| > Le conseil des vendeurs « Les bombes à retardement d'impôts » peuvent faire tic tac loin pour les vendeurs à la maison confiants
par Kenneth R. Harney
Y a-t-il « une bombe à retardement d'impôts » faisant tic tac loin pour beaucoup de propriétaires à la maison américains dans leur 50s et 60s ? Pourraient-ils finir devoir vers le haut l'argent d'IRS inopinément quand ils vendent leurs maisons, en dépit de la disponibilité des $250.000 apparemment généreux et $500.000 limites d'exclusion exemptes d'impôt en vente à la maison profite-t-elles ? Un mandataire en avant d'impôts d'immobilières dit que la réponse aux deux questions est oui -- en particulier pour les personnes qui ont acheté et ont profitablement vendu une série de maisons remontant aux années 70 et aux années 80. Gerald J. Robinson du cabinet juridique de New York du carburateur, du Luria, cuisinier et du Kufeld LLP, indique que bien que le congrès ait rationalisé l'impôt statue les ventes à la maison de bâche en 1997, les propriétaires au-dessus dont a acheté et s'est vendu avant 1997 peut transporter de grands, non reconnus gains « roulés » des ventes précédentes qui pourraient revenir pour les hanter. Robinson dit « la bombe à retardement d'impôts » -- gains imposables au-dessus des limites d'exclusion -- n'est pas un problème seulement pour les familles riches avec les maisons portant sur plusieurs millions du dollar. Il également « peut frapper le propriétaire supérieur de maison de produits moyens qui a (possédé) une maison pendant beaucoup d'années dans une communauté upscale ou le directeur de corporation vers le haut mobile qui a différé des gains en ventes à la maison par une série de renversements, tout en se déplaçant d'un endroit à l'autre montant l'échelle de corporation. » Beaucoup de propriétaires à la maison supposent que les exclusions post-1997 exemptes d'impôt couvriront pratiquement tous les bénéfices qu'ils récoltent. Mais les millions des gains tax-deferred des propriétaires à la maison courants atteignent en arrière longtemps avant 1997. S'ils achetaient et vendaient leur premier autoguide dans les années 70 ou les années 80 ou avant, par exemple, leurs bénéfices imposables accumulés peuvent les choquer. Dans son nouveau livre, J.K.Lasser autoguident les allégements fiscaux du propriétaire, (Wiley, $16.95) Robinson esquissent à l'extérieur l'illustration suivante du problème : Un couple de duel-produits maintenant dans leur 60s a acheté leur premier à la maison pour $45.000 de 1967. Leur base pour des impôts sur cet achat était leur prix de revient -- $45.000. Ils ont vendu cette maison en 1972 pour $100.000 -- un gain $55.000. Using la technique alors-standard de « renversement », les couples ont différé l'imposition sur ce gain en achetant une maison de rechange qui a coûté plus que la maison qu'ils se sont vendue. La maison de rechange a coûté $105.000. L'écart de prix $5.000 a été alors ajouté à la base réglée du couple, le soulevant à $50.000 (coût majoré $5.000 de $45.000 originaux sur la nouvelle maison). En 1977, les couples ont vendu la maison 1972 pour $195.000 et ont roulé au-dessus de leur gain dans une maison $200.000. Dans une série de plusieurs ventes et achats suivants par 1996, les couples ont roulé plus de -- différé de l'identification d'impôts -- des $825.000 cumulatifs de gains comme ils se sont déplacés de la maison à la maison, emplacement à l'emplacement. Assez impressionnant. Dans 1996 ils ont acheté une maison $950.000 et actuellement la regardent la vendant pour $1.1 millions. En outre assez impressionnant. Mais il y a un revers : Post-1997, le jeu de renversement est de finition. Maintenant ils doivent identifier leurs gains accumulés à l'heure de la vente de leur maison courante. Et ce numéro est un sort entier plus grand qu'ils ont jamais imaginé. Ce n'est pas le bénéfice $150.000 apparent ($1.1 millions sans $950.000) sur la maison courante. Leur gain réel est le total du bénéfice de vente de $150.000 courants PLUS les gains accumulés et long-différés de $825.000 s'étendant de nouveau à 1972, quand ils ont vendu le premier à la maison. Cela vient à des $975.000 renversants de gains. Même avec la pleine exclusion $500.000 pour les joint-limeurs mariés, le couple fait face toujours à l'imposition sur $475.000 de gains inabrités ($975.000 - $500.000). Assumant d'impôt sur les plus-values 15 de pour cent un taux, cela vient à $71.250 (.15 x $475.000). Il y a des manières de réduire au minimum ou éviter des bombes à retardement d'impôts comme ceci, et Robinson consacre un chapitre de son livre à elles. Mais, il a dit dans une entrevue avec des temps d'objet immobilier, « des nombres de plus en plus importants des personnes vendant leurs maisons » -- particulièrement boomers de bébé -- « faire face à un certain impôt potentiel étonne » en raison de l'effet entre les vieilles règles de renversement et les nouvelles règles exemptes d'impôt d'exclusion. Le congrès pourrait-il venir à la délivrance et élever les limites exemptes d'impôt pour dépanner des boomers de bébé avec soulever des gains imposables ? Absolument. Mais ne pas penser même à cela qui se produit bientôt -- pas tant que le budget fédéral est encre rouge de giclement avec des déficits record. | 
