Maisons unifamiliales - l'investissement de risque de non ! - Partie 7 Si vous commencerez à vivre à côté des philosophies présentées dans ces livres vous
se trouvera découvrir un nouveau monde lumineux de succès. Alors vous
être prêt à devenir un investisseur d'immobilières.
Le bâti de l'esprit correct est « moi peut faire ceci ! Je ferai ceci ! Je pas
arrêter jusqu'à ce que je réussisse ! » Cette attitude vous propulsera au-dessus de l'inévitable
problèmes que vous rencontrerez comme vous commencez à faire des propositions. Se rappeler vous
entendra « pas » vingt fois avant que vous obtenez à l'« oui ! »
Quel est l'environnement financier ?
Les états économiques d'immobilières sont constamment, lentement changeant. Dans
votre chômage de zone et conditions économiques locales joueront un rôle dedans
votre succès en faisant face aux propriétaires à la maison. Un autre facteur est des taux d'intérêt.
Parfois ils sont élevés et parfois bas.
Le climat politique peut également avoir un effet sur vos immobilières locales
marché. Le gouvernement influence le sens des taux d'intérêt vers le haut et
vers le bas. Quand les taux de l'emprunt-logement sont bas il est beaucoup plus facile de vendre une maison. Même a
le propriétaire à la maison affligé peut souvent trouver un acheteur à temps de résoudre son problème.
Quand les taux d'intérêt sont élevés vous trouverez des vendeurs plus motivés.
Ils auront un temps difficile trouvant un acheteur et seront plus intéressés dedans
écouter ce que vous pouvez faire pour les aider.
Pendant les dernières années il y a eu une migration au du sud-ouest
conditions. Nous avons une économie et une population croissantes. Ici à Phoenix et
la vallée du Sun là a été une construction en plein essor. 30.000 à 35.000
des permis de construire pour les maisons unifamiliales ont été établis tous les ans pour
sept dernières années. Tandis que les taux d'intérêt d'hypothèque sont bas les constructeurs ont le non
ennui se vendant que beaucoup de maisons tous les ans.
Le même juge vrai pour des maisons de revente. Les maisons de revente restent sur
lancer une moyenne de pendant 38 jours avant qu'elles sont vendues.
Comme j'écris les taux de cet intérêt ont juste poussé jusqu'à 5.5%. Douze
il y a des mois d'hypothèques allaient pour 4.6%.
Pour chaque remarque quarte que les milliers d'élévation de taux d'intérêt de personnes peuvent
ne qualifier plus pour acheter une maison. N'importe qui avec une maison à vendre a un beaucoup
un temps plus difficile trouvant un acheteur. La leçon ici est celle même juste dans
le milieu des conditions de temps de boum peut se développer créer dont un numéro plus élevé
vendeurs à la maison motivés.
Les prix domestiques montent ! Parfois rapidement et autre chronomètre plus
lentement…. mais vers le haut ! Oui, de temps en temps il y a une immersion dans certains types de vrai
patrimoine dans quelques zones. Mais demander juste n'importe qui dans votre voisinage ce qui il ou
il a payé pendant il y a ses dix ans à la maison !
Cela signifie la valeur de n'importe quelle propriété vous que propres seront jour croissant près
jour. Et ceci se produit au cours d'une période où le taux d'inflation général
dans le pays est environ deux et demi de pour cent. Prix domestiques ici dans
La région de Phoenix s'élèvent à un taux plus près de 6% annuellement.
On le prévoit que les taux d'intérêt se déplaceront à une tendance haute au-dessus du prochain
peu d'années. Les états à la maison d'achat et de vente changeront de nouveau. Il est tout
une partie du reflux et de l'écoulement normaux des conditions sur tout marché d'immobilières.
Quand les gens ne peuvent pas acheter des maisons ils les louent. Quand il y a plus
les gens essayant de louer le même nombre de maisons de location à ce qu'arrive
taux de location mensuels ? Ils montent ! Ceci permet ceux de nous qui possèdent des produits
propriété pour obtenir un retour encore meilleur sur notre investissement. Il signifie également cela As
les taux d'intérêt nous déplacent vers le haut devraient intensifier nos efforts de achat de maison. Là
être plus de propriétaires à la maison voulant nous aider à acheter leur propriété. C'est comment
ils nous récompensent pour résoudre leur problème d'immobilières.
Il y a s'occupe toujours juste l'attente à trouver. C'est juste un peu plus facile
pour les trouver au cours de certaines périodes dans le cycle économique.
Maintenant juste un mot d'attention au sujet des cycles plus grands dans notre économie.
