L'entassement de capot de stagiaire ouvre l'investissement intéressant par Broderick Perkins
Le capot serré fournit des stagiaires d'Université de Californie de force -- qui sont en grande partie des chômeurs ou sur des revenus faibles -- pour comparer avec $1.000 par mois louer pour un appartement à une chambre près du campus de Davis ; plus de $1.100 près de Berkeley ; $1.175 à Santa Barbara ; et de $812 à $1.374 près du campus de San Diego. L'Université de Pennsylvanie a récemment appelé dans un spécialiste en ensemble immobilier privé de stagiaire pour soulever 150 appartements pour jusqu'à 400 stagiaires au-dessus de 40.000 pieds carrés de l'espace au détail dans un développement $50 millions sur le rebord du campus de Philadelphie de Penn. L'université a cité un population estudiantin croissant comme raison du projet unique. La population estudiantine croissante à l'université de Troy a incité Troy, AL, fonctionnaires de ville à approuver un régime d'université de $23 millions Troy pour établir quatre, dortoirs four-story, ajoutant 500 lits au capot de campus, avec enlevé un complexe de condominium d'ensemble du campus 27. La bourrasque des approbations est venue sur les talons d'un nombre de plus en plus important des étudiants universitaires entrant dans les maisons unifamiliales près du campus en violation des lois unifamiliales de répartition en zones. La ville indique que les maisons d'université étaient les résultats des parents recherchant des propriétés d'investissement. « Je pense qu'elle a fait appel aux gens pour pouvoir acheter quelque chose que deux ou trois étudiants universitaires pourraient vivre dedans et avoir un investissement et ne pas payer le loyer dans un puits sans fond, » les premiers magistrats de Jason de membre du Conseil de ville de Troy ont indiqué le messager, le journal local de la ville. Les « boomers d'écho » ne sont pas en ligne à l'université et à la pression qu'ils exercent sur l'on- et le parc de logements d'enlevé-campus donne la nouvelle signification à l'entassement : Investissement intéressant. Défrayé entre 1982 et 1995, la progéniture des boomers de bébé, les gosses et les jeunes adultes connus sous le nom de « boomers d'écho » (aussi « génération Y », « Millennials » et « Bridgers ») comportent un bombement de population 80 millions forts et un grand segment de eux sont ou près derrière l'âge d'université. Allumé par ce qu'ils peuvent brancher, ils sont également chéris de l'avenue de Madison les plus défunts. Les boomers d'écho comportent presque un tiers de la population de la nation et dépensent $170 milliards par année. Ils sont la première génération élevée avec des ordinateurs dans la maison, télévision par satellite de 500 gorges, l'Internet, des téléphones portables, des iPods, et Blackberrys bourré dans leur usure de vitesse. Être probablement les démographiques le plus de haut niveau en Amérique, les boomers d'écho doivent vivre quelque part, mais une éducation plus élevée est âprement disputée pour fournir le suffisamment de capot de stagiaire. Les « universités sont sous la crise budgétaire grave. Elles simplement n'ont pas l'argent. Elles vont toujours à la législature d'État pour plus de répartitions pour les besoins scolaires. C'est tandis qu'elles sont under pressure pour maintenir des coûts d'instruction à un minimum. Les salles de capot et de dortoir sont sur la base de la liste prioritaire, » dit Michael H. Zaransky, auteur du nouveau « bénéfice par l'investissement dans le capot de stagiaire : Encaisser dedans sur le manque de logements de campus » ($18.95, Kaplan éditant). Zaransky indique que ces facteurs démographiques, sociologiques, et économiques sont convergents pour créer « un orage parfait » pour les investisseurs d'immobilières qui peuvent mettre des toits au-dessus des têtes des stagiaires. « Quelqu'un va de manière dégagée gagner l'argent à partir de cette convergence des tendances -- ainsi pourquoi ne devrait pas c'être vous ? » il demande. Avec 25 ans d'objet immobilier investissant l'expérience, y compris le capot de stagiaire, Zaransky est Co-CEO des investisseurs principaux de propriété, Chicago, IL, et offre les pointes d'investissement en logement de stagiaire qui font la qualité. Il dit : - La considération primaire pour des investisseurs considérant le capot de stagiaire devrait être un bas, université-possédé, rapport de lit-à-stagiaire. Dans tout le pays, sur la moyenne, presque 70 pour cent d'étudiants universitaires comptent sur le capot de non-campus, ainsi il ne sera pas difficile de trouver des emplacements.
