Maisons unifamiliales - l'investissement de risque de non ! - Partie 13 Essayer de causer avec chaque famille pour quelques instants pour avoir une idée de quelle sorte
des personnes ils sont. C'est un art que vous deviendrez meilleur à au fur et à mesure du temps. Montre
quand ils partent pour voir si leur voiture est bien maintenue. Expliquer à ceux qui sont
intéressé dans la location cette ils doivent compléter une application et te donner $25 (ou
coût courant) pour un test de crédit. Expliquer que vous rembourserez les $25 si vous louez à
un autre demandeur avant vous obtiennent à leur application. (Quelques investisseurs maintiennent tous
frais de dossier.)
Bien que vos locataires ne le réalisent pas le système ci-dessus est la première phase dedans
s'exerçant ils pour être le genre de locataires vous veulent qu'ils soient. Ils apprennent cela
ils doivent faire des choses votre manière, pour votre convenance pas leur. C'est un important
première phase.
Voici un exemple du genre d'annonce simple que nous utilisons pour louer nos maisons :
« Bdrm de l'envergure 3 de Speck'n, 2 écoles proches à la maison et achats de Ba.
Grand yard, porte de rv. Loyer $850 de remise par mois. 345-6789. «
Si votre journal laissera plus de mots pour le même prix ajoutent des choses comme
garage clôturé de yard ou de deux-voiture.
Me laisser expliquer le loyer de remise. Nous achetons des maisons à sous des cours en bourse
de sorte que nous puissions les louer pour sous le loyer du marché. Alors nous offrons une remise
régime de loyer aux locataires. Dans la maison a annoncé au-dessus de la quantité de loyer mensuel cela
apparaîtront sur la convention de location est $900 par mois.
Nous offrons au locataire des $50 par dégrèvement de mois s'ils font tout les suivre :
1. Avoir le loyer pour le mois dans des nos mains le dernier jour du mois précédent.
Nous avons des paiements d'hypothèque à faire et nous voulons les faire à l'heure. Si nous
ne pas obtenir le loyer jusqu'à une certaine heure pendant les premiers jours du mois où nous pouvons être en retard
avec notre paiement. Nous récompensons le locataire pour sa promptitude. Exemple : Pour gagner
le dégrèvement ils doivent avoir le loyer de juillet à nous à 17h le dernier jour de juin.
2. Ils doivent prendre soin de tous les problèmes d'entretien de $50 ou de moins sur leurs propres
sans nous appeler. Lorsqu'ils nous appellent avec un problème ils perdent le dégrèvement $50
qu'ils pourraient s'appliquer vers le loyer du mois prochain.
Nous formons les locataires pour nous manager. Les petits problèmes ne sont pas a
affaire quand vous avez juste un ou deux maisons. Quand vous possédez plus que cela vous
constatera que les locataires vous appelleront presque journalier avec de petites choses leur
pourrait prendre soin de lui-même si vous n'utilisez pas le régime de loyer de remise. Nous expliquons
que nous devons payer notre bricoleur au moins $50 pour aller à leur maison et difficulté
problèmes. Nous sommes disposés à leur donner cette quantité comme loyer de remise s'ils
résoudre les problèmes sans nous appeler.
Si vous choisissez de bons locataires des travaux de ce système comme un rêve. Il peut être celui
ils doivent perdre ce dégrèvement $50 une fois avant qu'ils tombent dans la ligne, mais elle rarement
prend plus d'une perte pour les obtenir sur la voie. Nous seulement voyons ou entendons du notre
locataires pour un instant où ils fournissent leur test de loyer chaque mois.
Nous avons un bureau où ils peuvent payer leur loyer. Vous pas probablement
avoir un et vous ne les voulez pas venant à votre maison. Louer une boîte à une boîte aux lettres
stocker et avoir le courrier de locataires ou fournir le loyer là. Expliquer que vous prenez le votre
courrier à 17h le dernier jour du mois et si leur test n'est pas là qu'ils
perdra le dégrèvement.