Rugueux des années 60 dans les années 80 nous avons éprouvé des taux assez élevés de
inflation. Les prix d'immobilières s'élevaient avec seulement quelques interruptions.
Pendant la beaucoup de cette période il était difficile de faire une erreur dans les immobilières.
Même si vous avez payé trop pour une inflation à la maison soulèverait la valeur de
la propriété assez rapide pour vous mettre bientôt dans une position de bénéfice.
Pendant les années que le Président Carter était dans l'intérêt de la Maison Blanche
les taux ont monté dans la gamme de 25% et davantage. Personne n'ont pu vendre le son
autoguider, parce qu'aucun acheteur ne pourrait qualifier pour une hypothèque. C'est quand
le concept sans argent est vers le bas devenu très populaire. Quelques propriétaires à la maison
faire n'importe quoi sortir de dessous leurs maisons. Aucune affaire d'argent en baisse n'était
rendu toujours plus pratique parce que la plupart des prêts immobiliers pourraient être assumés avec
aucune qualification à ce moment-là.
Car j'écris ces mots nous sommes dans une période d'inflation très.
Les économistes prévoient que l'inflation sera basse au méplat pour les prochaines années. Nous
les investisseurs d'immobilières ne peuvent pas compter sur l'inflation pour nous sauver de nos erreurs.
Nous devons être sûrs que nous ne sur-payons pas la propriété et que toute maison nous
l'achat produira d'assez de produits pour nous indiquer au moins un petit bénéfice.
Il y a une chance qu'encore autre le long de la chronologie nous écrirons a
période de déflation. Cela signifie des placements matériels tels que des immobilières
diminuera réellement de valeur. Il est difficile pour la plupart d'entre nous comprendre ce
puisque nous avons vécu toutes nos vies essayant de battre l'inflation.
Les maisons unifamiliales sont toujours le meilleur investissement pour les à venir
années. Considérer juste ceci comme alerte à une situation qui pourrait se développer.
Là viendra un moment où vous pourriez vouloir commuter votre investissement
efforts des immobilières dans autre chose…. mais c'est des années loin.
Si vous voudriez apprendre plus au sujet de ce que le contrat à terme peut maintenir pour tous
de nous je recommande le livre de la bosselure de Harry « l'investisseur 2000s d'hurlement ».
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SIX
Affaires structurantes
La première chose que vous devez trouver afin d'acheter une propriété à une négociation
le prix est un vendeur motivé. La deuxième chose que vous devez avoir est l'habileté à
structurer les affaires profitables qui résoudront le problème d'un vendeur et seront profitables
pour vous-même.
Une des meilleures manières de trouver les vendeurs affligés est par la forclusion
notices. Si vous voudriez apprendre plus au sujet de cette technique nous vous proposons
acheter une copie « de million de système de forclusion du dollar. » Il est un de
notre meilleur vendant des manuels. Nous expliquerons plus au sujet des forclusions plus tard.
Dans une partie précédente de ce manuel nous avons énuméré un certain nombre d'autres manières à
trouver les propriétaires à la maison qui ont un besoin pressant de vendre leurs maisons. Maintenant nous
couverture comment structurer des affaires.
Puisque vous vous concentrerez sur les maisons unifamiliales vous bientôt
pouvoir identifier rapidement la valeur de n'importe quelle maison particulière. Quand vous
trouver un vendeur motivé que vous aurez une excellente idée du marché juste
valeur de la maison. Après vous apprendrez, de la liste de question que vous serez
demandant, la quantité de capitaux propres que le propriétaire a dans la maison et leur motivation.
Les capitaux propres du propriétaire sont la différence entre la valeur de la maison
et la quantité devant toujours sur l'hypothèque.
Par exemple si les cours en bourse courants de la maison sont $100.000 et
l'équilibre restant sur l'hypothèque est $75.000 que les capitaux propres du propriétaire à la maison sont
25% ou $25.000.
Pour avoir la pièce pour une affaire profitable vous habituellement ne perdrez pas le temps avec
tout vendeur qui n'a pas au moins des capitaux propres de 20% dans sa maison.
Pour illustrer quelques unes des nombreuses manières de créer une affaire profitable que nous
utiliser une propriété d'exemple qui a des cours en bourse justes de $110.000. $80.000
reste à payer sur une hypothèque. Cela signifie que le propriétaire a des capitaux propres de
$30.000. Ces $30.000 te donne la pièce de manoeuvrer en créant une affaire. Dans
notre exemple que le propriétaire a accepte de vendre la propriété à vous pour $100.000,
$10.000 en dessous des cours en bourse justes. Il abandonne $10.000 de ses capitaux propres dedans
commande pour vendre la maison rapidement. Voici comment l'affaire pourrait regarder :
1. Vous arrangez un nouvel ęr emprunt et obligez le vendeur à rapporter une seconde
emprunt. Vous donneriez le vendeur comme peu d'argent comptant comme possible, peut-être
$2.000 pour des charges mobiles et la font rapporter une seconde pour
$18.000 (qu'est à dire le reste de ses capitaux propres) avec un à bas taux d'intérêt
et une longue période de remboursement.
