouverture dans une vente de forclusion. Si quelqu'un offre au-dessus de cette quantité le prêteur
obtiendrait a payé la pleine balance de l'emprunt, plus la quantité du fini
offre. Il n'y aurait aucune raison de te permettre de faire le profit escompté.)
PÉRIODE DE RACHAT
Dans quelques conditions la loi donne à un propriétaire à la maison un certain nombre de mois
après une forclusion pour éponger l'emprunt et pour reprendre leur maison. Cela s'appelle
Période de rachat. Il peut être possible d'arranger un profit escompté d'emprunt
au cours de cette période de rachat.
Une remise serait probablement seulement possible si la banque avait été la seule
soumissionnaire à la vente de forclusion. Ils alors posséderaient la maison et pourraient être
intéressé en prenant une remise sur la quantité d'emprunt originelle ainsi eux a pu obtenir débarrassé de
la maison.
Si un soumissionnaire privé a acheté la maison à la vente de forclusion là
n'être aucune chance pour une affaire de remise.
Pour racheter le propriétaire à la maison devrait proposer la quantité
soumissionnaire privé payé, plus des coûts. Le soumissionnaire privé aurait plus de offert
l'offre du crédit du prêteur, ainsi la pleine valeur de l'emprunt aurait été payée
propriété.
ESSAI DE SUBSISTANCE
Si vous essayez pour des opportunités escomptées l'unes des de profit et êtes refusé.
Essai de subsistance. Parler au représentant de réduction de perte et voir s'il pourrait y avoir un autre
manière de faire une proposition qui serait acceptée. Si elle est dans le meilleur intérêt du prêteur
pas au propre la propriété là sera probablement un certain genre dont d'affaire être
intérêt.
Se rappeler, changement de choses. Ce que vous lisez ici est un modèle qui est
travail bien lorsque ces mots sont écrits. Comme le mot écarte
parmi des investisseurs il est possible que les prêteurs puissent changer les conditions pour
profits escomptés.
Les chances sont celle pendant des périodes où il y a beaucoup de prêteurs de forclusions
ne voudra pas posséder des maisons et il y aura une certaine variation disponible de ce qui
vous apprenez ici.
Emprunts de VA
Quand vu une solution de séance d'entraînement pour des emprunts de VA, les emprunteurs devraient se rendre compte
ils pourraient perdre leur admissibilité de VA si une vente de compromis, Contrat-dans-lieu, ou
La forclusion est remplie. L'exception est de le moment où le VA accomplit un déblocage
l'élément de passif, ou l'insuffisance est payé entièrement.
Entrer en contact avec le VA local, comme il peut se rendre compte du communauté ou du gouvernement
programmes d'assistance voulant aider des emprunteurs dans la difficulté financière. Vous en tant que
l'investisseur peut guider le propriétaire à la maison par un de ces régimes et puis l'acheter
la propriété.
FHA
Le FHA encourage activement des prêteurs à atténuer des solutions en vue de
maintenir des emprunteurs dans leurs maisons et le coût de forclusions à un minimum.
Le FHA fournit à des prêteurs une incitation monétaire quand un prêteur établit a
solution avec un emprunteur.
Pour présenter votre cas, contacter le prêteur et demander la « réduction de perte
Département. «
Maintenant, supposer que le servicer d'emprunt est peu coopératif quand il vient à faire a
affaire. Ne pas abandonner l'espoir. Au lieu de cela, les demander si Fannie Mae ou Freddie Mac
garantit l'emprunt ?
S'ils disent oui, suspendre vers le haut le téléphone et appeler l'agence compétente. Les deux Fannie
Mae et Freddie Mac ont des régimes qui peuvent aider les personnes qui ont
difficultés avec leurs paiements d'emprunt. Les modifications typiques d'emprunt ont offert par ces derniers
les agences incluent une réduction du taux d'intérêt (et donc dans la revue mensuelle
paiement), ou une prolongation de la condition d'emprunt. Quelconque d'entre ce bidon créent un attrayant
opportunité de achat pour un investisseur.
Les numéros de téléphone suivants étaient courants lorsque ceci a été écrit :
Fannie Mae : (800) 732-6643
Freddie Mac : (800) 373-3343
Hypothèques
Les hypothèques sont des privilèges enregistrés derrière la hypothèque. Toute la séance d'entraînement
les options utilisées comme exemples ici s'appliquent aux privilèges secondaires également. Si vous êtes
délinquant sur une hypothèque et incapable d'atteindre une solution acceptable,
ce prêteur peut empêcher. Si oui, ce prêteur est alors responsable de maintenir
courant de hypothèque. Si le procédé de forclusion est complété et il y a d'a
l'équilibre d'insuffisance restant allumé la seconde, le prêteur peut ne pas le rassembler dedans
déclarer qui permettent la forclusion non-juridique.
Cependant, la hypothèque peut devenir un emprunt sans garantie, et donc
collectable, sous la combinaison des circonstances suivante :
1. La hypothèque est contrevenante.
2. Le support du premier empêche.
3. Il n'y a pas assez d'argent après l'enchère pour traiter la seconde.
Le support du « a en second lieu » alors accès au procédé normal de cour pour
rassemblement de l'insuffisance en tant que créance sans garantie : procès, jugement, et salaire
saisie - arrêt.