Si un locataire appelle pour nous dire le chauffe-eau nous a échoué le changent promptement,
mais ils perdent le dégrèvement $50 sur le loyer du mois prochain. Expliquer tout ceci aux personnes
qui louera votre maison quand vous allez au-dessus de la convention de location à elles.
Nous espérons louer aux gens qui resteront dans la maison pendant au moins une année.
Nous recevons souvent des appels des gens qui veulent louer pendant juste trois ou quatre mois
tandis que les constructeurs finissent leur nouvelle maison. Ne pas louer à personnes à moins que
vous obtenez le double loyer pour cinq à six mois au minimum ! Il est cher et temps
consommation pour trouver de nouveaux locataires. Essayer d'obtenir en tant que peu de chiffre d'affaires des locataires comme possible.
Notre convention de location est un mois à la convention de mois. Cela signifie cela
le propriétaire ou le renter peut mettre fin à la location avec 30 jours de préavis au
autre. Pourquoi pas un bail pendant la première année ? C'est une bonne question et nous sommes
commencer à se pencher dans ce sens.
Nous soumettons à une contrainte aux locataires potentiels que nous nous attendons à ce qu'ils restent dans la maison pour à
moindre une année et nous leur demandent si elles peuvent prévoir n'importe quelle raison pour laquelle elles ne pourraient pas faire
cela. Les la plupart indiqueront qui sont CORRECTES, mais la question incitera certains à expliquer
pourquoi ce peut ne pas être possible. Vous ne voudrez probablement pas louer à eux.
Même avec un bail et puis une location d'une année un mois à la base de mois nous
ne pas forcer les personnes à rester dans nos maisons si elles nous disent qu'elles doivent se déplacer pour certains
raison. Si un couple divorce ou si l'un d'entre eux a un transfert de travail ou analogues, nous
comprendre. Nous convenons qu'ils peuvent partir, mais nous insistons sur une notification de trente jours. Si
ils doivent déplacer avant cette fois où ils doivent encore payer le loyer la période entière
et vivre jusqu'à toutes les autres conditions de la convention de location.
Ce 30 jours nous donne l'heure de trouver un autre locataire et si nous agissons rapidement nous
souvent peut avoir les nouvelles personnes se déplacent dedans sur le même jour les vieux locataires se déplacent
à l'extérieur. Nous travaillons dur à la perte comme peu de loyer produisant des jours comme possibles.
Vous avez maintenu votre maison ouverte et votre maison a été visitée par une à huit
familles qui ont complété des applications et t'ont donné le paiement pour le crédit
test. D'autres personnes rendues visite, mais n'étaient pas intéressées.
Dans votre application de location, les gens t'ont donné la permission de vérifier le leur
crédit. Regarder dans les Yellow Pages de votre annuaire téléphonique sous des « rapports de crédit ».
Appeler chaque compagnie locale énumérée (ou celle la plus proche vous) et vous expliquer sont a
les locataires potentiels de criblage de propriétaire de propriété et ce qui est le coût d'un rapport de crédit ?
Il peut y avoir une certaine variation de prix et vous pouvez aller où il est le meilleur marché et
le plus rapidement.
Basé sur vos conversations avec les espérances et votre étude de la location
l'application qu'elles vous ont rempli découvrira que les un ou deux familles vous vous sentez
faire les meilleurs locataires. Le jour suivant prendre la première application qualifiée
tourné dedans vers le service de reportage de crédit et demander un rapport de crédit. Parfois ils
le fera tandis que vous attendez. D'autres fois cela prendra quelques heures. Vous devez agir
rapidement parce qu'il est probable que le famille continue à rechercher une maison jusqu'à
ils entendent qu'ils ont été acceptés.
Lorsque chaque espérance te donne une application leur dire que vous
faire à une décision à cette heure le jour suivant. S'ils n'ont pas eu de vos nouvelles
d'ici là ils sauront que quelqu'un d'autre a loué la maison.
Ne pas offrir de les appeler pour leur dire que vous avez choisi quelqu'un d'autre. Expédier les $25
argent de test de crédit de nouveau à eux.