Valeur $110.000.00 de marché intérieur
Coût d'aquisition : $100.000.00
ęr emprunt $ 80.000.00
30 ans @ de 7.5% = $560.00 mensuels
2ème emprunt $ 18.000.00
15 ans @ de 5% = $142.00 mensuels
Le premier emprunt que vous arrangez par un courtier en prêts hypothécaires et
le montant est employé pour éponger le premier emprunt existant. Le vendeur transporte en arrière
la seconde. Tout le paiement mensuel sur les deux emprunts est $702.00.
loyers de maison pour $1.000.00 par mois. Ce laisse $298.00 par mois avant
impôts et assurance (environ $200 mensuels), mais même soustraction de ceux vous
avait toujours le mouvement positif de trésorerie. Vous pouvez régler les conditions à la seconde
emprunt pour faire le travail d'affaire.
Vous avez la flexibilité en structurant l'emprunt de carry-back deuxièmes de propriétaire.
L'idéal serait intérêt à long terme et bas, comme avec les 15 ans, emprunt de 5%
indiqué ci-dessus. Vous pourriez même rendre l'emprunt assumable, ainsi la maison
il serait plus facile vendre si vous décidez de faire ainsi.
Le deuxième emprunt a pu être pour une période plus courte et un intérêt différent
taux. Il pourrait avoir des paiements d'intérêt seulement pendant la première année et alors
amortir au-dessus du reste de la période. Il n'a pu y avoir aucun paiement pour
les deux premières années et alors l'équilibre entier serait dû et payable (pas
une bonne idée). Telles sont juste deux ou trois possibilités, là sont beaucoup d'autres.
Les capitaux propres du propriétaire te donnent la pièce de remonter une affaire qui sera
profitable pour vous et acceptable pour le vendeur. Vous pouvez obtenir un libre, facile à
utiliser la calculatrice financière chez www.RealData.com. Vous la trouverez en cliquetant dessus
« Télécharge ». La calculatrice vous aidera à structurer le financement dans divers
manières.
La remarque ici est que le vendeur va vous aider à acheter la maison près
te permettant de faire un petit acompte et puis d'éponger le reste
de ses capitaux propres pendant le temps par le deuxième emprunt. Le deuxième emprunt
s'appelle le « vendeur transportent en arrière le financement. »
2. Dans notre exemple supposer que le vendeur veut un acompte de l'argent comptant $2.000 cela
vous n'avez pas. Offrir de faire l'acompte en paiements mensuels plus de
les 12 mois suivants. Quand vous avez la propriété le loyer mensuel peut
produire assez de mouvement positif de trésorerie pour couvrir l'ensemble ou une partie de la revue mensuelle supplémentaire
paiements.
3. En tant qu'autre produit de remplacement pour l'offre d'acompte l'utilisation libre de vendeur du
garage, tout stockage ou bureaux sur la propriété pendant une certaine période de
temps. Vous pourriez encore produire des produits mensuels de louer le reste de
la propriété.
4. Si vous avez besoin d'argent comptant pour fermer l'emprunt d'affaire sur une police d'assurances ou autre
actifs. Quelques investisseurs utilisent les tests disponibles avec leurs cartes de crédit. Être
soigneux ici ; être sûr que la propriété produira assez pour couvrir le coût de
s'occuper plus les paiements par carte de crédit supplémentaires.
C'est identique que faisant l'acompte en versements mensuels.
Si la propriété ne couvrira pas ces charges mensuelles supplémentaires vous pouvez devez
sortir de la poche avec l'argent comptant pour composer la différence. Si elle est juste pour uns
des mois elle est tout comme un régime obligatoire de l'épargne. Juste ne pas obtenir étendu.
5. Pour le commerce d'acompte quelque chose vous posséder - le bateau, voiture, table de syndicat de prix ferme,
etc. Ou commerce un service que vous pouvez assurer ou un service que quelqu'un doit
vous aimez la peinture, mettre d'aplomb, cinq ans de préparation d'impôts, etc.
6. Payer à quelqu'un le Co-signe pour un emprunt et utiliser le montant pour le bas
paiement. Si vous avez de l'argent comptant, mais le crédit pauvre ceci peut être une solution.
