Les prix de Silicon Valley sautent, mais l'assesseur abaisse des valeurs pour des milliers par Broderick Perkins
Le coût de maisons unifamiliales sur le marché en désarroi du logement de Silicon Valley a sauté $50.000 en un mois, mais cette année, au moins 15.000 propriétaires à la maison apprécieront des taxes foncières inférieures en raison des valeurs à la maison en baisse dans quelques districts. Le prix médian de Silicon Valley des maisons unifamiliales a hurlé à $790.000 en février, à partir de $740.000 par mois tôt et de $765.000 par an plus tôt. Le saut étonnant vient sur les talons de la médiane de janvier de $740.000, qui était la même par année plus tôt, en janvier 2006. Le prix plat de Janvier-à-Janvier a également réfléchi ce qui avait été une évolution à la baisse dans les prix domestiques depuis l'été dernier tôt, selon le bulletin du marché d'immobilières de région de compartiment de Richard Calhoun Jose-basé par San de courtier de Realty de Creekside. Cependant, février en hauteur dans les prix semble mettre une rotation positive sur le marché. « Je vois beaucoup plus de les acheteurs qui sont en activité. Ils en viennent à réaliser que peut-être les prix ne vont pas vers le bas, » a dit Warren Winsness, président de l'association du comté de Santa Clara des agents d'immobilières. Winsness, broker également le propriétaire du Realty de Winsness dans la visibilité directe Gatos, a dit qu'il y a plus d'activité de maison ouverte que ces derniers mois et les vendeurs prennent du temps de préparer leurs maisons pour le marché pour les rendre plus visuellement attrayantes aux acheteurs potentiels. Le « emploi est meilleur, les gens deviennent réaliste. Ils veulent se déplacer, » il se sont ajoutés. Le prix élevé du capot avait limité le mouvement. Les prix domestiques en Silicon Valley ont fait une pointe à $819.950 en juin de 2006, mais en janvier les prix de cette année étaient tombés presque 10 pour cent à $740.000. Le marché de février coupé profondément en ces pertes, remettant $50.000 dans le prix médian des maisons unifamiliales, mais elle peut être trop tôt pour célébrer. Calhoun indique que le mois au saut des prix de mois probablement ne signale pas le méplat et la tendance de prix en baisse change. « Vous devez faire attention. Les données sont mensuelles et quand vous les regardez sur une base hebdomadaire, ces $50.000 se sont produites tous en trois derniers jours de février où beaucoup de valeurs à la maison à extrémité élevé se sont fermées. Il y avait une hausse disproportionnée des fermetures à extrémité élevé, » a dit Calhoun. En effet, un nombre considérable de différentes villes et plus petits communautés indiquent Janvier-au février 2007 ou aux réductions de prix d'année en année, ou à toutes les deux. « Il y a une diversité géographique énorme dans la façon dont rapidement les propriétés se vendent. Les zones géographiques chères composent un grand pourcentage des ventes et elles se vendent avec des offres multiples. D'autres zones ont des moins-values des prix. Ils vous indiquent que le marché n'est pas dans l'équilibre, » Calhoun s'est ajouté. Le marché est également à l'extérieur un whack par type de le capot. Au lieu de la montée, le prix médian des condominiums a pris un coup, se déplaçant de $515.000 il y a par an en février vers le bas à $505.000 cette année. En janvier cette année, le prix médian de condominium était $518.880. Tandis que l'assesseur du comté de Santa Clara n'a pas encore géographique ou le propriété-type détails sur les maisons qu'il réévaluera, ni un numéro spécifique exact, le mouvement d'abaisser des valeurs évaluées est un signe des temps. La frénésie de marché du logement de Silicon Valley pendant la première moitié de la décennie a fait offrir beaucoup d'acheteurs vers le haut du prix des propriétés, gonflant souvent artificiellement des valeurs. Les acheteurs, en particulier ceux qui ont acheté des maisons à la hauteur du boum et doivent maintenant se vendre, sont trouvant eux doivent évaluer leur maison pour se vendre. Cela signifie abaisser le prix. Les acheteurs qui ont acheté des maisons pendant la crête du marché sont ceux très probablement pour avoir des valeurs évaluées habilitées à la réduction. En 2006, il y avait 5.246 maisons de Silicon Valley sur les rouleaux avec des valeurs évaluées réduites, à partir de 2.962 de 2005, selon le bureau de l'assesseur du comté de Santa Clara. Le nombre exact de maisons avec des valeurs évaluées réduites pour 2007 ne sera pas connu jusqu'à ce que l'assesseur remplisse le contrôle en mai. Cependant, grâce à l'utilisation des modèles d'ordinateur de maintenir les languettes annuelles sur la valeur évaluée des maisons, le bureau prévoit rouler des valeurs en arrière évaluées deux à trois fois autant de maisons comme étaient déjà sur les rouleaux évalués réduits de valeur en 2006. En Silicon Valley, la facture de taxe foncière annuelle d'un propriétaire à la maison est environ 1.2 pour cent de la valeur évaluée de la maison. Il y a quelques exceptions, mais typiquement, que la valeur est attachée au prix de vente, ou cours en bourse justes, quand une propriété est enregistrée comme vendue ou transférée. La proposition 13 de la Californie, en partie, des procédures de guides à des valeurs