> Conseil pour des emprunteurs
Émissions d'impôts : Davantage a compliqué cette année
par Benny L. Kass
« Seulement deux choses sont inévitables : la mort et impôts. » C'est un vieil adage, mais une troisième catégorie doit être ajoutée à cette liste, à savoir « entretien continu de réforme fiscale. » Chaque année -- particulièrement comme nous obtenons plus près d'une élection présidentielle -- les candidats politiques commencent leur rhétorique au sujet de la nécessité essentielle de reformer notre code complexe et périmé de recettes. En dépit de cet entretien, nos lois fiscales ont de plus en plus été le complexe. C'est difficile -- sinon impossible -- pour expliquer dans l'anglais simple les lois impliquant la moins-value des immobilières, par exemple. Les émissions aiment la pénalité de mariage, les plus-values et les plans de retraite de retraite tous reprennent des centaines de pages dans les livres de loi, et alors l'IRS doit établir des réglementations complexes interprétant et expliquant ce que le congrès a dirigé. Le 28 mai 2003, le Président Bush signé dans la loi les travaux et l'acte de réconciliation d'allégement fiscal d'impôts d'évolution de 2003. Quel nom ! Les professionnels d'impôts doivent créer des raccourcis pour toutes ces nouvelles lois, et le plus en retard désigné comparateur sous le nom de JGTRRA. Cette nouvelle loi doit être lue conjointement avec l'acte de réconciliation de croissance économique et d'allégement fiscal d'impôts de 2001 (qui désigné tendrement sous le nom d'EGTRRA). Pourquoi ? Puisqu'EGTRRA a eu un certain déclenchement date pour entrer en vigueur en 2006, mais JGTRRA a poussé certaines de ces derniers remonte à 2003. Par exemple, des taux d'imposition fiscaux ont été abaissés. Le taux de 27 pour cent chute à 25, les 30 pour cent vers le bas à 28, les 35 pour cent vont à 33, et le support le plus élevé de 38.6 est réduit vers le bas à 35 pour cent. Mais ne pas obtenir trop excited à ce sujet, puisque plusieurs de ces amendements d'impôts cesseront en date de l'année 2011. Les sons ont compliqué ? Elle est certainement. Ce qui n'est pas complexe, cependant, est que le temps d'impôts est de nouveau sur nous. À moins que vous optiez pour l'extension automatique de quatre mois en limant le formulaire de demande 4868, toutes les déclarations de cirpp doivent être introduites pas plus tard que le jeudi 15 avril de cette année. Il y a un certain nombre d'avantages fiscaux disponibles pour la plupart des propriétaires à la maison américains, mais vous devez les comprendre et les rapporter correctement à l'IRS. Cette série d'articles est conçue pour aider les propriétaires à la maison en comprenant les lois d'impôts d'immobilières -- résidentiel et investissement -- de sorte que vous puissiez tirer profit de chaque avantage fiscal qui est disponible. Maintenir dans l'esprit qui si vous êtes dans le nouveau support d'impôt de 33 pour cent, par exemple, chaque dollar additionnel que vous pouvez légalement déduire, sera épargne vous 33 cents qui ne doit pas aller à l'Oncle Sam. Il y a quelques définitions et concepts qui doivent être compris : Base -- c'est le coût initial de votre propriété, plus toutes les améliorations que vous avez apportées au cours des années. Bénéfice brut -- la différence entre ce que vous avez initialement payé votre maison et le prix de ventes. Bénéfice net de l'exercice -- vous devez soustraire toutes les améliorations que vous avez apportées à la propriété, et également n'importe quelles commissions d'immobilières ou d'autres charges vente-apparentées vous payez quand vous avez vendu la propriété. Le résultat bénéfice net de l'exercice désigné également sous le nom « de la plus-value. » En dépit du tout les parler de la réforme fiscale, le propriétaire de logement demeure le grand rêve américain, et continue à être approuvé, encouragé et soutenu par notre code d'impôt. Considérer ce scénario typique : Dans 1968 vous avez acheté votre premier à la maison pour $25.000. (Oui, les maisons se vendaient pour cette arrière des prix alors !) Vous et votre conjoint avez eu deux enfants, et votre premier à la maison était juste trop petit. Vous avez vendu votre maison pour $65.000 et avez acheté un neuf pour $80.000. Votre bénéfice -- ne prenant pas dans des charges de considération, des améliorations, ou des commissions d'immobilières -- étaient $40.000. Mais puisque vous pouviez alors tirer profit d'un avantage fiscal connu sous le nom de « renversement, » vous n'avez pas dû payer l'impôt sur ces plus-values. On a complètement éliminé le renversement quand le Président Clinton a signé dans la loi la Loi de soulagement de contribuable de 1997. Un des principaux dispositifs du grand rêve américain était d'encourager les propriétaires à la maison à continuer à se relever leurs styles de vie. Cependant, la Loi de soulagement de contribuable a nettement changé ce concept. Comme sera vu dans les colonnes suivantes, des propriétaires à la maison sont maintenant autorisés pour exclure jusqu'à $250.000 de bénéfices réalisés sur leur résidence principale ($500.000 pour les contribuables mariés limant des rapports collectifs). Et cette exclusion n'est limitée à aucune une vente, mais peut être prise tous les deux ans -- à condition que vous répondiez à certains critères d'admissibilité. Le congrès également a abrogé « par le passé l'exemption dans vie », par lequel des propriétaires à la maison au-dessus de l'âge de 55 aient été donnés une exclusion absolue jetable jusqu'à de $125.000 du bénéfice général réalisé sur la vente de leur résidence principale. Ainsi, le « renversement » et « une fois l'exclusion dans vie » sont histoire, changé par un plus simpliste -- et plus financièrement rewarding -- concept : Jusqu'à $500.000 du bénéfice peuvent être exclus tous les deux ans. Pour ceux de nous qui possèdent des maisons, et préparent pour limer nos 2003 déclarations d'impôt, voici une liste des déductions fiscales spécifiées disponibles la plupart des propriétaires à la maison : Intérêt d'hypothèque. L'intérêt sur des prêts hypothécaires sur une première ou résidence secondaire est entièrement déductible, sujet aux limitations suivantes : l'acquisition prête jusqu'à $1 millions, et emprunts de capitaux propres à la maison jusqu'à $100.000. Si vous êtes mariée, mais limez séparé, les limites sont dédoublées dans la moitié. Le concept d'un emprunt d'acquisition est très important, et a confondu -- et même emprisonné -- un grand nombre de propriétaires à la maison. Pour qualifier pour un tel emprunt, vous devez acheter, construire ou sensiblement améliorer votre maison. Si vous refinancez pour plus que l'endettement exceptionnel, le montant en excédent ne qualifie pas sous forme d'emprunt d'acquisition à moins que vous employiez tout les excès pour améliorer votre maison. Cependant, n'importe quel autre excès peut qualifier sous forme d'emprunt de capitaux propres à la maison. Car cette colonne a rapporté dans le passé, l'IRS et ce chroniqueur ne soutiennent pas les emprunts qui dépassent tous les capitaux propres dans votre maison. C'est un risque trop dangereux à prendre, puisque votre maison est probablement vos actifs plus valables. Regardons cet exemple : Il y a plusieurs années vous avez acheté votre maison pour $200.000 et avez obtenu une hypothèque (ou le contrat de la confiance) dans la quantité de $160.000. L'année dernière, votre endettement d'hypothèque avait été réduit à $140.000, mais parce que le marché a considérablement augmenté, votre maison a valu $300.000. Puisque vous avez voulu retirer de l'argent comptant des capitaux propres dans votre maison, vous avez refinancé et pouviez obtenir une nouvelle hypothèque de $200.000. Pour des impôts, votre endettement d'acquisition est $140.000 (c.-à-d. le montant de votre emprunt existant). Les $60.000 additionnels que vous avez pris hors de vos capitaux propres ne qualifie pas comme endettement d'acquisition, mais puisqu'il est au-dessous de $100.000, lui qualifie sous forme d'emprunt de capitaux propres à la maison. Le service de recettes a établi un acte qu'on ne doit pas sortir un emprunt séparé de capitaux propres à la maison pour qualifier pour cet aspect de la déduction fiscale. Cependant, si vous auriez emprunté $250.000, vous pouvez seulement déduire l'intérêt sur $240.000 de votre emprunt -- l'endettement de l'acquisition $140.000, plus les capitaux propres $100.000 à la maison. L'intérêt restant est considéré intérêt personnel, et n'est pas déductible. C'est un concept important pour que les propriétaires à la maison considèrent. L'intérêt que vous payez sur vos cartes de crédit -- ce que nous savons est généralement calculé à un taux très élevé et injuste -- n'est pas déductible pour des impôts. Vous devriez également noter que pour tous les buts pratiques, il n'y a aucune restriction à l'utilisation de l'argent que vous obtenez à partir d'un emprunt de capitaux propres à la maison. Vous plus devez ne justifier votre emprunt en tant que conditions éducatives de réunion certaines ou médicales. Impôts. Des taxes foncières, condition et local, peuvent être déduites. Cependant, il convient noter que les impôts d'immobilières sont seulement déductibles par année où ils sont payés réellement au gouvernement. Ainsi, si l'année dernière vous les argents escrowed avec votre prêteur pour que les impôts soient payés en 2004, vous ne pouvez pas prendre une réduction pour ces impôts quand vous introduisez votre déclaration 2003. Cependant, si vous achetiez une maison l'année dernière, vous avez probablement remboursé votre vendeur pour une partie des impôts payés par anticipation par la fin de 2003. Réviser votre feuille de règlement soigneusement. La ligne 106 à la page une de ce rapport devrait réfléchir ce réglage d'impôts. Puisque c'était un paiement courant par vous pour des impôts d'immobilières, c'est un poste déductible. En effet, si votre prêteur a besoin d'un engagement pour des impôts, quand vous recevez votre rapport annuel de ce prêteur indiquant la quantité d'impôts payés l'année dernière, cette quantité additionnelle ne sera pas inclus dans ce rapport. Lenders sont requises d'envoyer ces rapports annuels aux emprunteurs pour la fin janvier de tous les ans, l'intérêt et les impôts se réfléchissants payés pendant l'année précédente. Remarques. Quand vous obtenez un prêt hypothécaire, vous souvent devez payer une ou plusieurs remarques pour obtenir cet emprunt. Si désigné sous le nom « des droits d'origines d'emprunt, » la « prime charge, » ou des « remises, » ils sont toujours des remarques. Chaque remarque est d'un pour cent de la quantité empruntée ; si vous obtenez un emprunt de $240.000, chaque remarque te coûtera $2.400.00. Après : Le concept de la résidence principale | 