« Trente pour cent sont la moyenne nationale, mais il y a beaucoup d'écoles où les rapports sont bien plus aigus, 15 ou 20 pour cent. Les universités et les universités comptent de manière dégagée sur le secteur privé pour loger (80 à 85 pour cent de quelques stagiaires de colleges'), » Zaransky ont dit pendant une entrevue. Toutes les conditions de sommet avec les rapports les plus favorables, excepté la Floride, qui a également un très demandé pour le capot de stagiaire, sont situées à l'ouest du Fleuve Mississippi Et comprennent l'Arizona, la Californie et le Texas. « Qui n'est pas de dire qu'il n'y a pas des opportunités sur chaque campus, c'est juste un bon point de départ pour empiler la plate-forme en votre faveur avec les conditions à croissance rapide où le rapport est bas, » Zaransky a dit. - Éviter les placements dans le capot près des universités privées (par opposition aux écoles d'Etat), qui sont plus lourdes sur des restrictions au sujet d'où les stagiaires peuvent vivre.
- Éviter d'investir dans le logement pour des stagiaires allant à des écoles dans de grandes villes où la permutation est la norme et le besoin de capot d'enlevé-campus moins intense.
- Les niveaux élevés de la construction ou les listes croissantes des propriétés à vendre dans une ville d'université ont pu être un drapeau rouge signalant les meilleurs placements dans ces emplacements sont limités à bien-situé, fermer-à-campus, nouveau capot de stagiaire.
- En figurant votre bénéfice d'exploitation net (NOI) -- produits projetés sans des frais de gestion projetés -- comprendre le loyer, les produits des frais en retard, la blanchisserie, le stationnement, les distributeurs automatiques, le remboursement de service, et les produits tous de déchéance de dépôt de garantie des dégâts du côté positif. Du côté moindre, soustraire les impôts, l'assurance, les utilités (câble y compris et connexion internet charge), les dépannages et l'entretien d'immobilières (chiffre d'affaires y compris coûte, en dehors des services contractés pour le soin de pelouse, le déblaiement de neige, le nettoyage, etc.) ; alimentations, annonçant, frais généraux ; légal, comptabilité, et commissions de chef de file ; et réservations capitales et dépenses relatives.
- Le meilleur capot de stagiaire est chargé avec les agréments modernes et est sur la distance de marche du campus où le capot existant est de vieilles, périmées salles de dortoir.
- Là où les attributs idéaux de propriété sont manquants, un emplacement près du centre du campus peut trump les rembours.
Zaransky indique en raison des conditions convergentes, le marché du logement de stagiaire est relativement nouveau et pockmarked comme le marché du logement national où le boum décale à des marchés plus accessibles. « Il est probablement au milieu de son plus grand boum, » il a dit. Il recommande de commencer par un investissement modeste, dit un condominium ou un townhome, avant l'essai de relever une classe à de petits immeubles et à plus grands immeubles. Le marché de place également exige les conseils experts d'un professionnel qui connaît non seulement le marché général, mais des conditions de capot spécifiques de stagiaire et peut assurer la preuve de première main du revenu locatif, taux d'occupation, outre des états de saison et des services de management de propriété. « La plupart des campus d'université sont les marchés très locaux et il y a en général deux ou trois sociétés locales de management de propriété qui se spécialisent dans la location aux stagiaires. Je recommande également using des directeurs de propriété plutôt qu'essayant de manager de hors de la ville. Son beaucoup plus difficile à manager que le capot de non-stagiaire, » Zaransky a indiqué. Il a également dit que c'est une opportunité pour que les agents d'immobilières produisent des transactions sur le marché changeant plus grand d'immobilières. « Les agents d'immobilières locaux qui suspendent leur chapeau dans la zone, pour elles, il les incomberaient pour apprendre le marché de la communauté locale de campus comme opportunité de faire des transactions pour des investisseurs, » Zaransky ont dit. |