7. Emprunter l'acompte aux amis ou aux parents avec un formel, écrit
convention qu'ils partageront dans n'importe quel bénéfice. Ceci mieux est fait avec une propriété
que vous prévoyez d'acheter et se vendre aussi rapidement que possible. Ceci s'appelle basculement.
Être sensible avec ceci. Ne pas l'essayer sur vos premières affaires. Attendre jusqu'à ce que vous vraiment
savoir ce que vous faites. À cette remarque vous pouvez être entièrement investi, mais venez
sur une affaire si bonne vous juste ne pouvez pas la laisser partir. C'est l'heure d'aller à
amis et parents. Être généreux avec eux et ils non seulement seront désireux
pour ennuyer dedans une autre affaire, mais eux se vantera à leurs amis qui bientôt
vouloir une pièce de l'action.
8. S'il y a un agent d'immobilières dans l'affaire lui demander de prendre une note pour sa commission
et utilisation qui s'élèvent pour l'acompte. Ils détestent ceci, mais s'ils savent
ils vous représenteront dans d'autres affaires qu'ils peuvent convenir. Si rien d'autre peut-être
ils prendront la moitié comptant et la moitié dans les paiements sur une note. Se rappeler les agents
doivent partager leur partie d'une commission avec leur courtier. Quelques agences
comme des bureaux de loyer de Remax aux agents et ne pas prendre un pourcentage de
commissions. Il est le meilleur de discuter ceci avec un agent avant que vous commenciez a
rapport. Demander s'ils seront disposés à vous aider à affecter un achat maintenant
et de nouveau en prenant leur commission dans une note.
(Dans la plupart des parties des commissions sur les ventes d'immobilières de pays tomber dans le 6% à
gamme de 7%. Elles sont négociables, mais la plupart des vendeurs sont d'accord sur le taux qui est
habituel dans leur zone. Le vendeur accepte de payer la commission quand il
signe la convention de liste. Traditionnellement sur la vente de la propriété
la commission est dédoublée entre l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur.
Si l'agent du vendeur trouve un acheteur non représenté par un autre agent
l'agent du vendeur a droit à la commission entière. Les agents sont généralement
bondir pour verser une partie de jeu de chaque commission sur leur courtier de utilisation,
excepté dans le cas de Remax et quelques autres courtages semblables.
L'indemnité primaire de l'adjudication avec un courtier d'immobilières est allumée une liste
le service d'inscription multiple (MLS). Ce service permet chaque immobilières
agent dans la zone pour trouver une maison cotée avec une recherche simple d'ordinateur. C'est
un outil puissant de ventes. Le MLS est habituellement possédé par le conseil local de
Les agents d'immobilières et est à la disposition de leurs membres seulement. L'agent d'immobilières de mot est a
condition trademarked. Pour qu'un agent utilise cette nomination ils doivent joindre
droits annuels d'organisme et de salaire. Ce n'est pas une partie d'aucune succursale de gouvernement
et il n'est pas que un agent d'immobilières qualifié joigne cela
organisme.)
9. Ce qui si le propriétaire juste ne sera pas d'accord sur les conditions vous ont besoin pour un profitable
achat ? Offrir de louer la propriété avec la droite de sublease. Naturellement,
vous auriez pour être sûr que vous pourriez sublease la pour plus que vous étiez
paiement dans des paiements de bail. Ceci peut te permettre de commander la propriété pour
trois environ années et produisent un bénéfice mensuel attrayant. À la fin du
période de bail vous pouvez pouvoir négocier un achat acceptable.
10. Louer la propriété avec une option pour acheter. Ce sera l'un des la plupart
outils puissants dans votre sac des tours. Comme l'affaire juste au-dessus de ceci vous permet
pour commander une propriété avec peu plus de coût qu'un ou deux mois louer dedans
avance.
11. Dans notre propriété d'exemple ci-dessus supposer que les vendeurs étaient ainsi affligé cela
ils pourraient plus ne maintenir les paiements d'hypothèque mensuels. Ils ont voulu
pour se vendre rapidement avant le prêteur a commencé à la forclusion. Pour s'ajouter au leur
des ennuis ils n'ont eu aucun autre endroit à vivre. Vous pourriez résoudre leur problème comme
ceci :
Offre $8.000 pour leurs capitaux propres
1. $600 comptant au closing.
2. Un an de loyer libre dans la maison.
3. $680 quand ils sortent après 12 mois.