imposables et limite à 2 pour cent par an la quantité que l'assesseur peut augmenter le niveau d'estimation sur les propriétés qui n'ont pas transférée ou sur les propriétés qui n'ont pas rempli la nouvelle construction par exemple comme dans un travail de retouche. Une autre règle, la proposition 8, tient compte des réductions temporaires en valeurs évaluées quand les cours en bourse tombent en dessous des valeurs évaluées de la proposition 13. L'année dernière, les villes avec le plus grand nombre de propriétés (en grande partie maisons, mais également de quelques bâtiments commerciaux) avec des valeurs évaluées réduites de la proposition 8 étaient Sunnyvale (1.134), San Jose (964), Santa Clara (813), Cupertino (586) et Mountain View (548). Les propriétaires à la maison avec des propriétés ont accordé une réduction évaluée de valeur à cette année, comme toujours, sera avisé d'une réduction de valeur de la proposition 8 sur leur notification d'estimation, qui est envoyée par la poste pour autoguider des propriétaires mi-mai. Beaucoup de comtés de la Californie utilisent l'ordinateur modelant, mais le comté de Santa Clara était le premier et est l'un de seulement huit comtés qui fournissent aux propriétaires à la maison l'avis supplémentaire des valeurs évaluées abaissées. Les propriétaires de propriété qui ne reçoivent pas une réduction en valeur évaluée, mais croient que la valeur évaluée de leur maison est trop élevée, peut demander une révision, après qu'ils reçoivent leur avis mi-mai. Les propriétaires à la maison devraient chercher une révision pas plus tard que le 15 juin. Typiquement ce signifie la présentation aux preuves à l'appui du bureau de l'assesseur qu'une réduction est due, (par âge, longueur carrée, plan d'étage, emplacement, etc.) des ventes à la maison comparables peut-être trois ou plus récents dans le voisinage de la propriété. Une évaluation ne peut pas blesser. Si une réduction est en règle, le bureau de l'assesseur apportera la modification avant le rouleau annuel d'estimation est le 1er juillet fermé. Les propriétaires à la maison qui ne sont pas d'accord avec les résultats dans la révision, ont à partir du 2 juillet au 15 septembre pour faire formellement la révision appel à la carte d'appels de l'estimation du comté, qui est indépendant du bureau de l'assesseur. Des informations fondamentales sur la révision et le procédé d'appels sont fournies sur des notices d'estimation. La loi fiscale de propriété, les valeurs évaluées des maisons, les formes limantes et les instructions détaillées pour des révisions de classement et les appels dans le comté de Santa Clara, avec un centre serveur d'information relative, sont tous disponibles sur le site Web de l'assesseur du comté. Les chances sont une révision ou l'appel peut ne pas être nécessaire. Le bureau de l'assesseur règle des valeurs à l'avance en utilisant des modèles d'ordinateur sur des conditions de marché de mesure par le secteur scolaire élevé. Les conditions comprennent quand la maison a été achetée, combien de temps le propriétaire courant a été dans la maison, l'emplacement et d'autres facteurs. « L'assesseur n'est pas un agent de produits pour le gouvernement local. Nous essayons de faire notre meilleur pour mettre la bonne valeur sur des propriétés avant que le rouleau d'estimation se ferme, » avons dit la pierre de Laurent E., assesseur du comté. La modélisation d'ordinateur est utilisée sur pratiquement toutes les valeurs évaluées, même ceux qui ne sont pas réduites. Dans certains cas, quand les propriétés ne correspondent pas le profil général des maisons dans le modèle d'ordinateur, le bureau de l'assesseur évalue des propriétés individuellement. L'approche proactive aux aides de valeur imposable maintiennent l'action des valeurs d'une propriété évaluées finies bien en dessous du niveau national. Environ 60 pour cent de propriétés sont plus de évalués sur un niveau national, selon le syndicat national de contribuables (NTU). La pierre a indiqué, grâce à l'ordinateur modelant, plus moins de 5 pour cent d'appels finissent réellement vers le haut dans une audition. La moitié des appels limés sont retirées avant une audition et 45 pour cent obtiennent une réduction mineure en valeur évaluée avant qu'ils entrent dans une audition. « Nous maintenons environ 95 pour cent de la valeur de la valeur évaluée originelle contestée » avons dit la pierre. Quoi qu'il arrive, n'importe quelle réduction en valeur est temporaire, jusqu'au marché et les valeurs à la maison récupèrent. Ah, mais voici la bande de frottement. Une fois qu'une valeur de propriété revient aux niveaux de préréduction, la proposition 8 permet à l'assesseur de mettre la valeur évaluée d'une maison sur la voie accélérée de nouveau à son niveau de préréduction, même si cette hausse en valeur représente plus que la proposition 13 a laissé 2 pour cent de hausse annuelle. « Nous sommes requis de réviser toutes les propriétés dans le déclin temporaire. À la hauteur de la dernière régression principale dans les prix domestiques, au milieu des années 90, notre bureau a réduit les valeurs de presque 100.000 propriétés. Quand le marché est retourné nous avons augmenté les valeurs à leurs valeurs évaluées protégées de la proposition 13, » a dit la pierre. | 
