Prise de l'argent comptant hors d'un échange 1031 par Gary Gorman
Le mois dernier, j'ai écrit un article concernant les règles de réinvestissement d'un échange 1031. Pour vous payer à l'impôt zéro dans un échange doit acheter l'égale ou se lever, et vous devez réinvestir tout les argent comptant. Mais que se produit si vous voulez ou avez besoin d'une partie de l'argent comptant de votre échange ? Quelles sont les règles que vous devriez se rendre compte de ? Disons que Fred et Sue vendent leur duplex pourpre pour $100.000. Ils ont trouvé une nouvelle propriété, aussi pour $100.000, et veulent faire un échange 1031. Il y a juste un petit accroc à leur échange -- ils voudraient employer $5.000 du montant de vente pour prendre une croisière de deuxième-lune de miel. Comme la plupart des personnes, elles ont supposé que puisqu'elles ont eu plus de $10.000 de leurs propres capitaux propres dans la propriété, il n'y aurait aucun impact d'impôts s'ils en tiraient quand ils l'ont vendu. Ils ont supposé que puisque c'était leur argent il serait exempt d'impôt. Mal ! Tout argent que vous touchez dans des 1031 l'échange sera imposable. Et plus mauvais -- il y a seulement deux endroits dans un échange 1031 quand on te permet de toucher votre montant d'échange. La seconde de ces deux endroits est à la fin de votre échange. Une fois que l'intermédiaire de Fred et de Sue a leur montant d'échange, ils devront attendre jusqu'à ce que l'échange soit terminé obtenir leurs $5.000. Ceci pourrait être de 180 jours après la vente ! La définition de « au-dessus de » dans un échange dépend de la façon dont l'intermédiaire de Fred et de Sue rédige les documents pour leur échange. L'one-way rédigé, et eux peuvent avoir l'équilibre non dépensé dès qu'ils achèteront leur propriété de rechange. A rédigé une autre manière, et ils devront attendre jusqu'à ce que la période de remontage de 180 jours ait expiré. Beaucoup d'intermédiaires maintiennent tout le, ou l'action de lion, intérêt gagné sur le montant d'échange tandis qu'ils les maintiennent. Pour cette raison ils rédigeront les documents d'échange pour exiger que n'importe quel montant non dépensé doit être maintenu par eux jusqu'à l'expiration de la période de remontage de 180 jours. Des intermédiaires plus raisonnables rédigeront les documents pour déclarer qu'une fois que vous avez acheté votre propriété destinée de rechange, n'importe quel montant non dépensé sera libéré à vous. Si vous ne prévoyez pas sur dépenser tout votre montant d'échange, s'assurer que l'intermédiaire que vous choisissez dégagera tous les fonds non dépensés à vous juste après l'achat de votre propriété de rechange. La manière dont plus préférable Fred et Sue peuvent obtenir à leurs $5.000 est au closing de la vente de leur vieille propriété (le duplex pourpre). Vous n'êtes pas requis de faire un échange 1031 sur 100 pour cent d'une propriété. Vous pouvez choisir de faire un échange sur juste une partie de elle. La partie de la vente qui est en dehors de l'échange est imposable, naturellement, mais il augmente considérablement votre accès à l'argent comptant. Depuis Fred et Sue vendent le duplex pourpre pour $100.000, mais veulent l'argent comptant $5.000 pour leur croisière, ils pourraient déclarer qu'ils ont l'intention de faire un échange sur seulement 95 pour cent du duplex. Les 5 pour cent demeurants seront en dehors de l'échange. Au closing, il y aurait deux parts à leur vente (presque comme si il y avait deux vendeurs) : la partie d'échange pour $95.000 et l'équilibre pour $5.000. Dans une situation aimer ceci, vous doivent s'assurer que les documents d'échange sont construits correctement. Prouver de manière dégagée que seulement 95 pour cent de la vente sont un échange, et que l'équilibre de $5.000 n'est pas une partie de lui. Si l'intermédiaire prépare les documents inexactement, il donne la justification d'IRS pour rejeter l'échange entier. Depuis beaucoup d'intermédiaires, particulièrement le type de bas-droit, utilisation préimprimé, documents remplir-dans-le-neutres d'échange, il est de votre responsabilité de s'assurer que les documents sont correctement préparés (ou modifiés) pour indiquer cette vente de fente. Si vous savez sur l'embout avant que vous voulez l'argent du closing de la vente de votre vieille propriété, vous seriez cueillette plus aisée par bon intermédiaire qui comprend ce que vous voulez faire et comment les documents doivent être construits. Si Fred et Sue prennent les $5.000 à l'heure de la vente du duplex pourpre, ou 180 jours plus tard quand la période de remontage a expiré, les $5.000 seront imposables. Le mois prochain nous parlerons de comment vous pouvez obtenir l'accès aux capitaux propres dans votre propriété sans elle étant imposable. | 