6-5
Un an de paiements mensuels sur les premières quantités d'emprunt à $6.720. Ajouter
les $600 et les $680 comptant et vous ont un total de $8.000. Vous pouvez faire ceci
d'avance et puis traiter juste $600 d'argent comptant 12 paiements mensuels de $560.
Si vous possédez déjà une propriété ou deux le mouvement positif de trésorerie de eux peuvent
couvrir facilement cette figure. En effet vous avez acheté une propriété à $30.000
en dessous des cours en bourse justes pour l'argent comptant juste $600.
Si leur donner le loyer libre mettrait trop de contrainte sur vos ressources offrir
pour louer la maison à elles pendant une année à un taux réduit. Peut-être un loyer réduit
de juste deux ou trois cents dollars par mois. Si leur voiture est
offre acquise à nouveau pour les acheter une voiture d'occasion bon marché pour les aider par le leur
crises.
Rechercher le problème du numéro un du vendeur et puis trouver une manière de la résoudre.
C'est comment vous faites des affaires profitables. Se rappeler le tous les débuts avec un motivé
vendeur. S'ils sont vraiment motivés ils écouteront une offre qui donnera
ils du soulagement de leur dilemme.
Emprunts Assumable ?
Il y avait un temps où il était beaucoup plus facile de faire des affaires parce que les la plupart
des prêts immobiliers ont pu être assurés avec une prétention simple. Pour pratique
les emprunts assumable de buts sont une chose du passé.
Avant le 1er mars 1988 tous les emprunts de VA ont pu être assumés sans la qualification.
Maintenant vous pouvez généralement assumer Vas, mais vous devez qualifier juste comme si vous étiez
l'obtention d'un nouveaux emprunt et vous doit libérer le vendeur à la maison de n'importe quel élément de passif pour
l'emprunt.
Les emprunts de FHA ont commencé avant décembre 1986 sont assumable sans
qualification, mais pas s'ils étaient créés ensuite qui datent.
Comme vous pouvez voir c'a été beaucoup d'années puisque les prêts immobiliers ont été facilement
assumable. Pendant cette période la plupart de ces propriétés ont été refinancés
ou vendu avec le nouveau financement, les emprunts tellement bien plus assumable ont disparu.
Là où un emprunt assumable demeure le solde d'emprunt a été payé vers le bas tandis que
la valeur de la maison s'est élevée.
Maintenant ces propriétaires à la maison peuvent avoir des capitaux propres de 70% à de 80% dans leurs maisons.
Avec ces beaucoup de capitaux propres ils en peuvent rapidement obtenir un emprunt de capitaux propres à la maison pour résoudre
problème financier.
Une des clefs de voûte des grandes promesses de « aucun argent vers le bas » que vous avez
été entendus ont des prêts immobiliers qui étaient facilement assumable. Ces jours sont terminés.
Maintenant vous devez être bien plus créateur dans votre affaire faisant, comme nous avons
illustré ci-dessus.
Pouvez-vous qualifier ?
Si vous pouvez qualifier pour le nouveau financement il sera beaucoup plus facile de mettre des affaires
ensemble. Il vaut votre heure d'établir un rapport avec une hypothèque
courtier. Beaucoup sont agressifs en aidant leurs usagers qualifient pour des emprunts. Ils
souvent peut faire des suggestions que vous trouverez très l'objet de valeur.
Si un problème financier vous empêche de qualifier pour des immobilières
les emprunts demandent au courtier en prêts hypothécaires sa suggestion sur ce que vous pourriez faire pour fixer
votre situation.
Dans notre livre « le meilleur investissement d'immobilières personne sait » nous
discuter les avantages de l'investissement dans de nouvelles maisons. Car j'écris ceci vous pouvez
acheter une nouvelle maison avec un emprunt de FHA pour juste 3% du coût d'aquisition (ou de moins)
comme acompte. C'est juste $3.000 pour un tout neuf, la maison $100.000. Si
le taux d'intérêt est 6% que votre paiement mensuel serait environ $725.00 avec
assurance et impôts. La maison louerait facilement pour entre $800 et
$1000 par mois. Obtenir le manuel pour apprendre plus.
Quand vous parlez des prêts hypothécaires à l'habitation les taux d'intérêt vous plus
voir souvent sont pour les acheteurs qui vivront dans la maison. Si vous demandez
pour qu'un emprunt t'achète une maison de location obtiendra l'emprunt d'un investisseur. Ceci
l'emprunt transportera un taux d'intérêt d'une moitié à de pleins deux points
plus haut que l'emprunt du propriétaire à la maison. Votre courtier en prêts hypothécaires peut donner un avis sur ceci
et il fera des emplettes pour le taux le plus bas disponible. Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