Dans cet âge de crédit facile vous trouverez rarement un locataire avec un crédit parfait
rapport. Ce que vous voulez voir est que toutes les erreurs financières qu'elles ont faites étaient au moins
une année dans le passé et celle depuis lors elles ont maintenu tous les paiements à jour. Au
chronométrer une espérance nous donne une application de location que nous leur demandons ce que nous trouverons sur le leur
rapport de crédit. Certains seront très honnêtes et expliqueront qu'ils ont eu des affaires
échouer, ou un divorce ou une maladie les a forcés dans des problèmes d'argent. C'est tout CORRECT si
le rapport de crédit semble indiquer qu'ils sont de retour sur la voie et payer leurs factures.
Il n'y a aucune méthode parfaite et indéréglable pour choisir un locataire. Vous faites tout de
ce qui précède et choisissent la famille qui semble comme votre meilleur pari. De temps à autre
votre première annonce ne produira pas un locataire approprié. Ne pas paniquer. Courir juste l'annonce de nouveau
jusqu'à vous trouver bon.
Voici une pointe : Ne jamais dire à n'importe qui pourquoi lui ou lui n'a pas été choisi
en tant que votre locataire. Dire toujours que chacun qui s'est appliqué était bon,
mais vous pourriez seulement louer à la première famille qui a qualifié. Pour dire
toute autre chose pourraient être interprétés mal en tant que certaine sorte de discrimination
et mener aux problèmes légaux.
Votre politique, comme le nôtre, devrait être de louer toujours à la première la plus qualifiée
locataire qui te remet une application sans considération à la course, à la couleur ou à la foi.
Après que vous ayez choisi un locataire faire quelques notes au sujet de pourquoi vous avez sélectionné cette famille
et la placer dans leur dossier.
Si vous êtes jamais interrogé au sujet de votre choix par une autorité légale vous
avoir quelque chose dans l'écriture qui soutiendra votre choix impartial. Les notes ont pu être
les choses aiment le « meilleur crédit » ; « prévoir sur vivre dans la maison pour trois années » et « locataire
a offert de monter des arroseuses de pelouse pour juste le coût de matériaux ".
Ne jamais faire aucune note au sujet de pourquoi vous n'avez pas loué à quelqu'un. Ce services
aucun but. Détruire toutes les applications des espérances non choisies. Ne pas se débarrasser
ils où d'autres pourraient les trouver. Ne jamais indiquer n'importe quelle information contenue dedans
ces applications à n'importe qui.
Avant qu'un locataire se déplace dedans nous avons besoin des premiers mois louons à l'avance et
quantité égale comme dépôt de garantie de garantie.
Nous insistons sur le fait que ces fonds soient comptant ou un mandat. Ne jamais laisser a
mouvement de locataire dedans après t'avoir donné un test. Si vous trouvez ils sont des exploiteurs et
des rebonds de test cela te prendra au moins 30 jours pour les expulser, probablement plus près de 90
jours s'ils sont les batteurs expérimentés de locataire. Votre politique doit n'être aucun argent comptant - non
Se déplacer dedans !
Nous soumettons à une contrainte que le dépôt de garantie de garantie ne peut pas être utilisé vers le paiement du loyer à
lorsque. Nous l'expliquons leur serons retournés après qu'ils évacuent s'ils sont partis
la maison en même condition, car il était quand ils se déplacent dedans. Nous emphase cela
nous déduisons le coût de n'importe quels dépannages ou nettoyage, au delà de l'usure ordinaire et
larme, du dépôt de garantie.
Ce qui si vous louez votre maison avec l'occupation pour commencer au milieu du
mois ? Rassembler de pleins mois louent et le dépôt de garantie de garantie comptant. Partager proportionnellement le leur
le deuxième loyer du mois qui sera dû le dernier jour du mois ils se déplacent dedans.
Exemple : Les loyers de maison pour $800 par mois. Les nouveaux locataires payent un plein
le loyer du mois et le dépôt de garantie de garantie (comptant ou le mandat) avant qu'ils se déplacent dedans dessus
le 16ème jour du mois. Cela les a payés par le 15ème du suivant
mois.