Dans le cas d'une vente courte, un deuxième support de note peut considérer un règlement ou
remanier de l'emprunt parce qu'il sait son risque de perte est élevé.
Les emprunts d'amélioration de l'habitat du titre I ont différentes restrictions selon le type
de la hypothèque :
Si le premier est un emprunt de FHA, l'emprunt du titre I doit être traité différemment quand un pre-
la vente de forclusion se produit. Ils peuvent accepter $2.000 pour arranger, ou ils peuvent vouloir à
réaffirmer comme note sans garantie.
Si la hypothèque est un emprunt conventionnel ou de VA, titre je peux avoir besoin autant que
50% de l'équilibre devant d'avance et rapportent un emprunt sans garantie sur
autre 50%.
FAIRE ATTENTION
Pendant que vous commencez à avoir affaire avec un propriétaire à la maison affligé vous devez considérer
protection. Vous ne voulez pas consacrer le temps et l'effort installant a
l'affaire profitable de remise et font alors trouver au propriétaire à la maison une manière de circuler
vous ou disparaissez juste.
Les faire signer une convention de ventes dès qu'ils accepteront de vous laisser essayer et travailler
à l'extérieur une affaire. Vous pouvez deviner à un coût d'aquisition et amender la convention plus tard, si
nécessaire.
Une méthode encore meilleure serait de les faire signer une convention de ventes
et un contrat. Alors vous auriez le contrôle complet. Si pour quelque raison l'affaire
est tombé déchirent à travers juste le contrat. Tant que vous n'enregistrez pas le contrat jusqu'à
l'engagement vous ferme n'ont aucun souci.
PRIVILÈGES JUNIORS
Avec les propriétaires à la maison financièrement affligés il n'est pas peu commun de trouver cela là
sont d'autres privilèges sur la propriété. C'est pourquoi il est très important que vous examiniez
un rapport préliminaire de titre avant que vous envoyiez au représentant de réduction votre ensemble de mesures d'offre.
Beaucoup de supports de privilège arrangeront pour de l'argent comptant rapide et libéreront leurs privilèges.
Habituellement ils n'avaient pas reçu des paiements, ainsi ils savent qu'il y a un problème.
Entrer en contact avec ces supports de privilège, expliquer le propriétaire à la maison est un désastre financier
et ne jamais être salaire capable un autre nickel. En fait, le propriétaire à la maison considère
faillite. Offrir de leur donner de l'argent comptant rapide s'ils signeront une satisfaction de
privilège dans les trois jours (ou quoi que).
Combien à payer ? 5% à 10% du dû d'équilibre est une bonne offre,
selon la taille de l'emprunt. Commencer très bas et se relever seulement légèrement.
Chaque affaire est différente et la quantité de votre bénéfice potentiel variera. Faire
ce qui semble sensible.
IMPÔTS
Chaque fois que n'importe qui est pardonné une partie d'un emprunt la quantité indulgente est
considéré par l'IRS en tant que revenu imposable.
Exemple :
L'équilibre devant sur l'emprunt est $100.000
Le prêteur accepte un profit escompté de $60.000
Le prêteur a pardonné $40.000 de la quantité initialement empruntée par
propriétaire à la maison. $40.000 est considérés revenu imposable au propriétaire à la maison.
Le prêteur est requis par réglementation d'IRS d'envoyer au propriétaire à la maison une forme
1099 énumérant la quantité indulgente. Une copie est également envoyée à l'IRS. Le propriétaire à la maison
doit donner le 1099 à celui qui prépare sa déclaration d'impôt pour cette année.
Être sûr et expliquer ceci au propriétaire à la maison quand vous mettez l'affaire
ensemble. Lui peut-être qu'ils ont ainsi peu de produits que la quantité d'emprunt indulgente pas
avoir beaucoup d'effet sur leur statut fiscal.
FHA - VA - PMI
Lenders qui font des prêts hypothécaires conformément aux conditions de FHA avoir
ces emprunts ont assuré jusqu'à 82% à 87% de la valeur évaluée de la propriété. VA
les emprunts assurent le prêteur jusqu'à 91% de l'évaluation. Cela signifie que le prêteur
être remboursé par le gouvernement pour n'importe quelle perte qui fait partie de ces directives.
L'intention du gouvernement avec ces emprunts d'assurés est de faire l'hypothèque
emprunts faciles d'obtenir et de permettre à plus d'électeurs la chance au propre une maison.
Vous pouvez souvent acheter la maison pour la quantité de l'assurance épongez.
Exemple :
La maison évalue à $120.000
L'assurance payent est éteinte (le prêteur recevra) $100.800 (84%
)
Si l'achat de cette maison à $100.800 serait une affaire profitable, alors faire
votre offre. Souvent ces maisons ont besoin d'étendu fixent-vers le haut. Faire une évaluation soigneuse de
combien cela peut coûter avant que vous essayiez pour une affaire.
Les profits privés d'assurance hypothécaire (PMI) au prêteur ont une certaine pièce
pour la négociation. Ces emprunts peuvent présenter une meilleure opportunité. Demander la perte
représentant de réduction pour des conseils avec ces opportunités. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
