Les statistiques de capot de Silicon Valley « Freak vous à l'extérieur » par Broderick Perkins
Les nouveaux prix domestiques enregistrer-élevés ont marché aux livres en Silicon Valley, mais les ventes à la maison sont en baisse et sous pression d'une compression d'alimentation d'hypothèque qui laisse les acheteurs d'entrée de gamme se déformant dans le vent. Les experts locaux disent que le saut de $40.000 Février-à-Mars dans le prix médian des maisons isolées unifamiliales et la hausse $25.000 des condominiums et des maisons de ville est plus une réflexion des achats réduits dans des zones moins chères et, à un moindre degré, de plus grandes ventes dans des zones plus riches. La tendance peu commune du marché le rend crucial pour que les acheteurs s'immergent dans des conditions de marché de achat locales, affermissent vers le haut de leur raison de l'achat -- pour occuper ou investir -- et pour clouer vers le bas combien de temps elles prévoient sur se maintenir sur la maison. « Elle n'est pas simplement au sujet des prix médians, » dit Richard Calhoun, courtier d'objet immobilier de Creekside dans San Jose. « Habituellement quand c'est un bon temps pour acheter dans le comté, c'est un bon temps pour acheter partout. Il ne fait pas habituellement chaud et froid dans le même comté. Nous avons un marché qui semble être dédoublé le long des frontières géographiques, » il nous sommes ajoutés. Le prix médian des maisons unifamiliales a atteint un archive $830.000 éclipsant en mars le vieil archive de $819.950 ralentis en juin de 2006, selon le bulletin du marché d'immobilières de région du compartiment de Calhoun. Le nouveau record représente un saut $90.000 dans le prix domestique médian en deux mois. Le rapport, qui est composé des statistiques du service de l'inscription multiple de la zone, AU SUJET d'InfoLink de Campbell, CA également indique un nouvel archive médian des prix pour des condominiums en mars, $530.000. Le dernier archive a été réglé plus tôt cette année en janvier quand la médiane est entrée à $518.880. En attendant, cependant, ventes de toutes les maisons (unifamiliales et condominiums) où vers le bas à 1.306 en mars cette année, comparée à 1.647 en mars 2006. Les experts disent que des achats réduits dans les zones moins chères sont directement liés à une terminaison plus raide de conditions et de prêteurs d'emprunt des emprunts plus risqués, suivant une hausse des forclusions et de la pression plus de normalisation de serrer les cordons de la bourse sur l'argent d'hypothèque facile. « Il est en raison du serrage des conditions de prêt au niveau d'entrée tandis que le haut de gamme va fort et produit toujours d'une plus grande partie de toutes les ventes, » dit le courtier Rick Campbell, qui édite REReport.com, une panne statistique semblable au bulletin de Calhoun. Avec des forclusions tombant réellement par 49 pour cent du février 2006 au février 2007, selon le traqueur de forclusion, RealtyTrac.com, Silicon Valley a survécu à l'orage de forclusion mieux que la plupart des régions. Au cours de la même période, comtés voisins Alameda (vers le haut de 132 pour cent) ; San Francisco (vers le haut de 93 pour cent) et San Mateo (vers le haut de 53 pour cent) tous les taux étant en hausse soufferts. Par état, les forclusions étaient en hausse plus de 78 pour cent et répandus par tout le pays ils ont monté par 11 pour cent au cours de la même période, selon RealtyTrac.com. Malheureusement Silicon Valley, comme d'autres marchés dans tout le pays, ne peut pas échapper à des retombées radioactives de forclusion. « Beaucoup de prêteurs ont éliminé 100 pour cent de financement et Freddie Mac achètera seulement (des emprunts-logement à taux variable, ou « des bras ») des emprunts qui qualifient au taux plein-répertorié. Cela a un grand impact sur le bas de gamme, » a dit Campbell. En plus des prêteurs de survivance dégageant le subprime et d'autres emprunts risqués, le syndicat de prix ferme sèche vers le haut parce que d'autres prêteurs se sont fermés vers le haut du magasin dû aux investisseurs opposés de risque, les acheteurs qui ne peuvent pas se permettre des prix d'élevé-maison et l'insolvabilité résultante. Paul Garcia, propriétaire de courtier des capitaux propres bleus Pacifiques dans San Jose central dit les emprunts de 100 pour cent qui allaient aux acheteurs à la maison de première année avec des points de crédit de 660 à de 680 et d'aucune histoire de location, sont, bien, histoire. « Même