Alors vous les faites payer les 15 jours demeurants du mois suivant
le dernier jour du mois courant. $800 se sont divisés par 30 égales $26.67. $26.67
par jour pour les 15 derniers jours des égales $400 de mois qui seront dues sur durer
jour du mois courant. Dès lors il sera les $800 normaux que le dû sur durent
jour de chaque mois.
Après que vous ayez accepté un locataire leur donner une copie de la feuille d'inspection
(trouvé à la fin du chapitre) et expliquer qu'ils devraient marcher par la maison et
marquer la feuille avec tous les problèmes qu'ils trouvent. Expliquer que vous utiliserez cette feuille à
vérifier la maison quand ils sortent. S'il y a des taches sur le tapis, des trous dans
murs, montages manquants ou tous autres problèmes qui ne sont pas notés sur la feuille, ils
sera réparé ou changé aux frais du locataire après qu'ils sortent. Subsistance dedans
s'occuper de que vous devez tenir compte de l'usure normale et de la larme.
Si vous le trouvez nécessaire d'utiliser une partie du dépôt de garantie de garantie du locataire pour
les dépannages quand ils sortent soient sûrs et les expédient une liste spécifiée des dépannages
et les coûts dans les 15 jours. Ceci est exigé par beaucoup de conditions, mais il est quelque chose
vous devriez faire parce que c'est juste la bonne procédure de gestion.
Ce qui si un locataire n'effectue pas un paiement de location mensuel ? Dans la plupart des conditions
l'expulsion s'appelle « le detainer illégal ». Vous devrez faire de la recherche pour apprendre
les mesures exactes que vous devez prendre pour obtenir quelqu'un hors de votre maison dans votre condition.
En Arizona nous devons donner au locataire une notification « de sept jours ». S'ils ne font pas
salaire au cours de la période de notification nous pouvons commencer l'expulsion. Dans beaucoup de conditions quelqu'un
a édité un guide pour des propriétaires qui définit les règles pour la zone.
Nous n'avons jamais dû expulser n'importe qui. Plusieurs fois nous n'avons pas reçu
loyer par le cinquième du mois. Le matin du sixième jour nous attachons du ruban adhésif à des sept
Jour de préavis sur la porte de la maison. Il est important d'agir aussi rapidement As
la loi laisse.
Si les locataires ne vont pas payer le loyer vous voulez pouvoir les obtenir à l'extérieur As
rapidement comme possible. En Arizona vous pouvez normalement les avoir à l'extérieur 30 jours
après la signalisation de la notification de sept jours. C'est pourquoi nous mettons la notification vers le haut immédiatement.
Avec la chance nous perdrions seulement environ 40 jours de loyer.
Dans notre cas la notification a toujours apporté le paiement de loyer rapide du
locataire. Ce fait partie du procédé de formation. Si vous le laissiez glisser il serait formation
locataire pour payer à loyer peu un plus tard chaque mois. Non bon.
Quand ils voient la notification ils habituellement appelleront et donneront une certaine histoire sur pourquoi
ils n'ont pas payé. Nous sommes toujours plaisants et leur disons que nous devons signaler
notification de protéger nos droits légaux.
S'ils auront le paiement intégral de loyer, plus la charge en retard, à nous à 17h
demain nous discontinuerons l'expulsion. Jusqu'ici ils ont toujours fait cela.
Ne jamais obtenir fou, ne jamais menacer, et ne jamais essayer la tactique brutale. Être juste
plaisant, ferme et des affaires aimer. Expliquer toujours que vous faites ce qu'êtes vous
faire pour protéger votre investissement et vos droits légaux.
Quelques locataires ennuyeux « rachetés » de propriétaires de propriété. Ils ont trouvé cela
il est plus rapide et meilleur marché d'offrir l'argent comptant si les locataires seront à l'extérieur dans 24 heures. Dans
pratiquer plusieurs de ces locataires sautera à la chance de saisir $500 environ et d'aller
tondre un autre propriétaire.
Prendre le temps d'interviewer soigneusement vos locataires et vous devriez ne jamais avoir
ce genre de problème, mais dossier cette idée loin juste au cas où. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