avec une vingtaine de 760 ou plus élevé c'est une douleur pour obtenir ces emprunts à travers. Seulement quelques banques les font. Et ce sont les gens font encaisser $150.000 dedans la banque, sont achat occupé par le propriétaire et ont de bons produits. Elle était un dunk de claquement et maintenant ils nitpicking, » Garcia a dit. À l'autre extrémité, l'achat dans des zones plus riches est soutenu par Silicon Valley lentement mais l'économie solidement croissante, qui, dans la fin d'année en février, a apprécié une évolution de 2.4 pour cent du nombre de travaux. Le secteur à haut salaire d'ordinateur était le plus grand secteur travail-producteur de la région au cours de la période, selon le département de développement d'emploi de la Californie. Le taux de chômage en Silicon Valley était de 4.6 pour cent en février, vers le bas de 5 pour cent par an il y a et plus humblement que 5.2 pour cent pour la Californie et 4.9 pour cent pour la nation, le département de condition a rapporté. « Nous avons beaucoup de personnes professionnelles liées à l'industrie de technologie, » a dit Warren Winsness, président de l'association du comté de Santa Clara des agents d'immobilières. « Je ne pense pas qu'ils (des emprunts risqués réduits) ont fait à cela beaucoup de différence. Beaucoup d'acheteurs à l'extérieur identifient là que les taux d'intérêt sont bas et ils veulent acheter une maison. J'ai vendu deux maisons la semaine dernière dans les scénarios multiples d'offre, » il me suis ajouté. Cependant, Winsness, propriétaire de courtier de Realty de Winsness dans la visibilité directe Gatos, concédé, « je ne trouve pas beaucoup de personnes rechercher des fixateurs. Vous vraiment devez regarder les différents marchés. » Est c'au juste ce qui Calhoun a fait pour expliquer la disparité entre les prix de niveau le plus haut et les ventes en baisse. « Il est plus une question des emprunts de subprime (et tout autre risqué) faisant aller le bas de gamme au revoir, qu'il est en raison de l'à extrémité élevé obtenant un plus grand pourcentage des ventes, » Calhoun a indiqué. Selon Calhoun : - Silicon Valley « bas de gamme » (central et San Jose du centre, vallée est, San Jose du sud), où les prix sont les meilleur marché, représente typiquement 16 pour cent des ventes à la maison sur le marché. Maintenant les ventes comportent seulement 12 pour cent du marché, une perte de 30 pour cent du volume.
« Le bas de gamme est où vous avez tous les stocks ainsi les zones souhaitables conduisent vers le haut de la médiane. Les numéros sont fallacieux et ils freak vous à l'extérieur, » a dit Manuel De Neves, un agent d'immobilières au Realty de coin du feu dans la région de gorge du saule de San Jose. - Les zones « modérées » (Santa Teresa, vallée de fleur, arbre, gorge de saule, vallée du nord, Santa Clara et Campbell) représentent typiquement 52 pour cent de ventes à la maison et sont demeurées les mêmes à environ 51 pour cent.
- La région « modérément chère » (Cupertino, Sunnyvale, Mountain View, vallée d'Almaden) représentent typiquement 22 pour cent des ventes à la maison de Silicon Valley apporte maintenant 26 pour cent, vers le haut de 20 pour cent.
- Les zones les plus chères le « à extrémité élevé » (visibilité directe Gatos, Saratoga, Palo Alto, altos de visibilité directe et collines d'altos de visibilité directe) représentent normalement 8 pour cent des ventes du marché, représentent maintenant 11 pour cent, une évolution de 20 pour cent.
Le prix médian de Silicon Valley obtient également une poussée quand les contrats entrent avec des prix plus élevés que les prix demandés. Cela se produit plus souvent dans les secteurs modérément chers et à extrémité élevé. Countywide, le prix de ventes médian sur les maisons unifamiliales était, en moyenne, de 99.7 pour cent de demander ou prix courant en mars. Cependant, dans le Mountain View, le prix de ventes médian était, en moyenne, de 105.9 pour cent du prix demandé ; Sunnyvale, 103.7 pour cent ; Palo Alto, 102.5 pour cent et dans des altos de visibilité directe, 101.8 pour cent, selon les numéros de Calhoun. Les « agents d'immobilières doivent passer plus de temps donnant des leçons particulières à des usagers pour découvrir ce que sont leurs besoins et ce qu'ils prévoient ainsi ils peuvent faire à une décision au courant. Ce n'est pas simplement des prix médians, mais également les informations sur des différences dans les zones, » ont indiqué Calhoun. | 
